很快，对繁荣市场，满足消费需求发挥了重要作用。商业网点是城市物质文明和精神文明建设重要窗口，商业网点规划已纳入城市国民经济和社会发展计划以及城市总体规划，尤其是我国加入后，城市商业网点规划作为符合国际规则政府调控方式，越来越为城市流通主管部门所重视。商业地产作为第三产业创新版块，在新轮商业发展过程中，其发展空间和蕴含商机都相当巨大。为了与需求拥抱，和市场同步，近几年来，国內商品销售市场为了适应新形势下消费群体心理需求形式实际需要，进行了几乎脱胎换骨变革，这就是商场从小开间单商品组合商品销售形式，走向规模化综合化站式销售形式。从而应运而生了商城超市大卖场等等。与此同时，随着海安经济飞跃发展，城市规模和范围不断扩长，市民原有居住形态正在发生改变，市民人均支配收入也在不断增加，因而人们对购物需求和购物理念也在同步地不断发生变化。生活方便交通便利环境舒适品种齐全站式购物体验式消费，现今己成为越来越多人所向往购物天堂。因此，以单开间门面为家商场规模形式已难以满足世纪人们对商业站式集中购物需求增长。我国政府对入世积极态度，从定意义上表明，政府要下决心用以市场换市场方针来替代原来以市场换技术和以市场换资金政策，根据加入世贸总协议，中国将逐步放开商贸市场，如果把专业市场发展分成为初级阶段竞争阶段成熟阶段话，目前我国专业商贸市场行业已进入竞争阶段，竞争方式也由单竞争转向服务管理技术等多方位竞争，经营者管理水平和服务内涵都将向高层次延伸。未来二年内，品牌竞争将成为市场竞争主体。同时，集中采购，目录销售，物流配送，网络营销等方式将成为市场主流营销方式。基于上述背景原因，为满足海安县城市发展需要，满足城乡居民对商业发展日益增加需求，创建海安县新城区，南通金海岸房产开发有限公司经过全面认真市场调研，对项目区位环境进行反复分析比较，根据目前海安县房地产市场现状与发展趋势，以海安火车站广场为依托，结合海设中盐通高速和海溧高速在此汇合，连接上海和盐通高速苏通大桥建成后，海安至上海行程仅为小时。航运海安河网密布，水运发达，通扬运河通榆运河畅流其间，连接京杭大运河，通达全国各地。航空近在咫尺南通机场已开通至北京广州厦门等航线。海运距国家十大港口之南通港公里，可直通日本韩国香港等国家和地区距建设中东方大港洋口港仅公里，内陆支线与上海港联运，进出口货物可由此接转世界各地航线。海安火车站集客运货运机务段军工站编组站为体，是江苏除徐州外最大二级编组站，是江苏中部重要交通枢纽。作为南通新轮经济发展浪潮重点项目，海安火车站商贸城充分利用火车站建设带来独特交通优势和巨大潜在商机。四城市规划前景新编制海安县域城镇体系规划，根据海安城镇发展现状及各自空间格局功能分工产业布局和基础设施状况，立足长远和可持续发展，将海安定位为全国农业产业化示范区，江苏省轻纺机为海安开发区新区，是未来海安东商业区，对推进海安发展，促进海安开发区产业结构调整，提高当地居民生活条件，有明显社会效益。项目建成后，必将改善海安新区城市形象，环境效益也将有目共睹。从目前海安房地产市场分析来看，商业用房供需结构性矛盾还很突出，建议在下步方案规划时，对商业用房功能及开发建设规模再作进步市场调研和边际效益规模效益分析，尤其是对面积较大总价较高产品多层联卖有效功能分区不详细产品开发规模调研分析。同时要根据市场供需变化，做出更为准确市场定位，调整户型或面积及区域功能分配，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减少项目风险。总之，由以上分析可以看出，在当前市场情况下，本项目在经济效益社会效益和环境效益上都是可行。五主要经济技术指标项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标总用地面积平方米总占地面积平方米总建筑面积平方米建筑容积率户均面积平方米套总套数套销售均价元平方米建设投资万元平方米建安成本元平方米项目总投资万元平方米成本元平方米销售收入万元营业税及附加万元利润总额万元所得税万元净利润万元项目投资回收期年投资利润率税后资本金利润率成本利润率税后销售利润率税后二海安宏观市场分析自然状况海安地处苏中平原，东临黄海，与如东接壤，南和如皋毗邻，西通泰兴，并与姜堰市相交，北与东台市相连。东西直线最长公里，南北最宽公里。全县均为平原地带，地形坦荡，河道稠密。通扬运河串场河以东为河东地区，是苏北滨海平原最高处，为海相沉积物盐碱地区，海拔米。海安属北亚热带海洋季风性湿润气候区。气候温和，四季分明，气候宜人，冷热适中。日照充足，雨水充沛，无霜期长。从海安自然状况来看，海安是适合居住生活和工作城市之，为海安房地产开发奠定了基础。二三大产业分析年海安县完成国内生产总值亿元，财政收入亿元,全社会固定资产投资亿元，同比分别增长，城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元，同比分别增长和，年末居民存款余额亿元，增长年经济社会发展预期调控目标实现国内生产总值亿元，增长财政收入亿元，增长全社会固定资产资产投资亿元，增长城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入元，同比分别增长和城市化水平达到工业经济运行质量明显提高，年实现工业产品销售收入亿元，增长工业利润亿元，增长工农业总产值亿元，增长其中工业产值亿元，增长农业产值亿元，增长坚持新型工业化方向，以项目为抓手，以园区为依托，继续大力实施工业强县战略，加快工业进程，年实现工业销售亿元技改投入亿元，分别增长，二产增加值占国内生产总值比重达全社会固定资产投资亿元，增长其中工业技改投入亿元，增长第三产业投资额亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长自营出口总额万美元，增长实际利用外资万美元，增长对外劳务营业额万美元，增长乡镇人均居住面积由年平方米人到现在平方米人，城区居民居住面积由年平方米人到现在平方米人。年实现招商引资到位资金万美元，增长。最新统计年度主要经济指标列表三主力产业分析海安工业基础雄厚，机械电子纺织丝绸闻名全国。其数控零误差机床填补了国内空白鑫缘丝绸产品荣获中国名牌称号，填补了南通市空白全县拥有桑园万亩，年产鲜茧万担，雄踞全国县市第位色织业跻身全国四强，拥有无梭织机多台套，年出口量居全国前列。现有国家省级企业集团多个，外资企业家，高新技术企业家，名列南通市之首，亿元企业家，居南通市第二位，国家省级名牌产品多个。年又有两个国家计划项目落户海安，南通市唯省级工程技术研究中心在海安县揭牌。年前三季度工业产值突破亿元，今年净增亿元财政收入突破亿元，综合实力位居江苏省第位。从统计数据不难看出，海安经济呈持续稳定发展态势，成为海安房地产迅速发展重要保证同时，海安经济发展也为本案提供了充足有效客源。三投资环境随着江海经济联动，江北交通快速发展，苏中地区与上海等长三角经济发达地区联系日益紧密，海安作为苏中地区经济最为活跃市县，将充分发挥其独特交通优势，大力发展道口经济，其物流贸易会展等行业将对周边地区经济起到巨大带动作用指标单位产值国内生产总值亿元财政收入亿元全社会固定资产投资总额亿元城区居民人均可支配收入元农民人均产总值比重达全社会固定资产投资亿元，增长其中工业技改投入亿元，增长第三产业投资额亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长自营出口总额万美元，增长实际利用外资万美元，增长对外劳务营业额万美元，增长乡镇人均居住面积由年平方米人到现在平方米人，城区居民居住面积由年平方米人到现在平方米人。年实现招商引资到位资金万美元，增长。最新统计年度主要经济指标列表三主力产业分析海安工业基础雄厚，机械电子纺织丝绸闻名全国。其数控零误差机床填补了国内空白鑫缘丝绸产品荣获中国名牌称号，填补了南通市空白全县拥有桑园万亩，年产鲜茧万担，雄踞全国县市第位色织业跻身全国四强，拥有无梭织机多台套，年出口量居全国前列。现有国家省级企业集团多个，外资企业家，高新技术企业家，名列南通市之首，亿元企业家，居南通市第二位，国家省级名牌产品多个。年又有两个国家计划项目落户海安，南通市唯省级工程技术研究中心在海安县揭牌。年前三季度工业产值突破亿元，今年净增亿元财政收入突破亿元，综合实力位居江苏省第位。从统计数据不难看出，海安经济呈持续稳定发展态势，成为海安房地产迅速发展重要保证同时，海安经济发展也为本案提供了充足有效客源。三投资环境随着江海经济联动，江北交通快速发展，苏中地区与上海等长三角经济发达地区联系日益紧密，海安作为苏中地区经济最为活跃市县，将充分发挥其独特交通优势，大力发展道口经济，其物流贸易会展等行业将对周边地区经济起到巨大带动作用指标单位产值国内生产总值亿元财政收入亿元全社会固定资产投资总额亿元城区居民人均可支配收入元农民人均纯总论项目建设背景二项目概况三可行性研究报告研究范围四研究结论及建议商引资优惠政策，决定在海安投资建设航母级商业区南通金海岸火车站商业广场，此项目建设在海安县商业房地产市场上占有举足轻重地位。依托上述优越条件，本项目开发建设将会为海安人民带来不可多得商机。同时此项目开发运作标志着海安商业房地产开发进入了大盘时代，具有划时代意义。南通金海岸火车站商业广场在投资商上海宏博集团开发事业中占有极其重要地位，其成功运作将使宏博集团开发规模急剧扩大并使企业在项目策划产品创新操作手段工程建设销售推广等方面能力得到飞跃式提高。南通金海岸火车站商业广场项目由于自身具有良好素质，未来土地升值潜力较大，其成功运作可为公司带来巨大现金流量并实现商业及经营性公建项目可持续性开发。该项目规划设计方案已经完成，项目各项前期报建工作也已完成，项目现场施工已相继开展。二项目概况项目名称南通金海岸火车站商业广场建设地点海安火车站站前广场南北两侧建设单位南通金海岸房产开发有限公司企业性质有限责任公司经营范围房产开发会务及展览服务组织产品展销公司类别专营公司资质等级房地产开发企业三级资质工程概况金海岸火车站商业广场项目占地平方米，总建筑面积约为万平方米，项目以步行街为主线，沿街层，内部商业主体层。经估算，工程总投资万元，每平方米造价元，每平方米成本元。资金来源本项目建设资金来源有四种渠道开发公司自有资金万元上海宏博集团及所属子公司融资万元上海宏博集团公司投入万元，上海宏博集团江苏投资公司投入万元，金海岸商业城有限公司投入万元开发商银行商业贷款万元④预售房款万元。根据收益计算，投资利润率，成本利润率，销售利润率，计算期内国家税收万元。财务分析结果表明，项目社会效益和经济效益很好。三可行性研究报告研究范围根据南通金海岸火车站商业广场项目建议书批复及项目规划设计方案，本报告工作范围主要是投资环境房