市区经济联系较大东北部生态环境优良，受外界干扰较小，适宜开展高档旅游度假活动。由此基础我们大胆对本风景区开发格局做出如下安排纵横两翼齐飞在以本为核心南北方向，安排以民族革命艰辛和成果为主要表现内容项目，以统共和为主题纵轴，连接本民国文化区革命烈士陵园等区域，并成为整个景区最主要旅游吸引物。以人文历史时间线索为横轴，与纵轴相交于本。按照历史发展脉络设计明朝民国和现代三个不同主题区域，展现中华民族人文精神，指引未来生活方向。以生态商务区和生态度假区为两翼满足城市对未来发展需要，同时最大程度上实现了土地商业价值。南北呼应，东西贯通将大规模建设集中在景区南部，把现代化城市建设与幽雅古朴历史文化分隔开来，保护维持景区中部和北部历史遗存及生态环境。并以适合新时代旅游活动项目与北部传统瞻仰观光相对应，丰富现有旅游活动内容。西部以市政公园为切入点，与普通市民生活紧密结合东部以第印象区吸引从长三角其它地区进入外地游客，合理引导不同游客流向。开发策略开发策略为先开发南片，储备北片，由南向北滚动开发，均衡布局景区利大和利少项目。为了追求开发利益最大，预留些空地以供将来使用。滚动开发缓解了资金压力，确保了开发品位。用土地收益筹集建设资金，本风景区建设才能如期按计划顺利进行。统进行本风景区规划与土地利用以及基础设施配套，然后出售部分土地以补偿配套费用，其余用于自行开发。政府应用有限委托代理方式用市场化公开透明运作方式实现土地开发公开化市场化，包括应尽可能地用公开招标方式安排有限委托代理。市场化运作方式可以发挥社会企业力量，代景区经营者完成必要土地整理开发储备工作，克服景区经营者在大量资金和人力上投入困难，同时解决市场土地供给压力和信息不对称问题，增强了景区经营者土地供给和市场调节能力。置换土地功能，提供商业载体本风景区土地价值寸土寸金，为充分发挥有限土地资源最大效益，运用土地极差地价原理，把经营效益低土地或企业机构置换到区外腾笼换鸟。此外采取弹性开发，限量供应，最大限度发挥土地价值，实现景区可持续发展。二这里游客可以了解到明代艺术文化，欣赏并试奏明朝宫廷音乐，参与古代体育活动，时间不久后游客发现自己已经到了庄园最后个院落或个侧院，也许会觉得这个庄园面积并不算大而且活动有限，似乎游览已到尽头，但当他们在后院或侧院打开个房间门时突然发现自己眼前是另个完全不同片区。与大明庄园相连两个片区是作坊片区和民居片区，作坊片区内将安排若干古式作坊，游客可在此处切身体验参与酿酒织布制陶等活动，最后游客将来到时间作坊，当游人开门进入房间却发现屋内有农具灶台床铺水缸等物品，俨然是普通农户居家模样。走出农家后发现自己已然进入民居片区，这里有明式民居和农田，装扮成农民工作人员会带领游客参观民居，试耕农田，并向游客讲述明朝民间故事，讲述中将告诉游客个农户家中有条神奇秘道，实际上是条通往最后个片区地道。最后个片区是以表演展示为主明艺院，经过前三个片区步行游览后游客可以在这开发者，租期年期满建物所有权后归本风景区所有实行土地年租制每年收缴次地租混合租赁方式采取低价进入高价维护方式。这样既能够保证商业土地如期出租开发经营，同时也可以保证本风景区形成独特文化商业氛围。如此制定开发策略，在很大程度上确保了风景区商业经营及相关项目有序操作，较好地规避了土地炒作现象，并兼顾了土地二级开发商利益等此种出租开发方式为保持本风景区规划品质，二为节省土地交易税收，三则使承租户开发费用降低。为便于管理,其营销管理等后续工作均由本风景区经营管理或委托管理。功能规划建议总体功能分区图交通规划图游线及游客密度分析图明代文化区总体思路解析明代文化区开发思路主要从以下四条主线入手通过完整现有明孝陵游线，恢复皇陵本来线路，并在其中穿插其他项目加深这世界遗产磅礴气势和丰富项目内容通过明遗村以别样鲜活主题游览方式展现明朝文化，作为明孝陵这严肃庄严明朝旅游旅游景点补充，使整个明代文化旅游更为完整通过利用明城墙这经历了沧桑巨变见证物营建城墙旧事休闲带，让置身于其中游客细细品味曾为六朝古都辉煌与沧桑在易道规划基础上，构建沿路景观和广阔开放空间，既为西部入口打造良好景致第印象区，又为市民休闲和户外活动提供了场地。总体项目布置图项目分区详解明孝陵区域主题与功能这是条以明孝陵为核心吸引物观光路线，兼有少量参与性项目。全力恢复和保护明孝陵线历史空间肌理，重现神圣庄严历史氛围，从而改变目前游线被切割状况，永葆明孝陵恢弘气势重点保护大金门四方城神道孝陵殿宝顶这主轴上历史遗存，形成个封闭主线清晰遗产保护区，有效控制遗址游客数量同时，依照历史将游线从大金门延伸至下马坊，增设小体量表演节目，提高游览价值。区域环境区域整体处于片林海之中，烟雾缭绕鸟鸣深处，明代建筑气势非凡。明孝陵遗址保护区右侧是梅花山，左为植物园，氛围庄严环境幽静大金门至下马坊线，主要以表演节目等方式展示明朝文化，使游客从下马坊步行到大金门过程中，能对明朝和明代帝王将领有个大致了解，培养游历情绪从下马坊至宝顶整条线路为单行线，要求通畅清晰，目前被道路和建筑强行割断地点，将采取架设景观桥设置景观遮蔽等方法，使之前后自然相连。主体线路表走向主要节点经营方式历史作用功能属性现状要点备注北南宝顶遗址保护区地宫所在地观光古树参天圆形大土丘，等待地宫发掘明楼陵宫后寝观光景观高点重点修复和保护点孝陵殿孝陵主建筑观光肃穆重点修复和保护点文武坊门陵宫第门观光大气重点修复和保护点五龙桥连接神道观光古朴增加桥两侧生态景点神道神兽观光雄浑神圣保护神道及两侧生态环境四方城圣德碑碑厅观光沧桑在室内成列些文物古迹大金门孝陵园大门售票服务气势犹在需要修复入口将设置个小型游客集散地，增加服务设施英雄走廊公共空间新增项目观光娱乐目前尚无游乐项目摆放刘基等明代开国将臣塑像，形成个主题游乐走廊下马坊孝陵入口标志性建筑表演服务破坏严重需要重整石雕牌坊为标志物，形成广场休闲区，用表演活动吸引游客城墙旧事休闲带区域功能与主题借助明城墙这绝佳景观体系，通过提供餐饮住宿为本地市民国内外背包族和有较高旅游需求游客提供片能够深刻体味休闲场所，围绕明城墙这实体展开，以明文化为主线，同时通过其他包涵作为六朝古都元素单体将其丰富。区域风格与环境明城墙作为人个骄傲在该休闲带氛围营造上起着支撑性作用，整体氛围应较为古朴安静闲散，避免高密度和刺激性较强项目活动设置，遵循返朴归真简约风格。此外无论身处于该休闲带本地市民和外地游客需能够体会到种浓重文化气息，让人们通过城墙读懂明朝文化及历史。设计原则与方向依托利用原有规划对该区域景观设计。所有项目设置均需依托明城墙景观体系而建。从各个层面体现作为六朝古都沧桑与辉煌，着重突出明朝文化元素。配合明遗村，从入口处起通过些隐约线索和递进将游人引导至明遗村注重设施整体和细部设计艺术性，充分传达文化内涵厚重。通过本体资源优势和相关文化活动烘托，逐步提升该区文化氛围。逐步发展成为国内外明朝或文化爱好者个沟通与交流集散地。主要项目设置区域名称项目城墙旧事休闲带怀旧茶馆酒吧古今戏台明史长廊主题客栈马棚街头表神兽观光雄浑神圣保护神道及两侧生态环境四方城圣德碑碑厅观光沧桑在室内成列些文物古迹大金门孝陵园大门售票服务气势犹在需要修复入口将设置个小型游客集散地，增加服务设施英雄走廊公共空间新增项目观光娱乐目前尚无游乐项目摆放刘基等明代开国将臣塑像，形成个主题游乐走廊下马坊孝陵入口标志性建筑表演服务破坏严重需要重整石雕牌坊为标志物，形成广场休闲区，用表演活动吸引游客城墙旧事休闲带区域功能与主题借助明城墙这绝佳景观体系，通过提供餐饮住宿为本地市民国内外背包族和有较高旅游需求游客提供片能够深刻体味休闲场所，围绕明城墙这实体展开，以明文化为主线，同时通过其他包涵作为六朝古都元素单体将其丰富。区域风格与环境明城墙作为人个骄傲在该休闲带氛围营造上起着支撑性作用，整体氛围应较为古朴安静闲散，避免高密度和刺激性较强项目活动设置，遵循返朴归真简约风格。此外无论身处于该休闲带本地市民和外地游客需能够体会到种浓重文化气息，让人们通过城墙读懂明朝文化及历史。设计原则与方向依托利用原有规划对该区域景观设计。所有项目设置均需依托明城墙景观体系而建。从各个层面体现作为六朝古都沧桑与辉煌，着重突出明朝文化元素。配合明遗村，从入口处起通过些隐约线索和递进将游人引导至明遗村注重设施整体和细部设计艺术性，充分传达文化内涵厚重。通过本体资源优势和相关文化活动烘托，逐步提升该区文化氛围。逐步发展成为国内外明朝或文化爱好者个沟通与交流集散地。主要项目设置区域名称项目城墙旧事休闲带怀旧茶馆酒吧古今戏台明史长廊主题客栈马棚街头表演秀街边小摊水中食目录项项目目开开发发策策略略开发意义景区资源，产生整体效益针对目前风景区产业结构土地利用空间形态景区功能过于零星散乱问题，采取社会资源共享，风景区功能区空间打通整合优化方式，就能产生整体大于局部之和价值增量。整合内容如下相对集中布局产业功能。必须利用规模效益经济规律，把同质同类功能空间尽可能集中布置，打造配套齐备经营环境，形成产业结构合理，适应景区商业发展经营环境，同时减少景区原有生态历史文化破坏。优化道路交通组织。在保持现有路网结构基本稳定前提下，组织好景区内部交通，关键是加强道路间衔接和协调，处理好交通瓶颈节点，并有效控制过境交通。构建商业区域内公共空间。需要创造良好生态环境和更多公共活动空间。综合整治环境景观。其内容涵盖建筑形态色彩城市广告指示系统夜景照明环境小品等。结合商业地区区位特点及已有建筑风貌，在景观系统上统协调和控制，开展街道空间立面形态和地面景观整治，展现风景区商业区域特有景观魅力。完善文化配套设施。主要是丰富商业区文化内涵，提升商业区文化品位。三渐进式更新，逐步实现景区开发景区开发，现状基本形成，不可能采取完全推倒重来和大规模开发模式，只能采取渐进式更新改造。必须注重远期规划与近期建设相结合，统规划与滚动实施相结合。采取渐进式更新主要有以下几方面内容建筑物功能更新和外立面改造。可根据不同结构形式和功能调整要求，采取不同更新方案，分区域进行统外立面改造，规范外墙屋顶窗户阳台雨棚空调罩形式色彩，使旧貌换新颜，逐步完善建筑与景区和谐统外部形象。逐步改善景区基础设施。景区开发离不开基础设施完善，但基础建设次性投资规模大，建设周期长，在城市建成区中实施也不可能步到位。因此，有计划地分步实施市政基础设施改造，应作为中央商务区发展命脉。例如景区次干道整治改造，精心设计并组织实施些重要路段地下人行道建设，实现人车分流，建设些公共停车场停车场，以提高区域交通通达