城改造项目开发公司根据委托方提供相关资料，深圳市房地产开发建设有限公司初步确定参与龙岗区街道办村旧城改造项目。表开发公司情况简介表企业名称住所法定代表人注册资本企业类型经营范围注册号营业期限成立日期注资料来源于深圳市工商行政管理局企业法人营业执照。承担可行性研究工作单位受托单位深圳市土地房地产评估有限公司单位地址资质证书资质等级法人代表联系电话研究工作依据关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制通知深圳市发展计划局深计号房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数发改投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号项目可行性研究深圳建设工程价格信息深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法深圳市人民政府令第号深圳市人民政府关于推进宝安龙岗两区城中村旧村改造工作若干意见深府„‟号深圳市城中村旧村改造暂行规定企业提供相关资料项目初步建设规模和内容根据委托方深圳市房地产开发建设有限公司提供街道办村旧改预案公示等其它资料，本项目初步规划设计指标为名称规划指标总用地面积,总建筑面积,计容积率面积,商业,住宅,其中返迁房,容积率地下建筑面积,停车位个其中个为地下车位总户数户项目可行性研究可行性研究结论市场预测由于地处关外，交通不便，因此房地市场发展缓慢。年有翠峰丽景九号院馆期以及威凤山庄个项目入市销售，连续两年没有新项目，年之前项目数量亦非常少，年仅有个项目面市，大部分项目规模较小，缺乏园林规划，户型简单无特色创新，物业管理专业性弱长期以来房地产市场房地产市场多年以来直处于自给自足状态，高品质大型楼盘较少，匮乏有创新户型，急需出现些在规模环境物业管理等各方面表现不错高素质楼盘，以满足当地居民需求近年来随着工业物流业及相关产业发展，物流园日益增强聚集效应使园区生意人及管理人员数量持续增加，经济水平不断提高大大增强了当地人购买能力，可预测房产市场需求日益膨胀此外，考虑到关内土地供应日趋减少，新增土地主要集中在关外，深圳人关外臵业意识不断加强，未来楼盘素质提升以及交通设施日益完善大成交比例住宅年年年年年月数据来源深圳市国土资源和房屋管理局受全额营业税和二手房个税征收影响，至月深圳三级市场跌入了成交冰点，税款谁来承担短线投资还能有多少回报，市场预期不明朗这系列问题摆在了人们面前，使当时些二手房交易地铺甚至在个月内无法成交单。在经历了段时期振荡后，市场清理出了批短期投机者，同时自住型消费者也渡过心理调整期，伴随着新市场应对办法产生，被压抑购买欲望得以释放，三级市场成交逐渐复苏，其月成交十分活跃，挂牌与成交价格也有明显提升。图年二手房价格指数月数据来源中国指数研究院在二手房价格指数走势中可以看到，整体市场价格只在第二季度受政策影响轻微下调，随后继续上涨，在新房价格走势不断刺激着三级市场心理预期同时，对投资深圳楼市高回报诱惑使得更多人参与其中，多因素集合导致了深圳三级市场房价也在持续上涨。关键词四关外市场扩张加速，房价逼近地，根据宗地资料显示原有旧祖屋栋，总建筑面积,平方米此外，还有小部分用地权属为新南村委未批集体用地。根据宗地资料，项目总用地面积,平方米，其中乡村居民自留用地,平方米，集体所有用地,平方米，范围如下图所示图项目周边环境项目可行性研究中央储备粮深圳直属仓福安大道华南国际工业原料城烂尾楼华润物流村民住宅图宗地现状图项目可行性研究村旧改历史回顾新南村自然村现有村民户共人，该村存在有数百年历史，由于地处偏僻，经济发展落后，房屋破旧。年起村民开始进行新村建设工作，年当时龙岗区政府批准了村村民宅基地约万平米，还为村做了规划此间大多数村民向政府申请了住宅用地，并办理了相关报建手续，有还缴纳了有关税费，符合当时合法手续。由于建设资金短缺及后来支持物流基地征用建设用地，新村建设时断时续年因华南物流城建设带动，村重新启动了旧村改造，与年底完成了旧村旧屋全部拆迁年村民为追求短期利益，开始大规模私宅建设年底做为当时静畅宁工程典型，全部房屋被拆除共有户，有余栋已开工建设，栋未建设，其中属于本村村民住房困难及物流基地征地补偿村民有户属于祖屋拆建户属于本村村民报建有户属于外地人违建户。据统计，强拆建筑各项投入万。拆迁房屋中，有具备报建手续，有属历史问题，强拆对村民生活和发展产生了很大影响，不满情绪日益高涨，此后村民曾多次上访，区和街道领导也十分重视，做了大量安抚工作，在政策范围内曾考虑多种解决方案，最后龙岗区城中村改造领导小组在年第次工作会议上，将村问题列入旧改项目加以解决，并同意进行前期工作年月，街道旧改办村居民统建上楼，特批居民小组约万平方米非农用地指标，然后按正常审批程序，由其引进开发商建设目前该地块已平整完毕，村民与开发商补偿协议也初步确定，村民情绪基本稳定。项目初步补偿方案根据委托方介绍及提供相关资料，目前初步确定补偿方案如下补偿祖屋拆旧建新共户栋，建筑各项费用为,万元。项目费用如下村经济合作小组前期开发费万元解决村民住房困难及物流基地征地补偿村民用地户建房费用万元本村村民拆旧建新户建设费用万元本村村民报建户建设费用万元外地人户建设费用万元华侨占地面积,平方米。以成本价补偿村民返迁房面积约,平方米。项目可行性研究三项目投资环境和市场研究深圳宏观经济形势综述深圳市经济保持持续快速增长深圳市年完成全社会固定资产投资,亿元，比年同期增长实现社会消费品零售总额,亿元，比年同期增长外贸进出口总额,亿美元，比年同期增长地方财政般预算收入亿元，按可比口径比年同期增长居民消费价格指数比年同期累计平均上升，涨幅有所减缓。总体看，深圳市宏观经济指标发展趋势良好，给房地产市场发展提供较好支撑背景。年深圳市主要经济指标走势数据来源深圳市统计局深圳市经济指标数据列表年指标数值增长率与年同比国民生产总值亿元全社会固定资产投资额,亿元房地产开发投资额亿元房地产开发投资额固定资产投资额进出口贸易总额亿美元,居民价格消费指数人均可支配收入元,数据来源深圳市统计局房地产宏观市场分析年回顾总结年，宏观调控依然是中国房地产市场主题。深圳，作为调控重点线城市备受关注。当市场在政策影响下走入了成交低迷期，观望气氛浓厚之时，国家统计局城市监测报告却显示深圳房价上涨仍在继续，并且涨幅位居全国前列。然而在数字表象背后，深圳楼市些内在变化或许更值得我们去关注政全社会固定资产投资额上升上升渠道价格推广房地产开发投资额上升项目可行性研究策调控下房价持续攀升，成交供给量双双减少，关外市场进步扩大，二手与新房交易比重突破，户型控制写入深圳未来城市规划，工业用地出让首次执行招拍挂纵观年深圳房地产市场，可以用，供销减少关外规范化六个关键词来概括。关键词商品住宅均价至月同去年相比上涨年宏观调控主要目是为了抑制不断增长房价。但是从同比增长上来看，根据国土局最新全年统计数据，深圳商品住宅均价为元平方米，和去年全年相比已经上涨。涨幅达到年来最高，在国家发改委公布城市房价指数报告中，深圳多次位居房价涨幅前列。图历年商品住宅均价及增长率年年年年年单位元平方米商品住宅均价增长比例数据来源深圳市国土资源和房屋管理局从月度环比上看，深圳市商品住宅均价存在着定跌幅，宏观调控在抑制年内房价增长幅度上起到了定效果。但是对于年度同比高速增长却现得十分乏力。图年与年月商品住宅均价单位元平方米年年年环比增长率数据来源深圳市国土资源和房屋管理局项目可行性研究年内新增住宅中包含有较多高端住宅物业，万科城半岛城邦曦城星河丹堤，观澜湖高尔夫别墅等系列高端住宅项目分布在全市各个各区域，它们大量推盘在定程度上拉高了新增住宅物业供应均价。除去费价格指数比年同期累计平均上升，涨幅有所减缓。总体看，深圳市宏观经济指标发展趋势良好，给房地产市场发展提供较好支撑背景。年深圳市主要经济指标走势数据来源深圳市统计局深圳市经济指标数据列表年指标数值增长率与年同比国民生产总值亿元全社会固定资产投资额,亿元房地产开发投资额亿元房地产开发投资额固定资产投资额进出口贸易总额亿美元,居民价格消费指数人均可支配收入元,数据来源深圳市统计局房地产宏观市场分析年回顾总结年，宏观调控依然是中国房地产市场主题。深圳，作为调控重点线城市备受关注。当市场在政策影响下走入了成交低迷期，观望气氛浓厚之时，国家统计局城市监测报告却显示深圳房价上涨仍在继续，并且涨幅位居全国前列。然而在数字表象背后，深圳楼市些内在变化或许更值得我们去关注政全社会固定资产投资额上升上升渠道价格推广房地产开发投资额上升项目可行性研究策调控下房价持续攀升，成交供给量双双减少，关外市场进步扩大，二手与新房交易比重突破，户型控制写入深圳未来城市规划，工业用地出让首次执行招拍挂纵观年深圳房地产市场，可以用，供销减少关外规范化六个关键词来概括。关键词商品住宅均价至月同去年相比上涨年宏观调控主要目是为了抑制不断增长房价。但是从同比增长上来看，根据国土局最新全年统计数据，深圳商品住宅均价为元平方米，和去年全年相比已经上涨。涨幅达到年来最高，在国家发改委公布城市房价指数报告中，深圳多次位居房价涨幅前列。图历年商品住宅均价及增长率年年年年年单位元平方米商品住宅均价增长比例数据来源深圳市国土资源和房屋管理局从月度环比上看，深圳市商品住宅均价存在着定跌幅，宏观调控在抑制年内房价增长幅度上起到了定效果。但是对于年度同比高速增长却现得十分乏力。图年与年月商品住宅均价单位元平方米年年年环比增长项目可行性研究报告评估报告名称深圳市龙岗区街道办村旧改项目可行性研究报告评估报告编号评估机构深圳市土地房地产评估有限公司评估日期年月日至年月日项目总论项目背景可行性研究结论大境，可判定房地产市场发展具有很大提升空间。项目建设进度根据委托方介绍，项目从年月开始进行项目立项，补偿安臵，进行专项规划编制等工作预计年月开始动工，年月竣工验收，总工期为个月销售期从年月至年月，总销售期为个月。投资估算和资金筹措投资估算根据测算，项目总投资为,万元含地价详见下表表项目总投资估算表序号项目名称总额万元单价元占总投资比例土地成本,前期工程费建安工程管理费不可预见费其他费用财务费用销售费用,公用设施专用基金项目可行性研究合计注单价为按总建筑面积计算单价测算数据来源于委托方提供相关资料及数据。资金筹措项目投资资金来源包括企业自有资金银行贷款及销售回款。项目总投资为,万元，经测算需投入资金包括自有资金,万元，企业向银行贷款,万元贷款期拟从年月日至年月日，总贷款期限为年，销售收入,万元。表项目资金来源表序号项目资金万元比例自有资金,对外融资,销售回款,总投资,项目综合评价结论项目具有良好社会效益项目建设有利于改善区域环境，提升区域形象，充分发掘区域价值。项目定位为深圳市中部物流组团生活配套服务工程，将为华南城国际原