创建中国著名商业街或中国特色商业街个建成万平方米特色街区经营面积，形成约亿元年销售收入。到年底，力争创建国家级中国著名商业街或中国特色商业街个建成万第章区域环境分析区位特征区域情况本项目位于无锡市北区，惠山区新行政中心。惠山区位于无锡城西北郊，人口万，总面积平方公里，下辖个建制镇。现有个省级经济开发区，个镇级工业园区。堰桥镇距无锡市区公里，距离江阴公里，锡澄公路和锡澄运河以及沪宁高速公路锡澄高速公路贯穿全镇。这样立体交通条件使堰桥成为贯通苏南苏北连接沪宁线各大中城市交通枢纽。本地块位于德宝大酒店对面，锡澄路与欣惠路交界处。位于惠山新城核心地段，周边政府行政部门汇聚，商业配套齐全，住宅项目云集。交通情况惠山区南临万顷太湖，北靠万里长江，沪宁铁路沪宁高速公路国道以及京杭大运河大都在惠山区境内穿越，保障了无锡与周边城市实现快速对外交通。而在堰桥境内沪宁高速公路和锡澄公路纵横贯通，锡澄锡北运河环抱全境，地理位臵和水陆交通便利，对外联络非常便捷。随着规划新锡澄路和惠山大道建设，该区域交通会得到进步改观。同时距项目南面公里左右是锡宜沪宁两条高速公路出入口。高铁叠加轻轨效应，出行将会更方便快捷。公交线路支及建设中轻轨号线等皆可到达市区。地块周边现状项目所属楼盘天力百好锦园位于惠山新城中央政治经济文化科教商贸休闲之聚集要地，惠山大道政和大道地利之便，轻轨号线首站迅达，让出行更为快捷。各大商业街及商业广场，世界量贩强乐购超级市场，时刻领赏完美居家风潮。省锡中实验学校惠山区实验幼儿园，让孩子美好未来从这里开始起步。天力百好锦园北面为赛维拉融域全面建设城市综合体万达广场，南面为自然河流，东面为已交付华夏清水湾楼盘，西面为德宝大酒店。周边配套成熟，居住环境条件已经成熟。二配套条件商业配套开工建设万达广场与项目路之隔五星级华美达酒店四星级艾迪花园酒店德宝大酒店本案对面杨东大酒店政和园大酒店天力商业广场内有主题商业步行街水景休闲广场星级酒店高级公寓式办公新世纪时代商业广场，乐购超市。科技医疗文化教育配套科技创业园份以后与万达广场万达步行街同时开业。第阶段年月年月首期意大利商业街筹备期招商期。第二阶段年月年首期意大利商业街市场培育期，步入规范期。百好锦园三期商铺招商开始。第三阶段年年以后首期意大利商业街逐步发展期走向成熟期。首期意大利商业街逐步走向成熟，百好锦园三期商铺开始招商开业，因为有先前招商资源以及经验，初步预计需要年时间。二意大利商业街项目机会分析前提条件根据惠山区开发区政府在意大利罗马所签订招商引资协议。以及本项目所占据天时地利人和因数。三经济分析当年财务状况预测该商业项目第年完全属于放水养鱼时间，根据第年经营发展情况来进步确定下年度商业经营和维护。所以第年经营过程中可能主要是费用，在商业经营管理方面收入为负收入。以下我们将前年可能产生费用支出罗列如下管理费用固定成本主要包括人员工资奖金福利和办公费用。根据商业街今后维持元，从业人员万人，年人流量多万人次。西安市特色街区建设发展情况西安市目前共有国家级市级特色街区余条，截至年底共入驻各类商户万余户，从业人员万人，社会消费品零售总额逾亿元。沈阳市特色街区建设发展情况沈阳市目前共有国家级市级特色街区余条，截至年底销售额接近亿元，其中，五爱小商品购物市场是全国继浙江义乌和江苏常熟后第三个级旅游购物景区，三好街产业特色街是全国继深圳华强北和北京中关村后第三大产品集散地。特色街区是城市综合实力和繁荣程度重要表现形式之。随着近年来城市建设发展，各大城市近来年都重视特色商业街建设发展。三无锡特色商业街发展概况无锡特色商业街发展规划无锡市初步计划到年底，创建市级特色街区个力争创建中国著名商业街或中国特色商业街个建成万平方米特色街区经营面积，形成约亿元年销售收入。到年底，力争创建国家级中国著名商业街或中国特色商业街个建成万平方米特色街区经营面积，形成约亿元年销售收入。无锡特色商业街区域概况按照提升老街区培育新街区创建名街区总体要求，以现有市县区特色街区为载体，整合功能优化布局形成特色集中打造个市级重点特色街区崇安寺小娄巷旅游文化街区站前夜间经济步行街区广益路美食休闲特色街区清名桥历史文化街区电子信息特色街吴桥中心广场商业休闲街区惠山古镇历史文化街区湖滨路旅游休闲商业街万达广场商业步行街荣巷历史文化街区新天地东亚国际风情街荡口古镇历史文化街区惠山新城商务休闲街区人民路步行街区宜兴竹海锦城商业休闲街区。无锡城市综合体发展目标以及商业效益十二五期间，无锡提出要建成个以上城市综合体，着力打造批集聚辐射能力强重点物流园区重要商品市场商业特色街区和现代商贸企业，形成区域性商贸物流中心，这将进步推动无锡服务产业向高端化发展。城市综合体是城市形态发展到特定程度产物。作为城中之城，城市综合体汇集购物办公居住娱乐餐饮等于体，为市民提供快捷高效服务，极大地提高了城市生活和宜居品质。比如以前河埒口地区，虽然人气也比较旺，但由于缺少统规划，商业布局显得杂乱，地区环境和品位比较欠缺。而自万达广场建成后，带来了非常好商业效应和社会效应，周边房地产业也迅速升温，可以说是城市综合体个成功典范。接下来，河埒街道还将致力打造特色商业街区，通过合理布局规划，用年时间打造条四五万平方米建筑路商业街。惠山区万达商业广场带给本项目机会惠山区独特区域位臵造就了惠山区未来商业发展机会与潜力。惠山区万达广场入驻更是会惠山区区房地产市场以及商业地产发展带来利好消息。经过近几年发展，惠山区政和大道已经成为区域中心商业金融中心地带。万达城市综合体以及完达商业步行街，与本项目意大利名品商业街相互辉映。在惠山核心地段成为商业街亮丽风景线。意大利名品商业街在政府大力支持下，定能成为无锡最亮丽商业风景线，同时给惠山整体商业档次，商业氛围带来良好蝴蝶效应。第四章项目运营思路概念定位购物中心是具有良好规划商业区，而传统商业街般是自发形成无规划商业区，二者都是种商业物业类型，相同点在于都是由多个零售商铺集合在起从事零售经营活动商业经营场所，各个零售上都是分散经营自负盈亏，都是具有购物餐饮娱乐休闲旅游等多种功能，既具有传统商业所有功能又能对新兴城区商业招商产生重要影响。购物中心与商业街区又具有较大区别，其中最本质区别在于前者物业产权比较集中，主要集中在少数投资商开发商手上，由经营管理公司对租户进行统管理而后者物业产权则比较分散，般分属于多个不同业主。各种门类松散地结合在起，缺乏统规划与经营管理。而我们项目商业街既不同于传统商业街也不同于无锡现有商业街，前期是由开发商进行统规划统开发，尽管准备在今后运营过程中要将物业产权采取拆零销售，先租后售以租促售，但中后期我们基本要按照购物中心运作模式来运营，即以统招商为主体，采用统布局规划统宣传策划统经营管理方法完成开街及其后管理。二经营布局定位商业街各个经营门类是有计划地组合在起。经营门类包括各种购物类餐饮类娱乐类等。这些经营门类类型规模数量特色品牌档次等在街区都应有明确规定，如服装经营类，其经营规模面积位臵布局针对目标消费对象引入品牌特点都应该有明确要求。各种经营门类选择及组合方式是根据街区目标商圈特点确定，其目是全面满足目标商圈人群物质和精神方面需求。按照国内外购物中心通用黄金分割定律为购物气也比较旺，但由于缺少统规划，商业布局显得杂乱，地区环境和品位比较欠缺。而自万达广场建成后，带来了非常好商业效应和社会效应，周边房地产业也迅速升温，可以说是城市综合体个成功典范。接下来，河埒街道还将致力打造特色商业街区，通过合理布局规划，用年时间打造条四五万平方米建筑路商业街。惠山区万达商业广场带给本项目机会惠山区独特区域位臵造就了惠山区未来商业发展机会与潜力。惠山区万达广场入驻更是会惠山区区房地产市场以及商业地产发展带来利好消息。经过近几年发展，惠山区政和大道已经成为区域中心商业金融中心地带。万达城市综合体以及完达商业步行街，与本项目意大利名品商业街相互辉映。在惠山核心地段成为商业街亮丽风景线。意大利名品商业街在政府大力支持下，定能成为无锡最亮丽商业风景线，同时给惠山整体商业档次，商业氛围带来良好蝴蝶效应。第四章项目运营思路概念定位购物中心是具有良好规划商业区，而传统商业街般是自发形成无规划商业区，二者都是种商业物业类型，相同点在于都是由多个零售商铺集合在起从事零售经营活动商业经营场所，各个零售上都是分散经营自负盈亏，都是具有购物餐饮娱乐休闲旅游等多种功能，既具有传统商业所有功能又能对新兴城区商业招商产生重要影响。购物中心与商业街区又具有较大区别，其中最本质区别在于前者物业产权比较集中，主要集中在少数投资商开发商手上，由经营管理公司对租户进行统管理而后者物业产权则比较分散，般分属于多个不同业主。各种门类松散地结合在起，缺乏统规划与经营管理。而我们项目商业街既不同于传统商业街也不同于无锡现有商业街，前期是由开发商进行统规划统开发，尽管准备在今后运营过程中要将物业产权采取拆零销售，先租后售以租促售，但中后期我们基本要按照购物中心运作模式来运营，即以统招商为主体，采用统布局规划统宣传策划统经营管理方法完成开街及其后管理。二经营布局定位商业街各个经营门类是有计划地组合在起。经营门类包括各种购物类餐饮类娱乐类等。这些经营门类类型规模数量特色品牌档次等在街区都应有明确规定，如服装经营类，其经营规模面积位臵布局针对目标消费对象引入品牌特点都应该有明确要求。各种经营门类选择及组合方式是根据街区目标商圈特点确定，其目是全面满足目标商圈人群物质和精神方面需求。按照国内外购物中心通用黄金分割定律为购物类占娱乐餐饮类占，而本项目可根据实际情况购物类可达。同时，各门类需按比例均衡配合，其间互补性强相互促进作用大共同对消费者形成较强聚集力吸纳力，并尽可能避免同类经营恶性竞争，从而使商业街各个经营门类经营利润最大化。三形象与档次定位新型商业街除了具有多功能于体医院图书馆市重点堰桥实验小学堰桥中学全国重点中学江苏省锡山高级中学距离本项目步行分钟左右。休闲健身配套歌剧院体育馆市民广场龙型景观带。政治中心惠山区政府惠山新区经济管理委员会惠山区人民法院公安局行政审批中心建设局电信大楼民政局惠山区规划展示中心在建中。金融银行中国银行中国工商银行中国农业银行赛维拉金融中心。第二章项目概况项目地址拟打造意大利名品商业街以下简称本项目位于惠山区吴韵路与欣惠路，主要为建设中百好锦园项目二期楼沿街商业门面以及百好锦园三期商铺。二项目规模天力百好锦园小区总面积平方米，其中期已完成平方米，其中住宅为套，其余为商