级实验小学。以南京航空航天大学河海大学新校区和南京大学东南大学科技园为龙头大学城已在区内开工建设。沙滩浴场网球场壁球馆保龄球馆水上娱乐中心等批娱乐休闲设施已相继投入使用。区内六通平基础设施和日趋完善社区服务设施已基本能满足进区企业生活生产和建设需要。该区以优越地理位置和优良投资环境，已吸引了个国家和地区多个项目进区落户，投资总额突破亿美元，其中三资企业占，外商投资额占，第二三产业之比为∶，高新技术企业占。实际利用外资亿多美元。投资额在万美元以上大项目有个。世界排名前强企业中已有瑞典爱立信日本东陶和三井美国摩托罗拉和百事可乐等家进区。江宁开发区已从昔日荒郊变成南京地区海内外客商竞相投资热土和创业宝地。随着江宁开发区持续快速发展和我市人民生活水平不断提高，人们对高品质居住环境追求也呈较快上升趋势。我市及江宁区近几年建成普通住宅在数量上有了较大突破，开工面积和竣工面积都有较大增加，但从总体上看，江宁区住宅建设仍以中低档为主，中高档住宅建设仍然不能满足开发区快速发展需要。为了进步推动江宁开发区经济发展，营造流投资环境，改善人们居住环境，提高生活品位，南京利源物业发展有限公司以下简称利源公司拟在江宁开发区百家湖畔建设百家湖西花园住宅小区。二项目单位概况南京利源物业发展有限公司成立于九九三年，投资方为香港大陆发展有限公司和南京江宁经济技术开发总公司，注册资本万美元，主要从事房地产开发销售租赁自建房屋并提供配套服务。公司下设南京百家湖房地产开发有限公司南京百家湖度假村有限公司南京利源电子有限公司南京利源建设发展有限公司南京百家湖物业管理有限公司南京南山湖农林休闲观光有限公司南京利源旅游有限公司和南京利源物业发展有限公司销售分公司南京利源集团物资贸易分公司。利源公司主要开发项目为百家湖别墅花园百家湖公寓花园和百家湖西花园，开发土地面积万平方米，总规划建筑面积万平方米，其中别墅面积万平方米，公寓面积万平方米，公用及配套设施万平方米。百家湖公寓花园由凯旋门维也纳城罗马城米兰城威尼斯城中心配套区组成。百家湖别墅花园共建幢别墅，已全部竣工，年被建设部评为全国城市物业管理优秀住宅小区。百家湖公寓花园凯旋门于年被上海基尼斯总部评为最大住宅小区主门楼，年公司被建行极大地改善了该地区交通条件。项目用地距南京市中心新街口约公里，到南京火车站约公里，到南京禄口国际机场约公里。自百家湖西花园只须分钟车程就可到达中华门。外部交通条件便捷。本项目建设用地外围自然环境优越。百家湖西花园居住小区处于南京江宁经济技术开发区西南部，百家湖畔环境优美，风景秀丽，林木茂盛，气候怡人。本项目建设用地人文环境优越，西面有由南京航空航天大学分校河海大学江宁新校区及东南大学科技园。综上所述，本项目选址符合生活居住区相关要求。二配套建设条件百家湖西花园居住小区项目用地已部份完成场地平整，供水排水雨水污水供电供气道路电话有线电视等均已接至场地四周，配套建设条件齐备，可满足项目建设要求。具体配套建设条件如下供水项目东面利源中路下有自来水管，区内供水由此接入。水源由江宁水厂和南京城南水厂提供。二电信利源中路下电话通信光缆，能满足本项目要求。三体基本供需平衡，但交通便利套型设计优越售价合理商品住宅呈局部热销供不应求局面。开发商往往把握这些市场需求作为项目开发切入点。百家湖西花园住宅小区具有以下优势项目优势从项目选址上看，其有下列特定优势�自然环境优势。随着社会发展，环保观念日益为人们所重视，人们对居住区自然环境要求日趋苛刻。而百家湖西花园住宅小区地处江宁开发区百家湖畔，环境优美空气清新，很适合人们居住。�人文环境优势，本项目东侧为已建成百家湖花园，西南侧有江南文枢院，使西花园有独特人文环境优势。�交通及其他配套条件优势。本项目位于利源中路西侧，而该路东与宁溧公路相接，西与机场高速公路连通，北与绕城公路相连，其交通条件与利源公司以前��开发百家湖花园样具有十分优越条件。同时项目用地邻近开发区胜太路商业街，商业配套条件较为完善。此外，临近百家湖西花园还有南航河海大学等教育配套设施。与竞争对手优势分析项目与南京市区住宅园区比较有两大显著优势环境优势和价格优势，这两大优势将能吸引部分特定消费人群。项目与江宁开发区及江宁地区其他居住区比较，本项目具有显著后发优势。随着房地产业发展日益迅速，园区建设理念也在不断发展变化。百家湖西花园将立足于新世纪，建设新型居住家园，从而与江宁开发区其他居住区拉开差距。加上利源公司企业形象及其在江宁乃至南京市显著影响也有利于本项目赢得市场。二价格定位周边楼盘定价调查二楼盘价格发展趋势江宁开发区年成立以来，该区域房地产价格已从每平方米元逐步上涨至楼盘开发商楼盘性质售价元百家湖花园公寓利源物业现房江南文枢院江宁房地产总公司多层现房温泉公寓汤山房地产多层住宅现房温泉花园别墅汤山房地产联排别墅现房江宁第城金轮房地产多层住宅现房湖滨世纪花园江宁开发区房地产多层住宅太阳城栖霞建设多层住宅碧水华庭江苏联骏公寓别墅中国人家江苏东恒别墅期房养龙山庄天地房地产多层住宅现房世纪假日花园世纪房地产多层住宅期房目前元左右，而目前江宁开发区发展势头仍很迅猛，江宁县撤县建区后，预期未来年内该区房价仍有较大上升空间。三综合优势百家湖西花园与周边居住区比较将在规划设计环境配套新型建材等方面胜出筹，故本项目公寓销售基价预计在元平方米。此价位与南京市区同档楼盘比较仍有明显价格优势而此价位与江宁区相关楼盘比较，在价格环境房型等各方面又有定优势。三销售对象分析作为江宁区唯国家级资质开发企业，利源公司经过八年开发建设，在百家湖环湖景观带边规划和建设了万高档大型临湖住宅区，并获得了国家级优秀物业管理住宅区等殊荣，使百家湖花园成为南京市市区扩容道亮丽现代都市人居栖区。中高档公寓深受资本型收入阶层青睐。随着社会文化发展和市民收入水平提高，加上银行系统对房产销售实行按揭强力支撑，知本型收入白领阶层经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩容带中第二居所。资本型收入阶层知本型收入阶层普通收入阶层经理阶层高知阶层中产阶层经济适用型收入阶层白领阶层百家湖花园知本型业主占位图利源公司早在年代中期就着手按照知本型消费者需求设计了维也纳城和罗马城，这两座新城和已进入设计阶段威尼斯城米兰城大部为跃层式别墅型公寓。楼型上有四层六层和十二层小高层之分，套型上有跃层式错跃层式楼中楼式错错层式之分，房型上有西欧豪华型欧陆典雅型和中欧简雅型之分。百家湖西花园新型系列跃层式公寓产品定位低于经济型别墅，市场定位为知本型业主第二居所，价格定位为百家湖西花园房价汽车年汽车使用费南京三类地区相同面积房价。在市区政府规划建设和支持下，利源公司已对天然大湖和百家湖公寓进行了景观整合和互连二次深度开发，使南京又座公园在百家湖崛起千亩湖面公里环湖景观路座跨湖大桥凤凰坛和百家湖凯旋门等座标志性建筑座主题花园个大中型游泳场及大类项休闲项目，百家湖花园成系列别墅式公寓就座落在此景之中。百家湖花园近万各种楼中楼公寓热销空，使利源公司提前进入了面向更大第二居所消费群新型公寓开盘工作。同时，利源公司也将在近期为南京市民推出第三居所型住宅，为在闹市水泥森林居所中消费者增加了选择大自然居所服务内容。根据利源公司自年以来对百家湖花园开发经验，百家湖西花园主要销售对象定位在以下几个方面南京市中高收入阶层。主要为各企事业单位高级主管人员高校研究院所高级知识分子及自由职业者。此类人群收入较高，年薪般在万元以上，能方便地解决交通问题，其居住消费观念较为超前，对居住环境生活品味质量要求较高，因此新型园区百家湖西花园将成为他们首选园区，此类人群将成为百家湖西花园最主要消费对象。二江殊荣，使百家湖花园成为南京市市区扩容道亮丽现代都市人居栖区。中高档公寓深受资本型收入阶层青睐。随着社会文化发展和市民收入水平提高，加上银行系统对房产销售实行按揭强力支撑，知本型收入白领阶层经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩容带中第二居所。资本型收入阶层知本型收入阶层普通收入阶层经理阶层高知阶层中产阶层经济适用型收入阶层白领阶层百家湖花园知本型业主占位图利源公司早在年代中期就着手按照知本型消费者需求设计了维也纳城和罗马城，这两座新城和已进入设计阶段威尼斯城米兰城大部为跃层式别墅型公寓。楼型上有四层六层和十二层小高层之分，套型上有跃层式错跃层式楼中楼式错错层式之分，房型上有西欧豪华型欧陆典雅型和中欧简雅型之分。百家湖西花园新型系列跃层式公寓产品定位低于经济型别墅，市场定位为知本型业主第二居所，价格定位为百家湖西花园房价汽车年汽车使用费南京三类地区相同面积房价。在市区政府规划建设和支持下，利源公司已对天然大湖和百家湖公寓进行了景观整合和互连二次深度开发，使南京又座公园在百家湖崛起千亩湖面公里环湖景观路座跨湖大桥凤凰坛和百家湖凯旋门等座标志性建筑座主题花园个大中型游泳场及大类项休闲项目，百家湖花园成系列别墅式公寓就座落在此景之中。百家湖花园近万各种楼中楼公寓热销空，使利源公司提前进入了面向更大第二居所消费群新型公寓开盘工作。同时，利源公司也将在近期为南京市民推出第三居所型住宅，为在闹市水泥森林居所中消费者增加了选择大自然居所服务内容。根据利源公司自年以来对百家湖花园开发经验，百家湖西花园主要销售对象定位在以下几个方面南京市中高收入阶层。主要为各企事业单位高级主管人员高校研究院所高级知识分子及自由职业者。此类人群收入较高，年薪般在万元以上，能方便地解决交通问题，其居住消费观念较为总论第二章市场分析第三章建设规模和建设内容第四章项目选址及配套建设条件江苏省分行评为级信用单位，年连续被南京市外商投资企业评为外商投资先进企业，连年被江宁开发区评为开发区先进集体。公司总部现有员工人，其中教授及具有高级技术职称人员人，中级专业技术人员人，经营管理机构为财务部工程部总经办企划部百家湖杂志编辑部。三可行性研究报告编制依据江宁开发区管委会年月月宁经管委发号文关于同意南京利源物业发展有限公司建设百家湖西花园基建立项批复二江宁区建设局百家湖西花园住宅小区规划红线图利源公司提供项目有关资料三利源公司年月委托南京工程咨询公司编制本项目可行性研究报告协议。四项目建设必要性我市总体经济发展需要房地产业是从事城乡尤其是城市房屋和土地综合性开发及经营行业，是城市存在和发展物质基础，是发展国民经济支柱产业之，房地产业发展可以加速市场经济进程。根据我市国民经济和社会发展九五计划和年远景目标纲要精神，从九五开始已将房地产业列为重点培育发展产业。按照市委市政府提出年初见成效，三年面貌大变五年跃上新台阶要求，我市房地产业在