该项目承办单位乳山市正华房地产开发有限公司乳山市正华房地产开发有限公司成立于年月日，主要经营房地产开发销售房屋租赁等，具有三级开发资质。

公司注册资金人民币万元，法定代表人郑福玉。

目前公司从业人员人，其中具有专业技术职称人。

公司实行董事长领导下总经理负责制，设总经理名，副总经理名，公司下设办公室工程部预算部销售部财务部售后服务部，成立正华物业管理有限公司。

公司自成立之初，本着房产规划设计高标准和物业管理高起点，打造正华房产品牌，确立五个目标，即打造诚信房地产开发企业打造城市优秀住宅小区设计优秀户型打造优秀节能住宅打造全装修优秀住宅。

公司近四年来开发了正华海湖怡心园小区正华忆海苑小区正华水岸新城小区，正华海湖家园小区，建筑面积达万平方米。

每个开发项目以设计科学合理优质节能环境清洁优美物业管理正规等而受到社会各界广泛赞誉。

第五节简要结论该项目建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要求，对满足城乡居民日益增长消费需求，促进乳山市房地产业健康发展具有重要意义。

该项目总投资万元，所需资金全部由项目单位自筹解决。

项目建设期年。

项目建成后可实现销售收入万元各种经营税费万元，所得税万元，税后利润万元，税前财务内部收益率，静态投资回收期年含建设期。

上述经济指标良好，且通过经济敏感性分析，项目抗风险能力较强，物业管理收入能维持正常运转且略有盈余，因此该项目建设是必要可行。

第六节主要技术经济指标乳山正华金港家园小区主要技术经济指标详见下表。

期工程主要经济技术指标表序号项目名称单位指标备注总用地市级道路用地净用地总建筑面积其中多层住宅商业公建建筑密度容积率绿地率停车位个综合售价多层住宅元出售高层住宅元出售商业公建元出售建设投资万元每平方米建设投资元平均投资利润率投资利税率全部投资财务内部收益率税前全部投资财务净现值税前万元全部投资投资回收期税前年第二章项目提出背景及投资必要性第节项目提出背景海阳所镇位于乳山市最南端，全镇总面积平方公里，下辖个行政村万人口。

这里区位优越交通便利，东部毗邻国家级银滩旅游度假区，西有大乳山滨海旅游度假区，环海路横贯境内，镇驻地至青岛烟台威海三市路程均在个半小时内，相当于同时拥有三大火车站三大港口三大机场，海陆空交通便捷，特别是环半岛沿海高速公路构建，其独特区位优势日益显现。

该镇外向度高受辐射力强，较早地实行对外开发招商引资，已兴办外贸生产企业近家，合同利用外资实现利用外资连续两年实现了双翻关注问题。

住宅质量要从几个方面进行全面考虑。

是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。

二是功能性方面，住宅应具有完备居住功能，将来高价格住宅应是最好住宅。

三是舒适性方面，包括卫生日照通风室外环境等。

四是适用性方面，个家庭在不同时期有着不同家庭结构，对住宅消费也有不同要求，因此会形成若干即期消费。

所以，住宅设计要超前并考虑可改造。

物业管理是消费者购房考虑另重要因素。

对于购房者来说，包括售后服务内容物业管理与住宅本身质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。

五住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着乳山市城镇居民收入水平逐步提高，住宅消费将逐渐成为居民消费热点和投资手段。

目前乳山市居民购房除直接居住和自用外，有近是用于投资保值增值或出租，这与乳山市市民近几年生活水平很快提高不无关系。

随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是调整，普通住房和经济适用房供应将增多。

年房地产调控中，对住房供应结构提出了具体标准，国六条和国十五条导向就是重点发展满足当地居民自住需求中低价位中小套型普通商品住房，继续抑制房地产投资和投机需求。

年住房供应结构将继续调整普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房投资和供给将受到限制。

土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地竞争。

年以来，国家对土地法调控政策之多为近年少有。

这些政策指向将使得土地增量供应受到严格限制，从而抑制房地产开发投资过快增长，并对快速增长国内固定资产投资起到降温效果。

从近期陆续报道地方土地违法事件以及不断从严政策措施来看，土地总体规划调整审批权限以及土地出让金额管理权限可能会上升，建设项目用地管理将更加严格。

预计随着土地供应闸门缩紧，如果没有重大政策变动，那么土地价格上涨趋势短期内难以出现变化。

另方面，增量土地资源供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源整合，存量土地竞争也将加剧。

对于房地产开发企业来说，土地成本提高将是必须面对事实。

总来说，土地供给将更加制度化规范化透明化和市场化，房地产行业强者恒强局面将得到进步体现，行业集中度也将进步提高。

年住房供应差距将缩小，价格成为关键因素。

从当前种类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心重点，改善供求关系和住房价格将仍是年政府宏观调控主要目标之。

而房地产价格成为影响供求关系关键因素。

关于房地产价格走势问题，由于政府干预力度较大，在当前阶段，房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，而政策在两者之间倾斜情况，将对短期内房地产价格产生较大影响。

如果政策向社会保障属性倾斜是渐进，温和，则年房地产价格增幅将稳中放缓如果政策向社会保障属性倾斜是急进，变革性，则房地产价格短期波动将加大。

第二节乳山市商品房现状与市场需求年乳山房地产开发投资亿元，比上年增长，其中，商品住宅投资亿元，增长。

商品房竣工面积平方米，下降。

商品房销售额亿元。

其中，期房销售额为亿元，所占比重为。

随着乳山市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达到了平方米。

但商品房住宅在居民住房中所占比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。

从乳山市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大需求潜力。

随着住房制度改革进步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场开放，商品住宅将成为居民主要住房来源。

再从每户住房总建筑面积来看，居民住房平方米指建筑面积，下同以下占，平方米占，平方米占，平方米占，平方米和平方米以上分别占和，有近家庭住房面积在平方米以下。

随着居民生活水平提高，收入增加，部分高收入人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房户数将比现在有较大提高，住房升级换代蕴藏巨大消费潜力。

乳山银滩住宅可以满足以下三个群体购房需求乳山市及度假区人口住房需求乳山市在总城市规划格局中是以银滩大乳山为框架展开，银滩大乳山住宅在全市是最好最美住宅，这理念深入人心。

乳山经济迅猛发展，全市工业化和城市化进程加快，都对银滩住宅产生了很大需求。

银滩度假区北侧，已建设并投产开发了大量工业商业项目，必然需要大量从职从业人员，他们是银滩住宅旺盛需求者。

二退休移民养老人员住房需求在银滩大乳山购房者中，养老人员占了很大比重，主要是石油煤炭等能源系统退休人员和西北东北等气候环境比较恶劣地区退休人员民营工商户及先富起来群体。

银滩优美环境宜人气候完善城市功能适中房价，是他们选择这里安度晚年重要因素。

现在已经销售完毕房产企业，大多在石油化工煤炭钢铁等企业和西北东北等城市设立了销售处，顺利完成了销售任务。

三度假旅游等短期居住人员住房需求这部分购房者主要是经济发达地区白领阶层，他们较高收入浪漫现代生活方式现代快节奏工作生活，促使他们非常渴望得到个放松自己环境，同时，作为投资增值考虑，他们也愿意在环境优美气候宜人银滩置业。

第三节精品住宅市场需求及发展人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设要求。

随着乳山市城市居民收入日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅功能品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。

根据乳山市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品住宅将有不小市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房重要选择条件。

精品住宅表现为住宅市场趋向细分化随着福利分房制度结束，个人购房将成为住宅消费市场主流。

在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择今天，个楼盘吸引消费者前提应该是自己与众不同个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场发展趋势。

前两年，乳山市住宅市场针对些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美品质高售价合理，刚刚推出就卖掉以上，销售火爆。

从中可以看出，住宅市场个发展方向是住宅市场细分化。

对住宅从业人员专业化程度要求也越来越高。

市场对规划设计营销管理施工质量敏感度越来越高，并要求从业人员专业水平也应随之提高。

二商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅水平提高，收入增加，部分高收入人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房户数将比现在有较大提高，住房升级换代蕴藏巨大消费潜力。

乳山银滩住宅可以满足以下三个群体购房需求乳山市及度假区人口住房需求乳山市在总城市规划格局中是以银滩大乳山为框架展开，银滩大乳山住宅在全市是最好最美住宅，这理念深入人心。

乳山经济迅猛发展，全市工业化和城市化进程加快，都对银滩住宅产生了很大需求。

银滩度假区北侧，已建设并投产开发了大量工业商业项目，必然需要大量从职从业人员，他们是银滩住宅旺盛需求者。

二退休移民养老人员住房需求在银滩大乳山购房者中，养老人员占了很大比重，主要是石油煤炭等能源系统退休人员和西北东北等气候环境比较恶劣地区退休人员民营工商户及先富起来群体。

银滩优美环境宜人气候完善城市功能适中房价，是他们选择这里安度晚年重要因素。

现在已经销售完毕房产企业，大多在石油化工煤炭钢铁等企业和西北东北等城市设立了销售处，顺利完成了销售任务。

三度假旅游等短期居住人员住房需求这部分购房者主要是经济发达地区白领阶层，他们较高收入浪漫现代生活方式现代快节奏工作生活，促使他们非常渴望得到个放松自己环境，同时，作为投资增值考虑，他们也愿意在环境优美气候宜人银滩置业。

第三节精品住宅市场需求及发展人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设要求。

随着乳山市城市居民收入日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅功能品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。

根据乳山市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品住宅将有不小市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房重要选择条件。

精品住宅表现为住宅市场趋向细分化随着福利分房制度结束，个人购房将成为住宅消费市场主流。

在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择今天，个楼盘吸引消费者前提应该是自己与众不同个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场