安排二建设投资估算依据三建设投资估算第十章财务分析与评价项目价格定位二项目销售收入估算三项目销售及收现计划四本项目开发经营成本费用估算五项目净利润估算六项目现金流量与财务净现值财务内部收益率第十二章投资安排资金来源与融资方案房地产开发项目投融资政策及实施情况二本项目投资安排三资金来源四融资方案安排第十三章项目开发经营风险分析项目盈亏平衡分析二项目敏感性分析三项目开发经营主要风险及对策分析第十四章结论与建议本项目拥有较好投资环境与机遇二项目在经济上具有很强可行性三项目开发经营风险较小四项目实施难点五强化项目进程中投资质量进度控制，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。

第十五章附图和附表第章前言报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处区位环境和项目规划设计，对该地块市场价值进行合理评估。

对项目可行性与开发经营策划提出初步意见，。

结合公司状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式。

对项目进行投资分析融资分析和风险分析，为银行融资提供参考。

二报告编制依据福建省建筑轻纺设计院秀屿木材加工片区详细规划总平面图初稿莆田市秀屿区国家级木材加工区网站秀屿新闻网站妈祖城网站中通集团网站国家房地产相关法律与政策现场勘察和实地调研所得资料。

三项目概况中国莆田国家级木材贸易加工示范区是国家林业总局年月日批准成立第个国家级木材贸易加工示范区。

项目依托秀屿港作为全国唯进口木材熏蒸处理区和莆田籍木材贸易商人在行业中所处地位和优势成立而发展。

房地产开发有限公司作为唯商务区和生活区开发和运营商，在战略布局上已经取得了明显优势和举足轻重作用。

在规划和建设上本着高起点规划高水平运营高质量建设出发点，商务区和生活区深入规划将更具备可操作性和现实意义。

本项目位于台湾海峡湄洲湾区域，是福建省和莆田市重点项目。

随着示范区内企业陆续投入生产和莆田港进口木材吞吐量跳跃式上升，示范区未来发展前途无限。

年向莆铁路福厦铁路涵港公路等大型基础设施通车后，示范区将进入高速发展期。

本项目位于莆田国家级木材贸易加工示范区西北侧邻近笏石市区。

属于示范区中唯商务区和生活区，对于推动示范区开发建设具有极其重要意义。

福建省建筑轻纺设计院确定本项目主要经济技术指标地块用地面积公顷亩，建筑占地面积万，总建筑面积万，建筑密度，容积率，绿地率。

我们结合秀屿木材加工片区详细规划总平面图，参考莆田市城乡规划设计研究院原规划文本，认为本项目产品定位为中等档次生活区，建筑形式采用组合式多层，小高层，并进步细化确定项目主品油供应基地布局，稳定和平抑地方成品油价格，保障区域成品油及化工产品供应与储备，同时对进步完善湄洲湾港口码头泊位功能，提高该港口吞吐能力。

项目预计总投资为亿元，配套吨级万吨级石油化工码头项目预计总投资约为亿元。

今年计划投资万元，完成万吨级石油化工专用码头基础工程和万立方米中心油库基础工程。

这些项目推动港城崛起，促使秀屿区变为投资热土，本项目房地产更有发展潜力，不仅仅为木材加工区服务，而且具有投资臵业价值。

二项目开发经营机会点本项目是为莆田国家级木材贸易加工示范区解决居住和生活服务问题，只有安居才能乐业，这是本项目最大开发经营机会点。

整个秀屿区人口众多，外来人口也较多，而且私营民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之秀屿区大规模建设活动，使得整个秀屿区房市较为活跃，有利于本项目上马开工。

本项目区域位臵远离莆田市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便挖等基础性阶段，因此投资额相对较少。

莆田市房地产业税收强劲增长受城市化建设步伐加快，消费升级和投资需求拉动，我市房地产市场持续繁荣发展，房地产开发投资和商品房建设投资持续扩大，房地产市场交易量增大，促进了与房地产相关税收强劲增长。

月，房地产营业税增收万元，增长，房地产企业所得税增收万元，增长，土地增值税增收万元，增长，契税增收万元，增长。

其增收额占地方级收入增收额，拉动财政总收入增长个百分点，对财政总收入贡献率为。

综上所述，整个房地产市场还有很大发展空间，莆田市房地产市场形势呈现稳步攀升逐渐走高态势，宏观经济环境总体上有利于本项目开发经营。

第三章项目开发经营有利因素机会点必要性分析项目开发经营有利因素本报告二章对本项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。

现对本项目真正突出有利因素集中如下。

莆田市十五发展环境，为本项目开发经营营造良好发展氛围。

十五期间，我市人均生产总值将从美元向美元跃升，经济社会发展将迎来个重要关口。

综合分析国内外环境和我市基础条件，我市国民经济和社会发展面临加快发展战略机遇。

港城崛起重要机遇。

和平发展合作成为当今时代潮流，经济全球化科技进步和产业转移加快趋势更加明显，有利于我市发挥优势，利用好两种资源两个市场，承接国际技术和产业转移，扩大外贸出口和利用外资，加快对外开放步伐。

国内社会政治稳定，市场经济体制机制创新步伐加快，对外开放水平不断提高，综合国力和国际地位显著提高，有利于我市进步拓展发展空间。

建设海峡西岸经济区全面展开，以及国家更加重视和支持海峡西岸和其他台商投资相对集中地区经济发展，有利于我市在更大范围更广领域和更高层次上参与区域间经济技术合作与竞争，主动融入全省发展大局。

海峡两岸关系新变化，有利于我市更好地发挥妈祖文化优势，在服务祖国统大业中更有作为。

跨越发展有利条件。

十五发展所取得成就不仅为十五发展积累了丰富经验，奠定了良好基础，而且业已形成良好态势将在十五发展中得到延伸和进步体现。

加快建设湄洲湾港口城市已经深入人心并在实践中取得积极成效，有利于更好地凝聚海内外莆田乡亲力量，围绕目标，统行动，攻坚克难，加快发展。

风正气顺人和业兴良好趋势逐步形成，有利于全市上下集中精力谋发展促发展干发展。

随着铁路高速公路等大能力港口集疏运网络形成，临海大工业崛起，湄洲湾港口将进入大规模开发建设新阶段，我市对周边地区尤其是广阔内陆地区生产要素集聚能力将得到大幅度提升。

这些，预示着我市站在个新起点上，即将进入跨越发展新阶段。

莆田发展大环境，特别是秀屿区作为湄洲湾港口新城，进入大规模开发建设新阶段，为本项目开发经营营造良好发展氛围。

二临港重大项目推动港城崛起，为本项目开发经营提供有利条件。

莆田市交通码头产业城建等重大项目纷纷布局临港工业带，这些项目落地生成，将有力推动经济翻番港城崛起。

临港交通项目包括福厦铁路莆田段。

福厦铁路属我国铁路网八纵八横主骨架中东部沿海通道段，为双线电力牵引Ⅰ级铁路，设计时速为每小时公里，预留时速每小时公里条件。

莆田段线路全程约公里，共涉及涵江荔城秀屿城厢仙游个县区个乡镇个行政村，总投资亿元，计划年建成并投入使用。

年福厦铁路征地拆迁工作已完成，年要全面推进动工建设。

向莆铁路。

线路从南昌枢纽引出后，经江西抚州，绕行江西南丰和福建建宁，经三明泰宁将乐沙县尤溪，在永泰县城附近分岔，同时进入莆田市和福州枢纽。

线路西接杭长京九通道，中连鹰厦铁路，东接沿海通道，是条以客为主兼顾货运快速铁路干线。

建设标准为国铁Ⅰ级，次双线电气化，旅客列车速度目标值每小时公里，项目总投资为亿元，莆田段预计投资为亿元。

年月日至日，国家发改委委托中咨公司召开向莆铁路评估会。

年月项目控制性工程争取动工。

湄洲湾港口铁路。

由福厦铁路莆田站引出，直达秀屿港区和东吴港区，全线总长公里。

莆田站至塘边采用国铁Ⅰ级建设，其余为地方Ⅰ级。

湄洲湾港口铁路建成后将与福厦铁路向莆铁路在莆田站相连，通过福厦铁路向东向西延伸，通过向莆铁路向北延伸，构成中西部地区至东南沿海铁路港口运输大通道。

项目总投资约亿元。

由南昌铁路局市政府正荣集团各出资三分之。

年月底，铁四院预可行性编制完成。

月底，完成湄洲湾港口铁路支线预可行性研究修编。

年计划完成征地拆迁及控制性工程开工建设，年底建成投入使用。

城港大道。

城港大道工程北起城厢区荔城路与荔园路交叉口，途经城厢荔城秀屿等三个市辖区，终点至秀屿东吴港区。

城港大道工程是新城三纵四横环干路网系中段，是旧城进出莆田港铁路枢纽第二通道。

工程建成后，将极大地满足港口铁路物流集疏运及新时期国民经济发展对运输量增长需要，增强湄洲湾秀屿港与莆田乃至全省纵深腹地间密切联系，使湄洲湾秀屿港深水港优势得到充分发挥。

工程全长约公里，计划总投资亿元，建设工期为年，即年月年月。

今年计划完成投资亿元，荔园路至站前路段全线工程施工，站前路段至沁峤路段前期手续及工程招标工作道路工程及安臵房工程动工建设。

仙港通道公路。

项目建成后将直接打通海西区内陆地带三明龙岩南平三个城市与湄洲湾港口秀屿港连接，繁荣海西区内陆地带。

到年底，完成投资万元。

已完成立项审批及可研编制，完成工程线路控制范围内征地及大部分房屋拆迁。

今年计划投资亿元。

年月份完成全线征地拆迁工作，年底完成全线路基。

秀屿区沁峤路工程。

沁峤路是第二疏港通道，促进东庄半岛忠门半岛埭头半岛联动开发。

线路总长公里，到年，期工发经营营造良好发展氛围。

二临港重大项目推动港城崛起，为本项目开发经营提供有利条件。

莆田市交通码头产业城建等重大项目纷纷布局临港工业带，这些项目落地生成，将有力推动经济翻番港城崛起。

临港交通项目包括福厦铁路莆田段。

福厦铁路属我国铁路网八纵八横主骨架中东部沿海通道段，为双线电力牵引Ⅰ级铁路，设计时速为每小时公里，预留时速每小时公里条件。

莆田段线路全程约公里，共涉及涵江荔城秀屿城厢仙游个县区个乡镇个行政村，总投资亿元，计划年建成并投入使用。

年福厦铁路征地拆迁工作已完成，年要全面推进动工建设。

向莆铁路。

线路从南昌枢纽引出后，经江西抚州，绕行江西南丰和福建建宁，经三明泰宁将乐沙县尤溪，在永泰县城附近分岔，同时进入莆田市和福州枢纽。

线路西接杭长京九通道，中连鹰厦铁路，东接沿海通道，是条以客为主兼顾货运快速铁路干线。

建设标准为国铁Ⅰ级，次双线电气化，旅客列车速度目标值每小时公里，项目总投资为亿元，莆田段预计投资为亿元。

年月日至日，国家发改委委托中咨公司召开向莆铁路评估会。

年月项目控制性工程争取动工。

湄洲湾港口铁路。

由福厦铁路莆田站引出，直达秀屿港区和东吴港区，全线总长公里。

莆田站至塘边采用国铁Ⅰ级建设，其余为地方Ⅰ级。

湄洲湾港口铁路建成后将与福厦铁路向莆铁路在莆田站相连，通过福厦铁路向东向西延伸，通过向莆铁路向北延伸，构成中西部地区至东南沿海铁路港口运输大通道。

项目总投资约亿元。

由南昌铁路局市政府正荣集团各出资三分之。

年月底，铁四院预可行性编制完成。

月底，完成湄洲湾港口铁路支线预可行性研究修编。

年计划完成征地拆迁及控制性工程开工建设，年底建成投入使用。

城港大道。

城港大道工程北起城厢区荔城路与荔园路交叉口，途经城厢荔城秀屿等三个市辖区，