五大功能区，商贸物流园区内部功能区布局规划功能区规划面积万平方米占规划总面积比例商贸物流区零担货物集散区货运信息部物流信息中心合计交易展示区钢材仓储交易区装备零配件展示交易区运力交易区停车场家居建材交易展示区再生资源仓储办公区合计仓储区建材仓库家居仓库家电仓库日杂仓库保温仓库合计配套区加油站汽车修理与洗车服务区物流企业办公区园区办公区物流研发中心小型停车场综合服务区辅助设施职工公寓生活配套合计公共基础设施道路绿化合计发展预留区未来发展预留合计合计目标建设各类专业化仓库万平米以上，料棚料场万平米以上建设货运停车场万平米以上建设住宿餐饮休闲娱乐等配套服务设施万平米以上吸引入驻企业家以上引入物流企业家以上。项目服务范围立足于天然交通枢纽，着眼于周边经济圈，服务于本地生产生活，成为呼包鄂区重要物流节点，争做内蒙古西部现代化物流园区先驱。服务于市生产生活需求，配合现有市场改造，整合中小物流资源，建成集展示交易物流信息仓储市内配送为体多功能现代化物流园区。建设具有示范效应特色物流园区，以再生资源与回收物流为特色，与周边其他物流园区差异化定位，错位经营。研究结论本项目财务内部收益率为，大于行业基准收益率，项目可行。由不确定分析结果看，本项目有较强抗风险能力，且在经营期内有较高收益，所以本项目是可行。主要技术经济指标工程总投资万元。其中固定资产投资万元，铺底流动资金万元。资金来源固定资产投资万元，铺底流动资金万元，全部由企业自筹解决。营业收入正常年份万元。总成本费用万元。利税万元。销售税金及附加万元。利润万元。所得税万元。税后利润万元。未分配利润万元。总投资利润率。投资回收期年含建设期年。财务净现值万元。财务内部收益率。经济分析结论项目经济效益好，抗风险性强。项目可行。第二章项目建设背景及必要性项目建设背景政策环境分析国家相关政策环境分析物流业是融合运输业仓储业货代业和信息业等复合型服务产业，是国民经济重要组成部分。发展现代物流业已经受到国家层面高度重视，些利好政策相继出台。这些政策也为我国物流业进物业管理等多个领域。集团采用现代企业管理体制，采取事业部管理各业务板块方式进行管理，具体分为电器事业部房地产事业部和酒店事业部。下属电器公司始建于年，经过十几年超常规跳跃式发展，现是内蒙古西部最大家电经销商，业务已辐射到银川市巴彦淖尔市和鄂尔多斯市，区域市场占有率以上地产事业部成立于年，注册资本万元，下辖房地产开发公司投资公司商厦等众多企业酒店事业部下辖诸多宾馆酒店，其住宿和餐饮总量居行业首位。市工商企业近年来不论规模还是数量都得到了较大增长，企业生产活跃有力地带动了区域内商贸流通，综合物流服务需求亟待满足。另方面，实业集团经过多年发展，拥有较雄厚经济实力和重要市场影响力，各业务板块迅速发展，自身物流需求也不断释放。因此，实业集团依托自身物流需求，抓住市场机遇，推动物流园区规划与建设，能够形成多赢局面。项目建设必要性项目建设符合物流业国家相关政策物流动居民消费，进而增加对生活生产物流需求，进而为物流园区开发和建设提供有利条件。同时，市还提出了些更直接优惠政策以促进物流业发展，主要涉及财政补贴税收优惠土地优惠价格优惠等方面。财税方面，市政府将连续年，每年安排市预算内资金万元亿元通过贴息补助奖励等多种形式支持现代物流业发展。对于具备规模物流企业缴纳营业税，同级财政部门按照地方留成部分前五年全额后三年额度，以补贴形式用于该物流企业发展。土地政策方面，对于用地资金，物流园区可分期支付企业用地出让金，首次支付比例为全部土地出让金。土地使用方面，经依法批准利用荒山荒地荒滩和改造废弃土地可优先用于发展物流业，从使用月份起减免土地使用税年，且配套设施土地使用年限享受法定最高年限。土地价格方面，除仓储设施外其他配套设施项目同样享受仓储用地价格等。经济环境分析宏观经济环境分析近年来，市国民经济保持良好发展势头，经济总量逐年增长。年至年间，市地区生产总值直保持以上增速，近五年内几乎每年增长速度都保持在以上。年全市实现地区生产总值亿元，比上年增长，连续年实现两位数增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。按常住人口计算，人均达到万元。居民收入和消费水平继续提高，内部需求旺盛。根据经济社会调查年鉴数据，年市农牧民人均收入元，比年增长，是全国平均水平倍，是内蒙古自治区人均收入倍年城镇人均可支配收入元，比年增长，比全国平均水平高出元，比内蒙古自治区人均收入高出元。在消费支出方面，年农牧民人均生活消费性支出元城镇人均生活消费性支出元，比年增长。另外，年市社会消费品零售总额为亿元，比年增长。居民消费结构发生变化，为服务业发展拓展了空间。年消费结构呈现积极变化，汽车居住家庭装饰等消费不断扩大。全年汽车类商品零售额万元，增长家用电器和音像器材类商品零售额万元，增长。另外，家电下乡政策在实施以来，有力带动了全市城镇乡村消费市场。年全市已备案家电下乡销售网点家，累计销售大类家电下乡产品台，销售金额达万元。市经济发展居民消费水平提高以及消费结构变化将对社会物流服务产生极大需求，这为市物流业发展提供了巨大市场空间。中观经济环境分析从产业角度来看，市传统采矿业制造业和加工业等具有较强实力，新兴第三产业发展良好，充满潜力。物流作为生产性服务业，其发展依托于相关产业良好发展。总体而言，市物流相关产业发展特点可以归纳为以下几点。相关产业物流需求旺盛，市场潜力巨大市是典型工业型城市。经过多年开发与建设，现已形成能源化工建材钢铁冶金四大支柱产业，是我国重要煤焦化工基地和氯碱化工基地。工业经济快速集聚发展，为仓储运输物流等生产性服务业发展提供了强有力支撑，能够有效地刺激对物流服务需求，物流服务业市场潜力巨大。同时，随着近年市经济社会迅速发展，各商贸企业对物流需求量也不断增加，对物流服务质量要求不断提高。通过对市建材家具家居家电五金钢铁再生资源等各专业性批发市场实地调研发现各专业性批发市场商户对于仓储运输等基本物流服务需求相对统和集中，对集中仓储和单到底运输配送有迫切需求。除了对具体基本物流服务需求外，商户对于物流服务质量及其延伸服务也有更高期待。物流质量上，要求货物递送准时保质延伸服务方面，对物流金融物流信息整合提出要求。物流企业逐步发展，行业有待整合个城市发展离不开商贸和流通，各类物流企业在巨大物流需求面前迅速崛起。截止到年，全市拥有各类专业市场个，共有物流配送中心户，物流公司家，拥有运输车辆辆，重型车占拥有各种装卸搬运机具台套，完成公路运输万吨。年社会货运车辆已发展到台，年运输总量达到万吨。通过调研发现，物流市场中还存在许多小物流公司，其经营业务简单，规模小分布散实力弱。在运营模式上，这些小物流公司主要以货代业务为主，搜集需求信息并联系运输车辆，从中收取中介费用。同时，各物流企业各自为政，行业集中度低运作效率不高，整个行业现代化水平较低运输车队分散，专业停车场站较少，专业基础设施资源相对匮乏。总而言之，为了满足市社会经济发展对物流服务迫切需求，需要对现有物流市场进行整合，提高服务效率。物流园区建设已经起步，定位仍需与实际需求相衔接为了满足市物流需求，在自治区与市政府推动下，市已经开始了物流园区项目建设。年建成与在建物流园区大约有家左右，主要有海能源化工建材钢铁冶金四大支柱产业，是我国重要煤焦化工基地和氯碱化工基地。工业经济快速集聚发展，为仓储运输物流等生产性服务业发展提供了强有力支撑，能够有效地刺激对物流服务需求，物流服务业市场潜力巨大。同时，随着近年市经济社会迅速发展，各商贸企业对物流需求量也不断增加，对物流服务质量要求不断提高。通过对市建材家具家居家电五金钢铁再生资源等各专业性批发市场实地调研发现各专业性批发市场商户对于仓储运输等基本物流服务需求相对统和集中，对集中仓储和单到底运输配送有迫切需求。除了对具体基本物流服务需求外，商户对于物流服务质量及其延伸服务也有更高期待。物流质量上，要求货物递送准时保质延伸服务方面，对物流金融物流信息整合提出要求。物流企业逐步发展，行业有待整合个城市发展离不开商贸和流通，各类物流企业在巨大物流需求面前迅速崛起。截止到年，全市拥有各类专业市场个，共有物流配送中心户，物流公司家，拥有运输车辆辆，重型车占拥有各种装卸搬运机具台套，完成公路运输万吨。年社会货运车辆已发展到台，年运输总量达到万吨。通过调研发现，物流市场中还存在许多小物流公司，其经营业务简单，规模小分布散实力弱。在运营模式上，这些小物流公司主要以货代业务为主，搜集需求信息并联系运输车辆，从中收取中介费用。同时，各物流企业各自为政，行业集中度低运作效率不高，整个行业现代化水平较低运输车队分散，专业停车场站较少，专业基础设施资源相对匮乏。总而言之，为了满足市社会经济发展对物流服务迫切需求，需要对现有物流市场进行整合，提高服务效率。物流园区建设已经起步，定位仍需与实际需求相衔接为了满足市物流需求，在自治区与市政府推动下，市已经开总论项目简介项目名称市商贸物流园建设项目。项目承办单位市房地产开发有限公司项目拟建地点内蒙古确了方向。年月国务院颁布实施物流业调整和振兴规划明确了物流业作为国民经济新经济增长点重要地位。该规划提出了相关物流园区工程城市配送工程等重点工程，同时要求加强物流基础设施建设衔接与协调。年国务院颁布了中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，提出加快发展生产性服务业，强调要大力发展现代物流业。规划提出要整合和利用现有物流资源，优化物流业发展区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区发展。年月国务院常务会议研究部署了促进物流业健康发展相关工作，从税收优惠土地政策支持经营环境改善等个方面提出了政策措施和执行要求。为了降低物流企业成本和行业进入门槛，提高运作效率，提出要减轻物流企业税收负担降低过桥费，放宽对物流企业资质行政许可和审批条件，提高审批效率。同时鼓励资源整合，引导物流业向社会化方向发展，提出加大物流设施资金投入加大对物流用地政策支持力度，鼓励物流园区建设和发展。这是继物流业调整和振兴规划之后又重大利好政策，夯实了物流业发展政策基础。自治区与市政策环境分析在国家层面相关规划指导下，各经济和行政区域因地制宜相继制定了物流发展规划。下面以内蒙古自治区和市为例，分析内蒙古实业集团物流园区所在区域内政策环境。年内蒙古自治区颁布内蒙古自治区年现代物流业发展规划分析了自治区物流发展现状，总结了主要物流节点城市物流发展基础，并提出市要立足于四大基础产业，重点发展能源化工建材冶金等专业物流，同时加大物流资源整合力度，加强物流