运输货物仓储临港工业等多种功能于体综合性港区大南山片区具有港区向城区过渡个性特征，大南山南侧地区由于靠近赤湾片区，港区货运仓储及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏项目目前拥有陆路水路交通优势，未来将规划号线和号线，城市内外交通便利性将进步提高，目前大片区配套较为完善而区域环境配套相对较差大南山未来发展意向根据规划，片区应利用大南山公园别墅区人行入口，组织大南山公园海上世界深圳湾滨海休闲带人行空间联系，体现山城海相互交融项目未来发展首先不能依托于区域现状条件，必须重视片区未来发展及项目本身配套建设，以规避近期不足带来风险。属性界定如下区位属性陌生区域边缘化无可延展性不纯粹物业属性上盖规模较小生活便利度属性车行便利度较高生活配套匮乏生活氛围属性居住氛围不足无生活配套提升可能资源属性大南山麓线山景资源海景资源居住及港口交界处港区向生活区过渡性质拥有定山体及海景资源车辆段上盖中小规模住宅物业发展项目。项目投资环境宏观经济环境中国经济经历了过去几年高速增长之后，开始进入个周期性回调阶段，房地产市场受到影响美国次贷危机引发了金融海啸，恶化外部经济环境及其不确定性投资可行性研究报告运行前景波及房地产市场，政府采取各种措施，恢复市场信心，楼市有定反弹房地产政策方面，由从紧转为明显放松，市场效果已初步显现。深圳市房地产市场总体环境关内新增住宅用地供给持续降低，土地稀缺性增强，将直接影响到关内新增住房供给截至到年月，深圳市房地产市场总体呈现回暖迹象，价格出现上涨，交易量先升后降年初，房产需求以刚性需求为主，从月春交会来看，主力成交楼盘以低价位为主近期需求结构由首次臵业向改善性臵业转变，同时投资需求增加年月，深圳房地产市场呈供小销大，供应量大幅下降，成交量环比略有上升，其中手房市场呈现量价齐升，二手房市场量跌价升，部分地区成交价格量出现下降趋势，其中南山区量业区临港产业区和生活服务区三大主要功能区为主现代化综合港区。赤湾区功能定位是集水陆运输货物仓储临港工业等多种功能于体综合性港区。规划发展意向根据规划，片区应利用大南山公园别墅区人行入口，组织大南山公园海上世界深圳湾滨海休闲带人行空间联系，体现山城海相互交融。随着深圳市城市总体规划草案出炉，深圳发展重点再次向西扩展。前海中心跃而成焦点，深圳有望出现第个真正国际滨海建筑群落。项目目前拥有陆路水路交通优势，未来将规划号线和号线，城市内外交通便利性将进步提高主要交通干道主干路兴海大道，双向车道南海大道，双向车道港湾大道，双向车道月亮湾大道，双向车道，通过月亮湾大道和南海大道便可以和西部通道相联。西部通道开通，将引发香港和蛇口经济良性发展集群效应，地两检以及小时通关将彻底改变蛇口片区面貌。随着西部港区大规模扩建以及未来规划中广深沿江高速开工建，距交通主干道较远，从安静程度及景观角度都具有定优势，预计年下半年推出，参考当前周边价格，预计商品住宅销售均价可以为,元平方米投资可行性研究报告社区商业将持有经营，由于区域环境不成熟性及居住性物业不集中，商业部分主要为社区级商业，可实现初始租金不高，谨慎原则，确定商业部分租金均价为元平方米月，租金年递增率为。分析过程详见正文。项目经济效益分析经济效益评价结果指标在考虑保障性住房成本返还情况下，项目静态盈利能力很低，动态盈利能力不足。若考虑保障性住房建设引发所有成本都可以获得回收情况下，即不考虑建设保障性住房情况下，只建设单身宿舍住宅商业及配套情况下，项目静态和动态指标均可以达到行业收益水平。表项目结果指标对比表序号项目整体指标成本返还整体指标含财务成本返还号地块指标单位占地面积,总建筑面积,计容积率面积,收益面积,总投资,万元保障性住房万元经营收入,万元利润总额,万元税后利润,万元税前总投资利润率税后总投资利润率财务内部收益率财务净现值,万元税后年均投资利润率年投资可行性研究报告注整体指标是保障性住房按照不含财务费用成本返还价,万元返还情况下结果指标，整体指标是保障性住房按照含财务成本总投资,万元返还情况下结果指标号地块指标指单纯只进行号地块投入结果指标由于商业所占比例较小，因此年均投资利润率按照建设期加销售期考虑，即按照年计算风险分析工期影响项目开发建设受平台建设影响，工期较长，这将导致资金回现周期长，影响项目动态收益水平号地块为非收益项目，开发时间介于号地块之间，隔断并拉长资金回现时间，这意味项目将增加财务成本，为项目发展带来定风险项目总投资利润率虽达到行业般水平，但年均利润率不高，因此若建设周期拉长将进步影响项目动态收益指标。市场风险项目建于车辆段之上，不排除客户有定心理影响，为项目销售带来风险项目所在位臵现状交通及配套均不是非常便捷，这也为项目销售带来风险宏观经济及政策风险开发周期长，宏观经济及政策环境具有定不确定性，这也将为项目发展带来风险。防范建议控制土地成本投入控制工期及项目投资额提高产品性价比加强宣传力度，缩短资金回现周期。投资可行性研究报告二项目地块属性界定项目概况项目位臵项目位于大南山与赤湾片区交界处，西南侧临兴海大道，东南侧临松湖路，东北侧为大南山。图宗地位臵地块现状宗地方案编号土地用途居住用地宗地形状为不规则多边形，号地块与号地块通过连廊连接，号地块相连接开发程度地块所在区域市政配套开发较完善，宗地外已进行六通通路通电通上水通下水通燃气通讯，宗地内场地基本平整地上状况现状为号线蛇口西车辆段工程项目。图宗地形状地势投资可行性研究报告图宗地现状图宗地现状图宗地现状图宗地现状项目规划指标根据委托方提供物业项目用地规划设计条件，本项目用地性质为居住用地，项目建设指标如下表。表地块指标表序号项目规模总用地面,建筑容积率建筑覆盖率建筑高度计容积率建筑面积,保障性住房,物业管理用房住宅,单身宿舍,投资可行性研究报告序号项目规模商业,配套设施,社区健康服务中心,居住小区文化室,居委会社区服务站邮政所其它公共配套幼儿园,车辆段派出所,核增建筑面积,住宅首层架空面积,停车库及设备面积,车库层架空面积,机动车停车位个地块利用规划图如下项目区域环境分析项目区域环境概况单身宿舍幼儿园保障性住房住宅用地投资可行性研究报告项目西南侧临近兴海大道，兴海大道为城市交通主干道，分别与南海大道月亮湾大道相连，对外车行交通比较便利。经过本项目地块公交交通线路较少，但到达项目地块附近公交线路较多。方面，未来将有号线和号线途经兴海大道，将大大提高项目公共交通便捷性。地块与号地块通过连廊连接，号地块相连接开发程度地块所在区域市政配套开发较完善，宗地外已进行六通通路通电通上水通下水通燃气通讯，宗地内场地基本平整地上状况现状为号线蛇口西车辆段工程项目。图宗地形状地势投资可行性研究报告图宗地现状图宗地现状图宗地现状图宗地现状项目规划指标根据委托方提供物业项目用地规划设计条件，本项目用地性质为居住用地，项目建设指标如下表。表地块指标表序号项目规模总用地面,建筑容积率建筑覆盖率建筑高度计容积率建筑面积,保障性住房,物业管理用房住宅,单身宿舍,投资可行性研究报告序号项目规模商业,配套设施,社区健康服务中心,居住小区文化室,居委会社区服务站邮政所其它公共配套幼儿园,车辆段派出所,核增建筑面积,住宅首层架空面积,停车库及设备面积,车库层架空面积,机动车停车位个地块利用规划图如下项目区域环境分析项目区域环境概况单身宿舍幼儿园保障性住房住宅用地投资可行性研究报告项目西南侧临近兴海大道，兴海大道为城市交通主干道，分别与南海大道月亮湾大道相连，对外车行交通比较便利。经过本项目地块公交交通线路较少，但到达项目地块附近公交线路较多。方面，未来将有号线和号线途经兴海大道，将大大提高项目公共交通便捷性。从片区氛围来看目前地块附近居住人口稀少，有定荒芜感，生活便利性配套如餐饮深圳市物业开发项目可行性研究报告报告编号年月日投资可行性研究报告房地产咨询报告项目名称深圳市物业开发项目投资可行性研究报告委托人深圳市有限公司咨询方深圳市土地房地产评估有限公司联系人作业日期咨询报告编号投资可行性研究报告研究结论项目属性量价仍保持上升深圳市房地产市场从年市场交易持续萎缩和持续低迷转变为目前成交量温和放大和价格持续调整。本项目周边区域房地产市场概况年月，南山区成交面积为万平方米，居关内成交面积首位，成交均价为万元平方米。年月，平方米以下户型成交呈现量价齐升态势，平方米以上户型成交呈现量跌价升态势，各户型成交均价全线回升本项目地块西北侧环绕带近年新推楼盘以房中小紧凑型户型为主，少量舒适型大房，价格约为元平方米本项目地块东北侧片区为中高档住宅聚集区分析，近年新推楼盘以舒适性大户型为主，面积多为平方米以上房以上户型，少量小户型，均价多在元平方米以上，少量小户型价格约为元平方米东北侧片区二手房交易市场中以蛇口为例，平方米以上户型成交量逐年增加，从价格上来看，平方米以上产品价格明显高于小面积产品，价格在,元平方米，平方米以上产品价格增长速度较快。投资可行性研究报告项目分析优势项目拥有较好大片区配套及稀缺景观资源，且邻近区域内高档住宅区，有利于整体产品价值提升劣势项目所在区域环境般，高尚生活氛围弱化，港口功能强化，以及项目本身为车辆段上盖物业等特殊性，将制约本项目发展机会而深港体化发展，以及紧密结合市场需求产品设计会给项目发展带来利好挑战目前，房地产市场处于震荡调整期，未来经济及政策环境变化具有不确定性，为本项目发展带来定挑战具体分析详见正文。项目发展定位发展策略蛇口片区土地稀缺性增强，项目发展应从土地价值最大化角度出发，充分利用空间及资源双重稀缺性，充分挖掘发展项目潜在价值项目发展应立足未来，弱化区域不足，充分利用大配套区来提升自身价值利用项目区位过渡型性质，以自住型客户为主，与周边片区相比，应从户型和价格方面创造优势。客户定位首次臵业首次改善性臵业客户为主力客户，其特征为工作生活处于发展初期，具有成长潜力，年收入在万，有定积累中产有车族，主要追求高性价比，户型要求是实用以及舒适。产品定位本项目号地块产品面积区间以平方米房为主力户型，搭配平方米舒适三房和四房，少量平方米以上大尺度户型，在户型设计上增加复式产品，增加项目亮点。价格定位本项目号地块为单身宿舍，客户定位具有定针对性，价格应低于周边片区，建议单身宿舍销售均价为,元平方米号地块不考虑销售，将从成本角度收回支出号地块为商品住宅，依山而建，距交通主干道较远，从安静程度及景观角度都具有定优势，预计年下半年