范可研报告编制委托书开发项目规划图建设单位提供其它有关资料项目提出过程与理由项目提出过程房地产业是我国国民经济支柱产业，素有永远朝阳产业之称，其关联度高，带动力强，在推动国民经济增长方面起到了积极作用，是扩大社会就业途径促进投资和消费多用利器。长期以来，我国直实行福利分配住房和低房租政策，在人们衣食住行中，衣食消费水平较高，住宅消费却很低。随着改革开放不断深入，尤其是我国加入以后，经济飞速发展，人民生活水平不断提高，城镇化速度加快，带来了房地产需求持续增长，此外，住宅货币化城市拆迁及外来人口增加，都成为住宅需求旺盛有力支撑点。中国房地产业正处于向规模化品牌化规范运作转型时期，房地产业增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节方式转变。总看来，我国房地产业正在经历个价值回归利润回归过程，呈现出个健康稳定持续发展良好趋势。市是独具魅力海滨生态旅游城市，以临港工业为特色深水港口城市，鲁南出海门户和亚欧大陆桥重要东方桥头堡之。两港通四海，路连欧亚，是中国重要海陆交通枢纽，铁路高速公路，两纵两横，连接全国交通干线。优越港路条件优良投资环境和壮丽发展前景，使备受瞩目和青睐。此外，生态环境在全国也是首屈指。素有北方南方，南方北方之美誉，城市发展潜力巨大。目前，市城市建成区面积达到平方公里，城市行政管辖区人口万人，城市化水平达，城市绿化覆盖率，人均公共绿地面积达到平方米。城市居住环境优美，被评为全国园林绿化先进城市并于年评为中国最佳人居城市之，继续保持了流空气类海水类沙滩饮用水合格率环境优势，大绿量花园式开放型生态化中等海滨城市框架基本形成。具有了越来越浓重人文气息，并被评为全国卫生城市。近几年，房地产业有了适合自己土壤，得以迅速蓬勃发展。和不确定因素冲击，给中国楼市逐步走向理性回归带来挑战我国房地产业在开发过程中问题开发商良莠不齐，自有资金严重不足目前全国房地产开发企业大大小小超过万家，但有资质实力强企业并不多，在万家开发企业中，只有多家上市，即使是上市房地产公司，面对个地产项目动辄数亿元甚至多亿元资金缺口也显得杯水车薪。只有少数企业自有资金能达到银行贷款要求，相当部分开发企业自有资金不足。盲目开发建设，房产供需不衔接是总量上在定时期不衔接。在国家信息披露制度不健全不完善情况下，开发商缺少政府宏观有效指导，味追求大社区大项目，住往使定时期内形成供给大于需求，形成总量暂时过剩二是房型结构上与广大居民需求不吻合。些开发商刻意追求超前消费，开发高标准小区，目标锁定在白领或富有阶层，以至出现高价位房子多，中低价位房子少状况，形成了房产结构性过剩，由于这二个问题共同作用造成大量房产空置，使开发商资金不建设，对促进经济增长具有举足轻重作用，宏观经济政策要求住宅产业在新形势下要有个大发展，为中国经济快速增长做出贡献。山东省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要在提到增强消费拉动能力时提出发展新消费方式，拓宽消费领域。根据国内市场国际化和消费结构升级新形势，不断拓宽服务消费空间和领域，大力发展购房耐用消费品汽车贷学金等信用消费。该房地产项目建设能有效促进居民消费，与当地经济和社会发展相适应，符合山东省国民经济和社会发展规划。符合市城市发展规划，有利于满足市民日益增长住房需要市立足良好区位优势和环境优势，紧紧围绕建设国际水准滨海城市富有特色精品城市目标，坚持高起点规划，高标准建设，高效能管理，高水平经营，精心打造生态城市品牌，确立了双城区轴向拓展带形城市空间发展战略。国民经济持续快速增长。初步核算，年全市实现生产总值亿元，比上年增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。人均地区生产总值元按年平均汇率折算为美元，增长。随着市城市化速度加快，人口不断增长城市住房体制完善和人民消费水平提高，城市居民对于不动产需求日益扩大，需求层次也日益多样化。人们不仅仅满足于住宅量变化，而且进步追求住宅功能环境服务等质变化，对住宅房型结构位置配套设施环境等各方面都有了更高要求。市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要在提到十五时期经济社会发展主要目标时指出城乡居民收入水平和生活质量普遍提高。城乡居民收入进步增加，储蓄大幅增长，消费结构日趋合理，生活质量不断提高。城市在岗职工人均可支配收入达到元，全年城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长和。各项社会事业进步发展，居住交通教育文化卫生和环境等方面条件有较大改善。在房地产业方面制定房地产开发规划，加强房地产开发投资引导，实现房地产集中连片开发，建立合理住房供应体系。加快市区重点区域商住开发和城中村改造。建设良好生态人居环境。本项目地理位置优越布局合理功能完善设施配套环境优美，是适合现代生活特点新型高尚住宅区。因此，该项目实施符合市城市发展规划，有利于满足市民日益增长住房需求。有利于企业自身发展目前，我国房地产业发展正面临个前所未有发展机遇，前景广阔。在如此大好形势下，顺应潮流，抓住机遇迅速做大做强是企业必然选择。为此，市房地产开发有限公司决定在市东路南侧沙墩河东侧建设建设工程项目，公司将充分利用特有土地位置优势以及公司自身经济技术及开发管理优势，充分结合本区域人文环境，构筑整体布局合理各项生活设施配套完善管理科学规范现代住宅新居，为新社区居民营造出优美舒适安逸生活环境。因此，该建设工程项目实施不仅是适应市场需求，而且能使企业获得良好资金投向及回报率，有利于提高企业市场声誉，对企业持续健康发展有利。综上所述，建设工程项目建设符合国家及地方社会经济发展规划和产业政策，有利于推进市现代化进程，满足人民群众日益增长住房需求，促进和谐社会建立，同时还提升了该项目地区经济地位和整体环境，因此，该项目建设具有良好社会效益环境效益和国民经济效益，是可行且必要。项目概况建设场址该项目位于市东路南侧，河以东,原山东第机械厂地块内。建设规模项目期占地平方米，期总建筑面积平方米，其中宅建筑面积平方米层阁楼平方米，地下车库面积平方米，绿化用地余平方米。项目投入总资金及效益情况经估算，该项目期投资万元。其中，建筑工程费万元，设备购置费万元，工程建设其他费用万元，基本预备费万元，建设期贷款利息万元。经分析估算项目期可实现销售收入元，实现税后利润万元，预计税后投资回收期为年。主要经济技术指标经测算，该项目期投资利润率为，利税率为，财务内部收益率，财务净现值万元。均为税后项目期各项经济指标详见表项目期各项经济指标汇总表第二章市场预测我国管理优势，充分结合本区域人文环境，构筑整体布局合理各项生活设施配套完善管理科学规范现代住宅新居，为新社区居民营造出优美舒适安逸生活环境。因此，该建设工程项目实施不仅是适应市场需求，而且能使企业获得良好资金投向及回报率，有利于提高企业市场声誉，对企业持续健康发展有利。综上所述，建设工程项目建设符合国家及地方社会经济发展规划和产业政策，有利于推进市现代化进程，满足人民群众日益增长住房需求，促进和谐社会建立，同时还提升了该项目地区经济地位和整体环境，因此，该项目建设具有良好社会效益环境效益和国民经济效益，是可行且必要。项目概况建设场址该项目位于市东路南侧，河以东,原山东第机械厂地块内。建设规模项目期占地平方米，期总建筑面积平方米，其中宅建筑面积平方米层阁楼平方米，地下车库面积平方米，绿化用地余平方米。项目投入总资金及效益情况经估算，该项目期投资万元。其中，建筑工程费万元，设备购置费万元，工程建设其他费用万元，基本预备费万元，建设期贷款利息万元。经分析估算项目期可实现销售收入元，实现税后利润万元，预计税后投资回收期为年。主要经济技术指标经测算，该项目期投资利润率为，利税率为，财务内部收益率，财务净现值万元。均为税后项目期各项经济指标详见表项目期各项经济指标汇总表第二章市场预测我国房地产市场现状我国房地产市场概况房地产业是切经济活动基础和载体，国内外经济增长历史和理论反复证明，房地产业总论项目背景项目名称期建设工程项目建设地址市东路南侧原市第机械厂地块内承办单位市房地产开发有限公司业供求状况良好，发展健康有序，已成为山东省房地产业发展最快城市之。在这样背景下，市房地产开发有限公司充分利用特有土地位置优势，提出在市新市区与老城区之间投资建设建设工程项目，公司将依靠企业正规专业开发管理模式，结合本区域人文环境，进行房地产开发建设，以获取较好经济效益社会效益和环保效益有机统，并树立品牌。项目提出理由符合国家社会和经济发展规划及产业政策房地产业是国民经济中关联度较高先导性基础性产业，它发展对扩大内需拉动经济增长具有重要作用。房地产业除能够带动建筑建材机械加工装饰家具家电等直接相关产业外，还将极大地促进市政基础设施完善，推动商业金融医疗教育公交运输邮政电信等公共服务行业发展，在解决就业繁荣地方经济刺激消费增加财税收入等方面所发挥作用是其它产业难以替代。自年以来，房地产业迅速崛起，国家把房地产开发作为新经济增长点加以培植，特别把住宅建设列为房地产开发重点，并陆续出台了系列政策措施加快推动商品住宅建设，住宅建设投资占全社会固定资产投资比重逐步提高，对经济拉动作用越来越强。中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要提出按照保障供给稳定房价原则，加强对房地产二级市场和租赁市场调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。目前，我国已进入全面建设小康社会加快推进社会主义现代化新阶段。建设部提出全面小康社会居住总体目标为到年，居住数量与质量全面提高，彻底解决建筑质量通病，居住区规划布局合理文化特色突出，配套设施齐全现代，居住条件舒适方便安全，居住区内外环境清洁优美安静，住区服务质量优异，社区公共服务便利，实现以人为本充分满足发展需要小康居住目标。到年，城乡居民居住条件将得到全面提升，城镇人均住宅建筑面积达到平方米农村人均住宅建筑面积达到平方米，最终实现以人为本发展目标。因此，该项目建设符合国家社会和经济发展规划及产业政策，对于改善城市居民居住条件，推动投资和消费快速增长，以及扩大社会就业等方面将起到积极推动作用。符合山东省国民经济和社会发展规划市场经济巨大能动作用，使我国很快消除了计划经济时期资源短缺现象，市场需求不足转而成为了社会经济发展主要矛盾之。作为房地产重要内容住宅建设，对促进经济增长具有举足轻重作用，宏观经济政策要求住宅产业在新形势下要有个大发展，为中国经济快速增城乡居民收入水平和生活质量普遍提高。城乡居民收入进步增加，储蓄大幅增长，消费结构日