评价报表附后财务评价指标财务评价结论第十四章风险分析评估项目主要风险因素识别风险分析与评价防范和降低风险措施第十五章研究结论与建议结论建议附表附图附件第章总论项目背景项目名称庆城县卿华名苑住宅区开发建设项目开发商庆城县恒达房地产开发有限责任公司承办单位概况名称庆城县恒达房地产开发有限责任公司住所庆城县建材北路号法定代表人姓名徐治平注册资本人民币叁仟万元整实收资本人民币叁仟万元整公司类型有限责任公司经营范围房地产综合开发销售租赁建筑材料销售兼营室内外装饰建材五金交电经销。凡涉及许可经营项目凭证经营庆城县恒达房地产开发有限责任公司公司成立于年月日，注册资金万元，公司现有资产亿元，房地产开发三级资质，隶属庆城县房地产业管理局，经过十多年拼搏发展，现已成为集房地产综合开发，销售租赁建筑装修建材经销加工为体化庆阳市十强企业，本公司现有职称各类专业管理人员人，年月投资万元开发建设光彩大厦被庆阳市光彩事业促进会确定为全地区重点项目，年公司被省工商局评为省级守合同重信誉企业。公司管理机构完善，经营状况良好。公司下设办公室计划经营科财务科设备材料科售楼部等科室，同时本公司还设有个建筑安装公司，注册资金万元，近五年完成产值亿元，竣工建筑面积万多平方米，本公司法定代表人徐治平，兼任两公司董事长及总经理，大专学历，高级工程师，先后担任庆阳市第届第二届政协常委甘肃省第十届人大代表甘肃省工商联八届执委，庆城县工商联民间商会副会长县政协常委庆阳市企业家协会副会长。年被甘肃省建筑业联合会评为优秀建筑业企业经营者，年被甘肃省人民政府表彰为甘肃省优秀非公制企业家，社会信誉很高。公司年月投资多万元，开发建成多人提供场所综合贸易商业服务楼，恒达商厦恒达商场等商业网点处，总面积。年月份竣工后，工程质量合格，已全部以低价位出租。安置就业人员多人，年初，公司积极响应西部大开发号召，按照县委县政府总体部署，积极参与庆城北区土地开发工程，以万元竞卖到庆城北区区区两区块亩土地开发权，并投资多万元进行挖山填沟，开挖回填土方量万元，当年底就开发出城镇用地亩，北区广场就坐落在公司开发区土地上，公司挖山填沟进行土地开发后，在区整平新增土地多亩，无偿留给政府作为建设用，县政府统办大楼及公寓楼礼堂均坐落在公司开发亩土地上。公司开发出商品土地已部分拍卖，部供应紧张地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购买住房贷款。月日国务院正式批准实施长江三角洲地区区域规划以下简称规划，这是贯彻落实国务院关于进步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展指导意见国发号进步提升长江三角洲地区整体实力和国际竞争力重大决策部署，是深入实施区域发展总体战略促进全国经济平稳较快发展又重要举措。月日,国务院批转国家发改委关于年深化经济体制改革重点工作意见通知明确提出逐步推进房产税改革。目前，我国房产税税基是企业保有自用房产原值总额以及出租房屋租金收入总额，并没有对居民所有住房征收。意见还要求，由发改委牵头，出台关于促进房地产市场长远健康发展综合性政策。而房地产综合性政策与优化收入分配完善养老保险起，被纳入深化民生保障镇中高收入居民住房条件，满足中高收入城市居民对住房条件要求，通过本项目开发，方面可以使庆城县土地资源得到更优化配置，另方面也可以带动地方相关产业发展，产生更好更大社会效益。庆城县恒达房地产开发有限责任公司由徐治平出资，于年月日经庆城县工商行政管理局登记注册注册号民营企业，注册资本金人民币万元法定代表人徐治平，注册地址庆城县建材北路号，经营范围房地产开发销售房屋租赁建筑材料销售，公司机构健全，管理完善，公司设董事长兼总经理人，副经理人，财务部办公室，工程部，规划设计部销售部，管理人员均持证上岗，管理层年轻化，知识化专业化，管理经验丰富。庆城县是庆阳市经济龙头之，庆阳市楼盘越来越备受人们热捧，在人们青睐庆阳市购房区域中庆城县排在第二位，庆城县区域房也被看好，这个趋势在庆城县建设中将更为增长。越来越多市民了解到庆阳市气候环境价值，正逐步把购房趋向转向庆阳。庆阳市房产是奢侈品，可自用度假，升值潜力也大，到庆阳市购房已经不仅是有钱人士风尚，很多普通工薪阶层也加入了异地购房消费大潮。这使得西峰区庆城县等地楼盘也受到广泛关注，庆阳市各县区域楼房正在成为庆阳市楼市构成重要力量。户型稍小价格在每平方米元至多元楼盘展会前，咨询了解人群络绎不绝，庆阳市环境自然资源之优美气候之怡人生态之宝贵。人们对宜居舒适环境追求。庆阳市产业具有广阔发展前景，定会呈现更加理性健康发展。在这种背景之下，业主提出了本项目建设计划，正是顺应天时地利人和三要素，志在必得胸有成竹。项目概况项目地点庆城县北区区，该地块位于庆城县北区中心广场南侧，区内土地面积亩。建设规模与内容本项目建设内容包括幢地下层地上层框架结构商住楼幢地下层地上层砖混结构商住楼及小区景观地带游泳池停车位包架空层和露天停车位小区道路绿化供水供电围墙等配套设施。总用地面积为。净用地面积拟建总建筑面积含地下室平方米。其中，商住建筑面积平方米，商铺建筑面积平方米，地下室建筑面积平方米。建筑总占地面积平方米。建筑密度为,建筑容积率为。绿化面积平方米，绿化率为。道路广场景观及停车场等面积平方米，停车位个。住宅楼总户数户主要建设条件政策条件年省政府原则通过甘肃省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展意见中提出，房地产开发项目土地增值税从房地产开发企业预售商品房套数过半时开始预征，而原来规定是开始销售就要征收，这实际上可以让企业资金流动更有效益。该意见还规定，房地产开发项目预售收入企业所得税，按国家税收政策规定预计利润率下限标准预征，实行按季预缴按年清算。下限两字，意味着部分房地产企业可以少交。因此，优越政策条件将是本项目能够顺利实施与建设重要保障。地理位置条件本项目位于庆城县北区中心广场南侧，交通方便快捷，项目所需建筑材料和装修材料在附近即可购买。因此，在交通运输配套产业物资供给等方面具有很多便利条件，这必然会将地理位置条件转化为支持本项目顺利建设优势。电力通讯给排水条件本项目所在地属于庆城县新城区北区繁华地带，其电力通讯和给排水等城市基础设施均已完善，各种基础配套设施已齐全。因此，电力通讯和给排水条件能满足本项目建设实际需要。项目投入总资金及资金筹措项目总投入资金为万元，其中项目资本金万元，占总投入资金，主要用于购置土地土地平整配套基础设施及楼房建设，少部分用于建设期利息和流动资金债务资金万元，占总投入资金，拟分两年向银行贷款，全部用于商品楼房建设。主要技术经济指标表主要技术经济指标表序号项目单位指标备注建设规模项目用地面积净建筑物总占地面积总建筑面积容积率绿化率建筑密度总居住户数户停车位个项目定员人项目总投资万元建设投资万元建设期利息万元流动资金万元资本金比例销售营业收入万元房屋销售期合计营业税金及付加万元同上土地增值税万元同上总成本费用万元同上利润总额万元同上总投资收益率资本金净利润率全部投资经济效果指标财务内部收益率税后投资回收期年税后财务净现值万元税后资本金投资经济效果指标财务内部收益率投资回收期年财务净现值万元盈亏平衡点第年结论与建议结论本项目符合当前改善城市住房条件及庆城县北区控制性详细规划，经济性优越，建设条件充分，开发时机良好，建设规划和工程方案均切实可行，本项目建成后，可加快庆城县城市化进程，改善周边整体环境，提升当地房地产品位。建议建议建设单位应抓紧时间立项建设，并做好以下几个方面工作。加强监督检查，确保工程质量。项目实施后，要对项目进度进行定期督察，对出现问题要求限期整改。为确保建设工程质量，应按照项目管理四制要求聘请质检员，负责整个建设工程质量并跟踪管理。项目竣工后，组织有关具有资质技术部门对工程进行竣工验收。考虑到本项目所需材料中水泥石料和钢筋等建筑材料用量较大，使用时间集中工期较长和价格易上涨等因素，建议下限两字，意味着部分房地产企业可以少交。因此，优越政策条件将是本项目能够顺利实施与建设重要保障。地理位置条件本项目位于庆城县北区中心广场南侧，交通方便快捷，项目所需建筑材料和装修材料在附近即可购买。因此，在交通运输配套产业物资供给等方面具有很多便利条件，这必然会将地理位置条件转化为支持本项目顺利建设优势。电力通讯给排水条件本项目所在地属于庆城县新城区北区繁华地带，其电力通讯和给排水等城市基础设施均已完善，各种基础配套设施已齐全。因此，电力通讯和给排水条件能满足本项目建设实际需要。项目投入总资金及资金筹措项目总投入资金为万元，其中项目资本金万元，占总投入资金，主要用于购置土地土地平整配套基础设施及楼房建设，少部分用于建设期利息和流动资金债务资金万元，占总投入资金，拟分两年向银行贷款，全部用于商品楼房建设。主要技术经济指标表主要技术经济指标表序号项目单位指标备注建设规模项目用地面积净建筑物总占地面积总建筑面积容积率绿化率建筑密度总居住户数户停车位个项目定员人项目总投资万元建设投资万元建设期利息万元流动资金万元资本金比例销售营业收入万元房屋销售期合计营业税金及付加万元同上土地增值税万元同上总成本费用万元同上利润总额万元同上总投资收益率资本金净利润率全部投资经济效果指标财务内部收益率税后投资回收期年税后财务净现值万元税后资本金投资经济效果指标财务内部收益率投资回收期年财务净现值万元盈亏平衡点第年结论与建议结论本项目符合当前改善城市住房条件及庆城县北区控制性详细规划，经济性优越，建设条件充分，开发时机良好，建设规划和工程方案均切实可行，本项目建成后，可加快庆城县城市化进程，改善周边整体环境，提升当地房地产品位。建议建议建设单位应抓紧时间立项建设，并做好以下几个方面工作。加强监督检查，确保工程质量。项目实施后，要对项目进度进行定期督察，对出现问题要求限期整改。为确保建设工程质量，应按照总论项目背景项目概况结论与建议土地进行房地产开发项目建设，正逐步得到了回报，拍卖前景良好。公司近五年来共开发完成商业住宅房地产开发项目累计面积万平方米，开发土地亩。庆城北区是庆城县政治经济文化中心，随着近几年全县经济快速发展，城市建设现已初具规模，加之，县委县政府综合大楼县中医院县人民法院县农行等机关单位迁址庆城北区等系列政府重大举措实施，对带动城区乃至全县经济发展都有重要作用。另外，庆城县北区是庆城县新城区，配套设施完善，环境优美。因而，大多数国家在职公务员及城乡些有经济实力人都选择北区城区安家落户，人们对经济实惠商品住宅房需求会逐渐增加，经过本们实地对庆城