尚屈臣氏国美电器麦当劳优越百货家居家私广场百货超市优越百货大福源超市娱乐休闲项目餐饮项目绿榕居项目简介市场分析住宅物业市场中山住宅市场特点商业物业市场百货类物业市场专业市场连锁超市项目定位分析项目发展定位开发方案及工程计划发展期设定技术参数成本分析土地成本估算前期费用小区基础设施配套工程费土建工程费核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,开发期税费不可预见费开发费用估算分项说明企业管理费销售费用财务费用开发成本费用估算开发总成本费用估算项目总体开发成本费用估算成本动态投入财务效益评价项目收益分析财务效益评价设定财务计算中税项及费用设定财务评价指标选取财务效益评价静态财务分析动态财务分析财务分析结论财务附件附件项目发展计划安排表附件项目总体开发进度表附件项目开发成本费用估算表附件项目开发成本费用估算明细表附件项目进度投资估算表附件项目销售收入表附件项目资金回收进度表附件静态财务综合表附件全部投资现金流量表附件现金流量表项目简介中山市华发国际项目下称本项目项目位于传统城市中心区范围内，该区域集办公居住购物休闲功能于体，生活配套成熟，交通便捷，区域认知度高。项目位置在岐江西岸，东临石岐河，南望岐江公园，具备优良景观资源，旺中带静，区域形象高尚。东侧南侧临城市道路，具有较高商业价值。项目地块总占地面积为平方米。规划用地性质为商住，容积率为，建筑限高为米。珠海华发实业股份有限公司是家上市公司房地产公司，简称华发股份将在此开发高档商住项目。市场分析综合项目区位特征和影响因素，本项目可能发展物业类型包括商场高层住宅。因此，以下将对这两个市场进行详细分析。住宅物业市场中心城区住宅市场分为老城区东区西区和南区四大板块。中山市域住宅市场特点老城区石歧区和东区是住宅成交主要区域老城区成交单价主要集中在元平方米左右,东区元平方米目前，老城区户型面积主要集中在平方米户，主要集中在万套范围内而东区户型面积主要集中在平方米户，总价主要集中在万套老城区生活配督费按工程造价收取。工程报建费按工程造价收取。招投标及预算编制费按建安造价收取。工程监理费按工程造价收取。物业管理基金按工程总投资收取。不可预见费指开发过程中不可预见工程费用及其它费用支出，按以上五项费用之和计算。开发费用估算分项说明企业管理费以建安成本和配套工程费用之和为基数，以计算。销售费用销售费用按销售额计算。财务费用全部资金按银行借贷资金计算，目前法定贷款利息三年期为，考虑手续费用等，以年息复利计算财务费用。开发成本费用估算根据项目开发规模及以上各项工程及费用设定值，对项目各期开发总成本费用进行估算。开发总成本费用估算项目成本费用如下表项目指标总体开发成本万元,开发费用万元,总成本费用万元,销售税项万元,销售成本万元,单方销售成本元平方米,项目开发成本费用详见附件。项目总体开发成本费用估算项目总体销售成本为,元平方米，项目总投资成日用品日用品生鲜副食品茶叶烟酒三层精品日用品日用品家电日用品文体音像四层家用电器食街营业时间长，人气较旺吉之岛好又多万佳营业时间首层小时市场评析满足站式购物，但发展商资金压力大连锁超市商品种类丰富，经营规模大，时间长，价格相对较低，满足了消费者站式购物需求，市场反应好。由于经营面积大，且为了吸引知名品牌商家进驻，连锁超市租金水平低，开发商资金压力大。摩登汇位于传统商业中心，大信新都汇则位于城区北部市场经营特点经营面积大，商品档次高，种类丰富经营面积负层首层二层三层四层五层摩登汇平方米品牌店,优之良时尚精品时尚精品美食广场御风日本料理等美食广场品明廊眼睛等大信新都会万平方米图书音像城流行时尚屈臣氏国美电器麦当劳优越百货家居家私广场百货超市优越百货大福源超市娱乐休闲项目餐饮项目绿榕居酒楼租售价格较高，租售情况理想首层二层三层摩登汇售元平方米租元平方米售元平方米租元平方米售元平方米租元平方米大信新都会租元平方米租元平方米租元平方米摩登汇首层全部售罄，二三楼租售比例接近大信新都会只租不售，月份正式营业，招商情况理想，已引入多家品牌店。市场评析综合性购物及服务功能更强大，但发展条件尚未成熟商品种类多样，集合多种零售及服务模式，对消费者站式购物满足程度远大于连锁超市，对消费者有较强吸引力经营面积大，对场地规模要求高该模式在中山形成较晚，发展条件尚未成熟。项目定位分析项目发展定位案名华发国际理念官邸物业组合商场住宅设定依据地块位于传统城市中心区，具有较高商业价值同时区域配套完善，区域认知度高，地块东临石岐河，南望岐江公园，旺中带静，具备良好景观条件，适合开发高端常住型住宅。商场功能及业态分析业态差异性专业市场功能站式服务高档家居广场。包括从室内设计居家展示卫浴产品厨具装潢设计床上用品灯具家用电器建材和饰物等。定位依据专业市场对场地规模和人流聚集度要求相对较低，有较大市场发展空间中山商品房市场发展迅猛，产品供应以毛坯房居多家居市场前景看好，但中山市现有家居广场经营品种单，功能分散，多为品牌家具专卖，无站式综合家居专业市场。商业面积及价格价格定位首层二层三层建筑面积平方米平方米平方米售价元平方米元平方米元平方米租金元平方米元平方米元平方米定位依据首层二层三层摩登汇售元平方米租元平方米售元平方米租元平方米售元平方米租元平方米永胜数码广场租元平方米租元平方米租元平方米水牛城租元平方米租元平方米大信新都会租元平方米租元平方米租元平方米高层住宅目标客户定位核心客户中山市中心城区范围内追求成熟生活配套常住型中高端买家拓展客户珠三角和港澳部分在中山工作外地人士住宅建筑形式建议梯两户板式高层，电梯直接入户立体休闲及绿化空间设定依据梯两户最大限度改善通风和采光，提高居住舒适性板式高层展开面积大，既有利于更多住户享受江景，也可避免外立面过碎在商场与高层住宅之间转换空间设置平台花园，有利于提高楼盘绿化率，增加住户休闲空间，提高居住舒适程度配套设施建议配套设施健身室棋牌室乒乓球室文化活动室露天游泳池儿童活动室建筑面积设定原则项目应充分利用城市成熟生活配套，自身配套少而精，面积不宜太大，以服务住户为主配套设施设置在商场与住宅之间转换层空间。住宅户型配比户型三房两厅四房两厅户型面积比例价格定位均价元平方米毛坯设定依据产品素质和居住舒适性在老城区范围内最高旺中带静，既能享受成熟完善城市生活配套，又有良好景观和怡人居住环境。开发方案及工程计划根据项目开发条件及发展模式，按房地产开发成本费用构成方式，估算项目各项开发成本费用，并按项目发展进度估算各期开发成本费用投入。发展期设定根据项目发展模式，本项目开发期设定为年，其中开发筹备期为第四季度，施工开工日期为年第季度，开发完成日期为年第四季度销售日期由年三季度开始至年第四季度销售完毕。在对项目进行分析时设定每季度为计算期，各期成本费用按当期支出计算，累总到期末各期销售收入计算现金流入时按当期现金流入计算。项目分期发展计划安排详见附件。定位依据专业市场对场地规模和人流聚集度要求相对较低，有较大市场发展空间中山商品房市场发展迅猛，产品供应以毛坯房居多家居市场前景看好，但中山市现有家居广场经营品种单，功能分散，多为品牌家具专卖，无站式综合家居专业市场。商业面积及价格价格定位首层二层三层建筑面积平方米平方米平方米售价元平方米元平方米元平方米租金元平方米元平方米元平方米定位依据首层二层三层摩登汇售元平方米租元平方米售元平方米租元平方米售元平方米租元平方米永胜数码广场租元平方米租元平方米租元平方米水牛城租元平方米租元平方米大信新都会租元平方米租元平方米租元平方米高层住宅目标客户定位核心客户中山市中心城区范围内追求成熟生活配套常住型中高端买家拓展客户珠三角和港澳部分在中山工作外地人士住宅建筑形式建议梯两户板式高层，电梯直接入户立体休闲及绿化空间设定依据梯两户最大限度改善通风和采光，提高居住舒适性板式高层展开面积大，既有利于更多住户享受江景，也可避免外立面过碎在商场与高层住宅之间转换空间设置平台花园，有利于提高楼盘绿化率，增加住户休闲空间，提高居住舒适程度配套设施建议配套设施健身室棋牌室乒乓球室文化活动室露天游泳池儿童活动室建筑面积设定原则项目应充分利用城市成熟生活配套，自身配套少而精，面积不宜太大，以服务住户为主配套设施设置在商场与住宅之间转换层空间。住宅户型配比户型三房两厅四房两厅户型面积比例价格定位均价元平方米毛坯设定依据产品素质和居住舒适性在老城区范围内最高旺中带静，既能享受成熟完善城市生活配套，又有良好景观和怡人居住环境。开发方案及工程计划根据项目开发条件及发展模式，按房地产开发成本费用构成方式，估算项目各项开发成本费用，并按项目发展进度估算各期开发成本费用投入。发展期设定根据项目发展模式，本项目开发期设定为年，其中开发筹备期为第四季度，施工开工日期为年第季度，开发完成日期为年第四季度销售日期由年三季度开始至年第四季度销售完毕。在对项目进行分析时设定每季度为计算期，各期成本费用按当期支出计算，累总到期末各期销售收入计算现金流入时按当期现金流入计算。项目分期发展计划安排详见附件。项目开发进度表详见附件。技术参数按初步方案，本项目各项指标如下总用地面积,平方米总建筑面积,平方米，其中商品住宅面积,平方米会所建筑面积平方米商业建筑面积,平方米地下室面积,平方米，停车位为个。建筑类型高层住宅,梯两户三层裙楼为商业面积转换设备层设住宅配套设施容积率按总用地面积计算。不同成熟，区域认知度高，住宅主要针对追求成熟生活配套市区内常住型买家。目前，老城区缺乏新开发高端住宅产品。中山传统商业区高层住宅市场分析现有供应基本售罄中恳商业大厦永胜数码广场西苑数码广场，目前已全部售罄。君悦豪庭产品素质好，市场消化迅速，仅余少量单位。现有产品价格分析君悦豪庭元平方米以常住型买家为主公务员事业单位人员企业中高层管理人员和专业技术人员等追求成熟生活配套常住型买家传统商业中心区高层住宅主要消费者。市域高端住宅市场分析目前市域内高端住宅市场代表产品是新鸿基开发弈翠园和雅居乐开发汇星台。弈翠园期为多层和小高层物业，主要户型面积有平方米左右平层及平方米复式，销售均价多层为元平方米，小高层为元平方米，总价为万元左右和万元左右。汇星台为小高层物业，主要以三房平方米和四房平方米户型为主，销售均价约元平方米，总价在万元。从市场销售情况看，上述物业销售情况均较好，奕翠园期目前销售率达到，汇星台刚开盘，销售情况也较为乐观。市场评析老城区住宅市场有较大提升空间老城区配套成熟，生活氛围好，但现有住宅产品设计水平和居住舒适性较差，难以满足买家既追求完善城市配套又兼顾居住舒适性要求。老城区住