程及销售计划第六部分成本及投资收益预测地，洞，位于浦口珍珠泉风景区内，占地亩。另外，位于江宁谷里镇银杏湖国际高尔夫球场正在建设，占地面积达亩，总投资亿元人民币，将于年月投入使用。农场山生态公园农场山和朝阳山规划建设大型生态公园，占地面积约亩，南侧山脚用地已列入聚宝山项目代拆迁范围，具体建设时间未定。珠江路软件产业园位于宗地东南侧，是仙西新市区部分，计划建成珠江路电子条街生产科研基地，占地面积约亩，总投资亿元。今年月日，珠江路科技发展公司合诚香港有限公司与深圳华源达公司投资组建珠江路软件产业园有限公司，主要负责园区级土地开发，园区主体部分建设投资亿元，其中前年投资亿元用于土地征用和基础设施建设，预计年园区基本建成并开始全面运作，估计可容纳数百家软件企业研发机构和近万名软件研发人才，目前已有多家国内外著名软件企业表达了入驻意向。④仙林大学城年月，江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大大学城仙林大北环线绕城公路内侧，是联系老城区和仙西新市区纽带，距新市区仙林大学城公里，距玄武湖新庄立交公里，距新街口和湖南路商业中心分别为公里和公里，明年月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅分钟车程。聚宝山与紫金山之间。项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名风景区紫金山又名钟山。距南京经济技术开发区公里。南京经济技术开发区为国家级开发区，年实现亿元技工贸总收入亿元实际利用外资亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排名位。环线二环线图宗地区位二宗地现状四至范围宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路国道，东起环线绕城公路，西至沪宁铁路和宁栖公路。图宗地四至范围宗地形状宗地东西长南北窄北侧内凹，形状酷似元宝。表宗地面积指标指标总用地代征道路与绿化用地配套学校用地净用地长米宽米面积平米合亩合亩图宗地形状及尺寸宗地标高宗地内部东高西低宗地标高米，东高西低，最大高差米，综合坡度度。按标高米以下米米以上将宗地划分为个区域，其中，米以上区域占总用地面积近半，米以下和米区域各占四分之左右。沪宁铁路宁镇公路车速可达公里小时绕城公路车速可达公里小时代征道路代征绿地宁栖公路聚宝山宗地垂直坡度，与地面最大高差米坡度度坡度度宁栖公路图宗地内部高差宗地标高低于周边用地东部显著低于绕城公路，最大高差米左右。西部与沪宁铁路基本持平,局部低于沪宁铁路米。南部局部区域低于宁镇公路，最大高差米左右。北部聚宝山西峰标高米，东峰标高米，从宗地北部开始起坡，逐步升高。宗地地面聚宝山铁路绕城公路图宗地与周边高差剖面图东西向聚宝山宗地内由西向东，地势升高宗地内局部高低落差约图宗地与周边高差剖面图南北向东侧铁路绕城公路宁镇公路宗地地面聚宝山图宗地与周边高差剖面图南北向西侧铁路绕城公路宁镇公路宗地地面聚宝山绕城公路沪宁铁路最低点最高点图宗地与周边高差地块现状地块现状以农田植被居民住宅工厂和货运汽车及汽车设备市场为主，其中，农田和植被占总用地面积近半。图宗地土地利用现状工厂与市场主要工厂与市场共计家，占地总面积万平米，大部分仍在生产运营，其中家有轻微空气污染，没有地下污染，待拆迁后污染将自动消除。表工厂基本情况名称经营业务运营状况环境污染情况源宝化工公司轮胎装配在运营无利达服装公司服装生产在运营无添喜化工洗涤剂在运营轻度空气污染光英炉业锅炉生产在运营轻度空气污染包装容器厂包装材料在运营无金属配件厂金属配件在运营无野马电声乐器厂电声乐器在运营无金陵特种电缆厂电缆在运营无屠宰厂屠宰在运营轻度空气污染宏大设备市场汽车设备销售在运营无东风汽车汽车销售在运营无玄武湖货运市场货车停车场在运营无居民居民隶属岔路口村，分西杨坊和东杨坊个村民小组，共有居民约户人，住宅建筑面积约万平米。废弃采石场农田农田与山体植被面积约万平米，其中，苗圃万平米，葡萄园平米。树木宗地内主要树木有水杉梧桐枫杨榉木等，其中道路沿线以水杉和梧桐为主，东北部靠近用地北界有平米竹林，保留价值较大。图宗地主要树木分布水塘宗地内有水塘多个，规模普遍较小，其中，平米以上个，最大平米。大部分水塘用作农田灌溉，水面被浮萍覆盖，其中座为鱼塘，占地平米，水质良好。图宗地地表水分布高压线现状有条二回高压线从宗地内部穿过。根据规划，宗地西侧米处将建设变电站，宗地内部将只有条二回高压线从西侧用地边界穿过，且大部分在代征绿化带内，对净用地基本无影响。图宗地高压线走向拆迁北侧聚宝山山凹及西侧农场山脚下块地列入宗地代拆迁范围，拆迁土地总面积亩，房屋总面积万平米，居民户工企单位家，需安置劳动力人，保养人员人。其中，宗地拆迁面积亩含代征道路与绿化用地，占拆迁总面积，拆迁居民户。代拆迁范围面积亩，占拆迁总面积，拆迁居民近户。图宗地拆迁范围三周边道路及出行方式道路对外联系道路主要有绕城公路宁镇公路宁栖公路和岔仙公路条，其中宁镇公路既是城市东西向主干道，又发挥城市对外交通联系功能，是宗地与老城区联系主要通道，时速可达公里小时，在新庄立交可通过多条干道通往老城区，明年月玄武湖隧道开通后，从宗地经宁镇公路玄武湖隧道至老城区新模范马路仅分钟车程，并且可以通过新模范马路城西干道等快速路连接城市西部地区。绕城公路时速可达公里小时，通过柳塘马群八百户双龙街和花神庙等立交通往主城各个区域。宁栖公路通往尧化门栖霞山，规划拓宽为米。岔仙公路通往亚东仙林大学城，规划拓宽为米。表宗地周边现状与规划道路览名称级别宽度车道速度公里小时交通流量辆日路面绕城公路全封闭快速路双向车道沥青宁镇公路级国道双向车道混凝土宁栖公路现状公路水泥规划交通性主干道双向车道现状现状变电站规划规划规划规划规划宗地代拆迁范围代拆迁范围岔仙公路电缆在运营无屠宰厂屠宰在运营轻度空气污染宏大设备市场汽车设备销售在运营无东风汽车汽车销售在运营无玄武湖货运市场货车停车场在运营无居民居民隶属岔路口村，分西杨坊和东杨坊个村民小组，共有居民约户人，住宅建筑面积约万平米。废弃采石场农田农田与山体植被面积约万平米，其中，苗圃万平米，葡萄园平米。树木宗地内主要树木有水杉梧桐枫杨榉木等，其中道路沿线以水杉和梧桐为主，东北部靠近用地北界有平米竹林，保留价值较大。图宗地主要树木分布水塘宗地内有水塘多个，规模普遍较小，其中，平米以上个，最大平米。大部分水塘用作农田灌溉，水面被浮萍覆盖，其中座为鱼塘，占地平米，水质良好。图宗地地表水分布高压线现状有条二回高压线从宗地内部穿过。根据规划，宗地西侧米处将建设变电站，宗地内部将只有条二回高压线从西侧用地边界穿过，且大部分在代征绿化带内，对净用地基本无影响。图宗地高压线走向拆迁北侧聚宝山山凹及西侧农场山脚下块地列入宗地代拆迁范围，拆迁土地总面积亩，房屋总面积万平米，居民户工企单位家，需安置劳动力人，保养人员人。其中，宗地拆迁面积亩含代征道路与绿化用地，占拆迁总面积，拆迁居民户。代拆迁范围面积亩，占拆迁总面积，拆迁居民近户。图宗地拆迁范围三周边道路及出行方式道路对外联系道路主要有绕城公路宁镇公路宁栖公路和岔仙公路条，其中宁镇公路既是城市东西向主干道，又发挥城市对外交通联系功能，是宗地与老城区联系主要通道，时速可达公里小时，在新庄立交可通过多条干道通往老城区，明年月玄武湖隧道开通后，从宗地经宁镇公路玄武湖隧道至老城区新模范马路仅分钟车程，并且可以通过新模范马路城西干道等快速路连接城市西部地区。绕城公路时速可达公里小时，通过柳塘马群八百户双龙街和花神庙等立交通往主城各个区域。宁栖公路通往尧化门栖霞山，规划拓宽为米。岔仙公路通往亚东仙林大学城，规划拓宽为米。表宗地周边现状与规划道路览名称级别宽项目决策背景与摘要内部因素二外部环境第部分项目概况宗地位置成本预测二税务分析三经济指标分析四现金流量第七部分竞争对手分析已购买标书发展商二其它本地发展商第八部分综合分析与建议优势与劣势二结论与建议附件南京城市发展与住宅市场研究报告南京土地招投标市场研究报告聚宝山项目提交政府答疑问题项目决策背景与摘要内部因素项目地处市中心边缘环线绕城公路与城市东西向主干道宁镇公路交叉区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发项目类型。南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为亿元。本项目总建筑面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为南京公司年提供主要利润来源。南京市未来年内重点发展方向为河西和城东，地处南京东部仙西区域将成为仅次于河西政府重点投资和开发区域。依此规划布局，南京公司应在城东区域选择合适项目，为公司在南京进步发展奠定基础。金色家园项目成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下步开发中档和中高档项目创造了条件。二外部环境本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京向东发展增长级和接受上海辐射以及新经济发展主要空间，政府计划三年内投资亿元，建设全国规模最大大学城。本项目是主城范围内最具规模完整地块，距国家级南京经济技术开发区公里，周边规划珠江路软件产业园钟山洞高尔夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。项目距老城区新模范马路公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道宁镇公路与新模范马路，明年月份建成通车后，项目距老城区中心仅分钟车程。项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发土地不多，竞争楼盘较其它区域少。政府启动本项目主要目在状以农田植被居民住宅工厂和货运汽车及汽车设备市场为主，其中，农田和植被占总用地面积近半。图宗地土地利用现状工厂与市场主要工厂与市场共计家，占地总面积万平米，大部分仍在生产运营，其中家有轻微空气污染，没有地下污染，待拆迁后污染将自动消除。表工厂基本情况名称经营业务运营状况环境污染情况源宝化工公司轮胎装配在运营无利达服装公司服装生产在运营无添喜化工洗涤剂在运营轻度空气污染光英炉业锅炉生产在运营轻度空气污染包装容器厂包装材料在运营无金属配件厂金属配件在运营无野马电声乐器厂电声乐器在运营无金陵特种电缆厂电缆在运营无屠宰厂屠宰在运营轻度空气污染宏大设备市场汽车设备销售在运营无东风汽车汽车销售在运营无玄武湖货运市场货车停车场在运营无居民居民隶属岔路口村，分西杨坊和东杨坊个村民小组，共有居民约户人，住宅建筑面积约万平米。废弃采石场农田农田与山体植被面积约万平米，其中，苗圃万平米，葡萄园平米。树木宗地内主要树木有水杉梧桐枫杨榉木等，其中道路沿线以水杉和梧桐为主，东北部靠近用地北界有平米竹林，保留价值较大。图宗地主要树木分布水塘宗地内有水塘多个，规模普遍较小，其中，平米以上个，最大平米。大部分水塘用作农田灌溉，水面被浮萍覆盖，其中座为鱼塘，占地平米，水质良好。图宗地地表水分布高压线现状有