大力推进城市化进程，进步加快旧城旧村改造和新区开发步伐，不断提高城市居民居住质量与水平。姚家小区西区改造开发项目作为旧城旧村改造历史遗留项目，符合政策规定和城市发展要求，市有关部门同意该项目进入建设程序。因此，济南福泉房地产开发有限公司决定抓住当前有利时机，加快项目开发建设进程。七项目建设必要性符合国家产业政策。房地产业是国民经济中关联度较高先导性基础性产业，也是我国社会主义市场经济发展支柱性产业之，它发展对扩大内需拉动经济增长具有十分重要作用。据统计，我国从年至年间，建筑业总产值增加倍，提供财政收入增长倍，建筑业增加值高达，大大超过了通常支柱产业占国际标准，而建筑业发展中有是由住宅建设所提供，住宅业每增长，可以带动增长个百分点，显而易见，住宅产业对国民经济带动作用和关联度越来越强。为此，国家特别把住宅建设作为新经济增长点加以扶持，胡锦涛总书记在中央经济工作会议上指出住房汽车„„等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大产业关联度大，对促进结构调整拉动经济增长有重要作用。年全国建设工作会议上提出，要坚持扩大内需方针，进步推进住房制度改革，不断完善住房政策体系，促进住房消费，以带动几十个相关产业发展和近万亿元消费，同时促进城乡居民就业，推动经济体制改革。因此，该项目建设有利于加快促进国民经济增长，提高城乡居民居住水平，符合国家产业政策要求。符合山东省和济南市住宅发展规划日前，由山东省建设厅发改委财政厅国土资源厅物价局等五部门制定山东省安康居住工程实施方案已获省政府批准。方案中提出到年，山东省要基本解决人均住宅建筑面积平方米以下居民家庭住房困难，逐步改善城市中等以下收入居民家庭住房条件，使城市居民人均住宅建筑面积达到平方米到年，全省城市中等以下收入居民家庭基本拥有或租住套建筑面积不低于平方米成套住宅，使城市人均住宅建筑面积达到平方米，全面完成旧住宅小区整治改造，令居住质量和环境得到明显改善。济南市房地产开发十五发展规划中提出到十五末，完成房地产投资亿元，开发各类房屋面积万平方米，其中住宅平方米，要分别比九五增长和消除人均居住面积不足平方米住房困难户，使其人均达到平方米，住房成套率到以上，全市房地产开发拉动相关行业产值不低于亿，增加财政收入不低于亿，增加就业人数不少于万人。年是十五计划实施最后年，动度比全国平均水平高出个百分点，不可谓不高，却又居高不惊，运行平稳，尽显成熟稳健之态。尤其是下半年走势，与上半年分析中预测完全吻合，并与年走势形成鲜明对照。第三节济南市房地产布局分析济南交通主干道大多是东西走向，这就决定了济南房地产业和商业形态呈现出沿交通线两侧带状发展特点，居民住宅大多集中在东西偏南方向。但是，近年来随着济南城市新总体规划出台，济南市房地产布局也随之发生了很大变化，由东部南部，逐渐向西部北部扩展，人们购买房产不仅仅重视位置，同时也从价格地段户型配套能力物业管理服务等多个方面综合考虑。显然，这种局面出现有利于济南市各个区域房地产均衡发展。东部区域，潜力无限。东部地区是省城传统科技文教区，具有交通和区位优势，因此直是房地产商投资开发热点，这区域生态环境良好，基础设施完备，人文环境优秀，特别是有众多大中专院校和许多教学质量较好中小学为依托，吸引了大批购房者前来购房入万元利润万元，投资利润率为，全部投资所得税后财务内部收益率为，投资回收期为年，项目具有定盈利能力。敏感性分析表明，项目具有定抗风险能力。四主要经济技术指标主要技术经济指标汇总表表序号项目单位指标总用地亩总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米公建建筑面积平方米地下车库平方米居住户数户总投资万元销售收入万元销售利润万元投资利润率所得税前财务内部收益率所得税前投资回收期年所得税后财务内部收益率所得税后投资回收期年市场需求分析第节济南市房地产开发现状国内房地产市场现状当前，我国住宅发展已经进入了个新阶段，住宅建设成为社会经济重要推动力量。房地产开发投资连续年增长保持在以上，年增长额保持在固定资产投资增长额左右，直接和间接拉动增长在个百分点左右。年全国房地产开发完成投资超过亿元，同比增长，占同期固定资产投资，城乡住宅投资占房地产投资，个人购买商品房比重已达。随着我国经济发展城镇化步伐加快和居民收入提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终重要推动力量。按照年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到平方米估算，年年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到亿平方米左右。年，在经济大发展推动下，山东省房地产开发投资仍呈现高速增长态势，全省完成房地产开发投资接近亿元，其中住宅投资达亿元，竣工房屋面积达万平方米，竣工住宅超过万套，市场需求旺盛，全年实际销售万平方米，发展前景看好，支柱作用进步显现。年市场对商品住宅需求主要来自三个方面是每年不断增长首次置业者主动性购房需求二是新城规划旧城改造和市区道路改造工程实施带来拆迁户被动性购房需求三是随着各地房改房上市，特别是省直房改房上市，将激发新轮追求居者优其屋二次购房需求。据调查，目前房地产开发企业中有企业认为本地区消费者购房能力较高，企业认为目前商品房销售情况乐观，企业对未来两年商品房销售前景看好。从政策上看，无论是央行房贷新政策还是国务院年号文件，对中低价位普通商品住房都是重点扶持。二济南市房地产开发情况九五以来，济南市房地产业在国家宏观政策指导下进入平稳发展阶段，基本保持了稳步发展态势。目前，全市房地产开发企业已达多家，注册资金近亿元，年开发能力万平方米。房地产业已成为济南市国民经济发展支柱产业，显示出对经济发展强劲拉动作用。主要开发现状年房地产开发情况。全年房地产开发完成投资将近亿元，同比增长。施工面积万多平方米，同比增长。竣工面积万平方米，同比增长。土地购置面积万平方米，同比下降。竣工住宅套，同比增长。全年实际销售面积多万平方米，同比增长。新区安置用房建设竣工面积约万平方米。商品房空置情况。全市空置面积约万平方米，与去年持平。其中住宅万平方米，办公用房空置面积为万平方米，商业营业性用房空置面积为万平方米。空置年以上房屋万平方米，年以下房屋万平方米。商品房销售情况。商品房平均价格每平方米元，同比增长。购房者为自住。购买对象中本地城市居民占多数，本地农民及外地户藉居民不足。个人购房率达到。拆迁及旧区改造情况。今年济南市围绕东拓西进南控北跨中疏发展战略，重点进行街区整治和道路改造，共完成拆迁万平方米，同比增长。被拆迁居民购买新建商品房约占四成，购买二手房手续不全低价房占四成。房地产业与国民经济协调发展情况。济南市年完成全社会固定资产投资多亿元，增长完成总量亿元，增长完成房地产投资近亿元，增长，房地产投资占全社会固定资产投资总量，占总量。二房地产开发存在主要问题土地级市场供应不足，价格偏高。今年全市房地产开发投资增长，而土地购置面积同比下降。主要原因是土地储备机制运行效率不高，级市场供应不足，土地市场竞争激烈，价格过高。济南市按年竣工万平方米计算，投入市场土地面积约亩，而从实行招拍挂以来成交开发用地面积不足需要六分之。房地产投资结构不尽合理，供应出现结构性过剩。由于受土地紧缺和地价偏高影响，新上开发项目多为中高档项目，普通商品房明显偏少，政府拆迁安置用房严重短缺，适合中低收入家庭购买商品房不足。目前我市空置商品房中，中高档住宅和写字楼占。从当前市场销售看，中档房销售较好，低档房次之，高档房较差。房地产开发重点向中低档普通商品住房和经济适用房转移趋势将更加明显。调查显示企业未来两年房地产开发首选普通住宅。第二节济南市住房市场情况分析年，在宏观经济良好运行背景下，随着济南新城市规划实施，住房二级市场继续保持购销两旺发展态势，联动效应明显，对拉动经济增长和提高人民生活水平做出了积极贡献。综合情况年全市房地产转让持续快速增长，转让件数超过万件，达到件，同比增长，转让面积突破万平方米，达到万平方米，增长，转让金额亿元，增长近亿，增幅。全市住房抵押件，同比增长倍抵押面积万平方米，增长抵押金额亿元，增长。详细情况见下图方米，同比增长。新区安置用房建设竣工面积约万平方米。商品房空置情况。全市空置面积约万平方米，与去年持平。其中住宅万平方米，办公用房空置面积为万平方米，商业营业性用房空置面积为万平方米。空置年以上房屋万平方米，年以下房屋万平方米。商品房销售情况。商品房平均价格每平方米元，同比增长。购房者为自住。购买对象中本地城市居民占多数，本地农民及外地户藉居民不足。个人购房率达到。拆迁及旧区改造情况。今年济南市围绕东拓西进南控北跨中疏发展战略，重点进行街区整治和道路改造，共完成拆迁万平方米，同比增长。被拆迁居民购买新建商品房约占四成，购买二手房手续不全低价房占四成。房地产业与国民经济协调发展情况。济南市年完成全社会固定资产投资多亿元，增长完成总量亿元，增长完成房地产投资近亿元，增长，房地产投资占全社会固定资产投资总量，占总量。二房地产开发存在主要问题土地级市场供应不足，价格偏高。今年全市房地产开发投资增长，而土地购置面积同比下降。主要原因是土地储备机制运行效率不高，级市场供应不足，土地市场竞争激烈，价格过高。济南市按年竣工万平方米计算，投入市场土地面积约亩，而从实行招拍挂以来成交开发用地面积不足需要六分之。房地产投资结构不尽合理，供应出现结构性过剩。由于受土地紧缺和地价偏高影响，新上开发项目多为中高档项目，普通商品房明显偏少，政府拆迁安置用房严重短缺，适合中低收入家庭购买商品房不足。目前我市空置商品房中，中高档住宅和写字楼占。从当前市场销售看，中档房销售较好，低档房次之，高档房较差。房地产开发重点向中低档普通商品住房和经济适用房转移趋势将更加明显。调查显示企业未来两年房地产开发首选普通住宅。第二节济南市住房市场情况分析年，在宏观经济良好运行背景下，随着济南新城市规划实施，住房二级市场继续保持购销两旺发展态势，联动效应明显，对拉动经济增长和提高人民生活水平做出了积极贡献。综总论第节项目背景项目名称姚家小区西区旧城改造开发项目二建设地址济南市历下区浆水泉路三建设单位济南福泉房地产开发有限公司四可行性研究报告编制依据济南市城市总体规划济南市房地产开发十五发展规划济南市发展计划委员会关于第批历史遗留经营性用地项目立项事宜的复函济计投资函号投资项目可行性研究指南房地产开发项目经济评价方法城市居民居住区规划设计规范建设单位提供的其他资料六也是关键年，所以，该项目建设符合山东省和济南市住宅发展规划。适应加快推进城市化需要为