1、方案市场条件奉化市商业物业情况商铺租金调查路名租金路名租金中山路中山东路桥岸西路广平路大成路商铺售价调查元天锦屏北路茗山路南山路惠政西路元天新建商铺售价元平方米二手商铺售价元平方米大型百货扣率调查太平洋购物广场在建中档服装扣率为高档服装扣率为保底营业项目是奉化旅游发展中个重要布局。地块周边规划情况海鲜城旅游集散中心奉化新行政区奉化汽车站大成路沿线主题公园民国建筑博物馆生态公园五星级宾馆奉化市区旅游集散中心商贸区接近铁路奉化站政府对本项目支持力度土地成本给予支持，以成本价供应土地可以享受有关规费方面优惠土地手续前置办理可以享受商业方面优惠条件规划根据项目实际需要调整级城市开发初步方案定位方案商圈定位第商圈为宁波市及周边部分旅游客流，第二商圈除宁波外还覆盖温州台州绍兴舟山金华等六地区。地区消费情况如下距离总人口人均消费。
2、场化卡通化。具体手法把商场变成舞台变成旅游景点变成展馆变成体验馆，在非商业环境中诱导消费，轻松购物观光体验休闲娱乐。规划理念商景体商旅合。按照情趣线路规划整个商业街区。功能设置购物功能休闲观光休闲娱乐主题和特色续商业特色渔人码头品牌专卖店群主力舰主题专卖航海家俱乐部大型娱乐城动漫海洋系列海盗主题饮食异国风味餐厅小吃街海盗酒吧山洞宝藏小船进去甲板运动城情景式专业卖场刚多拉礼品和饰品专卖店群景观配套水手学堂浪板海滩淘金广场绿地儿童娱乐航海主题展示馆主要标志轮盘其他文化要素如锚钟罗盘桅杆风向标烟囱舷窗贝壳救生圈风灯水手服等。概念方案概念方案续招商进展国际线品牌主力商户品牌俊思集团杰尼亚雅格狮丹伯爵莱莉宝姿国际二三线品牌主力商户品牌法国鳄鱼莱尔斯丹希思黎贝纳通八千代招商进展续儿童主题区主力商户家好孩子集团以育儿科学研究为基。
3、上所述，用地环境十分有利于奥特莱斯开设。交通条件项目可达性强外部交通有跨海大桥宁波绕城同三高速甬金高速用地周边交通有大成路环东路西坞出口沿海铁路姜山交通枢纽目前西坞出口流量为每天万车次用地有利条件用地规模约亩，可以根据项目实际需要调整。用地現状基本完成动拆迁，目前在回土垫平。土地行情该区域土地评估价格为万亩，实际成交价格为万万亩。土地性质已纳入建设用地范围，用地性质为商业现时办理进展已经向浙江省申请用地规划获得方法公开拍卖洽谈价格目标争取到每亩万左右用地经济指标我们可以提出规划建议。政府规划与支持力度政府第三产业发展思路奉化市是全国百强县市名，经济发达，二三产业构时尚特色主题购物街区海洋城国际品牌折扣中心总体构思以海洋生活海洋文化为背景，按照现代商业发展趋势，打造全球第个全新理念，商景体商旅合体验式商业街区海洋城。。
4、，在未来五年内，奥特莱斯将有近千亿高档商品消费销售额，并逐年递增，奥特莱斯在中国发展前景被广泛看好。开发思路和计划基于奥特莱斯中国市场良好前景，我们认为在中国，沿海城市除广东内地省会城市都有奥特莱斯发展空间，谁有充分货源供应，谁就能占据市场。在行公司在与上海奥特莱斯合作过程中间，积累了许多品牌资源，打通了境外品牌商品采购渠道，使得我们能够迅速地去拥有这些市场，发展奥特莱斯业态，成为这种新兴业态主要企业。按照设想，我们在国内率先选择长三角经济发达区域城市开发个样板点，形成区域型奥特莱斯品牌，然后由南向北由东向西拓展全国市场，在未来年内，形成家店以上规模连锁效应，争取上市。地块情况介绍用地位置区域位置用地位于宁波奉化市。奉化市位于长江三角南翼，濒临象山港，是宁波市南部副中心城市。项目用地距离宁波市中心公里绍兴市公里金华。
5、尾货。由于受到崇尚品牌消费群体青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型品牌折扣直销广场，并最终发展成为种崭新商业零售业态。目前，奥特莱斯在美国约有家，由于适合消费实际，经营状况普遍良好。在亚洲地区，日本已有家大型奥特莱斯和不少于家小型奥特莱斯，在韩国有家位于首尔远郊大型奥特莱斯于年开业。生意都十分兴隆。奥特莱斯在中国发展现状奥特莱斯这种商业模式进入中国应该说正当其时。奥特莱斯模式把品牌知识产权和低价有效合理地整合起来，成为在普通商品和高档商品中间特有商业状态，提供种中等价位高档品牌种特殊赢利模式，能满足目前中国消费者特别是长三角地区消费者需要。目前，越来越多国际知名品牌进入这个地区，品牌和业态辐射效应日益明显，建造更多奥特莱斯条件也日趋成熟。目前，奥特莱斯在中国开设最早有北京燕莎奥特莱斯，效益最好是上海百联奥特莱斯青。
6、，儿童产品研发为核心，本着关心孩子，服务家庭理念，为全球市场提供日益丰富儿童产品，拥有中国最早育儿服务和儿童产品购物网站，中国业界最多产品专利，拥有个覆盖全中国产品分销零售和服务网络，占地余亩专业制造基地，以及中国儿童用品行业唯中国驰名商标好孩子。集团拥有好孩子小小恐龙等自有商标，同时集团还拥有包括等世界著名儿童产品品牌在中国市场独家代理或独家许可。在中国市场，好孩子通过自己建立覆盖全中国销售和服务网络，为消费者提供着包括童车婴儿车儿童电动车自行车学步车三轮车等汽车安全座餐椅童床床上用品儿童服饰哺乳用品卫浴用品安全用品和婴儿纸尿裤等好发展前景。为了适合中国消费现状，境内外大部分品牌拓展中国市场采用了专卖店发布信息，奥特莱斯开店实现商业利润支持专卖店经营策略，这种经营策略使奥特莱斯在中国发展出现良好市场前景，据专家预。
7、支出元衣着支出区域二级城市绍兴市宁波市金华市台洲市温州市舟山市汇总公里万人总城镇居民均农村居民均元人均区域距离公里总人口万人人均消费性支出元城镇居民农村居民衣着支出元人横向余姚慈溪象山镇海北仑宁海汇总总均均均比较区域距离公里总人口万人人均消费性支出元城镇居民农村居民衣着支出元人上海总均均均定位方案续项目产品定位功能分类奥特莱斯商业经营区域酒店说明主题分类运动品牌主题区儿童品牌主题区生活主题区国际线品牌国际二三线品牌餐饮休闲经济型面积主题餐饮特色餐饮休闲餐饮汽车快餐总面积间租售分类销售销售租赁租赁租赁销售销售项目原方案为亩地，现方案可增加亩地。其中亩作经济型酒店，另亩作后续开发储备。国际线品牌，国际二三线品牌和国内线品牌家左右。其中国际线品牌占，国际二三线品牌占，国内线品牌占。品牌区域面积划分分类间间间餐饮区域面积划。
8、分类特色餐饮间休闲餐饮间主题和特色海洋城文化主题，打造全球最具创意最具异域风情最具时尚特色主题购物街区海洋城国际品牌折扣中心总体构思以海洋生活海洋文化为背景，按照现代商业发展趋势，打造全球第个全新理念，商景体商旅合体验式商业街区海洋城。策划思路基本思路景观品牌商品情趣体验休闲五大线互相交融，打造个寓购于游游购体主题商业街区。策划核心理念非商业化剧场化卡通化。具体手法把商场变成舞台变成旅游景点变成展馆变成体验馆，在非商业环境中诱导消费，轻松购物观光体验休闲娱乐。规划理念商景体商旅合。按照情趣线路规划整个商业街区。功能设置购物功能休闲观光休闲娱乐主题和特色续商业特色渔人码头品牌专卖店群主力舰主题专卖航海家俱乐部大型娱乐城动漫海洋系列海盗主题饮食异国风味餐厅小吃街海盗酒吧山洞宝藏小船进去甲板运动城情景式专业卖场刚多拉礼品。
9、居民均农村居民均元人均区域距离公里总人口万人人均消费性支出元城镇居民农村居民衣着支出元人横向余姚慈溪象山镇海北仑宁海汇总总均导言奥特莱斯业态介绍奥特莱斯业态在中国发展现状发展前景开发思路和计划地块情况介绍用地位置环境条件交通条件用地有利条件政府规划和支持力度政府第三产业发展思路对旅游业规划思路地块周边规划情况政府对本项目支持力度核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,开发初步方案定位方案主题和特色概念方案招商进展开发计划投资规模经营方案市场条件物业经营方式盈利状况投资估算收益测算合作方案原则双方分工股份和出资投资规模经营责任利益分配长期合作意愿导言奥特莱斯业态介绍奥特莱斯最早诞生于欧洲，近年来在世界各地迅速发展。目前美国各个大中型城市周边都有多个奥特莱斯业态。奥特莱斯在发展初期作为单个工厂直销店，以优惠价格处理工厂。
10、赵巷。招商试运营中有苏州金鸡湖和杭州休博园中奥特莱斯。还有待开发或正在开发有武汉成都重庆青岛等地项目。发展前景中国品牌消费从发展前景来看还属于初期阶段，消费者有高档商品消费冲动，但尚不具备真正高档商品消费能力，而奥特莱斯恰恰为这种消费现状提供了种可实现消费模式，这种消费基础至少在十多年里不会有很大改变，使得奥特莱斯在未来年之内在中国具有为了达到连锁发展，资源长期供应，在行已开始立足欧洲采购渠道。开发计划时间工作内方案招商项目筹建用地获得扩初品牌落实开工投资规模建筑工程万元总体万元元平米平米土建及安装万元元平米平米设备及安装万元元平米平米其他建设费用万元土地转让费万元万元亩亩土地出让金万元万元亩亩建设配套万元元平米平米人防费万元元平米平米供电配套万元元平米平米可研勘察设计万元管理费万元不可预见费万元合计投资成本万元经。
11、公里温州市公里台州市公里，是奥特莱斯绝佳位置。地块位置地块位于宁波城区奉化市区，到宁波市仅多公里环东路通车后距离还要缩短，到奉化市区仅公里，距同三高速公路西坞出口仅多米，是奥特莱斯优质选址，它既避开了下架商品对专卖店冲击，又能为有车族到来提供最快捷方式。环境条件用地位于经济发达长三角南端宁波城市范围。该地区是中国仅次于深圳上海经济发达和高收入区域。在这里，人们对品牌服饰类商品需求量很大，是奥特莱斯良好市场空间。项目所在区域与城市之间距离贴近，交通发达。使项目具有良好辐射能力。区域交通发达，高速公路跨海大桥城际列车，应俱备。使奥特莱斯业态在这里有很好环境条件。用地到溪口妙高台在建弥勒大佛等旅游景点均在公里之内，有共享旅游客流优势奉化市旅游客流约万。项目用地位于奉化市岳林街道，周边是经济开发区政府办公区以及商贸发展区。。
12、饰品专卖店群景观配套水手学堂浪板海滩淘金广场绿地儿童娱乐航海主题展示馆主要标志轮盘其他文化要素如锚钟罗盘桅杆风向标烟囱舷窗贝壳救生圈风灯水手服等。概念方案概念方案续招商进展国际线品牌主力商户品牌俊思集团杰尼亚雅格狮丹伯爵莱莉宝姿国际二三线品牌主力商户品牌法国鳄鱼莱尔斯丹希思黎贝纳通八千代招商进展续儿童主题区主力商户家好孩子集团以育儿科学研究为基础，儿童产品研发为核心，本着关心孩子，服务家庭理念，为全球市场提供日益丰富儿童产品，拥有中国最早育儿服务和儿童产品购物网站，中国业界最多产品专利，拥有个覆盖全中国产品分销零售和服务网络，占地余亩专业制造基地，以及中国儿童用品行业唯中国驰名商标好孩子。集团拥有好孩子小小恐龙等自有商标，同时集团还拥有包括等世界著名互相交融，打造个寓购于游游购体主题商业街区。策划核心理念非商业化剧。
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（新增项目）宁波海洋城奥特莱斯项目可行性方案（项目计划书）