设用地，按计划完成项目用地拆迁市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到三通，地块内场地平整，实行土地挂牌出让。项目实施意义整体规划统开发，显化及提升国有土地资源内在价值。在加强海淀区域经济发展整体性繁荣该地区经济同时，发挥本项目土地自身优势，提升大西山风景旅游区北部商业档次。项目实施将具有以下意义实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地需求符合海淀区经济发展和整体规划要求，满足政府社会目标。建成后项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力区域文化经济中心部分，形成定区域优势，对整个地区良性发展有着重要社会意义项目区将形成以住宿商务会议为主体现代化旅游度假圈，良好区域环境快捷方便交通适度商业规模合理规划布局新颖建筑形式以及健全配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质区域形象，为人们整体生活质量和生活品位提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利改善就业结构，增加就业机会优化建设结构，改善环境实现经济效益社会效益和环境效益统和城市可持续发展。项目申请报告编制目为土地级开发单位提供决策依据为政府管理部门提供审批土地级开发项目依据为金融部门提供审查贷款可行性依据。项目申请报告编制依据北京市城市总体规划年年海淀区土地利用规划关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题批复市规函号海淀区北部地区总体规划海淀区苏家坨镇镇域规划北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划征求意见稿北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明北京市房屋重置成新价评估技术标准京国土房管拆号北京市非住宅楼房估价技术规范京国土房管拆号北京地价项目区基础资料拆迁估价市政预算等行业标准项目效益分析项目建设期为个月，回收期为个月。通过对项目地块土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价综合结论为成本支出项目总投资为万元。出让收入土地出让地价款测算为万元。利润通过测算利润为万元。综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财务净现值为万元，年内部收益率为，项目在财务上可行。编写说明本报告是在委托方提供基础步拉动北京基础设施建设和生态环境改造，进步改善投资环境，提升国际形象。年，北京总量为亿元，比上年增长，连续六年保持二位数增长。人民生活水平迈上新台阶，城市居民人均可支配收入达到元，四年平均实际增长幅度达到。土地市场分析从未来发展来看，现阶段土地供应以及房地产市场强势政策调整对我国房地产业发展影响主要可从以下几方面加以分析土地供应总量将会进步得到控制从供给方面看，国土资源部下发关于清理各类园区用地加强土地供应调控紧急通知以及国务院下发关于暂停审批各类开发区紧急通知和关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理通知等文件，对城市各类开发区园区别墅用地供给作了严格限制，这将使城市土地增量供应出现较大回落。从需求方面来看，由于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定以及协议出让国有土地使用权规定等发布实施，经营性用地停止协议出让，转而实行招标拍卖挂牌出让，市场化程目现状情况统计表序号项目名称数量单位备注项目总占地面积公顷二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据厂房平方米拆迁公司实地调查数据宗地环境自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线阻隔，使地块成为个相对封闭区域。项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水，全年无霜期余天。项目地块位于以生态为主题大西山风景区。区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。社会经济环境海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区后花园，是业成功人士，公司白领，及各行业专家开会办公旅游疗养及举办学术研讨会理想处所。市政基础设施状况交通现状宗地附近东西向主要有聂各庄西路北清路龙泉寺路。市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。市政设施现状自来水自打井水和海淀供水厂供水雨污水无市政管网。雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。无污水处理设施。自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。电力有聂各庄变电站，万伏万伏。居民用电分别由昌平区阳坊供电和海淀区沙涧路供电提供。通讯西山农场场部内有电话机房，容量门，有门投入使用。电话线空中架设，无地下管沟敷设。有线电视由海淀区有线电视局提供。周边大市政现状北清路北清路期敷设有上水，末端距凤凰岭地区约公里。北清路期敷设有中压天然气管，末端距凤凰岭地区约公里，且估计中压管线压力不足以到达本地区。颐阳路只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。公共设施状况宗地附近有环绿艺苑实创总公司培训基地等小型度假旅游设施。聂各庄村分布有邮局卫生院商店等简单公共设施。总体规模较小档次偏低布局分散，不能满足该区域未来发展需要宗地开发目标本项目完成后应达到用地范围内三通通上水通电通路及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。各种市政基础设施管线接至规划红线外。第三章投资环境海淀区经济介绍海淀区以高科技高知识含量为特色。无论是从区位商业氛围业态构成还是人气旺盛程度，都坚实捍卫着其在京城科技龙头地位。中关村高科技园区上地园区已经成为北京高科技标志，海淀区是高等学府聚集地，是输送高科技人才重要枢纽。海淀区大西山风景旅游区现状分析自然风光和民俗旅游凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区风景秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲好去处。海淀区北部地区开发办同时组织实施了当地民俗旅游文化，抓住现代人回归自然巨大商机。丰富商业资源凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区聚集在海淀区大西山风景旅游区内，整个风景区内孕育着较好商机。现在已有配套设施不能满足日益增加旅游观光者需求。优越地理区位海淀区大西山风景旅游区地处海淀区中关村商圈后花园，具有明显区位优势。周边环境本项目所在海淀区，是高新技术产业聚集地，上地科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在海淀区，这些必将对本项目有辐射影响，本项目所在大西上风景区是成功人士旅游度假会议办公好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术研讨会学术展示会优选之所。商圈环境海淀区大西山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区为依托，以旅游饮食住宿为主体商圈已经初具规模，同时受到中关村商圈，上地商圈辐射作用，有益于本项目商业环境。丰富旅游资源海淀山后地区凤凰岭独特地理位置和良好气候及适宜居住环境，凤凰岭厚重历史宗教文化沉淀传统旅游观光文化良好人文亲和环境，必将带来巨大旅游休闲会务等市场资源。海淀区大西山风景旅游区目前存在问题海淀区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护限制和交通条件限制，除了现有各旅游景区相应配套设施外，还没有形成大型商业环境。功能不尽完善，结构不够合理海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，空气清新，是旅游度假绝好选择，但相关配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理衔接起来，对消费者吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。配套设施不够完善各旅游风景区同相应配套设施没有合理组合，各行其是，没能达到相辅相成作用，除旅游景区外，各饮食住宿等地停车位数量有限。海淀区大西山风景旅游区内企业没有形成合力，制约海淀区大西山风景旅游区商业氛围发展旅游区内企业在结构调整产品营销形象宣传等方面各行其是，没有形成合力，企业间协调组织商会作用没有充分发挥，使打造海淀区大西山风景旅游区整体商业氛围工作难以顺利进行。海办同时组织实施了当地民俗旅游文化，抓住现代人回归自然巨大商机。丰富商业资源凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区聚集在海淀区大西山风景旅游区内，整个风景区内孕育着较好商机。现在已有配套设施不能满足日益增加旅游观光者需求。优越地理区位海淀区大西山风景旅游区地处海淀区中关村商圈后花园，具有明显区位优势。周边环境本项目所在海淀区，是高新技术产业聚集地，上地科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在海淀区，这些必将对本项目有辐射影响，本项目所在大西上风景区是成功人士旅游度假会议办公好去处，同时是各大高校学科带头人举办学术研讨会学术展示会优选之所。商圈环境海淀区大西山旅游区西北部，现在已各大旅游风景区为依托，以旅游饮食住宿为主体商圈已经初具规模，同时受到中关村商圈，上地商圈辐射作用，有益于本项目商业环境。丰富旅游资源海淀山后地区凤凰岭独特地理位置和良好气候及适宜居住环境，凤凰岭厚重历史宗教文化沉淀传统旅游观光文化良好人文亲和环境，必将带来巨大旅游休闲会务等市场资源。海淀区大西山风景旅游区目前存在问题海淀区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保护限制和交通条件限制，除了现有各旅游景区相应配套设施外，还没有形成大型商业环境。功能不尽完善，结构不够合理海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，空气清新，是旅游度假绝好选择，但相关配套设施没有合理得衔接起来，各种业态没有合理衔接起来，对消费者吸引大多是旅游业态，其他业态往往被忽略。配套设施不够完善各旅游风景区同相应配套设施没有合理组合，各行其是，没能达到相辅相成作用，除旅游景区外，各饮食住宿等地停车位数量有限。海淀区大西山风景旅游区内企业没有形成合力，制约海淀区大西山风景旅游区商业氛围发展旅游区内企业在结构调整产品营销形象宣传等方概述凤凰岭地块位于海淀区大西山风景旅游区的西北部。大西山风景旅游区与皇家园林旅游区和稻香湖旅游度假区起，并称为海淀区三大旅游区。大西山风景区位于北京的西北城郊，如上图红色部分所示，风景区中心距西直门约公里，距中关村约公里。年以后，该区域所属的海淀北部地区先后编制了海淀区北部地区总体规划海淀区苏家坨镇镇域规划北京市海淀区大西山风景旅游区有关数据资料基础上做出。委托方对所提供文件以及相关数据真实性和可靠性负责。我们在本估价报告中陈述事实是真实和准确。本报告中分析意见和结论是我们自己公正专业分析意见和结论。我们已对本报告中研究对象进行了实地勘查。本报告中所引用经济数据系经过我们长时间研究及市场分析所取得，如有偏差，仅供参考。本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。第二章项目界定与现状描述宗地法律关系宗地性质及基本情况北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于海淀区大西山风景旅游区西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北至凤凰岭路。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万平方米。项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。属于国有土地。厂房及林地均为当