城市建设配套费纳入储备土地资产财政资金投入和政府授权划入其他资产。集团现有管理人员人，其中大专以上含大专学历人，占集团管理人员总数，有经济师人，工程师人，助理工程师人，技术力量较为雄厚。集团成立两年来，所承建道路桥梁工程总投资额为万元，为城乡基础设施建设做出了定贡献。集团在大力拓展业务同时，密切跟踪项目管理发展，根据集团实际情况，正积极探索建立支高效率工程团队和套行之有效信息化和科学化现代项目管理体系。三可研报告编制依据和主要研究范围编制依据县城控制性详细规划县国民经济和社会发展第十个五年计划纲要县城经济适用房建设工程方案项目业主提供该区域相关基础性资料。二主要研究范围项目建设背景及必要性项目建设规模建设内容项目选址及建设条件项目建设方案项目建设进度投资估算及资金筹措经济效益分析社会效益分析四主要技术经济指标序号项目单位指标建设规模总建筑面积平方米其中住宅平方米商业门面平方米占地面积亩总投资万元工程费用万元其它费用万元预备费万元建设期利息万元资金筹措银行贷款万元业主自筹万元财务指标税前内部收益率税前财务净现值万元税后内部收益率税后财务净现值万元贷款偿还期年五主要结论本项目建设，能够优化县房地产市场供应结构，平抑其商品房价格，解决部分中低收入家庭和农转非人口住房问题，项目建设是必要而紧迫。本项目在规划布局功能设臵及建设规模上是适宜合理。项目选址及周边环境适宜建设，建设条件能基本满足项目建设需要。目前本项目在土地和资金等前期准备工作方面都进展顺利，本项目建设是可行。第二章项目建设背景及建设必要性项目建设背景当前，房地产业发展迅速，房地产开发投资逐年增加，开发规模不断扩大，销售价格大幅上涨。房地产业发展，对拉动投资增长改善人民居住条件提高人民生活水平推动社会消费等方面发挥了很大作用。由于房地产业关联产业多，其自身发展同时也带动了许多其它产业发展，因此，其对整个国民经济发展发挥了重要作用。近年来，中国保持了以上高速增长，房地产迅速发展在其中起了重要支撑规模及建设内容建设规模县城经济适用房建设工程占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅面积为平方米，商业建筑面积为平方米。区总建筑面积为平方米，其中二层裙楼建筑面积为平方米，层高为米三至七层建筑面积为平方米，层高为米。区总建筑面积为平方米，其中底层建筑面积为平方米，层高为米二至九层建筑面积为平方米，层高为米。二建设内容主体建筑总建筑面积平方米，包括区和区两部分，区二层为商业用房，三至七层为住宅，区底层为商业用房，二至九层为住宅。二道路广场本工程道路广场总面积为平方米三绿化景观本工程绿化景观总面积为平方米四围墙围墙总长度为米五生化池生化池容积为立方米第六章建设地址和建设条件建设地址本项目地处城南车站西南侧，北临石柱溪路，地理位臵和交通条件优越。二建设条件气候条件气温多年平均气温极端最高气温极端最低气温最热月平均气温最也有必要启动并规范经济适用住房建设，以此来调控住房市场供应结构，调节住房市场价格。县城经济适用房建设工程实施将有效解决县中低收入及城镇化农转非人口住房问题，对维护县社会稳定推动县域经济发展社会和谐具有重要现实意义。第三章项目建设模式从我国现行经济适用房建设模式来看，主要有开发商主体模式和政府主体模式两类。开发商主体模式，指以开发商作为经济适用房开发主体，政府主要起监督监管作用。但是，从开发商角度来讲，在经济适用房实际开发运作中，以追求利润最大化为目。开发商主要通过变相提高房价来获取利润第，在取得土地后，开发商通过更改规划图纸等方式来提高建设标准和建筑面积从而变相提高销售价格，把部分中低收入者排除在购房者范围之外第二，由于经济适用房销售环节掌握在开发商手中，使经济适用房开发商可以通过预先留号等暗箱操作获取灰色利润，从而变相提高房价，降低了经济适用房保障性第三，把用于开发经济适用房土地开发成普通商品住宅，从中间获取超额利润。从本质上讲，开发商这些行为是把政府通过开发商转嫁给购房者优惠占为己有，属于开发商不当得利。同时，政府对经济适用房后续监管跟不上，被开发商钻了空子，造成既成事实，监管环节较多也造成了监管管理成本较高。深圳在经济适用房建设问题上，采取了政府作为开发主体路径，并且直坚持到现在。其经验说明了，政府作为经济适用房开发主体，确实有它独特地方，与开发商作为开发主体经济适用房建设大不相同。与开发商主体模式相比，政府主体模式优越性在于政府作为主体开发经济适用房，可以从城市布局高度作通盘考虑，可以和城市规划有机地融合，般不会产生因不断修改规划不断增加建筑面积，最后导致开发商和业主纠葛矛盾不断上升乃至激化后果。政府作为主体开发经济适用房，可以平抑房地产过热现象，可以随时用经济适用房来调节住宅总量住宅供应总量和住宅推出时机，保持房地产业乃至整个地区经济有序稳步地健康增长。城市建设投资集团作为国有独资投融资平台，由其来进行政策性较强具有保障性质经济适用房开发建设，将有别于受利益驱动开发商主体模式，有利于经济适用房建设管理过程中各项制度规定贯彻，使经济适用房实惠真正落到城镇中低收入群体身上。公司在各项县重大工程项目建设管理过程中，积累了丰富工程建设开发管理经验，锻炼了队伍，目前，公司专业技术人员占全员总数以上。公司在工程项目前期工作质量管理进度安排投资控制等方面具有突出优势。此外公司在建设县内重大工程项目过程中，同各类金融机构保持着良好关系，有助于经济适用房开发建设过程中融资工作。第四章市场分析与预测市经济适用房建设概况年月，市政府发布了市经济适用住房管理办法第号令，作为我市经济适用房建设管理建设依据。从年至年季度，我市共实施经济适用房项目个，建设总规模万平方米。其中竣工经济适用房万平方米，完成投资亿元，解决了约万户中低收入家庭住房困难。经济适用房与般商品房相比，由于少了土地出让金，并在些规费上享受政府优惠政策，加上政府对经济适用房项目利润控制，其销售价格差价大体在元平方米之间。我市近年经济适用房销售平均价格按建筑面积计价如下表年度销售均价元二县房地产发展现状在整个房地产行业发展迅猛大环境下，县房地产也得到了很大发展。年，县启动旧城改造项目个，完成投资亿元，城镇居民人均住房面积由年平方米提高到年平方米。县十五规划中提出了地区生产总值年均增长，累计完成投资亿元城镇化率达，城镇居民人均可支配收入达元，农民人均纯收入达元目标。三县经济适用房总体需求县经济适用房主要需求来源于城镇中低收入户及城镇化中农转非人口。根据现有统计资料大约估计，县城镇中低收入居民约占城镇总人口，约为万户，万人。考虑其中在未来年内具有购买经济适用房需求，户均面积按平方米计，则城镇中低收入阶层中对经济适用房需求为万平方米。县现有农业人口户数约万户，随着城镇化率提高，假设未来年内有农业人口转为非农业人口，这部分人口对经济适用房需求约为万平方米。两项合计，初步预计未来年内县对经济适用房总体需求在万平方米左右。四县经济适用房定价价格构成为了使政府有限财力和资源，真正用于保障收入较低住房较困难家庭，办法严格限定了经济适用住房供应对象和面积标准为有当地城镇户口含符合当地安臵条件军队人员或市县人用房建设概况年月，市政府发布了市经济适用住房管理办法第号令，作为我市经济适用房建设管理建设依据。从年至年季度，我市共实施经济适用房项目个，建设总规模万平方米。其中竣工经济适用房万平方米，完成投资亿元，解决了约万户中低收入家庭住房困难。经济适用房与般商品房相比，由于少了土地出让金，并在些规费上享受政府优惠政策，加上政府对经济适用房项目利润控制，其销售价格差价大体在元平方米之间。我市近年经济适用房销售平均价格按建筑面积计价如下表年度销售均价元二县房地产发展现状在整个房地产行业发展迅猛大环境下，县房地产也得到了很大发展。年，县启动旧城改造项目个，完成投资亿元，城镇居民人均住房面积由年平方米提高到年平方米。县十五规划中提出了地区生产总值年均增长，累计完成投资亿元城镇化率达，城镇居民人均可支配收入达元，农民人均纯收入达元目标。三县经济适用房总体需求县经济适用房主要需求来源于城镇中低收入户及城镇化中农转非人口。根据现有统计资料大约估计，县城镇中低收入居民约占城镇总人口，约为万户，万人。考虑其中在未来年内具有购买经济适用房需求，户均面积按平方米计，则城镇中低收入阶层中对经济适用房需求为万平方米。县现有农业人口户数约万户，随着城镇化率提高，假设未来年内有农业人口转为非农业人口，这部分人口对经济适用房需求约为万平方米。两项合计，初步预计未来年内县对经济适用房总体需求在万平方米左右。四县经济适用房定价价格构成为了使政府有限财力和资源，真正用于保障收入较低住房较困难家庭，办法严格限定了经济适用住房供应对象和面积标准为有当地城镇户口含总论项目概况项目名称县城经济适用房建设工程二项目业主土家族苗族自治县城市建设投资集团三法人代表陈德罡四项目地址县城南汽车站旁五项目用地面积平方米六建设规模平方米七建设期年八项目投资万元九资金筹措工程总投资万元，拟向开发银行申请贷款万元，业主自筹万元。用。随着房地产业快速发展，房地产商品销售价格大幅上涨，已经超过了城市普通居民购买能力和支付能力，且呈愈演愈烈之势，给整个社会和谐稳定带来了隐患。衣食住行是人类基本生存需要，而住是其中最基本和重要个，所以很早以前就有了居者有其屋提法以及杜甫名句安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜。只有住问题解决了，人们才会有安全感稳定感和归属感，家庭才有了依托，而这也是社会稳定与和谐前提和基础。正是在这样背景下，中央加大了对房地产业宏观调控力度，相继出台了系列政策措施来解决房地产业发展中问题。主要从两方面入手是抑制房价过快增长，使房价涨幅控制在合理范围内，优化住房供应结构，加大中小户型供应比例，使大部分普通居民都能买得起房二是加大政策性住房供应力度，切实保障无力购房中低收入家庭基本住房需求，这主要是通过增加经济适用房和廉租房建设来实现。为此，县人民政府拟委托城市建设投资集团建设经济适用房，以优化房地产市场供应结构，平抑商品房价格不合理上涨，解决部分中低收入家庭和农转非人口住房问题。二项目建设必要性填补县经济适用房空缺，完善社会保障体系需要经济适用房供应总量明显不足。国家统计局数据显示，我国经济适用房投资继续下降，年前个月累计完成亿元，同比下降。不少地方甚至停止了经济适用住房建设。些仍在建设经济适用房城市，也主要面向拆迁户定向供应，没有面向社会应保障对象。这与经济适用住房制度要求及社会期望差距甚远。我国正处于社会主义初级阶段，在此阶段客观存在部分城镇困难群体，满足中低收入家庭住