国家计委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求市城市规划资料现行省市关于工程建设和房地产开发收费标准建设项目投资估算手册省建筑工程综合定额年省安装工程综合定额年省建筑工程综合定额地区价目表年以及类似房地产开发项目工程造价资料建设单位提供基础数据资料。六可行性研究报告范围本可行性研究报告研究范围主要包括项目提出背景与建设必要性建设地点及建设条件市场分析建设规模规划设计方案环境保护与节能物业管理项目实施进度投资估算及资金筹措经济评价第二节项目开发单位概况公司房地产开发有限公司年月经市工商行政管理局批准成立有限责任公司，公司注册资本亿元。公司注册地址为号，法定代表人。公司以其强大行业影响力和核心品牌竞争力，引领城市居住文明升级。公司建设，大大推动了城市步伐，受到当地政府和市民高度称赞，为公司取得良好经济效益同时也为公司赢得巨大社会声誉。年月，公司工程获得称号。第三节项目概要及主要技术经济指标项目概要公司位于路，又紧邻繁华，集写字楼酒店住宅购物娱乐休闲于体大型国际化社区，居住环境优越。项目总投资万元。建设资金由公司房地产开发有限公司以自有资金投入万元，申请银行贷款万元作为启动资金。项目计划年月完成前期规划以及场地平整等工作，于年月动工，计划至年月陆续竣工。二项目主要技术经济指标公司三期工程主要技术经济指标表项目层数单位数值总用地亩其中居住用地亩城市道路用地亩高压走廊用地亩二总建筑面积平方米其中住宅面积平方米地下室面积平方米车位面积平方米商铺面积平方米物业用房平方米三容积率四绿地率第二章项目提出背景和建设必要性第节市基本情况介绍市地处泰山北麓黄河之滨，位于两大铁路干线京沪铁路和胶济铁路交汇处，以泉城闻名于世，是省政治经济科技文化教育金融中心，是全国个副省级城市之，年，被国务院批准为沿海经济开放城市。市地理坐标位于北纬至，东经至之间。土地总面积平方公里，人口万，其中市区面积平方公里，人口万。大地构造南为泰山隆起北侧，北为济阳凹陷，两构造单元之间为齐河至广饶断裂带。地层由南至北依次为太古界古生界中生界新生界地层。主要河流有黄河小清河徒骇河三大系，湖泊主要有白云湖芽庄湖大明湖等。气候属暖温带半湿润大陆性季风气候，四季分明，年平均气温。历史悠久，自然景色秀丽，名胜古迹众多，文化底蕴丰厚，是国家历史文化名城之。是华北与华东东部沿海与西部内陆地区客货交流重要枢纽之。东邻环渤海经济圈有防盗门。其他设施水电暖煤气参照有关规定做好设置，卫生间设洗手盆，坐便器和淋浴器水管接头，有线电视电话网络线路入户。三基础设施给水根据市总体规划规定人均生活用水标准升人日计算，未预见水量按计算。污水根据市总休规划规划区域内实际情况，排水体制采用雨污分流，在规划区内设立污水排放系统。雨水充分利用地形条件分片排放雨水，尽量减少管径降低造价，按照就近收集排放原则排到河，管材为钢筋砼管。燃气采用天然气，气源来自建新路中压市政燃气管线，按人均耗气量立方米年计。小区内采用中压管网供气，供气方式采用用户调压器中压供气和箱式调压器低压供气相结合方式，其中前者主要用于高层住宅，后者主要用于普通住宅及配套公建。供热采用总体规划综合热指标居住平万米，公共建筑平万米确定本区供热负荷。采暖管道采用支状管网，管道采用不通行地沟敷设。供电根据区域内规划，采用分类用新增消费群体通过企业解决住房变得非常渺茫,企业职工住房消费必然完全走向市场化。第三章市场需求分析与建设规模第节市场需求分析随着全国新住房制度建立，住宅建设开始成为重要经济增长点。建设部年月召开全国建设工作会议上提出，我国建设事业十五计划工作目标是基本形成社会化市场化住房供应分配管理和服务体系，基本建立城镇住房制度。同时要适应市场产业结构调整和人们消费需求变化，建立面向个人住房消费市场。由此可见，在今后段时间内，住房市场商品化社会化将逐步得到完善和加强。由于历史原因，我国房地产发展呈现出总量失衡局面。方面住房大量积压，卖不出去另方面，部分居民住房仍然紧张。全社会住房潜在需求巨大。随着国家经济进步好转，个人生活水平进步提高，人民购买力随着房改力度加大和全民工资收入增加而逐步提高，以及大幅度提高公有住房租房费等房改配套措施出台，从年开始，商品房市场开始复苏。相信随着人们住房消费心理调整期顺利完成，及国家相关政策完善配套，住房消费市场将逐步走向正规化社会化。房地产市场进步趋向合理性据国家信息中心统计，年我国商品房施工面积和竣工面积增速明显快于往年平均水平，即我国住宅投资额商品房竣工面积分别比去年同期增长三成，高于去年平均增长速度个百分点。市城镇住房逐步实现商品化私有化，为近十年崛起房地产业提供了无限商机。纵观我市房地产发展也经历了由低低水平低速度到高高水平高速度，然后过度到现在平稳发展时期。据资料显示,九五以来市房地产开发完成投资由年亿元，增长到年万平方米，其中住宅竣工面积既有年万平方米增长到年万平方米，人均居住面积达到平方米。二市场前景预测房地产业是市重要产业，政府将会采取倾斜政策保持房地产业稳定发展，这将会对市稳定和活跃起到积极作用。其次，市为刺激经济发展，保持繁荣稳定，制定了鼓励外商投资优惠政策和措施，这必定为房地产业深化发展带来契机。年，市年内新建住宅建筑面积万平方米，拆除减少建筑面积万平方米，新增住宅建筑面积万平方米，至年底，市区实有住宅建筑面积万平方米，实有住宅使用面积万平方米，实有住宅居住面积万平方米。按当年市区居住人口万人计算，市区人均住宅使用面积平方米，比上年提高平方米，人均住宅居住面积平方米，比上年提高平方米。以上数据可以说明，近年来市房地产业发展非常迅速。随着人们生活水平提高，如城市人均居住面积达到平方米目标，则市尚需新建住宅万平方米，市场潜在需求巨大。第二节建设规模项目开发总用地面积公顷，其中规划居住用地面积公顷，规划总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积万平方米，配套公建面积万平方米，项目总投资亿元。项目三期建设总用地面积公顷，规划总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米，地下室面积平方米，车位面积平方米，商铺面积平方米，容积率，绿化率，三期工程总投资万元。第四章建设地点及建设条件第节建设地点建设地点公司位于市南部地区，包括。二建设场址主要特点符合市规划。拟选场地位于市城市规划用地范围内，符合规划要求。本项目建设用地已经国务院批准。属新规划居住区，人文环境好。区位优势明显，属市房地产升值潜力较大区域之。紧邻道路，工程机械和材料出入口设置限制不大，建设施工便利。区域内基础设施完备，水电暖煤气供应均有保障。自然条件较好。环境幽雅，无污染源，符合现代人对居住场所要求。交通方便。拟建小区周边交通条件良好，相邻和相近有经十路水泥厂路。但目前水泥厂路尚未开通公交车。第二节建设条件自然条件气候市属暖温带大陆性季风气候区，具体气象资料风向常年主导风向冬季主导风向夏季主导风向风速最大风速冬季平均风速夏季平均风速气温年平均气温摄氏度极端最高气温摄氏度极端最低气温摄氏度相对湿度最冷月平均相对湿度最热月平均相对湿度全年平均相对湿度降水量年平均降水量年最大降水量日最大降水量时最大降水量最大积雪厚度最大冻土深度地形地貌水文地质规划区内岩石埋深较浅，主要为弱风化石灰岩，地基承载力较高。抗震设防市地震基本烈度为六度，重要工程抗震性能按烈度七度进行设计。二配套设施规划区所需各种公共服务设施和市政配套设施配套齐全，完全可以满足项目开发建设，以及满足规划区居民生活需要。第五章规划建设方案第节规划设计概念现代化生活需要有安宁居家环境，便捷交通联系，方便服务设施。规划方案中从空间层次设施布局道路结构等角度出发，组织了公共交往空间交通通道与停车空间安静与私密居家空间功能适应居民不同需要不同行为特征场所，形成环境安宁交通便捷生活方便居住生活社区。城市环境生态化是现代城市环境建设理念，它将拉近人与自然之间距离。充分利用现状地段中各种自然条件，构筑系统化绿地景观场所等环境，造成环境空间近人感和亲和力，将是规划方案中极力表达设计思想。第二节规划简述及指导思想项目规划指导思想为把本项目建设为精品楼盘品牌楼盘，建设单位聘请国外著名设计机构进行设计。遵循环境社会和经济效益相统原则，依据国际建设新型全方位住宅小区模式，整个项目将全方位建设居民住宅商业用房幼儿园等设施，铺设高水准交通干道，并辅以优质物业管理服务，把东方科技家园小区建设成为环境设计独创性强配套设备完善以人为本居住舒适高尚住宅小区。二项目建筑布局住宅类型本方案在规划区内安排了两种，规划总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米，地下室面积平方米，车位面积平方米，商铺面积平方米，容积率，绿化率，三期工程总投资万元。第四章建设地点及建设条件第节建设地点建设地点公司位于市南部地区，包括。二建设场址主要特点符合市规划。拟选场地位于市城市规划用地范围内，符合规划要求。本项目建设用地已经国务院批准。属新规划居住区，人文环境好。区位优势明显，属市房地产升值潜力较大区域之。紧邻道路，工程机械和材料出入口设置限制不大，建设施工便利。区域内基础设施完备，水电暖煤气供应均有保障。自然条件较好。环境幽雅，无污染源，符合现代人对居住场所要求。交通方便。拟建小区周边交通条件良好，相邻和相近有经十路水泥厂路。但目前水泥厂路尚未开通公交车。第二节建设条件自然条件气候市属暖温带大陆性季风气候区，具体气象资料风向常年主导风向冬季主导风向夏季主导风向风速最大风速冬季平均风速夏季平均风速气温年平均气温摄氏度极端最高气温摄氏度极端最低气温摄氏度相对湿度最冷月平均相对湿度最热月平均相对湿度全年平均相对湿度降水量年平均降水量年最大降水量日最大降水量时最大降水量最大积雪厚度最大冻土深度地形地貌水文地质规划区内岩石埋深较浅，主要为弱风化石灰岩，地基承载力较高。抗震设防市地震基本烈度为六度，重要工程抗震性能按烈度七度进行设计。二配套设施规划区所需各种公共服务设施和市政配套设施配套齐全，完全可以满足项目开发建设，以及满足规划区居民生活需要。第五章规划建设方案第节规划设计概念现代化生活需要有安宁居家环境，便捷交通联系，方便服务设施。规划方案中从空间层次设施布局道路结构等角度出发，组织了公共交往空间交通通道与停车空间安静与私密居家空间功能适应居民不同需要不同行为特征场所，形成环境安宁交通便捷生活方便居住生活社区。城市环境生态化是现代城市环境建设理念，它将拉近人与自然之间距离。充分利用现状地段中各种自然条件，构筑系统化绿地景观场所等环境，造成环境空间近人感和亲和力，将是规划方案中极力表达设计总论第节概述项目名称公司三期二建设地点水泥厂路三项目开发单位单位名称