，属南亚热带季风气候区。惠州市是广东省座历史文化名城，素有粤东重镇，岭南名郡之誉。改革开放以前，惠州市经济基础相当薄弱，直到年，全市国内生产总值亿元，工农业总产值亿元，其中工业产值仅为亿元。改革开发以后，特别是年地改市之后，全市经济社会进入了迅速发展充满生机活力时期。多年来，惠州市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生了巨大变化。惠州已由寂寂无闻边陲之地变为方备受关注投资热土，从个典型农业经济区域变为进入工业化发展阶段新兴城市。年，全市实现国内生产总值亿元，比年增长倍，年翻了三番多，年均增长。年行政区划调整后，惠州市现辖惠城区惠阳区惠东县博罗县龙门县，除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。全市总面积平方公里，城镇建成区面积平方公里。按惠州市统计年鉴口径，年底，惠州市总人口为万，其中户籍人口常住人口万人，外来人口暂住人口万人。全市现有个乡镇，个街道办事处，个行政村，并设有两个国家级开发区大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。惠州市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积平方公里，总人口万惠阳区土地总面积平方公里，总人口万。惠州市经济社会发展历程与特点纵观惠州市近二十几年社会经济发展历程，可以划分为三个阶段第阶段是改革开发后到年，第二个阶段是年，第三个阶段是年到现在。第阶段，年到年是惠州市经济发展积累阶段，这个时期代表性事件是中国开始实行改革开放，香港劳动密集型产业逐渐向珠三角转移。惠州市经济发展比之改革开放前发展要快得多，年均增长，年达到亿元人口年均增长，年达到万人城镇建成区面积年均增长，年达到平方公里地方财政收入年均增长，年达到亿元工业生产总值年均增长，年达到亿元人均年均增长，年达到元三次产业比重从年产独大发展到年退居第二位置，但该阶段第二产业比员工程技术人员城市及小区规划研究人员资深建筑师投资预算人员财务分析人员等组成顾问小组，通过搜集大量相关市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目开发可行性进行了系统和深入探讨，并对项目营销策划进行初步探讨。研究内容房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及主要分支内容包括全面收集项目周边大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响市场因素从城市规划角度对本项目进行评价运用房地产价格评估方法，测定项目各类开发物业市场售价综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价从实际操作角度计算分析项目投资成本及预计投资进度结合实际情况对项目投资进行财务分析，计算项目可能收益，分析影响收益重要因珠海三倍多。形势出现巨大逆转主要原因就是区位条件，东部地区与香港连通性较高，这差异使香港公司和在香港外国公司投资技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。根据有关方面测算，在广东香港企业北上数量与陆路交通距离基本上成反比，珠三角城市与香港距离每减少，制造业外资企业单位数量便增加至，制造业外资投入金额增加至，服务业外资企业单位数量增加至，服务业外资投入金额就增加到。进入新世纪，惠州区位条件将重大改变。签署与实施，在未来若干年香港对珠三角辐射作用将大大加强，香港国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三角全面发展。惠州作为珠三角城市重要员，通过基础设施建设改善与香港交通便捷性，进步充分利用和强化毗邻香港区位优势，使其接受香港和周边大城市经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次合作方面，有更大作为。南海石化项目和大亚湾经济区建设落户大亚湾中海壳牌南海石化项目，首期投资亿美元，是国内目前最大中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进石油化工技术，年产万吨乙烯，进而衍生出多万吨高质量化工产品，年销售值达亿美元，对下游产品拉动效应为。该项目已于年月奠基，目前正在进行万吨乙烯裂解装置建设，预计到年正式建成投产。未来几年中国对石油化工产品需求前景仍然十分广阔，石化产品在中国还有很大发展空间，惠州正积极抓住这次机会，争取吸引更多配套下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠三角乃至广东省重要石化基地。大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积平方公里，海域面积平方公里，海岸线公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善道路供水供电通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项目优越条件。大亚湾在努力构建完整石化产业链方面有很大优势壳牌公司是全球强跨国公司之，拥有先进管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国企业集聚，进而构成完整石化产业链。开发区内已有东风本田等批汽车零部件企业，形成了定产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业发展前景十分可观，特别其优越港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。大亚湾东部稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目条件，正受到外来投资商高度关注。惠州市在珠三角地位和作用目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之，是珠三角主要生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市转变。正在建设中中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强有力发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区重要化工基地，改变惠州在珠三角分工地位，进而带动珠三角东翼边缘工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大基础性工业支撑。同时，石化产业区开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上沿海城市。随着继续加强与深圳香港东莞联系，对旅游资源开发利用，对生态环境加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移最直接承接地。第二章项目概括研究基础用地单位惠州市房地产开发有限公司发展商惠州市房地产开发有限公司用地性质商住楼高尚住宅项目名称广场用地位置惠州市江北号小区用地现状已开发可行性研究分析基本依据国土证惠府国用商高度关注。惠州市在珠三角地位和作用目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之，是珠三角主要生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市转变。正在建设中中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强有力发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区重要化工基地，改变惠州在珠三角分工地位，进而带动珠三角东翼边缘工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大基础性工业支撑。同时，石化产业区开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上沿海城市。随着继续加强与深圳香港东莞联系，对旅游资源开发利用，对生态环境加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移最直接承接地。第二章项目概括研究基础用地单位惠州市房地产开发有限公司发展商惠州市房地产开发有限公司用地性质商住楼高尚住宅项目名称广场用地位置惠州市江北号小区用地现状已开发可行性研究分析基本依据国土证惠府国用字第号惠府国用字第号惠府国用字第号惠府国用字第号建设用地规划许可证惠州市规字第号期商品房预售许可证惠州房预许号期项目经济技术指标和有关参数规划区总用地面积平方本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证广场投资的必要性可能性有效性和合理性。按照国家有关规范，可行性研究包括机会研究初步可行性研究和最终可行性研究，根据本项目特点，我们合三为，从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的原则是项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于惠州市国土房管局建安工程造价的构成依据，既方面参照了该设计工程有限公司所做的工程概算，同时与惠州市建设委员会公布的惠州市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关终最小，惠州市还没有完成从农业市到工业市蜕变这期间，惠州市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，惠州市经济并没有出现质飞跃。年是惠州市经济从起步进入快速发展阶段，经济社会各项指标都经历了前所未有大发展，年均增长，地方财政收入年均增长，实际利用外资年均增长，城镇建成区面积年均增长，外贸出口总额年均增长，人均年均增长。从年到年，惠州市工业生产年均递增，第二产业比重迅速上升到首位，年占，第产业迅速下降，年占，成功实现了从农业市向工业市转变。该阶段代表性事件是当时我国处于房地产开发高潮，当时惠州是房地产投机狂潮最集中地区之，迅速蜂拥而来投机资金度使惠州市经济发展达到辉煌顶峰，同时也托起惠州市人民对本市经济发展高远幻想。这阶段另个代表性事件是熊猫汽车城项目在惠州进行谈判启动和终止。这些事件对惠州经济社会发展产生了极大影响，随着房地产泡沫彻底破灭，熊猫汽车城项目搁浅，惠州市经济发展陷入低落和迷茫之中。年至今，是惠州市经济发展重归理性阶段，在这阶段，惠州市边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来副作用，边进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定发展。在此期间，国内生产总值年均增长，地方财政收入年均增长，实际利用外资年均增长，外贸出口总额年均增长，工业生产总值年均增长，人均年均增长。这阶段代表性事件是中海壳牌南海石化项目最终签订。预计未来五到十年间，大亚湾区石化产业将投入到亿元建设资金，巨大产业集聚效应将为大亚湾工业化城市化提供强有力物质支撑，也将为整个惠州市跨越式发展提供契机。惠州市区位条件惠州市是珠三角东部联系粤东地区区域交通枢纽，紧邻深圳东莞广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。惠州市区西距广州市公里，东距汕头市公里，南与深圳市相隔公里，惠州市南部澳头港到香港中环码头仅海里。良好区位条件是区域经济快速发展重要因素，其毗邻香港优越区位条件便是其中最重要因素。改革开放以前，珠三角西岸发展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台优势突现，到年，深圳和东莞人口和国内生产总值是中山和珠海三倍多。形势出现巨大逆转主要原因就是区位