最好时期。三五八十四大奋斗实现，标志着天津现代化建设将进入个新阶段。但是，在全面建设小康社会新形势下，天津市决策者客观分析形势，清醒认识到自身发展中不足经济总量与先进地区相比还有明显差距，城市潜能还没有真正得到发挥，第三产业和服务业发展还比较慢，地方可支配财力还不够足天津需要有个更大变化,在这样个背景下，年月，中共天津市委常委扩大会宣布了综合开发改造海河两岸重大决策。计划用三到五年时间，基本完成市区海河两岸综合开发改造。这是天津市继引滦入津工程后，又加快发展振兴经济历史性壮举，是天津总体发展战略重要组成部分，是天津迈向国际港口大都市治本之策。在综合开发改造海河两岸工程总体规划中，将海河上游两岸划分为四个段落，其中赤峰道至奉化道规划为中央金融商务区，规划在这带则侧重商务办公信息金融和展览等现代化经济中心城市功能设施建设，创造吸引国际化企业良好环境，成为现代化经济中心突出标志。本项目建设地点位于海河上游小白楼交叉地带，并且位于天津市金融商业繁华区南京路旁。项目建成后，将成为天津市又标志性建筑物。四项目建设单位及基本情况单位名称天津北方人才港股份有限公司注册地点天津市开发区洞庭路号区法定代表人张大为注册资本万元经营范围高级人才保障业务高级人才服务业务收集整理储存和发布人才供求信息开展人才素质测评组织人才招聘举办人才培训包括出国境外培训提供人才咨询人才流动中介服务金融担保咨询服务个人资信评估企业人才援助工程科技项目成果开发经营房地产开发与经营业务房屋租赁物业管理人事代理不含存档人才派遣。五可行性研究报告编制单位天津国际工程咨询公司证书编号工资甲六编制依据天津市发展计划委员会关于调整天津人才科技大厦项目建设规模和总投资批复津均经济增长率超过。目前，天津市各项经济指标已经达到或接近中等发达国家水平，居民生活水平开始进入富裕型阶段，整体经济发展呈现出不断增长态势。总体来说，天津整体经济发展呈现出非常积极趋势，本项目在区域经济环境中有其建设支撑点和必要性。区域环境分析之政策环境分析投资项目要受到国家以及地方政治经济和法律制约和影响。针对本项目而言，我们主要就经济体制和地区经济方针和政策进行分析。跨入新世纪以来，天津经济和社会发展进入了个新历史时期。在新世纪最初年，天津市总体经济建设方针和目标是把天津建设成为现代化国际港口大都市和我国北方重要经济中心，建立起比较完善社会主义市场经济体制，成为全国率先基本实现现代化地区之。在上述目标指导下，天津市政府在十五规划中提出，要大力发展服务业，使服务业成为国民经济增长重要拉动力量。发达服务业是城市现代化国际化重要标志。十五期间，天津市将重点发展信息性特质，从而将发挥强有力区域辐射作用，带动周边土地增值，有效推进城市现代化和国际化进程。天津人才科技大厦正是具备完整性有机性聚合性等多重功能建筑综合体，该项目建设将有效地推进天津市城市现代化进程，实现城市高级功能，增强城市活力，还将带动城市档次与品质提升，从而将为天津市打造张体现都市形象新名片。三天津人才科技大厦项目建设，实现了建筑高效性，符合国际建筑发展趋势，将成为天津市城市建筑新模式先行者城市综合体建筑开发由于充分利用了地上地下空间资源，并依据功能特点进行合理布局，使空间利用集约化。酒店写字楼公寓商业店铺等几大功能区共同建设，有效地避免了因功能孤立而造成空间资源浪费和平均使用土地不合理现象，实现了内部功能互为裨益相互支持，充分体现了整体建筑功能高效性。天津人才科技大厦项目由五星级酒店服务式公寓行政办公楼写字楼商业店铺等几大功能区组成，具备功能复合化空间高效化社区开放化场所人情化等建筑特征，使其成为具有前瞻性商务生活体化社区，符合国际建筑发展趋势，从而成为天津市城市建筑新模式先行者。四天津人才科技大厦项目建设，将大大增强天津市高档星级酒店实力，有利于天津市高档星级酒店布局调整天津市城市发展定位于北方重要经济中心和现代化国际港口城市。但是就目前天津市酒店数量及酒店星级规模等，与其城市发展定位不相协调，迫切需要在酒店业总体布局和星级酒店建设方面加强力量，以达到对消费吸引促进作用。为此，天津市旅游饭店业协会提出了到年天津市五星级酒店要达到家行业发展目标。天津人才科技大厦项目重要组成部分五星级酒店，将冠以美国喜达屋集团旗下威斯汀品牌，纳入国际轨道，实行国际化集团管理模式，从而将大大提高天津市旅游酒店业服务水平，促进天津市星级酒店整体布局合理化改善，形成良好经济联动效应，拉动天津市经济发展。五天津人才科技大厦项目建设，将推进天津市人才交易工作顺利开展，进步优化我市人才环境和投资环境随着经济全球化深入开展，各国各地区对人才竞争日益激烈，国内外人才中介机构竞争也越来越明显，许多国外知名猎头公司等有实力人才中介组织纷纷进入我国寻求合作。用于开展人才交流吸引人才中介机构载体人才科技大厦应需而生，成为我国些省市规划建设重要内容。我市在这方面尚且薄弱，急需建设个吸揽知名人才中介机构推动我市人才交易顺利开展阵地。天津人才科技大厦项目重点组成部分人才交易市场建成后，将以流服务和环境吸引知名人才中介机构来津经营和合作，提高我市人才服务产业化水平和参与国内外竞争势力，推动我市人才交易工作顺利开展，从而进步优化我市人才环境和投资环境。第三章市场前景分析本项目为天津人才科技大厦，大厦功能包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公楼和商业店铺等五个部分。本章重点分析五星级酒店服务式公寓甲级写字楼市场前景。无论是上述哪种经营业态，其经营均是处在复杂不断变化市场和区域经济之双重环境中。因此，它们投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面是对所面向市场整体区域经济宏观分析和预测二是对具体中观旅游商务市场环境分析和预测。第节研究框架本项目为多业态复合型建筑，包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公用房和商铺等五个部分。虽然它们经营与发展都要受到区域整体市场环境制约，但是由于它们各自面向不同客户群，因此对它们各自投资机会研究市场前景与需求分析要区分开来，不能概而论。对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场状况对于酒店市场具有决定性意义对于写字楼来说，其市场分析重点则是当地经济发展水平和企业发展状况，往往较高经济发展水平和稳定健康企业发展会给写字楼带来更多商机而对于服务式公寓来说，则需要兼顾上述两者，它需求既取决于当地旅游市场状况，也取决于当地招商引资和外资企业发展状况。因此，综合以上情况，我们为本项目市场分析所制订研究框架如下图所示图本项目研究框架从而进步优化我市人才环境和投资环境。第三章市场前景分析本项目为天津人才科技大厦，大厦功能包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公楼和商业店铺等五个部分。本章重点分析五星级酒店服务式公寓甲级写字楼市场前景。无论是上述哪种经营业态，其经营均是处在复杂不断变化市场和区域经济之双重环境中。因此，它们投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面是对所面向市场整体区域经济宏观分析和预测二是对具体中观旅游商务市场环境分析和预测。第节研究框架本项目为多业态复合型建筑，包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公用房和商铺等五个部分。虽然它们经营与发展都要受到区域整体市场环境制约，但是由于它们各自面向不同客户群，因此对它们各自投资机会研究市场前景与需求分析要区分开来，不能概而论。对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场状况对于酒店市场具有决定性意义对于写字楼来说，其市场分析重点则是当地经济发展水平和企业发展状况，往往较高经济发展水平和稳定健康企业发展会给写字楼带来更多商机而对于服务式公寓来说，则需要兼顾上述两者，它需求既取决于当地旅游市场状况，也取决于当地招商引资和外资企业发展状况。因此，综合以上情况，我们为本项目市场分析所制订研究框架如下图所示图本项目研究框架区域环境分析经济政策文化技术等旅游市场分析常规商务企业发展状况酒店业市场发展及需求预测服务式公寓市场发展及需求预总论项目名称新建人才科技大厦项目二建设内容新建天津人才科技大厦项目选址于和平区南京路河北路交叉路口西南角，原址为黄家花园天隆里居民区，地块规划面积平方米。建筑形式为组超高层和高层塔楼建筑综合体。其中面向南京路和山西路交口的塔楼为整个建筑群的标志性建筑物，建筑控制高度米，另外座塔楼控制高度分别为米米和号天津市规划和国土资源局中华人民共和国建设用地规划许可证编号津地证字天津市规划和国土资源局建筑设计方案通知书编号建案通字号七可行性研究报告工作主要范围项目建设必要性项目市场前景分析项目选址可行性总平面布局可行性建筑工程可行性公用工程可行性消防节能抗震劳动安全与卫生防疫等方面可行性项目经营模式研究环境保护投资估算及经济可行性项目实施进度结论八项目主要指标序号内容单位指标备注技术指标总占地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米建筑密度容积率五星级酒店客房间数机动车车位个出租车车位个非机动车车位个二经济指标投资总额万元项目建设期年三公用工程指标日最高用水量立方米天夏季制冷负荷冬季采暖负荷电力总负荷煤气用量立方米天第二章项目建设意义天津人才科技大厦项目建设，符合天津市海河开发发展战略，将成为金龙起舞工程重要实施步骤海河是天津母亲河，是天津独特标志性宝贵资源。年月，天津市政府将海河开发列为城市发展重要战略，并提出了实施海河两岸综合开发改造，形成独具特色服务型经济带和景观带开发要求。为实现该目标，海河综合改造将采取由上游到下游滚动开发形式，根据海河两岸建筑年代，建筑情况和风貌特色，中心城区公里划为个功能分区，分别为传统文化商贸区都市消费娱乐区中心金融商务区和未来建设智慧城。天津人才科技大厦项目建设选址于黄家花园天隆里，位于海河综合开发中心金融商务区段内，也同时处于天津市北五大道规划区内，其具备复合型功能城市建筑综合体充分体现了中心商务区对智能化商务功能发展需要，符合规划区业态特征。从而使得该项目成为海河开发战略实施组成部分，将与其它开发工程共同为促进天津海河金龙起舞工程顺利建设贡献力量。二天津人才科技大厦项目建设，将成为体现都市形象标志性建筑，为天津市打造张新城市名片随着工业化和城市化水平不断提高，我国各个城市在积极拓展城市功能，选择合理城市建筑形态，以适应现代城市发展功能需求。而功能复合协调互补建筑综合体则充分体现了多元化角色城市内涵，从而成为现代城市经济文明和建筑文明象征。作为体现城市形象标志性建筑，具备方向性地标性特质，从而将发挥强有力区域辐射作用，带动周边土地增值，有效推进城市现代化和国际化进程。天津人才科技大厦正是具备完整性有机性市旅游饭店业协会提出了到年天津市五星级酒店要达到家行业发展目标。天津人才科技大厦项目重要组成部