个体买房者，由拥有产权业主或者委托酒店物业管理公司统出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权酒店。项目名称时代奥城仁爱豪景国际座座落区域奥运版块奥运版块华苑产业区类别酒店式公寓酒店式公寓待定用地性质商业住宅商业总面积约约酒店式公寓约主力户型室二室室二室装修标准室内外高档装修，带家具电器等公共部位中高档装修，室内毛坯公共部位中高档装修，室内毛坯配套服务与住宅区共用所有配套服务与住宅区共用所有配套服务服务标准超五星级酒店管理五星级酒店管理层高首层米二层米标准层米首层大室米二层米标准层米首层米二层米标准层米顶层米层数层大堂二二十八层酒店公寓二层商铺三十四层酒店式公寓二层商铺三十六层办公用房管理运营国际酒店管理集团戴德梁行物业顾运营英国酒店管理公司管理问自营管理价格区间元元，三二十八层递增，其中邻水上座阳面比阴面高约元元元，三十四层递增，南北向差异左右物业管理费元月元月暂定元月预期出租价格美金月约合元天人民币可代租元月约合元天人民币可代租装修配套时代奥城外檐涂料，局部玻璃幕墙，铝合金外窗。公共部位地面石材或高档地砖。楼梯间层地砖层以上水泥压光墙面乳胶漆。户内国产复合木地板卫生间防水石膏板，墙面瓷砖室内轻钢龙骨石膏板，墙面乳胶漆灯具吊顶区域配筒灯厨房高档橱柜，配不锈钢洗槽洁具或科勒开关面板梅兰日兰西门子或奇胜家电索尼三星或飞利浦寸电视室二室以上配寸史密斯或阿里斯顿热水器家具电视柜床床头柜沙发茶几写字台及椅子衣柜餐台户内设施电话预留接口，赠送电话机电视有线卫星宽带预留空调大金中央空调新风保安自动报警水自来水，中水入户商业电户表商业电梯蒂森电梯安防多重安防设施。仁爱豪景国际外檐玻璃石材指数租金范围回报率出租率元天平米本案推算考虑未来年增长，以保守租金元天平米较高回报率出租率计算。同时以每年付出管理费每年元平方米家具家电装修维护和五年次翻新计算。租金年净租金推算售价元天平米元年平米元平米参照本区域内酒店式公寓参数，考虑到本项目作为期房销售，要预留定增值空间给未来业主，因此此推算售价取整得到本案酒店式公寓价格定位元平米。建议如开发商可包回报，可提高整体售价。写字楼价格推导天津南京路小白楼地区目前写字楼相关指数租金范围回报率出租率元天平米本案推算考虑未来年增长，以保守租金元天平米较高回报率出租率计算。租金年净租金推算售价元天平米元年平米元平米参照本区域内写字楼参数，考虑到本项目作为期房销售，要预留定增值空间给未来业主，因此此推算售价取整得到本案写字楼价格定位元平米。商铺价格推导路交口新加坡雅诗阁集团四星万便利较好较好紧邻五大道利顺德大厦和平区台儿庄利顺德酒店管四星万便利好较好紧临小路号理白楼中央商务区老城厢号地酒店价格分析项目名称户型折扣价折扣价折扣价面积日租日租人民币元月美圆月美圆天平米套美元日平米人民币平米天泰达会馆二居室三居室居室二居室二居室天津奥林匹克三居室大厦三居室复式四居室复式利顺德大厦室厅二室厅三室厅平均价此信息依据为年月日实地调查。南京路项目主要指标总用地面积万平米总建筑面积约万平米其中地上万平米地下万平米分区面积区总面积约平米其中销售面积约平米楼层层层层总面积平米平米平米物业类型国际五星级酒店产权酒店式公寓产权高级服务公寓套数约套约套约套单套面积约平米约平米区总面积约平米均销售物业类型层数单层面积总面积单层套数总套数办公层平米平米套套标准办公栋层平米套套区总面积约平米自用办公，不销售临街商铺总面积约平米裙房层，部分销售④项目重要时间节点年月中旬项目达到年月中旬层裙房主体完工年月底区型写字楼主体完工年月上旬区主体完工三座酒店式公寓竞争力优势分析天津海泰信息广场所处天津新技术产业园区华苑产业区，地理位置优越，从城际交通来看，园区地处京沪高速公路天津入口京冀福高速公路津静公路和京津塘南通道交汇处比邻和天津机场。来往商旅都可以成为直接客户。座更是处于要塞，首先，座作为信息广场楼群重要组成部分，面向天津市重要交通要道之复康路，而且直通地铁，是市内交通黄金地带。周边环境优越，座所在海泰信息广场是个准项目，其周围本身就是块工作生活娱乐优质地，但是却没有市中心喧闹。商务方面，各类企业进驻园区，从而带来大量商务人口流动，他们大都是代表企业形象重要商务人员，频繁商务交流必然需要得到便捷高质食宿服务。座酒店室公寓与企业办公点和客户经常光顾园区管理委员会临近，也成为吸引顾客个优势。园区附近北京奥运会天津比赛场馆周邓纪念馆水上公园等旅游景点也会使这里成为重要人口集散地点，众多游客成为顾客部分。商旅日益增多必然对良好居身之所产生市场需求，然而，目前周边现存优质合理住宿供应不足，已经出现了供不应求状况，现有主要供应点就是酒店，该酒店建造年限较久，装饰也已陈旧，而且建筑规模不大，容纳量有限而红旗路上酒店，价格高昂，在客户适用度上不具有普遍性。因此，座商务式酒店建立是十分及时和必要。酒店式服务，公寓式管理将拥有更多客户群，美观优质建筑设计，合理价格定位将使它更加具有吸引力。营销策略营销总目标占据市场强势地位，树立本项目为天津建筑综合体第品牌通过整合营销手段，强化开发商在天津整体品牌形象。在保证销售速度情况下，实现较理想价格和利润。力争在年销售额达到亿力争项目总销售额达到亿力争项目在年月达到销售率二营销总精神强化优势强化需求强化投资价值掩护销售强化优势地段优势南京路中段超白金地段管理及资源优势开发商深厚星级酒店管理经验背景品牌号召力酒店品牌开发商品牌写字楼著名企业品牌商铺主力店品牌强化需求强化项目特有优势，就会带来旺盛需求，在激烈市场竞争中脱颖而出强化投资价值旺盛需求结果较高出租率较高出租价格较高投资回报率掩护销售较高投资回报率吸引投资，易于销售较快销售速度较高销售价格三营销总策略策略通路为先由于本项目属高档办公公寓商业类产品，非般受众人群，故在常规营销模式如静态营销媒体营销等之外，应强化特殊通道销售手段如组织论坛活动与行业协会或地方商会联谊等，加强销售针对性和销售信息到达率。策略二主力客户为先针对部分大客户著名客户需求，采取灵活销售租赁手段如分割要求付款方式等促进成交，借以扩大项目影响力，提高品牌认知度。所谓物以类聚人以群分策略三资源为先充分利用我公司现有客户资源在津客户天津房协异地资源易居会筑设计，合理价格定位将使它更加具有吸引力。营销策略营销总目标占据市场强势地位，树立本项目为天津建筑综合体第品牌通过整合营销手段，强化开发商在天津整体品牌形象。在保证销售速度情况下，实现较理想价格和利润。力争在年销售额达到亿力争项目总销售额达到亿力争项目在年月达到销售率二营销总精神强化优势强化需求强化投资价值掩护销售强化优势地段优势南京路中段超白金地段管理及资源优势开发商深厚星级酒店管理经验背景品牌号召力酒店品牌开发商品牌写字楼著名企业品牌商铺主力店品牌强化需求强化项目特有优势，就会带来旺盛需求，在激烈市场竞争中脱颖而出强化投资价值旺盛需求结果较高出租率较高出租价格较高投资回报率掩护销售较高投资回报率吸引投资，易于销售较快销售速度较高销售价格三营销总策略策略通路为先由于本项目属高档办公公寓商业类产品，非般受众人群，故在常规营销模式如静态营销媒体营销等之外，应强化特殊通道销售手段如组织论坛活动与行业协会或地方商会联谊等，加强销售针对性和销售信息到达率。策略二主力客户为先针对部分大客户著名客户需求，采取灵活销售租赁手段如分割要求付款方式等促进成交，借以扩大项目影响力，提高品牌认知度。所谓物以类聚人以群分策略三资源为先充分利用我公司现有客户资源在津客户天津房协异地资源易居会等和开发商酒店资源，深入挖掘潜在客户，扩大潜在客户范围。策略四体验项目介绍海泰地产推出的海泰信息广场项目中，欲把座建为酒店式公寓。酒店式服务公寓的概念，始于年酒店式的服务，公寓式的管理，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅酒店会所等多种功能于体。酒店式公寓具有自用和投资两大功效。铝板幕墙楼体保温中空玻璃幕墙公共部位电梯间石材地面，墙面乳胶漆，石膏板吊顶楼梯间地面地砖，墙面乳胶漆户内毛坯，水泥沙浆麻面，墙面罩白供热地板采暖民用供电市网民用电视预留有线卫星电话预留宽带预留座外檐新型外挂材料幕墙外檐窗中空玻璃，铝合金窗公共部位石膏板铝塑板吊顶大厅石膏板吊顶其它部位卫生间高档洁具空调中央空调新风系统水市政给水中水商业电户表商业二市场容量分析酒店式公寓作为类新兴高端商务建筑，在全国范围内发展方兴未艾。酒店式服务公寓购买客户中，投资者占绝对大多数。根据北京中原调研结果分析，投资客户主要可以分为两大类型。第类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年龄在岁范围内，机构投资者主要是具备定经济实力中小型企业。他们购买酒店式服务公寓主要目就是看中了酒店增值潜力，他们预期投资回报率般在。这部分客户占整个客户总数左右。第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在岁以上，购买目主要是希望退休后能够得到丰厚稳定经济来源。这类客户投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于平方米以上较大户型，预期投资回报率多在以下，最看重项目发展潜力，占客户总数左右。除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自主兼投资为主要目私营业主办公族和以满足内部需要为目海外跨国集团客户等等。天津作为北京经济发展重要辐射地带面向东北主要经济枢纽，许多企业在天津都有驻地加上近年来天津开开发区建设企业扩张再建往来沟通增加，天津同样拥有越来越广泛客户资源。酒店市场开发度相比同级别城市，目前天津高级酒店供应相对较少。四星级以上酒店运营情况尤其良好。五星级酒店更是相对缺乏，随着天津经济高速发展，众多国际酒店集团纷纷看好这块市场，未来天津酒店市场发展空间巨大。•天津酒店式公寓市场租赁火爆•外来投资持续增加带来大量目标客户•天津高级酒店运营状况及未来预期看好天津市真正意义上酒店式公寓市场供应量不大，整体市场不够成熟，因此真对当前市场动作较成熟三个项目进行分析，来描述天津市场供应情况。项目对比分析项目名称地理位置酒店管理公司星级标准总建面投入时间交通环境商业环境商务环境泰达会馆南开区复康路号泰达国际酒店有限公司五星万便利般般周遍仅有泰达会馆酒店天津奥林匹克大厦和平区西康路成都道昆明路交口新加坡雅诗阁集团四星万便利较好较好紧邻五大道利顺德大厦和平区台面向天津市重要交通要道之复康路，而且直通地铁，是市内交通黄金地带。周边环境优越，座所在海泰信息广场是个准项目，其周围本身就是块工作生活娱乐优质地，但是却没有市中心喧闹。商务方面，各类企业进驻园区，从而带来大量商