1、格上优势又进步抢占了京城其他地区顾客资源，形成了以中低价位商品房为主打，辅之以大规模经济适用房建设市场格局。开发商在此地区投资建设需做好项目前期市场定位，深入分析有效市场需求，合理安排开发规模科学设计户型比例。切不可盲目开发建设，而使实际供应量与当地居民有效需求错位，甚至造成大规模空置恶果。改善居住区面貌，提升人气区域内住宅项目比较零散，且规模不大，没有形成大社区聚合效应，生活配套设施也多是共用，区域内人气不旺。本案策划中应注重改善居住区整体景观，提升区域内人气值。本项目可以通过营造大型住宅街区将住宅规划与城市建设协调运作，完善基础设施和商业配套同时，有效地改善居住区整体面貌，使之逐步成为城市整体景观有机组成部分。控制价格，抢占市场本案西侧嘉和人家紧邻本项目所在地，对本项目开发运作构成了直接威胁，中低价位商品房市场定位策。
2、来看，该区域内经济适用房主打户型为建筑面积在平米之间两居和三居。另从下表统计数据可以看出，建筑面积在平米均值上下户型最受市场青睐详见下表。其市场定位侧重于满足二人世界或三口之家日常生活起居，不贪大，不浮夸，尽量做到有创造有特点有个性，这与经济适用房定价适中实用主义规模户型紧凑等特点不谋而合。值得注意是，部分项目设计了总面积在平米以上跃层及错层，该类户型总价超过万，据市场反应，销售情况不甚良好。项目建筑形式及户型设计对照表建筑形式畅销户型平均建面多层板楼板式小高层塔楼板塔结合楼富华家园正阳小区汇丰家园翠城建欣苑长安新城今日家园瑞莲家园丰益城市花园百环花园富华家园顶秀新园康宁居北潞园政馨家园政华家园长安新城今日家园百环花园康宁居北潞园政馨家园政华家园区域周边竞争项目市场调研参阅附件项目周边竞争楼盘调查表产品建议通过对周边项目。
3、品附加值重要性。他们正在从以往经验中吸取教训，逐步改变经营运作模式，力求市场定位准确，经营理念创新。与此同时，京城购房者已也纷纷开始觉醒并意识到自己权利。他们开始注重房屋品质房屋升值潜力以及购房服务质量。危旧房改造力度加大北京市政府年出台了危改加房改新政策，规定危改不再由开发商承担。崇文区龙潭西里金鱼池，宣武区牛街天桥，丰台区右外开阳里等五片成为首批危改试点。房改加危改市政建设带危改文物保护带危改等多种方式加快了本市危旧房改造速度。危旧房最多崇文区，前两年拆迁万户，算上今年计划拆迁万户今年全市计划拆除危房万平方米，动迁居民万户，三项目概况项目名称嘉铭园二期以下简称项目项目用地范围及四至项目位于北京市丰台区南三环方庄桥南米处，北接三环路，东临成寿寺路，西临规划中米宽的方庄南路，南至规划中米宽的石榴庄路。二期项目用地余亩。
4、拆迁万户今年全市计划拆除危房万平方米，动迁居民万户，三年拆迁量达到了危改总量。预计到年，城区现有危旧房都要完成改造。区域影响因素淡化年四环路全线贯通带动了沿线房地产市场发展，其中尤以南城受益最大。两广路改造四环路全线贯通，进步突破了地域对买房束缚。它将会把建筑密度高交通不畅房价相对高北部和东部地区购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中影响。而且四环开通还将带动其周边辐射地区城市发展，南城丰台科学城亦庄方南地区与亚运村中关中较少出现以板式小高层为主打项目。从户型设计来看，该区域内经济适用房主打户型为建筑面积在平米之间两居和三居。另从下表统计数据可以看出，建筑面积在平米均值上下户型最受市场青睐详见下表。其市场定位侧重于满足二人世界或三口之家日常生活起居，不贪大，不浮夸，尽量做到有创造有特点有个性，这与经济适用房。
5、在计划税收信贷等方面采取相应扶持政策，而且要抓好规划设计开发建设销售和物业管理，以确保经济适用房工程质量和环境质量。由于北京市经济适用房需求量较大，单靠政府解决需要很长段时间，因此必须采取多种措施解决。是实行政府统组织，企业具体实施，根据市场以销定产安排建设计划二是引入竞争机制，坚决推行公开招标制度。无论是规划设计建筑施工环境建设还是物业管理，每环节都实行招投标以控制造价，提高建设水平三是以建设多层住宅为主，缩短建设周期，降低建造成本和后期物业管理费用四是实行限价销售政策。经济适用住房销售价格全部由市建委按照国家规定七项成本构成因素，严格审核成本构成，对开发企业利润严格控制在以内五是积极支持中央在京单位高等院校和市属有关部门利用自用土地，通过自建联建合作开发等方式，加快经济适用住房建设。预计在今后很长段时间内，政府主要任。
6、析，结合本案实际情况，我们认为，本案投资开发存在以下机会点和风险点投资机会点分析市场趋于成熟北京房地产市场经过了十几年风雨历程之后，已经逐步形成了体系健全操作灵活有章可循有法可依规范成熟稳定市场格局。激烈市场竞争也使开发商注意到了提升产品品质，增加产品附加值重要性。他们正在从以往经验中吸取教训，逐步改变经营运作模式，力求市场定位准确，经营理念创新。与此同时，京城购房者已也纷纷开始觉醒并意识到自己权利。他们开始注重房屋品质房屋升值潜力以及购房服务质量。危旧房改造力度加大北京市政府年出台了危改加房改新政策，规定危改不再由开发商承担。崇文区龙潭西里金鱼池，宣武区牛街天桥，丰台区右外开阳里等五片成为首批危改试点。房改加危改市政建设带危改文物保护带危改等多种方式加快了本市危旧房改造速度。危旧房最多崇文区，前两年拆迁万户，算上今年计。
7、在定程度上抢夺来市政配套设施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低，具体到楼盘开发成本上依然存在降价空间，且东南西北四个方向，价格走势不尽相同。以本案区域为例，四环贯通将会把建筑密度高交通不畅房价相对高北部和东部购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中影响。即我们所说四环贯通使北京区位概念走向模糊，它在定程度上改变着选择四环定居人群区域居住需求和观念。受此影响最显著就是南城房价，以南四环方庄桥南方安苑为例，四环开通之后，楼盘相继次调价，增幅千余元。随着政府对南城改造工作力度加大，区域内房地产项目在未来段时间内仍有很大升值空间，但由于市场整体供需结构调整以及政府对南城住宅项目宏观调控，本案区域内房地产项目价格不会过高，将基本维持在均价元平方米总价万万之间个水平。三南城经济适用房项目调研分析南城经济适用房项目市场调。
8、项目主流价位分布从南城经济适用房价位分布来看，京城南部经济适用房项目每平米限价在元以下有两个在元之间有八处价位在元之间有四处。元之间经济适用房项目占到南城市场供应总量近六成，在这部分项目中，以主力户型平米上下两居平均值来计算，此类物业项目总价约为万元，为南部地区该类物业当前市场供应主流。对于区位相对较好，品质较高楼盘，按照最高限价元计算，总价约在万元，其市场供应总量也占到近三成。两项汇总，我们可以看出目前经济适用房中，总价在万元项目市场反应较好，供应量也较大，占到了市场供应总量近七成。其余低价项目多远离市区，对于占到购房大军九成城区居民来说，并非首选。而且，由于房地产项目价格刚性，考虑到项目品牌和前期购房客户利益，现有开发项目不会有较大降价，但今后开盘新项目中，中低价位项目比例会逐步提高，市场整体价位结构会逐渐趋于合理。。
9、万元嘉铭园二期由两个居住组团组成，其中，组团工期为年半，工程投资约亿元，总建筑面积万平方米组团工期为年，工程投资约亿元，总建筑面积万平方米。土地使用权转让后，双方应按照房屋拆迁安置补偿合同中有关条款明确各自权利与义务。二项目投资环境分析宏观影响因素分析北京经济适用房开发现状北京市自年开始组织实施经济适用住房建设以来，为满足国家公务员和中低收入居民住房需求做出了突出贡献。经济适用房供应对象是广大中低收入普通职工，因此必须对购房者收入水平进行严格核定，避免高收入者购买。经济适用房不是福利房，也不是市场调节价住房，而是通过市场向广大中低收入者提供政府指导价商品住宅。通过市场提供，就必须符合价值规律，即必须能够弥补成本，既然是指导价，政府对开发利润必须有严格限制，必须控制在以内。所以，政府不仅要保证经济适用房建设用地供应，并。
10、依旧是对住房建设进行宏观调控，引导市场满足不同收入群体对住房需求，形成多层次住房供应体系，即对高收入者提供高档次商品房，实行市场定价，供需由市场进行调节对中低收入者提供经济适用住房，实行政府指导价对最低收入者由政府提供廉租住房，主要从腾空旧有公房中解决，租金由政府制定，承租者收入达到定收入界限，必须搬出或提高租金。这样可以使不同经济水平人各得其所。投资态势在国家和北京市系列扩大内需政策引导下，年季度北京市固定资产投资保持着较好增长态势，与上同期相比，今年季度投资主要增长点仍是基础设施投资和房地产开发投资。具体来说，投资态势呈现出以下三方面特点第，重点工程启动较快。据官方资料显示季度完成重点工程投资亿元，占全社会投资。其中，危改和经济适用房投资亿元基础设施项目投资亿元，占全市基加剧，南城购房者有了更多选择和比较机会，而且其。
11、价适中实用主义规模户型紧凑等特点不谋而合。值得注意是，部分项目设计了总面积在平米以上跃层及错层，该类户型总价超过万，据市场反应，销售情况不甚良好。项目建筑形式及户型设计对照表建筑形式畅销户型平均建面多层板楼板式小高层塔楼板塔结合楼富华家园正阳小区汇丰家园翠城建欣苑长安新城今日家园瑞莲家园丰益城市花园百环花园富华家园顶秀新园康宁居北潞园政馨家园政华家园长安新城今日家园百环花园康宁居北潞园政馨家园政华家园区域周边竞争项目市场调研参阅附件项目周边竞争楼盘调查表产品建议通过对周边项目分析，结合本案实际情况，我们认为，本案投资开发存在以下机会点和风险点投资机会点分析市场趋于成熟北京房地产市场经过了十几年风雨历程之后，已经逐步形成了体系健全操作灵活有章可循有法可依规范成熟稳定市场格局。激烈市场竞争也使开发商注意到了提升产品品质，增加。
12、见下表南城经济适用房项目价格区位对照表相对区位最高限价三环以内四环以内五环以内远郊区县元平米康宁居元平米今日家园元平米瑞莲家园元平米百环花园元平米元平米汇丰家园元平米长安新城青塔二期元平米富华家园十里堡住宅小区元平米丰益城市花园元平米正阳小区元平米政馨家园政华家园元平米顶秀新园元平米建欣苑元平米元平米翠城元平米北潞园小区元平米建筑形式及户型设计分析从南城经济适用房建筑形式来看，主要分为三种类型，即板楼多层及小高层塔楼和板塔结合楼。其中，尤以塔楼为重头，在此次所调查个经济适用房项目中，有处以塔楼为主攻方向，另有三处楼盘也以板塔结合楼为主，两项汇总，选择塔楼或板塔结合楼项目占到了供应总量，板式小高层以及多层板楼由于居住品质较高，以及开发建造成本等因素影响多在商品房中推广，经济适用房中较少出现以板式小高层为主打项目。从户型设计。
参考资料：
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（新增项目）嘉铭园住宅开发项目可行性方案（项目计划书）