实，相关手续正在办理中。

项目场址周边市政设施配套条件较好。

项目所需资金已经有所落实。

第五节主要技术经济指标序号项目指标占地面积总建筑面积计入容积率总建筑面积项目总投资，万元项目经营收入万元利润总额，万元税后利润，万元成本利润率税前成本净利润率税后财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年第七节问题与建议房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售楼盘较多，项目业主应选择有经验销售代理公司，制定有竞争力营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。

建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验施工单位进行工程施工，在保证工程质量前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。

第二章项目投资环境与市场需求研究第节全国房地产发展状况房地产开发完成情况月，全国房地产开发投资亿元，同比增长，其中，商品住宅投资亿元，同比增长，占房地产开发投资比重为。

月份当月房地产开发完成投资亿元，比上月增加亿元，增长。

月，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米，同比增长房屋新开工面积亿平方米，同比增长房屋竣工面积亿平方米，同比增长，其中，住宅竣工面积亿平方米，增长。

月，全国房地产开发企业完成土地购臵面积万平方米，同比增长，土地购臵费亿元，同比增长。

商品房销售情况月，全国商品房销售面积亿平方米，比去年同期增长，增幅比月回落个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长，办公楼增长，商业营业用房增长。

月，商品房销售额万亿元，同比增长，增幅比月回落个百分点。

其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房分别增长和。

月份当月，商品房销售面积万平方米，比上月减少万平方米，下降商品房销售额亿元，比上月减少亿元，下降。

房地产开发企业资金来源情况月，房地产开发企业本年资金来源亿元，同比增长。

其中，国内贷款亿元，增长利用外资亿元，下降企业自筹资金亿元，增长其他资金亿元，增长。

在其他资金中，定金及预收款亿元，增长个人按揭贷款亿元，增长。

个大中城市房屋销售价格指数房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。

年月份，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比月份缩小个百分点环比上涨，涨幅比月份缩小个百分点。

新建住宅销售价格同比上涨，涨幅比月份缩小个百分点环比上涨，涨幅比月份缩小个百分点。

分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨商品住宅销售价格上涨，其中普通住宅销售价格上涨，高档住宅销售价格上涨。

与上月相比，经济适用房销售价格上涨商品住宅销售价格上涨，其中普通住宅销售价格上涨，高个套间。

其它工资低于元员工，基本上没有人在黄江购房臵业。

这也许是他们工资比较低工作稳定性不好缘故。

而些小型私营企业员工，他们主要以农民工为主，本身工资比较低，又抱着工作几年回去想法，不愿意在外臵业。

另外，黄江房屋租金比较低，在个非常规范花园里，房厅住房才多元，而外面农民房更便宜，房厅才元。

所以，绝大部分普通工人都选择租房。

二各类购房人群比例通过调研和对调研资料分析统计，对黄江镇房地产市场购房人群及购房主力户型和每个楼盘住居群体等进行了初步统计。

黄江镇购房人群分布比例和主要楼盘住户人群统计如下表黄江镇房地产市场购房人员比例分布购房目购房人群所占比例购买主力户型投资本地投资者房厅房厅，面积房厅房厅，面积房厅深圳投资者房厅房厅，面积房厅房厅，面积台湾香港投资者房厅，左右江镇买房主要是用于自居。

但随后，香港人在黄江买房也开始用于投资，个是出租给黄江镇外来人员，包括在黄江工作台湾和香港工作人员。

另外是用来转售，主要转手给香港客户，他们般选择那些升值潜力大环境优美朝南向通风好房型，然后，在香港通过中介或自己直接在香港寻找客户，将房子转手给他们，从中赚取较大差价。

所选购房型般为面积在左右房厅和面积在左右房厅。

也有房厅，但是买房厅般是香港年轻人。

外地投资者据市场调研对黄江镇房地产各类购房人群了解，在黄江镇投资购房另大主力是外地投资商，他们来自全国各地，在黄江镇办有企业公司或从事商业经营活动，般属于老板级人物，他们在黄江镇有比较稳定事业，收入比较高，般利用手中剩余资金投资房地产。

人所购房屋是用来出租，也有左右投资者是用于转手出售，选购房型般为房厅或房厅，面积多在。

浙江温州投资者浙江温州人炒房客在中国乃至全世界都是最有名炒房投机商，他们非常精明，手中拥有庞大资金，他们主要在线城市炒房投机，但也有在二线或三线城市炒房投机，在黄江镇就有支投资者是来自浙江温州，他们群体不大，大概多人，他们投资房地产不是用来出租，而是转手出售赚取差价，浙江温州投资商非常看重物业升值潜力，所选购物业多集中在棕榈泉富康花园宝湖山庄三个楼盘，选购房型多以房和房为主。

第二大类自居购房在黄江镇购房另大类群体是购房自居型，他们占有黄江镇购房者半壁江山，按地域分可以分为以下几类本地居民黄江镇以前是个以农业为主乡镇，经济比较落后，本地住民绝大部分为农民，般都拥有自己土地。

在改革开放后，些外资企业陆续进入黄江，外地来黄江镇打工人员也逐渐多起来。

尤其是年邓小平南巡讲话后，涌入黄江外地人突然暴涨，突然增多外地人需要大量住房，住房下子供不应求。

有商业经营头脑本地人意识到这是条发家致富赚钱好机会。

于是，许多农民哪怕是借资也要在自己土地上建起出租房，出租给外来人员，收取租金。

同时也可以给自己住居。

在年以前黄江镇本地人般是不大买房地产公司开发商品房。

但是，在年左右情况发生了变化，本地人购买商品房突然活跃起来，并逐渐成为黄江镇购房者个主体。

黄江镇本地人购房用于自居按类型和目可以分为以下三种改善居住条件以前虽然自己建有农民住房，但是卫生条件差又不安全。

最主要是本地人在收取多年租金后，手中都有比较充裕资金，另外，在黄江人中有种相互攀比心态。

在上述几种因素驱动下，黄江镇本地人有选择购房，买来用于自己居住。

这类购房者年龄般比较大，在岁以上，这类人群般是两代或两代以上人同居，家庭人口般在口以上，所以所购房面积比较大，所选购住房多是房厅房厅面积般在左右户型，还有部分人购买面积在左右错层复式。

另外，本地人购买大面积还有个原因，他们本身有比较多剩余资金，再加上相互之间攀比心态。

但也有部分本地人只购买房厅房厅或房厅，这类人群主要是子女长大出去后，家里只剩下老夫老妻两口，老两口选择比较小户型购买。

也有子女为孝顺父母，给父母买。

他们选择面积般在房厅房厅户型。

子女型本地人子女在长大开始谈对象找朋友，临近结婚登记时，般要求父母给自己在外面买房子或租房子作为新房。

如果经济条件允许会自己购买住房作为新房。

他们年轻思想活跃喜欢交往，对居住外部环境不像老年人那么讲究安静，他们讲求是室内舒适色彩明快，这类人选择房子般为房厅，面积般在左右。

条件比较差买或租房，面积般在。

农民与本地公务人员黄江镇政府准备大规模兴建农民公寓，以元左右成本价卖给当地农民。

因此，当地收入比较低农民，可能会选择购买农民公寓。

但是，作为政府公务人员般不会选择购买农民公寓，他们有可能认为这有失他们身份。

黄江镇政府官员般在宝湖山庄臵业，购臵主要是别墅，而多数公务人员也选择在宝湖山庄购买住房，公务人员所购买住房房型般以左右房厅和多房厅为主。

香港居民现在，从香港来往黄江非常方便，有各种巴士和火车。

在香港工作压力很大，许多香港人尤其是年轻人选择北上就业或创业，在黄江镇就有许多香港人在此开公司和工作，这些人般选择在工作地购臵物业，黄江受常平和樟木头带动，香港人在此购臵产业非常多。

最有趣是黄江房地产最早是由香港人带动发展起来，在年以前，黄江购房者主要是香港客户。

据易安居地产众合地产阳光地产港源湾地产介绍年建起来锦绣花园，其住户是香港人康湖山庄住户以上也是香港人。

在黄江镇购房自居香港人可以分为以下几种休闲度假型香港工作生活节奏比较快，工作压力比较大，人们在这种快节奏高压力工作环境中极易疲倦，对身心健康很不利。

于是，每到周未，香港工作人员尤其是企业高级管理人员总是携家带口，外出度假。

黄江有三大森林公园，空气清新，适合于度假旅游，最重要是，黄江房价非常便宜，据我们调研资料显示目前黄江镇高尚住宅区如棕榈泉均价元∕中惠金士柏山均价元∕中惠珺庭均价才多元∕，其它楼盘如南峰玫瑰园元∕假日豪庭元∕康湖山庄期元∕。

与深圳房价差异非常大。

而从香港到黄江镇坐火车和自驾车只要个小时左右，从香港深圳到黄江来往巴士非常多，交通十分便利，每到周未时候，有些香港人携家带少到黄江度假，放松心情享受天伦之乐。

香港没有实行计划生育政策，个夫妻般有个小孩，所以，他们选购房屋般为房厅或房厅，面积般在。

为女朋友购房面积般在左右户型，还有部分人购买面积在左右错层复式。

另外，本地人购买大面积还有个原因，他们本身有比较多剩余资金，再加上相互之间攀比心态。

但也有部分本地人只购买房厅房厅或房厅，这类人群主要是子女长大出去后，家里只剩下老夫老妻两口，老两口选择比较小户型购买。

也有子女为孝顺父母，给父母买。

他们选择面积般在房厅房厅户型。

子女型本地人子女在长大开始谈对象找朋友，临近结婚登记时，般要求父母给自己在外面买房子或租房子作为新房。

如果经济条件允许会自己购买住房作为新房。

他们年轻思想活跃喜欢交往，对居住外部环境不像老年人那么讲究安静，他们讲求是室内舒适色彩明快，这类人选择房子般为房厅，面积般在左右。

条件比较差买或租房，面积般在。

农民与本地公务人员黄江镇政府准备大规模兴建农民公寓，以元左右成本价卖给当地农民。

因此，当地收入比较低农民，可能会选择购买农民公寓。

但是，作为政府公务人员般不会选择购买农民公寓，他们有可能认为这有失他们身份。

黄江镇政府官员般在宝湖山庄臵业，购臵主要是别墅，而多数公务人员也选择在宝湖山庄购买住房，公务人员所购买住房房型般以左右房厅和多房厅为主。

香港居民现在，从香港来往黄江非常方便，有各种巴士和火车。

在香港工作压力很大，许多香港人尤其是年轻人选择北上就业或创业，在黄江镇就有许多香港人在此开公司和工作，这些人般选择在工作地购臵物业，黄江受常平和樟木头带动，香港人在此购臵产业非常多。

最有趣是黄江房地产最早是由香港人带动发展起来，在年以前，黄江购房者主要是香港客户。

据易安居地产众合地产阳光地产港源湾地产介绍年建起来锦绣花园，其住户是香港人康湖山庄住户以上也是香港人。

在黄江镇购房自居香港人可以分为以下几种休闲度假型香港工作生活节奏比较快，工作压力比较大，人们在这种快节奏高压力工作环境中极易疲倦，对身心健康很不利。

于是，每到周未，香港工作人员尤其是企业高级管理人员总是携家带口，外出度假。

黄江有三大森林公园，空气清新，适合于度假旅游，最重要是，黄江房价非常便宜，据我们调研资料显示目前黄江镇高尚住宅区如棕榈泉均价元∕中惠金士总论第节项目概况项目名称黄江镇商品住房娱乐商场及办