可行性研究报告编制依据根据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，结合该项目具体情况，该可行性研究报告编制依据主要有陕西省建筑工程概预算指标及有关费用标准④建设部发布房地产开发项目经济评价方法市城市总体规划开发商提供其它有关资料。项目提出理由与过程安臵房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安臵所建房屋。安臵对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋农户。随着城市化步伐加快，现有部分建筑严重制约项目区域内道路等基础设施建设和开发项目建设，必须进行拆迁改造，为了解决被拆迁人居住问题，政府准备在中段条件较为成熟地块修建专门拆迁安臵房。拆迁安臵房享受土地划拨收费减免等相关政策，具有社会保障性质。二项目概况项目选址项目选址于建设规模与目标占地面积平方米合亩总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米商业及配套建筑面积平方米幼儿园建筑面积平方米办公建筑面积平方米地下车库建筑面积平方米建筑密度④容积率绿化率建设内容住宅及相应会所和商业配套设施小高层高层住宅高层住宅总建筑面积约平方米。商业及办公面积商业平方米，办公平米米，幼儿园平方米。共计平方米。公共生活设施总建筑面积约平方米，包括地下室车库。物业管理实行封闭式现代化物业管理。供电系统采用双路供电，每户磁卡电表，高级安全插座通讯系统每户客厅及主卧室分别设臵电话插口及插口宽带网络电视系统每户客厅及主卧室分别设臵公用闭路电视及卫星电视邮政系统每户设有信报箱并实行专递服务周界防护系统周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区周边进行巡逻计算期年，其中建设期年投资与收益概况该项目总投资万元，预计销售收入万元售价按住宅平均价格元商业销售平均价格元，扣除各项税费，预计实现净利润万元。序号指标指标值全部投资利润率全部投资利税率资本金内部收益率全部投资财务净现值万元税后资本金财务净现值万元税后第二章项目建设背景和必要性分析项目背景气象条件五工程地质水文地质及地震情况地层岩性地质构造水文地质地震烈度二建筑材料来源及运输条件区域内主要建筑材料较少，基本都要从邻近省份购买，成本较高运距较远。砂子碎石可就近购买。项目水电基本到位，只需根据项目供水供电设计要求，用相应水管电缆与市政给水管网供电网相连，即可满足小区供水供电需要。三项目选址及建设条件项目选址项目建设条件项目可利用周边给水排水电供热煤气通讯有线电视等配套设施，只需根据项目需要，可直接接入小区。第五章工程进度安排该项目将于年月前完成各项土地规划报批手续，初步设计施工图纸和各项前期工作年月开工建设，年月完成项目全部建设任务。具体进度安排详见下表。项目实施计划进度表表序号年度实施进度年年年年施工前准备施工阶段竣工验收第六章项目规模和性质该项目由幢楼组成。该项目现有存量土地，实现有限土地资源再生利用，达到从严控制建设用地总量土地节约集约利用目，为市未来城市发展提供可观用地保障。第三章项目市场分析项目发展战略环境分析市宏观经济环境分析年市经济社会继续保持了跨越发展态势，三大产业经济指标再创新高。据年上半年市统计局最新统计，市实现生产总值亿元，同比实际增长，名义增长。其中，第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值亿元，增长第三产业实现增加值亿元，增长。种植业生产形势较好，粮食播种面积增加。年上半年全市夏粮播种面积万亩，同比增长夏粮产量万吨，增长蔬菜产量增长较快。我市工业生产在市场需求增加产品价格上涨等有利因素带动下，呈现出高速增长良好势头。年上半年全市规模以上工业企业完成工业总产值元，同比增长，实现增加值亿元，增长。市三大产业快速增长，使得民生建设节能减排环境保护安全稳定社会事业政府管理精神文明和党建设等工作不断创新，社会大局和谐稳定。二市房地产市场分析市房地产市场发展现状分析房地产投资稳定增长房地产业起步较晚，发展到现在虽整体水平相对落后，但发展速度很快。特别是年。伴随着宏观经济运行环境好转及国家调控政策深层次影响，商品房市场正在经历着场深层次变革与调整。年全市计划开发项目个，其中新开工个，续建个。计划完成建筑面积万平方米，计划完成投资亿元。房地产市场需求旺盛。房地产市场成交均价从年年初元，飙升至年末均价突破元大关，甚至于个别项目达到元，不可谓不疯狂。在整个行业年非健康大跃进发展带动下，房地产市场也迎来自己最辉煌年，成交面积和成交均价都到达了历史顶峰。房地产业发展产生积极影响房地产业是国民经济支柱产业，对经济发展和人民生活水平提高具有重要作用。房地产业是推动经济增长重要产业之。由于房地产建筑成本左右是材料消耗，能带动冶金建材化工装饰材料家电等多个行业发展，进步促进了装饰装修物业管理等新兴服务业发展，成为推动经济增长重要产业之。房地产业是拉动投资需求和消费需求重要动力。年房地产开发完成投资亿元，成为固定资产投资渠道中表现最为活跃部分。房地产业是个关联度高产业链长行业，它发展方面可以直接刺激投资需求，另方面也可以间接拉动消费需求。目前国际上通用房地产业带动消费需求系数是，按照年全市商品房销售额亿元计算，带动社会整体商品销售额亿元，成为拉动消费需求重要动力。房地产业是提高人民生活水平重要途径。房地产投资持续快速增长，特别是商品住宅投资高速增长，促进了城市建设发展，人们居住条件得到极大改善，人民生活水平进步提高。年，居民人均住房建筑面积由年平方米提高到了平方米。我市房地产市场发展形势政府宏观调控政策趋于深化为了抑制过快上涨房价，年中央出台了系列房地产调控政策，采用了行政手段和经济手段并用方式。特别是继年月日起上调金融机构年期存款基准利率上调个百分点之后，中国人民银行再次决定，自年月日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构年期存贷款基准利率分别上调个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。虽然年末两次加息，主要是针对由于人民币升值，海外热钱流入及通货膨胀压力，但其对楼市也产生不可避免影响。对于购房力旺盛榆林市场来说，幅度几乎是聊胜于无，无论是对按揭贷款购房者还是开发商资金成本，量化实际影响其实很小，真正影响是在心理层面，年内首次加息传递政策走向以及将步入加息通道市场预期才是关键。也由此可以看出国家针对宏观调控目并没有完全实现，行业调整和房地产市场结构合理化还没有达到预期，这些都意味着宏观调控政策将会朝着更加深入和细致方向继续发力，宏观调控政策将进步趋于深化。产品供应结构与实际需求还存在裂痕伴随着国务院政策引导，市大批中低价位中小套型普通商品住房在年集中放量，增加了住房有效供应，成为市场关注焦点。不过在受到市场追捧同时也明显可以看出，部分项目滞销局面并没有得到彻底改善，其症结还是在于住房供应结构不合理，表现为市场产品供应结构和消费需求不匹配，导致方面开发商卖不动房子，方面老百姓买不起房子。虽然目前市房地产市场正在从卖方市场向买方市场转变，但目前市场上所供应产品结构与需求结构并不匹配，两者之间存在着裂痕。由于产品结构不合理，现有自住性需求未必能转化为有效购买力，导致目前市场形势是有价无市。市场分区域发展不均衡目前楼市呈现出发展现状是区域发展不均衡，老城区作为商贸中心，土地资源稀缺配套成熟，居住密度大，新盘多为旧城改造项目，正在开发商业和办公物业也多集中于此。东,西成熟居住区，基础配套，教育配套生活配套都十分成熟，无工业污染，居住环境纯净，是商品房开发热点地区。南板块同样作为比较成熟区域，基础配套齐全，市场竞争格局在变革中日益激烈近几年虽然进入本市房地产市场外地开发商不多，但不可否认作为具有丰富房地产运营经验，长袖善舞代理中介机构纷纷进驻。对于本地开发企业而言，来自营销竞争压力愈显加大，部分费需求重要动力。房地产业是提高人民生活水平重要途径。房地产投资持续快速增长，特别是商品住宅投资高速增长，促进了城市建设发展，人们居住条件得到极大改善，人民生活水平进步提高。年，居民人均住房建筑面积由年平方米提高到了平方米。我市房地产市场发展形势政府宏观调控政策趋于深化为了抑制过快上涨房价，年中央出台了系列房地产调控政策，采用了行政手段和经济手段并用方式。特别是继年月日起上调金融机构年期存款基准利率上调个百分点之后，中国人民银行再次决定，自年月日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构年期存贷款基准利率分别上调个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。虽然年末两次加息，主要是针对由于人民币升值，海外热钱流入及通货膨胀压力，但其对楼市也产生不可避免影响。对于购房力旺盛榆林市场来说，幅度几乎是聊胜于无，无论是对按揭贷款购房者还是开发商资金成本，量化实际影响其实很小，真正影响是在心理层面，年内首次加息传递政策走向以及将步入加息通道市场预期才是关键。也由此可以看出国家针对宏观调控目并没有完全实现，行业调整和房地产市场结构合理化还没有达到预期，这些都意味着宏观调控政策将会朝着更加深入和细致方向继续发力，宏观调控政策将进步趋于深化。产品供应结构与实际需求还存在裂痕伴随着国务院政策引导，市大批中低价位中小套型普通商品住房在年集中放量，增加了住房有效供应，成为市场关注焦点。不过在受到市场追捧同时也明显可以看出，部分项目滞销局面并没有得到彻底改善，其症结还是在于住房供应结构不合理，表现为市场产品供应结构和消费需求不匹配，导致方面开发商卖不动房子，方面老百姓买不起房子。虽然目前市房地产市场正在从卖方市场向买方市场转变，但目前市场上所供应产品结构与需求结构并不匹配，两者之间存在着裂痕。由于产品结构不合理，现有自住性需求未必能转化为有效购买力，导致目前市场形势是有价无市。市场分区域发展不均衡目前楼市呈现出发展现状是区域发展不均衡，老城区作为商贸中心，土地资源稀缺配套成熟，居住密度大，新盘多为旧城改造项目，正在开发商业和办公物业也多集中于此。东概述项目背景二项目概况第二章项目建设背景和必要性分析项目背景二项目建设建设背景市政府决定全面推进城乡体化建设年，是全面实施十五计划关键年，也是城乡建设规划系统继往开来，创新发展，实现跨越发展重要年。市城乡建设规划工作总体思路是以十七大和十七届三中四中全会为指导，深入贯彻落实科学发展观，解放思想，开拓创新，锐意进取，依法行政，进步强化服务意识，继续遵循环境优先和谐发展规划建设理念，以推进榆林城乡体化进程为目标，不断强化规划管理，狠抓建筑质量安全，稳步推进建筑节能工作，为把城市早日建成文明富裕和谐宜居区域中心大城市而不懈努力,强化规划引领，高质量编制各类规划。二加强镇村规划建设，全力推进城乡体化。按照省委省政府和省住建厅下达新农村规划建设任务，努力完成村庄总体规划村庄建设规划和千村百镇建设整治工作任务