。人均生产总值年均增长，年达到元。财政总收入年均递增，年达到亿元。政府预计到年，实现亿元，人均生产总值达到美元。全国百强市排名，九江位列位生活水平年城市居民可支配收入为元，同期增长，政府预测年均增长率保持在以上，预计到年城市居民可支配收入可达元。二经济发展统计指标分析收入快速稳步增长，处于小康阶段九江城乡居民收入城镇农村年城市居民可支配收入为元，同期增长，政府预测年均增长率保持在以上，预计到年城市居民可支配收入可达元。九江居民存款余额亿元九江城乡居民存款余额在年达到亿元，比上年增长元，增长率达。从上面两个表格可以看出九江目前城市居民生活水平发展相当迅速和稳健。年九江城镇居民家庭恩格尔系数为，农村为。根据国际上通行标准恩格尔系数在以上为贫困，为温饱，为小康，为富裕，低于为最富裕标准可以看出，九江目前人民生活水平刚好处于小康阶段。在解决了温饱问题后，必然希望得到更好生活质量，而居住是人们最先希望改善之。个私经济发展迅速九江市个私经济上缴税金亿元从上表可以看出，年，九江市民营经济上交税金亿元，销售收入亿元，增长，对财政贡献率达到。目前，九江个体工商户已超过户，个私经济迅猛发展将带动九江市部分居民走上富裕道路。固定资产投资增长较快历年九江市固定资产投资示意图亿元九江市年完成固定资产投资不含跨地区项目和农村固定资产投资亿元，比上年增长，增速比上年高出个百分点。固定资产投资加速发展使城市面貌进步改善，对房地产开发起到了定利好作用九江经济形势基本特征◇民营经济得到发展，当地政府大力扶持◇城市建设经济开发区成为新轮经济发展重点◇经济结构开始转变，对外贸易发展迅速◇居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进步需求三城市建设现状和城市规划发展对项目影响九江城市发展总体规划九江市政府对于九江城市定位是最适宜人类居住现代化山水生态港口旅游。围绕着这目标，九江着力于搞好城市经营，扩大投融资渠道，加大了城建投入。大批诸如城市中心广场白水湖和长江大桥桥头公园甘棠湖和南门湖综合治理五星级国际大酒店京九铁路昌九高速目前小高层选择较多。二期将于近期开盘，多层预定情况良好，预计价格将有二三百元每平方米上扬。价格小高层元起步价，楼层差元左右多层元起步价综合述求提出兆龙教育基金会，在宣传上主打教育和整体规划其他在售热销楼盘项目名称城市领秀地理位置九瑞大道号，九瑞大道与龙开河路交界处占地面积亩总建面积万平方米项目类型复式挑高米小户型公寓面积范围平方米预计均价元平方米项目名称天溢华庭地理位置九瑞大道总建面积平方米，共套销售状况年月开盘，已销套项目类型层二梯四户，商住楼销售均价元起步价，楼层差元周边项目尾房龙鑫花园开发商九江华龙房地产开发有限公司建筑面积总平方米，五期三幢多层平方米规划户数户绿化率建筑形态欧式规划产品多层，层阁楼发售日期分五期开发，第五期于年月开盘面积范围平方米主力面积平方米价格范围元平方米均价元平方米主力总价万物业管理分布，开发区房地产投资目前主要集中在九龙街带，这二个地区开发量较大，以多层小高层普通住宅为主。住宅价格物业价格是个地区房地产市场发展状况反映，同时也是衡量当地居民消费能力尺度。从市场数据得出结论，现阶段该市住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。主要分为三个层次老城区沿湖沿江高档住宅。这些高档住宅地处市中心繁华商贸所在，地段位置优越，生活配套成熟。销售均价元平方米以上长虹大道两侧。由于政府行政企事业单位等都坐落其附近，且紧临火车站，使得这带近年来成为开发热点，生活配套日趋成熟。销售均价元平方米九龙街开发区带。随着九江城市西拓，环绕八里湖建设新九江发展战略确立，该区域将成为今后九江发展主力区域。但现在区域内配套设施尚不完善，人气有待结聚。销售均价元平方米。住宅品质住房作为项大消费支出，人们投入关注度往往有别于般商品，更加注重居住产品品质，其内容包括社区规划交通建筑质量产品布局分配以及物业配套景观环境等等。而九江市目前居民住宅大多无社区规划人性化可寻，对居住环境考究甚少，产品本身缺乏合理功能，采光通风等细微因素也不能有效实现。房地产现状分析市场运行状况供求平衡，成交面积和金额较上年大幅度减少年，九江市区新批准商品房预售项目共个，同比下降，批准预售面积万平方米，同比上涨，其中住宅万平方米。同期九江市商品房成交面积为万平方米，其中住宅万平方米，成交金额万元，成交面积和成交金额比年分别下降了和。附商品房成交面积比较表单位万平方米年年年与年比较商品房其中住宅商铺附商品房成交金额比较表单位万元年年年与年比较商品房其中住宅商铺二手房交易活跃，增长迅速年二手房成交套，成交面积万元。存量房成交面积首次超过商品房。附存量房住宅买卖比较表年年年与年比较套数套面积万平方米金额万元单价元平方米住宅价格上涨迅速，商铺价格略有下调年商品房价格较年上涨，其中住宅价格上涨较快，达到了。而商铺价格略有下调较上年下铁附商品房成交单价比较表单位元年年年与年比较商品房其中住宅商铺土地市场分析土地供应不平衡虽然年九江市土地供应量达到了创纪录亩，比年亩增加了，但长江大道与八里湖之间地块面积达亩，占了全年土地供应。大宗土地前期准备时间和开发周期都较长，因此短时间内，商品房市场供应量并不充裕。从拍卖土地分布来看，开发区共拍卖土地亩，占，老城区土地供应相对紧张。土地价格上涨，成本提高年九江市土地综合价格每亩万元，比年上涨了，剥去长江大道与八里湖之间地块，土地平均单价为万元亩，较年剥去柴桑春天后土地平均单价万元亩，上涨了附九江市年国有土地出让览表序号受让单位土地位置土地来源供地方式土地用途土地面积亩容积率起始价万元亩成交价万元亩土地出让收入万元签订出让合同时间九江市浔阳房地产开发公司十里大道企业委托挂牌商住九江市浔阳房地产南湖路企业挂牌居住开发公司号委托九江市浔阳房地产开发公司北司路号企业委托挂牌居住江西京九装饰材料大市场开发有限公司三里街支巷储备挂牌市场仓储王刚人民路号企业委托挂牌居住九江市派拉蒙房地产开发有限公司九瑞大道号企业委托挂牌商住九江柴桑房地产开发有限公司九莲北路号储备挂牌居住江西省高氏置业有限公司九瑞大道转盘南侧储备挂牌商住江西运通汽车贸易有限公司九瑞大道汽车城西侧地块储备挂牌市场用地九江金泰房地产开发有限公司九瑞大道汽车城西侧地块储备挂牌市场用地九江浔海实业有限公司向湖路号储备挂牌居住九江联泰实业有限公司长江大道与八里湖之间储备挂牌商业文化娱乐居住九江市房地产测绘队浔阳路委托挂牌商业九江市房地产建筑公司号总价总价总价市场总结整体市场发展相对比较健康，价格上涨较快土地供应市场充足，未来开发量大楼盘品质提高，市场竞争开始激烈购房者期望值上升，更注重楼盘性价比，品质好价格优楼盘成为追棒对象。房型面积回归理性，平方米以下经济套型比重增加三区域市场分析区域介绍目前九江房地产开发，基本可分为老城区长虹大道九江开发区三大区域。本案所处区域为长虹大道，区域位置包括沿长虹大道两侧至开发区代，区域内有市政府火车站等众多企事业单位，由于长虹大道属于市政府形象大道，因此基础设施建设较好，市民认可度较高。区域房地年剥去柴桑春天后土地平均单价万元亩，上涨了附九江市年国有土地出让览表序号受让单位土地位置土地来源供地方式土地用途土地面积亩容积率起始价万元亩成交价万元亩土地出让收入万元签订出让合同时间九江市浔阳房地产开发公司十里大道企业委托挂牌商住九江市浔阳房地产南湖路企业挂牌居住开发公司号委托九江市浔阳房地产开发公司北司路号企业委托挂牌居住江西京九装饰材料大市场开发有限公司三里街支巷储备挂牌市场仓储王刚人民路号企业委托挂牌居住九江市派拉蒙房地产开发有限公司九瑞大道号企业委托挂牌商住九江柴桑房地产开发有限公司九莲北路号储备挂牌居住江西省高氏置业有限公司九瑞大道转盘南侧储备挂牌商住江西运通汽车贸易有限公司九瑞大道汽车城西侧地块储备挂牌市场用地九江金泰房地产开发有限公司九瑞大道汽车城西侧地块储备挂牌市场用地九江浔海实业有限公司向湖路号储备挂牌居住九江联泰实业有限公司长江大道与八里湖之间储备挂牌商业文化娱乐居住九江市房地产测绘队浔阳路委托挂牌商业九江市房地产建筑公司号总价总价总价市场总结整体市场发展相对比较健康，价格上涨较快土地供应市场充足，未来开发量大楼盘品质提高，市场竞争开始激烈购房者期望值上升，更注重楼盘性价比，品质好价格优楼盘成为追棒对象。房型面积回归理性，平方米以下经济套型比重增加三区域市场分析区域介绍目前九江房地产开发，基本可分为老城区长虹大道九江开发区三大区域。本案所处区域为长虹大道，区域位置包括沿长虹大道两侧至开发区代，区域内有市政府火车站等众多企事业单位，由于长虹大道属于市政府形象大道，因此基础设施建设较好，市民认可度较第部分决策背景九江概述概况九江是长江庐山鄱阳湖孕育出的江南名城，长江黄金水道十大港口之。辖九县市两区庐山风景名胜管理局和九江共青开发区，全境东西长公里，南北宽公里，总面积万平方公里，人口万，其中市区规划面积平方公里，建成区面积平方公里，市区人口万人。景高速以及九威大道长江大道滨江路等城市基础设施相继建成，为九江城市化进程快速发展奠定了基础。九江市委八届四次全会提出了环绕八里湖，建设新九江经济发展和城市建设战略构想。由于九江中心城区东临鄱阳湖，南依庐山，北靠长江，区内水系交错众多，城市发展受限。因此，在新轮城市总体规划中明确了沿长江岸线由东向西拓展，在两湖甘棠湖南门湖八里湖之间再造个新九江发展方向。随着城市重心不断西移和基础配套设施不断投入，个崭新城市中心地带有望逐步形成并完善。城市规划发展对本项目影响从对九江整体规划分析，九江目前城市发展方向是向西，在甘棠湖与八里湖之间，大批新建项目拔地而起，大规模楼盘不断涌现，本项目并不处于九江开发重点区域。但本项目所处长虹大道，毗邻火车站和市政府，属于市政府形象大道，财政对于街区基础建设投入巨大，街区面貌不断改善，为本案带来了定利好因素。同时与开发区内众多楼盘扎堆情况不同，本案所在浔阳区内竞争对手较少，这为本项目开发成功提供了比较好外部因素。第二部分市场分析政策导向分析及风险评估由于房地产业特殊性，因此政府政策导向对于房地产发展有着风向标作用，对于当地房地产政策分析能更有效规避些项目开发风险。目前国家对于些地区房地产过热情况在整体政策上处于调控状态，这在定程度上制约了房地产交易和投资热度。在九江，房地产作为政府吸引外地资金投资，加快城市发展个重要产业，其在具体政策制定和执行上有定倾斜，具体在近期政策表现为建立和健全公积金管理，提高公积金按揭额度加快了城市拆迁步伐上述政策都是对房地产交易有着相对利好作用，政府