自筹万元，银行贷款万元分期开发及种植竹柳树木，开发期为年，预测项目利润亿元。肇庆市肇科新型建材有限公司砖厂是国家支持节能环保企业，计划在两年内扩产两条生产线，预计投资万元其中，利润滚动投入万元，银行贷款万元，扩产后企业产值达亿元，利润达到万元。公司计划在两年内组建腾凯集团，注册资金亿元，力争在年内腾凯集团资产规模达亿元以上，控制资产负债率在内，在不久将来，利用林业科技开发或者节能环保建材领域在深圳创业板上市。三研究内容本项目研究内容主要包括如下项目建设必要性分析二项目建设充分性分析三在项目规划方案基础上，编制项目建设方案四围绕项目建设方案，对项目建设成本进行细分，按成本单元进行估算五为保障项目顺利实施，配合项目开发建设进度设计合理融资方案，在满足项目开发资金需求基础上，实现资金成本最小化六在项目效益评价含经济社会环境评价等方面基础上，总结项目投资可行性，对项目整体实施提出建议。可行性研究报告对项目可行性进行综合分析论证，得出合理正确结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作基础。四报告编制依据项目建议书及其批复文件国家及市颁布相关法律法规政策市城区住房建设规划粤国土资试点发号文关于建立三旧改造地块标图建库动态调整机制通知市城市总体规划土地开发合作意向书房地产开发机构发布工程建设方面标准规范定额市城区国有土地使用权基准地价更新成果通告投资项目方签定协议书或意向书编制报告委托合同三旧改造项目合作开发合同市中心城区三旧改造专项规划市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法区政府年号文市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充细则区政府年号文中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充规定区政府年号文其他有关依据资料市住房城乡建设信息网五简要结论市房地产市场投资和消费将继续同步增长，且保持较高水平。第四章地块条件分析地块基本情况地块规划控制条件区街富丰村墩门三旧改造项目主要规划控制条件表所示序号项目名称数值单位备注建设用地面积平方米规划建筑面积平方米容积率绿地率建筑密度规划用途商住二地块地理位置分析项目建设地址位于世纪大道旁，市区富丰村委丰门墩村。用地总体呈不规则形，南边为富丰村，北为世纪大道，东为天马变电站，西为大坎河南沙河支流。以下为地块位置及各个方向环境情况三建设条件分析地质环境条件地形地貌以及不良地质现象市地势西南高，东北低，市内主要河流丘陵是市主要地貌，多沿山地边缘发育，高丘陵海拔米米之间，低丘陵海拔米米之间。低丘陵坡度平缓，多为度度气候条件地处亚热带，横跨北回归线，年平均温度，极端最低温度，最高温度，气候宜人，是全国年平均温差最小大两旁形成了连绵百里石材走廊，目前已发展为集全国乃全世界名优石材加工生产销售服务基地。市总体发展战略集聚优势战略引导资源和相关企业向优势地域集中，使同行业产业链相对密集与完整，多企业多环节紧密联系，分工合作，优势互补，促进市域产业整体升级，发挥规模效应，推动经济又好又快发展。特色主导战略选择在全国全省具有影响力产业关联度高市场潜力大技术进步快产业作为区域主导产业培植，集中资源投入，有效带动区域经济增长和促进区域产业结构升级，提升区域综合竞争力。中心崛起战略壮大中心城区规模，推进云安同城化发展推动中心城区滨江延伸，构筑现代化功能型城市基础设施和服务设施体系，全面提升城市功能和品位，增强中心城区凝聚力吸引力和辐射力。城乡统筹战略推进城乡统筹协调发展综合配套改革，建立城乡优势互补良性互动发展格局，促进城乡资源要素均衡配置和合理流动，推进城乡基本公共服务均等化，实现城乡互补融合协调发展和共同繁荣。市中心城区三旧改造专项规划根据市中心城区三旧改造专项规划会议指出，国家有关部委和省专门出台以旧城镇旧厂房旧村庄改造为主要内容三旧改造政策和措施，对于我们解决历史遗留问题提升土地利用效率拓展城乡发展空间推动宜居城市建设和城乡统筹发展提升经济发展水平十分有利，机会难得。会议提出，有关部门要吃透政策，抢抓机遇，在年底前，集中力量启动批三旧改造项目，推动三旧改造工作全面铺开，到年底，完成三旧改造总面积公顷，重点项目个，进步优化我市城市空间和功能分区。二项目建设必要性是提升城市形象需要区街道富丰村委丰门墩村三旧改造项目位于世纪大道旁及比邻国道，是城市形象重要组成部分，该片区城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。该地块上建筑物多数为参差不齐层砖混结构农村住宅，其中部分为破烂瓦房，环境卫生差，道路弯曲狭窄，低洼地，下大雨时水浸，生活极不方便，阻碍城市发展。该项目建设，将建设相关配套设施，包括道路广场绿化环境打造整治排洪沟等，将其建成配套设施功能齐全高档小区，为区府前路增添道亮丽风景线，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化,塑造城市个性,打造城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使城区走上可持续发展道路。是缓解政府拆迁压力需要该片区占地面积亩，但居民楼房和瓦房等建筑物总面积超过万平米。由于拆迁量大，投资额高，般开发商不敢问津。该项目市区街道富丰村委丰门墩村和市腾凯房地产开发有限公司合作开发。项目所有拆迁安置费由市腾凯房地产开发有限公司承担，这样就缓解了拆迁矛盾，加快拆迁进度，解决政府在拆迁管理工作中需要破解难题。市腾凯房地产开发有限公司在城市拆迁过程中，开拓思路，创新模式，心系百姓，为区今后拆迁管理工作提供了有益借鉴和启示。是社会安定团结需要长期生活在区街道富丰村委丰门墩村居民和从事生产人员，因生活生产环境脏乱差，且安全隐患严重，显得人心惶惶，发展下去可能会形成社会不稳定因素。该项目建设，能够平息社会舆论，安定人心，给政府与居民吃了个定心丸，对社会安定团结做出了积极贡献。因此，该项目建设必要性明显。第三章项目市场分析与预测从年月日国十条房地产调控开始，国家从没有放松过政策调控如下图在经过号称房地产史上最严厉调控年年已临近尾声，结合各地情况来看，部分城市成交跌入冰点，房价涨幅全面趋缓，降价现象频现是当下大中城市房地产市场真实写照另方面，房价拐点仅是曙光初现，全面下跌缺乏权威数据支撑，楼市调控目标远未实现。除此之外，楼市调控本质就是倒逼经济结构调整，改变以房地产为代表粗放增长方式，促进产业和地产结合，倒逼地方政府摆脱土地财政，开辟新税源。从政府高层释放信号来看，年，政府在推进楼市调控方面预计有以下动作。是，以限购为代表楼市调控政策不会动摇，但是执行方面会进行微调，避免误伤刚需和改善性需求。二是，允许地方政府自行发债。此举方面能减少地方政府对土地财政依赖另方面使政府财政资金使用公开化透明化。三是，征收房产税，增加住房持有成本，弱化住房投资属性，以进拆迁安置费由市腾凯房地产开发有限公司承担，这样就缓解了拆迁矛盾，加快拆迁进度，解决政府在拆迁管理工作中需要破解难题。市腾凯房地产开发有限公司在城市拆迁过程中，开拓思路，创新模式，心系百姓，为区今后拆迁管理工作提供了有益借鉴和启示。是社会安定团结需要长期生活在区街道富丰村委丰门墩村居民和从事生产人员，因生活生产环境脏乱差，且安全隐患严重，显得人心惶惶，发展下去可能会形成社会不稳定因素。该项目建设，能够平息社会舆论，安定人心，给政府与居民吃了个定心丸，对社会安定团结做出了积极贡献。因此，该项目建设必要性明显。第三章项目市场分析与预测从年月日国十条房地产调控开始，国家从没有放松过政策调控如下图在经过号称房地产史上最严厉调控年年已临近尾声，结合各地情况来看，部分城市成交跌入冰点，房价涨幅全面趋缓，降价现象频现是当下大中城市房地产市场真实写照另方面，房价拐点仅是曙光初现，全面下跌缺乏权威数据支撑，楼市调控目标远未实现。除此之外，楼市调控本质就是倒逼经济结构调整，改变以房地产为代表粗放增长方式，促进产业和地产结合，倒逼地方政府摆脱土地财政，开辟新税源。从政府高层释放信号来看，年，政府在推进楼市调控方面预计有以下动作。是，以限购为代表楼市调控政策不会动摇，但是执行方面会进行微调，避免误伤刚需和改善性需求。二是，允许地方政府自行发债。此举方面能减少地方政府对土地财政依赖另方面使政府财政资金使用公开化透明化。三是，征收房产税，增加住房持有成本，弱化住房投资属性，以进步发挥在房地产市场运行过程当总论项目概况项目名称区街道富丰村墩门三旧改造项目二建设地址市区街道富丰村委丰门墩村三项目业主市腾凯房地产开发有限公司四企业性质私营五法人代表六业主地址市三河洲花园幢首层号七投资总额及资金筹措本项目总成本费用万元，其中开发成本中的土地费用前期工程费用基础设施费用建筑安装工程费用开发期间税费不可预见费，共计为万元。投资环境分析目前，全国房地产宏观投资环境良好，市经济运行良好，本项目未来发展前景非常好。二目标客户城区及周边乡镇中高层消费群三价格定位按建筑面积计算，住宅部分均价为元平方米，商业部分均价为元平方米，车位为万元个。四财务方面项目总投资万元，销售收入万元，税前利润为万元，扣除所得税后利润为万元。项目缴纳销售税金及附加为万元，所得税为万元，合计交缴纳税金万元，该项目建成后，大幅盈利，投资利润率为，税后投资利润率为，项目税后投资回收期为年。五风险状况项目抗风险能力强，企业所面临财务风险和市场风险较小。六营销策划突出配套彰显景观强调社区认同，提高项目市场渗透力和吸引力。六主要技术经济指标项目相关技术经济指标如表所示。项目技术经济指标表序号名称单位数据项目经济数据开发产品投资含利息万元资金筹措万元销售收入万元销售税金及附加万元总成本费用万元利润总额万元所得税万元税后利润万元财务评价指标投资利润率投资净利润率第二章项目建设背景和必要性项目建设背景市简介，是最年轻地级市。地处粤西中部，依傍西江，东接珠江三角洲，与肇庆市江门市交界，南与阳江市茂名市相邻，西靠桂东南，北临西江，与肇庆市封开县德庆县隔江相望。市区距肇庆公里，距公里，水路距香港海里，上溯广西梧州海里。是富饶珠三角洲经济区与广袤大西南腹地之间交通枢纽和商品集散地。城中有山，山中有水，绿树花香，山水相映是特色。全市总面积平方公里。总人口万。市管辖区新兴县郁南县云安县罗定市等个行政区域。区是市人民政府所在地，全市政治经济文化中心。历史悠久。周代为百越地，唐天宝元年公元年设郡，明朝万历五年年建置东安县，年改为县。历史上罗定现在云安郁南古有三罗之称，新兴是三罗沟通粤中桥梁。人杰地灵，曾哺育出唐代佛教南宗始祖惠能新兴县人，著名工人运动领袖邓发区人，抗日爱国名将蔡廷锴罗定市人等。市素有云石之乡国际石都之称，有悠久石材加工历史，它加工已有多年历史，是全国四大石材生产加工基地之，最近获中国石材工业协会授予中国石材基础中心称号中国建材流通协会授予中国石材流通示范基地称号。生产加工大理石，人造石装饰板材及石制家具，石材工艺品等大