游度假社区组成部分，是建设精品旅游目地重要内容。项目概述项目名称南浔国际度假社区之度假别墅项目暂定名，以下简称本项目建设地点及周边环境度假别墅用地位于浙江省湖州市南浔区南浔镇浔南村号地块土地编号号，用地性质为商业年和住宅用地年。地块北起年丰路，南至南浔国际度假酒店，东至甲午塘水域，西至嘉业南路，与嘉业路西侧建设中南浔区行政中心相邻。建设内容本项目规划用地面积为平方米，规划总建筑面积平方米，规划容积率。产品业态以独栋别墅为主，辅以部分联体别墅及小高层公寓。基地现状基地现状为农田果园及大面积自然水域，植被丰富水质清澈，自然环境及生态风貌俱佳。开发经营期本项目开发经营期约为年。资金筹措本项目建设总投资估算为，万元，根据资金情况及本项目市场预测，项目所需建设资金由项目法人自筹部分银行贷款以及部分预售款组成。经济效益分析经测算，本项目总投资，万元，税前利润总额，万元，净利润为，万元，销售净利率，财务内部收益率，项目最大累计投资现金流量出现在年第四季度，累计投入达，万元，投资回收期年。二市场分析湖州概况湖州市为浙江省辖地级市，地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，与无锡苏州隔湖相望，是环太湖地区唯因湖而得名城市。湖州是座具有多年历史江南古城，解放后，所先后设浙江第专区嘉兴专区和嘉兴地区，年撤嘉兴地区，建湖州嘉兴两个省辖市。湖州市现辖德清长兴安吉三县和吴兴南浔二区。总人口万，其中男性万人，女性万人非农人口万人总面积平方公里城市化水平达到，中心城市建成区平方公里。湖州有较好区位条件。距杭州公里上海公里南京公里。南北走向国道杭宁高速公路宣杭铁路和东西走向国道被誉为东方小莱茵河长湖申航道即将完工申苏浙皖高速公路贯穿湖州全境。新长铁路和即将修建湖乍铁路使且经营情况普遍较好。三旅游发展创造潜在需求。南浔旅游业被地方政府列为重点发展产业，政府已提出对接大上海，建设上海后花园，把南浔打造成为精品旅游目地发展计划。几年来，南浔古镇旅游区经过系统修复整治和宣传推广，已形成较高产品品质和知名度，旅游经济发展迅猛。南浔作为度假目地正日益在全国范围引起广泛重视和关注，游客中作为优质客源散客和境外游客比重逐年大幅上升。伴随各类观光游客快速增长，南浔旅游产业呈现出显著升级发展趋势，休闲旅游度假旅游体验旅游等新兴旅游消费模式在南浔得到有力发展，餐饮住宿交通娱乐购物住宿等各类需求消费正在迅速发展当中，对项目未来发展形成有力支撑。根据南浔国际度假社区开发规划预测，在大量国际化旅游配套设施相继投入市场之后，南浔高端旅游度假产业将获得进步跨跃式增长，其中度假旅游增长将对度假类别墅产品提供显著市场支撑。年南浔古镇景区按地域划分客源结构图四不断增加人口整体市场分析南浔原为乡镇级行政建制，成为湖州市辖区，升级为区县级行政建制。划区后，南浔经济社会各个方面均出现了高速增长态势，伴随南浔城市升级与扩区进程，城市功能扩展与城区人口快速集聚引发了旺盛住宅产品消费需求。以住宅为主要产品类型房地产业在南浔快速起步，年间，南浔先后有个住宅项目投入市场并以较高以上销售率快速实现产品去化，开发总面积达万平方米。南浔区主要开发项目概况览表项目名称开盘时间产品类型建筑面积平方米销售均价元销售比例开发商信息世纪名流多层公寓,南浔本地开发商世纪名苑多层公寓,南方通信集团，主营通信电缆南浔本地企业。世嘉沁园联排别墅独幢别墅,仅余幢有港资背景南浔本地开发商。南方时代广场多层公寓,南方通信集团，主营通信电缆南浔本地企业。浔溪秀城多层公寓联排别墅,公寓别墅三期在售美欣达集团，主营服装面料业务湖州本地企业。在南浔城市功能升级区域背景下，住宅市场出现了上述供需两旺局面，但从开发总量与产品品质方面看，目前南浔区房地产整体市场仍处于起步阶段，其表现主要在如下方面新建房地产总开发量相对有限。根据上文对南浔区年度住宅开发项目统计两年间新开发住宅项目总量仅万方。而相邻江苏省昆山市年商品住宅销售高达万平方米，吴江市年商品房销售面积万平方米。在湖州市管辖县市中，德清县年实现商品住宅销售面积万平方米，长兴县年实现商品住宅销售面积万平方米，安吉县年实现商品住宅销售面积万平方米。大部分县市远高于当前南浔区住宅房产开发总量指标。二以满足基本住宅需求为目标普通公寓在住宅开发总量中占有较大比例。例如本区公认较高品质楼盘仅有浔溪秀城案，但就该案而言，无论从总体规划建筑形态空间设计景观环境等各方面均有较大提升空间。三尚无较大规模品质化楼盘开发。根据南浔区主要开发项目概况览表显示，除浔溪秀城外，其它绝大多数项目均为不足万平方米小型住宅项目，规模优势极其限。以上所述三个方面与长三角相邻同级城市如吴江桐乡等房地产市场发展水平相距甚远，开发量开发层次开发规模均有极大发展空间。根据上述分析，报告认为当前南浔区房地产市场发展现状与南浔区较强经济实力消费能力及南浔当前城市能级极不匹配。供需状况方面，针对南浔大量存在各类企业主中产阶级及其它高收入人群品质化高端化个性化住宅产品，属于市场需求较为明显和明显缺乏有效供应市场空白点。供应分析从市场供给情况来看，南浔房地产发展具有以下特点开发商以本地企业为主，缺少开发能力较强并在房地产市场具有较高知名度优秀开发商介入。大型专业房地产开发企业缺位，造成南浔房地产项目开发总体规模偏小，产品档次较低，开发水平相对落后，高端产品供应不足现状。二市场供应产品以普通公寓为主，别墅类项目供应极为有限。极少数别墅项目进入市场后，短期内即被市场迅速消化，目前已基本实现清盘。上述项目快速去化反应了南浔别墅市场需求强劲但供应严重不足现状，根据对南浔土地供应状况调查分析，除本项目外，年内南浔不会有规模型别墅项目进入市场。三房产项目销售普遍较好，销售速度快，房价递增幅度快且有较大增长空间。除别墅项目之外，普通公寓式住宅产品在南浔市场也体现了强劲需求，住宅项目销售周期通常在产品正式公开销售后半年周期内基本完成。在持续旺销市场背景下，南浔区近年住宅房价也出现显著递增，据抽样调查，本区浔溪秀城项目年仅为元人民币，年则递增为元人民币，增长了，房价显著抬升侧面反应了市场供应有限。目前南浔区在售楼盘供应总量约为万方，均为住宅产品，以多层住宅为主，有少量联体别墅及独栋别墅，且已大部分消化完毕，目前市场供应量及存量极为有限。根据对区内土地市场供应状况调查分析，今后年内，南浔全区除目。大型专业房地产开发企业缺位，造成南浔房地产项目开发总体规模偏小，产品档次较低，开发水平相对落后，高端产品供应不足现状。二市场供应产品以普通公寓为主，别墅类项目供应极为有限。极少数别墅项目进入市场后，短期内即被市场迅速消化，目前已基本实现清盘。上述项目快速去化反应了南浔别墅市场需求强劲但供应严重不足现状，根据对南浔土地供应状况调查分析，除本项目外，年内南浔不会有规模型别墅项目进入市场。三房产项目销售普遍较好，销售速度快，房价递增幅度快且有较大增长空间。除别墅项目之外，普通公寓式住宅产品在南浔市场也体现了强劲需求，住宅项目销售周期通常在产品正式公开销售后半年周期内基本完成。在持续旺销市场背景下，南浔区近年住宅房价也出现显著递增，据抽样调查，本区浔溪秀城项目年仅为元人民币，年则递增为元人民币，增长了，房价显著抬升侧面反应了市场供应有限。目前南浔区在售楼盘供应总量约为万方，均为住宅产品，以多层住宅为主，有少量联体别墅及独栋别墅，且已大部分消化完毕，目前市场供应量及存量极为有限。根据对区内土地市场供应状况调查分析，今后年内，南浔全区除目前本案有楼盘供应量以外，无其他地块供应，这现状势必使上文所述土地供应相对不足现状在较长周期内保持不变。需求分析南浔房地产业发展潜力巨大。除市场刚性需求外，以下几方面因素，使南浔房地产发展更具活力。经项目概况二市场分析三项目分析四项目建设周期资金筹措与运用五投资估算及财务效益分析六结论七附件使湖州分别与陇海沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国流内河铁路公路水运中转港。湖州是以上海浦东开发开放为龙头长江三角洲地区先行规划先行发展个重点城市之。改革开放以来，经济社会发展取得了显著成绩。全市国有城乡集体企业改制任务已基本完成。产业结构从原来传统丝绸建材业为主，形成了以新型纺织新型建材医药化工特色机电四大特色优势产业为支柱电子信息和环保产业快速发展格局，先进制造业占规模以上工业总产值比重达到。全市年成交额超亿元市场有家，拥有全国最大童装市场中国织里商城和全省最大实木地板和胶合板集散中心南浔建材市场。年全市生产总值为亿元，增长，其中第产业绝对值亿元，可比价增长速度第二产业绝对值亿元，可比价增长速度第三产业绝对值亿元，可比价增长速度。按户籍人口计算，人均为元，折合美元。南浔概况南浔简介南浔区是年月经国务院批准新建立湖州市辖区，下辖个镇和个省级经济开发区，总人口万人，区域面积平方公里。南浔城区人口约万。南浔区位于长三角腹地，东界江苏省吴江市，南连桐乡市德清县，西接吴兴区，北濒太湖，区位优势独特，是湖州市接轨上海前沿阵地。国道和湖盐公路贯通全境，京杭运河和长湖申航道穿境而过，距离上海苏州杭州等大城市均为公里左右。区域内，正在建设申苏浙皖高速公路申嘉湖高速公路及规划建设湖州至嘉兴乍浦铁路。城市人口概况年末户籍人口万人非农人口万人，比上年增加万人。随着南浔区经济社会快速发展，进入南浔区流动人口规模不断扩大，目前南浔区外来流动人口达万人左右。城市经济发展概况南浔产业特色鲜明，经济条件优越，年财政总收入亿元。南浔工业经济发达，已形成电子信息业面料服装业木制品业和机电制造业四个特色鲜明产业群，拥有建材市场和棉纺市场两个全国性专业市场。南浔有木地板企业近家，其中实木地板企业近家，木地板产销量占全国以上，被国家林业部命名为中国木地板之都。南浔有电梯厂及配套企业余家，是全国电梯生产最集中地方。南浔以古镇为依托旅游业发展迅速，年接待旅游人次突破万，第三产业发展势头迅猛。南浔房地产市场分析整体市场分析南浔原为乡镇级行政建制，成为湖州市辖区，升级为区县级行政建制。划区后，南浔经济社会各个方面均出现了高速增长态势，伴随南浔城市升级与扩区进程，城市功能扩展与城区人口快速集聚引发了旺盛住宅产品方米，长兴县年实现商品住宅销售面积万平方米，安吉县年实现商品住宅销售面积万平方米。大部分县市远高于当前南浔区住宅房产开发总量指标。二以满足基本住宅需求为目标普通公寓在住宅开发总量中占有较大比例。例如本区公认较高品质楼盘仅有浔溪秀城案，但就该案而言，无论从总体规划建筑形态空间设计景观环境等各方面均有较大提升空间。三尚无较大规模品质化楼盘开发。根据南浔区主要开发项目概