总用地平方米合亩，其中居住区用地平方米，公建用地平方米，道路用地平方米，公共绿地平方米，地上总建筑面积为平方米，容积率为，绿化率详见规划设计要点。二可行性研究主要技术经济指标本项目研究主要技术经济参数总建筑面积其中住宅面积公建面积其他建筑面积总投资万元不含贷款利息其中自有资金投入万元经分析研究，本项目主要经济指标为税后利润万元全部投资折现净现值万元自有资金折现净现值万元全部投资内部收益率自有资金内部收益率总投资利润率自有资金投资利润率二项目投资环境与市场环境分析投资环境分析市位于甘肃省河西走廊西端，东连张掖，西邻新疆，南连青海，北界内蒙古和蒙古国。东西长约公里，南北宽约公里，总面积万平方公里，占甘肃省面积。全市共辖肃州区玉门市敦煌市和金塔安西肃北阿克塞四县。全市有汉蒙古哈萨克回等个民族，总人口万人。这里是古丝绸之路黄金地段颗璀璨明珠，是片充满神奇魅力和无限生机热土。全市基础设施建设日趋完善。兰新铁路国道横贯东西，国道通达南北，是新亚欧大陆桥必经通道。干线公路与县乡公路相配套公路网络覆盖全境。境内敦煌机场嘉峪关机场卫星发射中心机场下河清机场与全国各大城市通航，并提供旅游包机服务。全市长话市话全等和住宅具有较高科技含量。合理组织绿化交通体系，完善公建布局使整个小区具有良好空间布局形态。吸收优秀地方居住规划特点，创造具有本市特色满足居住生活需要环境功能。规划结构本规划区采用居住小区居住组团二级组织结构。整个小区按三种户型结合地形布局为心四团用地结构。即组团户型，组团户型，组团户型，组团户型，四个组团围绕个中心绿地广场花园广场，此广场是个集小区绿地景观，休闲活动，观演娱乐，地下人防停车场及幼儿园等内向型服务功能于体综合性社区活动中心广场。主要技术经济指标土地使用指标。本规划区土地使用情况见下表。表用地平衡表项目用地面积所占比重人均面积人居住区规划总用地其中住宅用地公建用地道路用地公共绿地密度指标。本区密度指标详见下表表主要技术经济指标居住套数套居住人口人总建筑面积其中住宅建场调查资料，市肃州区现有城市人口万，约万户，流动人口万人包括外来人口以及农村进城务工经商上学人口，未来年，市肃州区城市人口将发展为万人。据调查，截止年城市居民人均住房面积平方米，但商品房住宅在居民住房中所占比例不大，每户家庭总建筑面积还比较小。目前，从市肃州区城市居民住房现状来看，市民住房是单位分房或房改房，私房约占，居民购买商品房不足，从以上情况可以看出，商品房在市肃州区居民住宅构成中所占比例仍然很小，商品房消费潜力和市场空间仍然很大。随着福利分房制度结束，个人购房将成为住宅消费市场主流。近几年，该区房地产业发展速度较快，大户型住宅出现过剩。据调查，截止年底，该区商品房空置率为，约套左右。但空置商品房多集中于大面积多层住宅，价格在万元之间，且结构不合理配套设施及环境较差。根据今后城市居民住房发展趋势预测，我区有住户有购房潜在需求。主要分为两类类是本区内私营业主个体老板及周边卫星发射中心国营厂玉门油田土哈油田嘉峪关等区域内离退休老干部高级工程技术人员及高工资高收入人员中，来市肃州区安家定居者不在少数，这部分富裕家庭对中高档商品住房需求很大，形成先富者市场潜力。这类高收入人群要求住房宽敞舒适，功能齐全及居住环境典雅，是购买别墅型住宅潜在客户，未来年别墅住宅需求量在套左右。另类是工薪阶层年轻人成家老人独居农民进城经商农民子女上学等低收入群体，这部分人群收入不高，要求住房面积在平方米之间，价格在万元左右，未来年，小户型住宅需求量在套左右，市场潜力很大。该区流动人口在今后段时间内可能仍将以租房为主，但也有小部分租房者会购买住房用于自住保值增值。按该区流动人口计算，约有户。另外，随着肃州区旧城改造步伐加快，小面积住房更适合拆迁户需求。由此可见，花园凭借其优越地理位置，人与自然和谐，园林化规划建设，重视小区住宅多样化户型和房屋外观设计，以潜在消费者需求合理定位用亩地建设别墅套，近平方米其余地块建设平方米小户型住宅及与众不同楼盘，将会成为市房地产开发建设中新消费亮点。三项目开发条件及技术设计方案分析项目现状概况自然条件规划区内土地大部分已被平整，地势平坦。区域基础设施已达到五通，即通上水通下水通电通电讯通路。供水管径为，并与市供水管网联网排水生活污水雨水实行分流，排水管径供电来源为嘉峪关电网。各类通讯设施均已通达用地范围周边。项目所在市属Ⅷ类气候区，该地区月至月盛行西风，月至月东风，平均风速为米秒，年平均气温度，平均无霜期天，平均日照总时数小时，最大冻土深度米，基本地震烈度度，环境条件较好，无水污染，空气质量良好，春季有轻度沙尘。地物情况本规划区以南酒金公路和以西酒银公路是该地区进出口主干道。市内配套建有供水能力万吨水厂座，其水量水质完全可保证小区用水以及日污水处理能力万吨级污水处理厂座，小区排放污水联网即可，规划区内拟投资建设供热站，由小区统供热。二项目建设条件分析优势分析区位优势本规划区内水电污水等基础设施为本区建设提供了保障，并为本区居民提供就业和购物医疗等公共服务。这里基础设施交通条件及周围景观都为项目开发建设提供了便利条件。花园优越地理位置及其独具特色楼盘，将会成为市知名品牌，提升市城市形象。自然条件优势本规划区内原有土地现已被平整，植被较少，地质条件较好，适合绿化种植，便于营造良好居住环境。劣势分析绿化规划区现状绿化率较低，规划方案绿化率为，实施起来较为困难。绿化保证率直接影响建筑物售价，为了提高绿化保证率应当尽早委托专业绿化公司对区内绿化进行具体规划，合理选择树种草籽及苗木，以保证绿化率达到设计要求。路网本规划区四，年平均气温度，平均无霜期天，平均日照总时数小时，最大冻土深度米，基本地震烈度度，环境条件较好，无水污染，空气质量良好，春季有轻度沙尘。地物情况本规划区以南酒金公路和以西酒银公路是该地区进出口主干道。市内配套建有供水能力万吨水厂座，其水量水质完全可保证小区用水以及日污水处理能力万吨级污水处理厂座，小区排放污水联网即可，规划区内拟投资建设供热站，由小区统供热。二项目建设条件分析优势分析区位优势本规划区内水电污水等基础设施为本区建设提供了保障，并为本区居民提供就业和购物医疗等公共服务。这里基础设施交通条件及周围景观都为项目开发建设提供了便利条件。花园优越地理位置及其独具特色楼盘，将会成为市知名品牌，提升市城市形象。自然条件优势本规划区内原有土地现已被平整，植被较少，地质条件较好，适合绿化种植，便于营造良好居住环境。劣势分析绿化规划区现状绿化率较低，规划方案绿化率为，实施起来较为困难。绿化保证率直接影响建筑物售价，为了提高绿化保证率应当尽早委托专业绿化公司对区内绿化进行具体规划，合理选择树种草籽及苗木，以保证绿化率达到设计要求。路网本规划区四面临路，为出行便利，均设出入口。而小区东南两面是联系城区主要方向，因此主入口设于东南角。在距东南两城市道路交叉口红线米处分别设出入口，两出入口车行通道交汇后与城市道路自然围合个商业广场，项目的基本情况公司概况市城建开发有限责任公司，原市城市建设开发总公司，成立于年。公司资质为开发二级，主要从事房地产开发经营物业管理集中供热建材加工销售。公司内设二办三部三司行政办公室综合办公室工程部销售部财务部部程控化，农村电话基本实现自动化，形成了以程控交换为主体，以光缆微波数字传输移动通信无线寻呼数据通信内容，功能齐全方便快捷灵活高效邮电通信网。境内有个火电厂和个小型水电站，总装机万千瓦，年发电亿千瓦。市内电网通过永嘉千伏输电系统，与西北大电网联为体，电力供应充裕。改革开放二十年来，全市经济和社会各项事业发展迅猛成果卓著，实现了从贫困温饱小康三个大飞跃。年，全区国内生产总值完成亿元，增长，其中第产业亿元，第二产业亿元，第三产业亿元人均达到美元。作为基础产业农业稳步发展，年农业总产值达到亿元，粮食总产量达万吨，亩产达公斤，棉花总产量达万担，水果产量达万吨，全市农民人均纯收入达到元。全市辖区范围内七个县市全部基本实现了小康目标，走在全省小康建设前列。工业持续发展，地方工业体系初步形成，年辖区内全部工业总产值达亿元，工业增加值达亿元。第三产业发展迅速，旅游业龙头作用日益明显，经济增长方式逐步转向依靠科技进步轨道。市场商品充裕物价平稳购销两旺。年全市大口径财政收入完成亿元，其中地方财政收入完成亿元全辖区金融机构存款余额达亿元，其中城乡居民储蓄存款余额达亿元，人均储蓄元。随着撤地建市，市适时提出了把建成座地域特色突出文化特征鲜明基础设施配套功能布局合理生态环境优美管理水平较高现代化城市战略目标。这为城市建设和房地产开发带来前所未有发展机遇，大规模楼宇开发建设也将成为国民经济新增长点和居民消费热点。三市场环境分析近年来，随着市经济发展，把建成西陇海兰新线经济带甘肃段上第二大经济大市是全市人民努力方向。人民物质生活水平提高，人们对住宅需求和消费在社会总消费支出中比重已日益增大，住宅逐渐成为人们消费和投资主要方面。花园开发建设有着良好市场环境和发展机遇。是撤地建市后，城市工业化水平必然要加大，随之带来农民进城务工经商人员迅速增长，要求小户型公寓型住房人群迅速增加二是旧城改造步伐加快，带来搬迁用房需求量大量增加。本地人口和城市外来流动人口增长使人们对位置优越环境美观服务设施完善物业需求增长。根据市场调查资料，市肃州区现有城市人口万，约万户，流动人口万人包括外来人口以及农村进城务工经商上学人口，未来年，市肃州区城市人口将发展为万人。据调查，截止年城市居民人均农民进城经商农民子女上学等低收入群体，这部分人群收入不高，要求住房面积在平方米之间，价格在万元左右，未来年，小户型住宅需求量在套左右，市场潜力很大。该区流动人口在今后段时间内可能仍将以租房为主，但也有小部分租房者会购买住房用于自住保值增值。按该区流动人口计算，约有户。另外，随着肃州区旧城改造步伐加快，小面积住房更适合拆迁户需求。由此可见，花园凭借其优越地理位置，人与自然和谐，园林化规划建设，重视小区住宅多样化户型和房屋外观设计，以潜在消费者需求合理定位用亩地建设别墅套，近平方米其余地块建设平方米小户型住宅及与众不同楼盘，将会成为市房地产开发建设中新消费亮点。三项目开发条件及技术设计方案分析项目现状概况自然条件规划区内土地大部分已被平整，地势平坦。区域基础设施已达到五通，即通上水通下水通电通电讯通路。供水管径为，并与市供水管网联网排水生活污水雨水实行分流，排水管径供电来源为嘉峪关电网。各类通讯设施均已通达用地范围周边。项目所在市属Ⅷ类气候区，该地区月至月盛行西风，月至月东风，平均风速为米秒，年平均气温度，平均无霜期天，平均日照总时数小时，最大冻土深度米，基本地震烈度度，环境条件较好，无水污染，空气质量良好，春季有轻度沙尘。地物情况本规划区以南酒金公路和