目均按规划要求进设计。第二节编制依据建设单位与福鼎市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同二福鼎市建设局鼎建规号福鼎市建设局关于桐南新城海事处南侧地块规划用途及相关建设指标复函三投资项目可行性研究指南试用版四建设项目经济评价方法与参数第三版五鼎融国际广场项目规划设计方案审定通知书六业主单位提供其它材料七业主单位委托编制可研报告合同书。第三节主要结论宏观环境分析总结国内写字楼市场概况从国内写字楼发展现状及发展趋势，我国写字楼经历了从初级到成熟阶段历程，国内较发达城市呈高速增长态势，第三产业从业人员人数上升为写字楼需求提供了良好基础与早期写字楼形态功能单相比，先进开发理念使得写字楼市场在供应量产品外观使用功能软硬件配套人性化管理方面都得到了极大改善，档次也随着提升在供需两旺强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在个高速发展阶段，但由于城市规划不完善，很难形成成熟商务办公区集中写字楼群，国内写字楼市场整体上与国外成熟写字楼市场尚有段距离，在目标市场定位准确前提下，尚有很大发展空间。二福鼎市写字楼市场概况福鼎市房地产市场近年获得了长足发展，多层及高层公寓式住宅已成为市场新宠，新落成铂金华城滨江朝代城龙泽外滩集创大厦桐南明珠御景园等批高层住宅楼盘及商业单位，市场销售火爆。福鼎人民已逐渐从居优其屋向置业转变，而第三产业比重增加及从业人员增多，成了对本类产品市场前景定位。同时房产价格直走高，体现了旺盛购买潜力。但福鼎近年来写字楼开发直处于个空白点，众多对写字楼有需求客户，只能租用酒店或些单位空余办公室。因此，开发地理位置优越环境优美软硬件过关管理完善写字楼项目，具有广阔市场前景。二市场前景预测根据宏观房地产市场和福鼎市写字楼需求特征，本项目优劣势等分析，本项目定位为集购物娱乐休闲办公于体繁华金融商业中心。产品结构设计成二幢层功能齐全高层写字楼，四层商业裙房将两座楼紧密联系，以多元共享和城市综合体为基本设计理念，创造出多元化建筑空间，满足各种人群多样化生活工作模式和需求，避免产品同质化带来市场风险。同时注重小区景观环境和品位塑造，避免商业人流和写字楼人流交叉干扰，因此市场前景看好。三项目总投资及资金筹措方案项目总投资为万元，项目所需资金由建设单位自筹万元，其余万元由销售收入再投入解决。四综合评价结论项目建设符合当前福鼎市作为滨海旅游城市建县接壤，近海有冲积小平原，气候温和雨量充沛。陆地面积，东西宽，南北长。福鼎市下辖有乡镇及街道办事处和开发区，市区山水相间，风景秀丽，三亚至同山高速公路国道和省道沙吕线及温福高速铁路贯穿市区。境内太姥山是国家风景名胜区沙埕港地处我国南北重要港口中心位置，是我国天然避风良港之前岐四季柚是世界奇果白琳玄武岩矿山是全国十大石板材基地之，化油器年产量占全国三分之。年月日竟国务院批准同意撤县设市，年轻福鼎市依据自身区位优势和资源条件，确定了福鼎市城市性质为海峡西岸经济区东北翼滨海旅游工业城市。第二节气候水文特征项目区域内属于中亚热带季风气候区，海洋性气候显著，秋高春温夏长冬短，春秋分明冬夏季风交替，旱雨季分明富有区域性特征。全年平均气温达之间，最热气温出现在月份，平均达之间。沿海地区年平均降雨量为毫米，太姥山是福鼎市降雨中心区，您平均降雨量达毫米，主要降水都集佛教儒教文化，独具民族特色畲族文化独具地方特色饮食文化与闽东老区革命精神共同构筑现代福鼎多元文化体系，年和年连续两届荣获全国双拥模范城称号。随着经济社会发展进程不断加快，福鼎市基础设施建设日异完善，城市综合服务功能不断增强，产业结构逐步趋向合理，城乡居民生活水平稳步提高，批重大基础设施项目和生产性项目落户该市，增强了城市经济发展后劲与活力。共引进多个工业项目，总投资达亿元，正式投产后年可新增产值亿元。与此同时，良好市场服务信用环境，为进步扩大对外开放营造了可持续发展氛围和条件，在年度福建省县域经济评价中，成为经济发展十佳县市之，县域竞争力居全省第位，为全面建设小康社会奠定了良好发展基础。为加快福鼎市城市建设步伐，进步改善旅游城市形象，完善城市整体功能，福鼎市人民政府将项目用地进行公开挂牌出让，宁德市鼎融置业有限公司万元地价取得了该地块开发权。第二节项目建设必要性项目建设是福鼎市城市建设需要近年来福鼎市加快城市化进程，提高城市管理水平作为推动经济发展质飞跃提高人民生活质量突破口。福鼎以建设闽浙边界滨海旅游城市为目标，按照城市总体规划中心六组团要求，中心区重点抓好路网建设污水和垃圾处理旧城改造绿化美化等。加快旧城改造步伐，完成建委片区外贸片区桐南片区等项目建设，新建体育中心城市广场等文体设施，完成城北镇西山前城东组团，建设岩前工业区组团和丹岐组团，规划玉塘组团和铁锵组团，同时福鼎市确立东扩南移面海城市空间发展战略,提出千年城址，百年建设规划理念,坚持规划高起点建设高标准管理高效能环境高质量，强化城市总体功能，城市建设与管理水平得到很大提高。十几年间城市建成区面积比原来扩大了近倍，城市规划控制区从平方公里扩展到平方公里，城市人均居住用地人均居住面积人均道路面积人均公共绿地面积等指标都大幅提高，现已完成城市道路给排水防洪电力公交消防燃气等专业规划。本项目建设为完善城市总体规划提供了有益支持。二项目建设是福鼎市社会经济发展需要在福鼎市确定了以旅游经济带动社会经济发展战略中，房地产产业发展占据了个重要位置。从种意义上说，房地产业不仅成为地方税收重要经济来源，拉动了其它行业发展速度，缓和了居民住房难矛盾，更改变了作为旅游城市所必需具备市容市貌。随着我市核电站等大型项目落户，石板材化油器等支柱产业旅游行业迅猛发展，福鼎经济进入了个快车道，城市改造进步完善将提入重要议事日程，而本项目建设为将会更进步拉动福鼎社会经济发展。三项目建设是拉动桐南新城发展需要本项目用地位于福鼎市桐南新城海事处南侧，西临中央大道，北临米规划路，它建设与完善，能带动桐南新城建设，使桐南新城城市建设步入新阶段，充分体现城市东扩发展战略。第三章项目功能定位和目标市场预测第节写字楼市场调研分析国内写字楼发展环境从国内写字楼发展现状及发展趋势，我国写字楼可分为以下几个阶段初级阶段中级阶段高速发展阶段成熟阶段国内较发达城市呈高速增长态势，第三产业从业人员人数上升为写字楼需求提供了良好基础与早期写字楼形态功能单，品质档次仅满足于般性办公需要，入住客户零散档次较低，供应需求较少初中级阶段相比，随着中国房地产行业近几年高速发展，众多实力开发商进入，先进开发理念使得写字楼市场在供应量产品外观使用功能软硬件配套人性化管理方面都得到了极大改善，档次也随着提升在供需两旺强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在个高速发展阶段，但由于城市规划不完善，很难形成成熟商务办公区，集中写字楼群，国内写字楼市场整体上与国外成熟写字楼市场尚有段距离，在目标市场定位准确前提下，尚有很大发展空间。二人口城镇化及第三产业从业人员增加，扩大了市场消费需求福鼎是闽浙边贸城市，有着悠久贸易历史，自古以来就是连贯南北交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设逐步完善，吸引了许多浙南等外地人来福鼎投资经商。另外户籍制度改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为福鼎市商品房和写字楼消费市场增添了新主力军。随着人均收入增加，人民生活水平提高，市场消费能力逐步增强，年福鼎市城镇居民人均可支配收入为元，比上年增长。人均可消费支出元，增长。年福鼎市完成地区生产总值亿元，人均超过元，同比增长农民人均纯收入元，比上年增加元，增长，增长速度创近年来最好水平，增长速度居宁德市第位第三产业层次和水平不断提高，三次产业结构由年调整为年，其中第二产业比重比年提高个百分点。以上数据反映了企业和个人投资与消费仍蕴藏着较大增长潜力，特别是第三产业从业人员增加，为写字楼市场提供了巨大消费潜力。但福鼎近年来写字楼开发直处于个空白点，众多对写字楼有需要客户，只能租用酒店或些单位空余办公室。因此，开发地理位置优越环境优美软硬件过关管理完善写字楼项目，具有广阔市场前景。三福鼎写字楼市场前景根据宏观房地产市场和福鼎市写字楼需求特征，本项目优劣势等分析，本项目定位为集购物娱乐休闲办公于体繁华金中央大道，北临米规划路，它建设与完善，能带动桐南新城建设，使桐南新城城市建设步入新阶段，充分体现城市东扩发展战略。第三章项目功能定位和目标市场预测第节写字楼市场调研分析国内写字楼发展环境从国内写字楼发展现状及发展趋势，我国写字楼可分为以下几个阶段初级阶段中级阶段高速发展阶段成熟阶段国内较发达城市呈高速增长态势，第三产业从业人员人数上升为写字楼需求提供了良好基础与早期写字楼形态功能单，品质档次仅满足于般性办公需要，入住客户零散档次较低，供应需求较少初中级阶段相比，随着中国房地产行业近几年高速发展，众多实力开发商进入，先进开发理念使得写字楼市场在供应量产品外观使用功能软硬件配套人性化管理方面都得到了极大改善，档次也随着提升在供需两旺强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在个高速发展阶段，但由于城市规划不完善，很难形成成熟商务办公区，集中写字楼群，国内写字楼市场整体上与国外成熟写字楼市场尚有段距离，在目标市场定位准确前提下，尚有很大发展空间。二人口城镇化及第三产业从业人员增加，扩大了市场消费需求福鼎是闽浙边贸城市，有着悠久贸易历史，自古以来就是连贯南北交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设逐步完善，吸引了许多浙南等外地人来福鼎投资经商。另外户籍制度改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为福鼎市商品房和写字楼消费市场增添了新主力军。随着人均收入增加，人民生活水平提高，市场消费能力逐步增强，年福鼎市城镇居民人均可支配收入为元，比上年增长。人均可消费支出元，增长。年福鼎市完成地区生产总值亿元，人均超过元，同比增长农民人均纯收入元，比上年增加元，增长，增长速度创近年来最好水平，增长速度居宁德市第位第三产业层次和水平不断提高，三次产业结构由年调整为年，其中第二产业比重比年提高个百分点。以上数据反映了企业和个人投资与消费仍蕴藏着较大增长潜力，特别是第三产业从业人员增加，为写字楼市场提供了巨大消费潜力。但福鼎近年来写字楼开发直总论第节项目概况项目名称国际广场金融商业中心项目二项目建设单位宁德市鼎融置业有限公司三项目负责人四项目建设地点项目建设场址位于福鼎市桐南新城海事处南侧，西临中央大道，北面为条米的规划路。周边道路通畅，交通便捷。五项目主要建设内容为总用地面积，沿中央大道和北侧分别设置了幢层高的写字楼，设置四层商业裙房将两座楼