庄桂林南宁柳州等二十多个城市开展房地产策划商业策划商业管理和物业管理工作，具有丰富房地产策划和运营经验和当地策划营销经验。建筑设计和园林设计机构本项目整体规划建筑设计以及园林规划由英国皇家建筑师学会会员英国注册建筑师马来西亚首席建筑设计师冯小良本人及旗下团队操刀定做。具有宽广视角和先进设计理念。冯小良先生在英国二十年，完成诸多著名建筑设计，在中国直为和记黄埔合和等香港地产巨头项目提供设计。物业管理机构本项目物业管理机构由向明理德香港臵业发展有限公司旗下广西机构桂林市向明理德物业管理公司执行管理，集在中国大陆二十几个城市近万平方米成功直接管理或顾问服务经验以及本土化团队本土结合操作，提供安全文明舒适温馨港式物业管理服务。三项目开发模式本项目由尔海公司负责开发，项目开发包括多层住宅高层住宅别墅临街商铺。项目经营方式为住宅部分全部销售，商铺部分出售部分租赁后转售，车位全部租赁，年后转售。四项目主要经济技术指标主要技术经济指标表序号项目名称单位指标备注项目总占地面积其中城市道路用地规划建筑用地项目总建筑面积其中商业建筑面积公建建筑面积住宅建筑面积其中别墅多层小高层绿化率容积率倍项目总投资万元其中开发成本万元开发费用万元销售收入万元其中别墅万元多层万元小高层万元商铺万元单位开发成本元其中别墅元多层元小高层元商铺元项目税金及附加万元其中营业税万元城市维护建设费营业税万元教育费附加营业税万元土地增值税万元利润万元上缴所得税万元税后利润万元利税合计万元主要利润率指标初始投资利润率全部投资利润率主要净利率指标初始投资净利率全部投资净利率税前评价指标税前净现金流量万元税前财务净现值万元税前静态投资回报期年税后评价指标税后净现金流量万元税后财务净现值万元税后静态投资回报期年第二章项目概况项目名称柳州尔海山庄暂定名二项目位别是最具工业基础柳州。贸易和产业挂钩，成为又经济热点城市。泛珠三角经济地带以及加强香港与内地经济合作框架，广西属于中工业基础和经济活力极强城市，经贸合作加强，工业平台稳固，柳州成为泛珠三角框架下颗明珠，吸引了大量粤港澳企业关注和入驻。柳州在十五计划中提出再造个工业柳州规划，将柳州原来工业结构进行调整，在柳州东面阳和规划工业园区，进行统规划，将柳州工业企业集中搬迁到产业园区，同时吸引外来企业进入。阳和工业区和古亭工业区以及官塘工业区共同组成未来柳州工业集中基地，整个面积相当于原来柳州城区面积，规划增加人口万人，成为名副其实另个工业柳州城区包括汽车产业城化工产业城轻工产业城高新技术产业城重工业产业城等，而原来工业基地成为柳州商业区和政治文教区。经过近四年推行，整个规划区域已经形成，预计在接下来个五年计划中全部实现。以上三个支撑柳州未来发展利口万元，比上年增长万人。柳州，是广西最大工业城市，是西南地区重要制造业基地。全市现有工业企业余家，有家企业进入国家强，有家进入国家大型企业行列。全市现已形成了三大支柱产业即以微型汽车和中吨汽车为主汽车及零部件制造业，以工程机械和通用机械为主机械制造业，以钢铁和有色金属及深加工为主冶金为业。以这三大支柱产业和轻工化工造纸建材等主导产业为龙头，柳州已经初步建立起涵盖多个行业多个品种现代工业体系，拥有上汽通用五菱东风柳汽桂柳工解放柳特金嗓子两面针花红药业预应力锚具等批知名企业和名牌产品。柳州国民经济整体上呈现持续稳定快速增长良好态势，年全市实现国内生产总值亿元，比去年同期增长，名列全区第。其中，工业增加值达到亿元，增长全社会固定资产投资达到亿元，首次突破百亿元，同比增长城市居民人均可支配收入达到亿元，同比增长社会消费品零售总额亿元，比上年增长，其中城市消费品零售额亿元，增长亿元，批发零售贸易零售额亿元，增长，餐饮零售额亿元，增长。截止年月，柳州居民个人储蓄存款超过亿元，企业存款逾亿元。柳州，是中国西南地区重要区域性交通枢纽，是全国唯拥有大区铁路局总部非省会城市。铁路网络直接联通湘渝黔滇粤五省市，是沟通大西南与华东中南华南地区铁路枢纽。柳州，是中国个公路主枢纽城市之，桂海高速和梧州至贵州高速公路在柳州交汇，及国道在这里会合，柳州已经被高速公路网络所围合，向南个小时可以直达海岸港口，向北可以贯通中西部腹地。柳州白莲机场达到国家级标准，已开通至北京上海广州等航线。柳州拥有国家级口岸，五级航道，全年可无障碍通航吨级船只，上溯可至贵州，下航可达香港澳门。柳州交通便利区位优良物产丰富，素有桂中商埠之美誉，历来是中南和西南地区重要物资集散地。经济区位上，柳州东临粤港台等经济发达地区，南接北部湾东南亚等高速发展地区，西靠云贵川，北抵长江中下游，由此形成背靠中南西南，面向东南亚和东部沿海有利区位。柳州商贸活动频繁，各类商品批发市场健全，供需两旺，物流通畅。具备建设大市场发展大商贸搞活大流通，构建区域现代物流中心良好地理和区位优势。柳州基本形成全方位多层次宽领域对外开放格局，先后与多个国家与地区建立了经贸关系。随着中国西部大开发战略实施，中国东盟自由贸易区建立，随着对外开放步伐加快，柳州正在成为片充满希望充满商机投资开发热土。二柳州市经济现状与发展研究柳州整体经济运行状况柳州市近年经济发展现状分析项目年份单位国民生产总值亿元人均国民生产总值元产业结构发展分析单位万元产业类型单位第产业万元第二产业万元第三产业万元物价以及消费指数分析单位居民消费价格指数零售物价指数家庭结构单位城镇总户数万户城镇总人口万户均人口人户收入水平单位可支配收入每年元人均居住面积柳州市房地产发展参数项目单位年年年年全社会固定资产投资总额万元年完成投资增长速度房地产开发投资万元房地产投资占总投资比例基本建设投资万元基本建设占总投资比例当年完成开发土地面积万当年在开发土地面积万当年待开发土地面积万当年购臵土地面积万开工面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万竣工面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万施工面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万空臵房面积年以上万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万当年销售面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万当年预售面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万当年销售总价万元其中别墅高尚住宅万元经济适用房万元般住宅万元办公楼万元商业营业用房万元当年销售单价别墅高尚住宅元经济适用房元般住宅元办公楼元均国民生产总值元产业结构发展分析单位万元产业类型单位第产业万元第二产业万元第三产业万元物价以及消费指数分析单位居民消费价格指数零售物价指数家庭结构单位城镇总户数万户城镇总人口万户均人口人户收入水平单位可支配收入每年元人均居住面积柳州市房地产发展参数项目单位年年年年全社会固定资产投资总额万元年完成投资增长速度房地产开发投资万元房地产投资占总投资比例基本建设投资万元基本建设占总投资比例当年完成开发土地面积万当年在开发土地面积万当年待开发土地面积万当年购臵土地面积万开工面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万竣工面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万施工面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万空臵房面积年以上万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万当年销售面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万当年预售面积万其中别墅高尚住宅万经济适用房万般住宅万办公楼万商业营业用房万其他万当年销售总价万元其中别墅高尚住宅万元经济适用房万元般住宅万元办公楼万元商业营业用房万元当年销售单价别墅高尚住宅元经济适用房元般住宅元办公楼元商业营业用房元二宏观经济与柳州房地产市场柳州宏观经济总论项目由来本项目由柳州市尔海房地产开发有限公司于年月日通过公开拍卖获得土地开发使用权土地证号柳国用第号，并于年月日正式立项，年月日通过建设用地规划许可审批。项目已经进入规划设计阶段，由于资金运作的原因，项目暂时搁浅。本项目地处柳州市鱼峰区柳石路，位于南环路和柳石路交界处，紧邻柳州市长途山庄项目位于广西壮族自治区柳州市鱼峰区柳石路和南环路交界处，地处柳州至南宁咽喉，距离柳州莲花机场公里，与国家重点公约园区阳和工业园紧邻，紧靠柳州市长途汽车站莲花车站，是介于柳州中小型工业区阳和工业园以及洛维旅游度假区中间，是柳州进出主门户。三项目主要经济指标土地国土编号柳国用号用地面积为亩，合平方米，其中城市规划道路用地平方米。容积率不超过建筑密度不大于绿化率不低于四项目地形地貌南和东向倚靠莲花山，整个项目呈扇形，地块形状规整，利于开发项目用地现在已经基本水平，南面山丘可以结合开发利用整个用地现在已经拆迁完成，属于熟地开发，现有植被为杂草和灌木，山丘植被为灌木五项目四至东莲花山，小山丘高约米，山丘东面为柳江，阳和工业园处于柳江江对岸，通过阳和大桥联结阳和大桥已经在建设中大约年通车南莲花山。大约米，山丘南面为洛维旅游度假区，包括响水风景区大桥观光农业旅游区西柳州市长途客运站莲花车站，为广西自治区最大长途客运站，是柳州长途汽车集结地。北东北区域为柳州机械厂，正北方向为占地亩建筑面积万米宝莲新都，西北方向为广西商校和广西工艺美术学校。六项目周边交通公交系统路，路路公交车终点站，可达柳州大多数地方区域。长途客运区内和省际客运主要车站。航空距离柳州市唯机场莲花机场公里，是柳州通往机场必经之路。铁路距离火车东站货运站约公里，距离火车站客运约公里。距离商业中心距离传统商业中心约公里。距离行政科技中心距离传统行政科技中心约公里。第三章柳州概况及整体经济运行分析柳州概况柳州总体情况柳州，又称龙城，位于广西壮族自治区中部北距国际著名旅游城市桂林公里，南距广西首府南宁市公里。这座具有二千多年历史古城，象块翡翠，镶嵌在桂中腹地。这里奇峰环列，柳江如链，回流其间，绕城形成巨大字，古籍称其为三江四合，抱城如壶。全市辖两县五区，总面积平方公里，市区面积平方公里，全市人口万人，杂居着汉壮侗苗瑶仫佬等近个民族，是个山环水绕风景秀丽，具有丰富历史文化遗产和旅游资源古城。柳州是中国广西壮族自治区直辖市，辖城中区鱼峰区柳南区柳北区和柳江柳城融水融安鹿寨三江四区六县。总面积平方公里，市区面积多平方公里，截止年末，全市总人口为万，家庭户数约万户，其中市区人口万元，比上年增长万人。柳州，是广西最大工业城市，是西南地区重机场达到国家级标准，已开通