1、南路西面为外环线四周边环境自然环境项目用地处于天津市上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住上佳区域。北侧为正在建设华苑新城期，远处为华苑居住区，华苑是天津市安居工程重点起步区，占地公顷，规划建筑面积万平方米，九五年实施征地和基础设施建设，共划分个居住小区，九六年实施住宅建设，截至年底，已基本建设完毕，进住居民户。其中，安华里居华里两个小区被建设部评为全国城市住宅建设试点小区，碧华里小区成为我国康居住宅示范小区，华苑居住区配套设施齐全，物业管理完善华苑成功开发对本项目开发定位有着很好衬托。西侧紧靠天津市城市主干环道外环线，有着米绿化防护带。东侧为陈塘支线铁路，每天约有趟货车经过，有定噪音污染，需采取些降躁措施。正在建设华苑新城期华苑碧华里东侧为陈塘支线铁路五规划控制要点总占地面积万平方米亩，其中界外地面积为万平方米约亩，可。
2、其他费用。负责锅炉房建设，保证项目供热需求，在项目首期竣工后第个取暖期提供供热,收费标准为元建筑平米。项目内非营业性公建由万科进行自配自建，保证万科免交非经营性公建配套费。保证万科按法定土地出让金交纳。相关政策规定市政配套政策名称普通住宅收费标准收费说明本项目标准市政大配套费元建筑平米包括红线外给水燃气雨水污水道路绿化等市政设施工程费用按标准约需万元，本项目为万元包干。供热元建筑平米包括锅炉房建设费及征地费次管网建设费元建筑平米供电贴费元供电工程贴费，工程费另计通讯元建筑平米红线外基础设施建设费出让金土地局评估土地地价总额评估值约为万元，考虑减免后为万元与周边地价比较与华苑居住区用地比较，华苑用地是年征用土地，时间相隔太久，地价无太多可比性。与华苑新城期用地相比，其大部分用地在年征用，在年又征用周边部分农民用使用权，单独开发。操作方式万科。
3、公里。项目用地该宗地规划为居住用地，规划总占地面积万平米，其中期由合作方自己建设，现已建设大部分，二期为我司准备投资用地，规划总占地面积万平方米亩，其中界内用地万平方米约亩，界外用地万平方米约亩。二项目宗地现状及市政配套情况项目宗地现状项目四至为东至陈塘支线铁路，南至规划路，西至外环线，北至红旗南路。宗地地块呈比较规则梯形，原为农田,地质条件良好，土地已基本平整完毕,大部分场地平整至与周边道路标高相同,局部比路低米左右,少量鱼塘正在填土平整。大部分场地平整大部分场地平整项目所在地局部场地标高不够市政配套情况整个华苑新城项目市政管网规划已设计完毕，各种市政配套源头在地块红线边界周围，具体如下给水供水主干管在项目用地北面滨水道上，为管径，沿外环线侧已引入到项目用地红线边。雨水项目用地南侧规划有雨水泵站，总个项目内雨水通过泵站排到外环河。污水项。
4、偿费。协调变电站建设，保证项目按期供电，我司仅按按国家规定交纳供电贴费，不再交纳其他费用。负责锅炉房建设，保证项目供热需求，在项目首期竣工后第个取暖期提供供热,收费标准为元建筑平米。项目内非营业性公建由万科进行自配自建，保证万科免交非经营性公建配套费。保证万科按法定土地出让金交纳。相关政策规定市政配套政策名称普通住宅收费标准收费说明本项目标准市政大配套费元建筑平米包括红线外给水燃气雨水污水道路绿化等市政设施工程费用按标准约需万元，本项目为万元包干。供热元建筑平米包括锅炉房建设费及征地费次管网建设费元建筑平米供电贴费元供电工程贴费，工程费另计通讯元建筑平米红线外基础设施建设费出让金土地局评估土地地价总额评估值约为万元，考虑减免后为万元与周边地价比较与华苑项目开发背景华苑新城项目处于天津市区的西南部,这里的西南部指由围堤道复康路友谊路外环线及。
5、个角落，结合天津总体规划和发展方向，我们应在天津西南部东南部投入更多关注，华苑新城项目就是其中之，它正好填补了万科在城市西南部无物业空白，也是条件最成熟，可以年上马项目。天津万科公司现状目前天津公司在手有两个项目，万科花园新城三期东丽湖项目，其中新城项目为在建销售项目，东丽湖项目目前处于前期阶段，新城项目自年开盘以来热销天津市，为天津公司主要利润支柱，但到年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目体量大，是公司长远打算项目，从前期规划销售包装都必须谨慎进行，该项目由于产品和区位原因，也不是短期热销房产，不宜作为公司近两年利润支柱，是追求稳定开发有节奏销售为目项目。根据目前经营趋势，天津公司必须再上新项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津影响力，在市场呼唤万科大好形势下。天津万科应充分利用万科天津地产先锋社会影销量变化情况。
6、西青区土地局签定土地开发补偿协议，然后去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。港宁房地产公司前期投入部分费用由其上级单位西青区土地局对其进行补偿，与万科不发生直接关系。土地价款及付款进度土地价款土地总补偿面积约亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补该补偿费含征地补偿费高压线拆迁自来水河道掩埋地上树木迁移地上物拆迁地下管线拆迁项目前期费用等有关全部税费支出。付款计划双方签订协议后周内我司支付万元补偿费。余额在签订协议后三年内付清，在年月日支付余额三分之即万元，年月日再支付余额三分之，最后笔于年月日前付清。合作方主要工作保证红线外市政大配套按万元包干含给水排水天然气和周边市政道路。规划在项目地界内集中锅炉房，万科不支付该部分用地土地补。
7、设用地万平方米约亩。该地块规划指标如下序号项目单位已批准指标我司设想指标规划总建筑面积平方米住宅建筑面积平方米非营业性公建平方米营业性公建平方米综合容积率住宅容积率建筑密度绿化率六土地价格土地价格按总占地面积计算，界外地与可建设用地价格相同。总占地面积为亩,土地补偿费总额约为万元以万元亩价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补,住宅楼面地价为元平米。第三章项目合作条件项目合作背景年天津市政府征用西青区外环线内部分土地建设华苑居住区，经市区两级政府协商，市里开发用地，西青区开发用地，市政府就用征用土地建设完成了现在华苑居住区，西青区保留土地，即西华苑用地，西青区就交由其下属单位宁发房地产公司来开发，由于些原因直未开发建设，后与香港上市天津发展控股有限公司合作成立港宁房地产公司后正式启动该项目，并由港宁房地产公司开发了。
8、华苑新城期用地，现正在建设中，二期用地准备出让，在此种情况下，万科介入该项目。二合作方介绍土地已由西青区土地局征为国有，现在西青区土地局名下，西青区土地局为政府职能部门，港宁房地产公司为其下属公司合资企业，港宁房地产公司做了部分前期工作，如规划成果，大配套协议等。但我司合作方为西青区土地局。三已取得政府文件市规划局审批规划成果。与市安居工程办公室签定大配套协议，该协议中明确红线外大配套费用包干，摊到该项目为万元整。市政府会议纪要，在该纪要中明确西青区开发土地可减免土地出让金，合作方承诺我司如用该土地做商品房，土地出让金可减免。市规划局核发建设用地规划许可证通知市政府征地办公室批准征用土地通知四合作方式及条件合作方式万科次性买断土地使用权，单独开发。操作方式万科与西青区土地局签定土地开发补偿协议，然后去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签。
9、市花园等物业，其中城市花园万科中心大厦位于城市核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,北部河北区，总面积约万平方米，万科新城位于城市北部北辰区，面积约万平方米世贸广场都市花园位于城市中心地带，但体量较小。由此可看出，天津万科主要物业集中在城市北部，反观天津总体规划和发展方向中心市区向西南方向发展，由城市行政中心迁移和友谊路沿线开发便可看出沿城市向东重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿着津塘路两侧，新建小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧联在起。由此看出，万科物业分布与天津总体规划和发展方向不相符，且万科自年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人筹，被称为天津地产先锋，在天津人心目中已树立起第品牌形象，万科产品应属于整个天津市，而不是个区域，所以万科有能力，也应该去开发天津其他市场，让万科物业深入天津每。
10、人均使用面积增长情况正是货币还迁和房改政策和相关金融政策结合，充分地调动和激发了百姓购房积极性，使得普通老百姓逐步从观念上接受了购房去改善生活条件思路，天津房地产形成了目前良好市场化运作局面。年年年年年年年年年商品房销售量变化情况调查报告及分析显示改善居住条件为近期住宅消费主要原因，三口之家为住宅消费主体，价格在万元，面积在平米之间商品房是消费者购房首选，其中单价在元之间占总量，单价在元之间占总销售量。影响市场需求首要因素是房屋价格，贷款是消费者首选付款方式。二西南部市场分析区域市场特征从目前该区域市场整体市场环境供需总量以及开发程度，可以看出以下特征年年年年年年年年年年年年年年年年年个人购房比例示意图人均使用面积西南部市场尤其是南开区从年年基本保持着天津市市场供需量第位，累计销售面积约万平米。市场成交价格为元平米，比天津市场总体水平略高。
11、边部分地块所合围的区域，约占市区的面积，以下从两个大的方面来介绍该项目开发背景。外部环境根据国务院批准的年天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研居住及行政办公用地，包括如下几个部分以南开大学天津大学为主体的第高教科研区已基本完善，在天津的经济发展中起到很大作用正在建设的第三高教区内已有城建学院农学院师范大学女子学院等院校据粗略统计，天津市约的高等院校聚集在该区域。抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让万科品牌深深印到每个天津人心中，目前几个新项目中以华苑新城项目最为成熟，具备今年开工并销售可能，经公司各方面调查研究，准备今年上马华苑新城项目，再陆续开发其他条件成熟项目。第二章项目概述项目区位及用地项目区位华苑新城项目位于天津市西南部见图项目区位图，建成后行政区划隶属于南开区管辖，距离市文化教育中心区约公里，距离市中心商业区约。
12、土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。港宁房地产公司前期投入部分费用由其上级单位西青区土地局对其进行补偿，与万科不发生直接关系。土地价款及付款进度土地价款土地总补偿面积约亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补该补偿费含征地补偿费高压线拆迁自来水河道掩埋地上树木迁移地上物拆迁地下管线拆迁项目前期费用等有关全部税费支出。付款计划双方签订协议后周内我司支付万元补偿费。余额在签订协议后三年内付清，在年月日支付余额三分之即万元，年月日再支付余额三分之，最后笔于年月日前付清。合作方主要工作保证红线外市政大配套按万元包干含给水排水天然气和周边市政道路。规划在项目地界内集中锅炉房，万科不支付该部分用地土地补偿费。协调变电站建设，保证项目按期供电，我司仅按按国家规定交纳供电贴费，不再交纳。
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华苑新城项目可行性方案