装饰给排水供暖与通风电气电讯计算机工程经济工程监理财会等各类专业技术人员名，享受省政府颁发政府特殊津贴高级技术专家名。具有国家二级注册建筑师国家二级注册结构师注册规划师注册公用设备工程师注册监理工程师高级规划师高级建筑师高级工程师等组成专家方案设计和施工图设计审查小组。在工程设计上专业齐全，技术力量雄厚，拥有各类计算机组成智能设计图库及网络，并配备了各种技术辅助设备。我院自成立以来坚持开创求实团结奉献宗旨。贯秉承用户至上原则。贯彻以质量求生存，以服务求信誉，以技术创新求进步，以科学管理求发展方针，把握市场经济脉搏，深化内部机制改革，完善质量保障机制。不断提高技术水准，精心设计以提高效益水平。先后承担完成了省内外大量城乡规划工业与民用建筑设计，十多项规划工程设计获得省内部级奖励，为国家和江西省建设事业作出贡献。四可行性研究报告编制依据关于市综合整治拆迁安臵房建设项目建议书批复江发改投资号核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,市综合整治拆迁安臵房建设项目建议书关于给市投资有限公司划拔经济适用房建设用地通知江政地号建设项目选址意见书编号规划设计条件通知书编号市规划建筑审查专家办公室会议纪要江规建专审号市城市总体规划纲要关于编制市综合整治拆迁安臵房建设项目可行性研究报告委托书市投资集团有限公司市投资集团有限公司关于市综合整治拆迁安臵房建设项目规划设计方案说明文件建设项目经济评价方法与参数年第三版投资项目可行性研究指南试用版中国电力出版社国家及省市颁布有关行业规划产业政策法规相关资料文献及网络信息。五项目主要技术经济指标本建设项目技术经济指标有项目总投资构成指标资金来源及筹措指标财务估算指标项目运营评价指标国民经济评价指标及社会评价指标等。详见下表主要技术经济指标序号项目名称单位指标定市场具有积极作用。房地产行业内部调整分析目前房地产市场调整，既有国际国内经济大环境影响，同时也要看到，中国房地产市场经过了近年快速发展,本身也有调整需要，特别是房地产行业要健康发展，必须挤出体内过多泡沫。从这个周期来看，楼市已经处于冬季，但中国房地产市场内在需求旺盛，以及经过政府及时准确政策以及各方面努力，完全可以使房地产市场不出现大起大落，可以说虽然到了冬季，但这个冬天不太冷。国家政策有保有压，保护有利于房地产市场健康发展因素，打压不利因素，所以也可以说这个冬天是杀灭细菌酝酿生机冬天，而不是毁灭性灾难性冬天。市房地产业发展前景分析为贯彻落实国家扩大内需促进经济平稳较快增长措施精神，进步完善房地产市场调控政策，积极应对金融危机对房地产业影响，合理引导住房消费，促进我市房地产市场持续健康平稳地发展，根据中央省上有关规定，结合我市实际，年月日，市政府正式出台了关条铁路干线，东为陇海线西为江新和江青线北为包江线铁路营运里程公里，其中电气化里程公里市境内公路网，有国道条，省道条，县道条，乡道条，公路总里程公里。公路枢纽以江州为中心条纵横干线为框架，辐射全省网络。以客运为主汽车站有个，其中江州汽车站和西站规模最大现有集装箱中转站和中转库各个，年货物量为万吨。民航江州中川机场是全国重要航空机场之，是甘肃空中交通枢纽。中川机场为民用二级机场，距市中心公里，可起降中短程干线客机。现有条航线。七城市建设市以三版城市总体规划为龙头，实施东扩西进南伸北拓战略，探索出环境立市特色建市道路，不断完善城市综合服务功能。在路桥工程城市给排水管网燃气热力管网电信电力管网建设中取得了显著成绩。近几年实施多项城市基础设施建设项目，小西湖银滩等座黄河大桥建成已投入使用，南北滨河路等道路拓建也已完成。城市自来水生产能力万吨日，污水处理能力万吨日。城区大气污染综合整治工程积极推进，清洁能源改造力度加大，天然气用户发展到近万户，大气环境质量有了新改善。八社会经济概况市年全市实现生产总值亿元，比上年增长，增幅较上年回落个百分点。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。三次产业比例为∶∶。非公有制经济增加值亿元，增长，占全市比重为。全市固定资产投资完成亿元，比上年增长。全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长。全市完成大口径财政收入亿元，增长般预算收入亿元，可比口径增长。般预算支出亿元，增长。城市居民人均可支配收入元，比上年增长农村居民人均纯收入元，比上年增长第三章需求分析及市场预测市场需求分析市场调查年我国房地产市场整体情况年，在国际金融危机形势下，中央政府以审慎灵活宏观调控政策，基本上保持了中国经济平稳发展，对于房地产市场调控则更体现了这种审慎灵活性。年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由年过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效抑制但年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑趋势。在国家保增长政策主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进步恶化趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展态势。年我国房地产市场供应分析年，竣工面积新开工面积施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积新开工面积和施工面积涨幅分别由年初和下降到月和，月新开工面积亿平方米，超过销售面积，而施工面积亿平方米，相当于前三年平均销售面积近倍，假设施工面积中四分之已经作为期房销售，则剩下仍需要市场消化年。以户均平方米每户人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供万户，万人新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。年商品房销售量分析年月销售面积比年同期增长，比年增长由于统计口径变化，我们不考虑年以前数据。如果不考虑年这个特殊因素话，可以看到年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。图年年月销售面积及增长情况月月月月月月月月商品房销售面积销售面积增长率数据来源国家统计局中国指数研究院为对年销售量下滑这现象分析得更加透彻，我们对年年这三年前个月住宅日均销售套数进行分析，其中年和年套均建筑面积是以年和年全年住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而年套均建筑面积是以中国指数研究院对国内主要城市年前个月住宅成交监测数据计算得出。我们可以看到，年前个月日均销售住宅约万套，比年同期下降了，与年同期相比，增长了，年复合增长率在左右，可见，如果不考虑过热市场带来销售量大幅上涨年，仅与年比较，年销售量增长仍处于合理区间。另外从这些数据也可以看到，年销售面积下降，个重要原因是套均面积下降，或者说中小户型住房比例增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者压力，也有利于节约资源和能源，这点与国家调控方向是致。房地产市场供求关系分析由于供给类指标快速增长，年商品房销竣比路下跌，由年上半年下降到月。应该注意是，尽管销竣比仍然超过了，但由于中国商品房销售面积中以期房为主，静态销竣比往往无法表现当前供需状况，所以我们采用施工面积销售面积这个指标，对市场进行分析年月商品房施工面积销售面积高达，而年年同期该比例分别为和，同时月商品房空臵面积达到亿平方米，同比增长了。可见在下仍需要市场消化年。以户均平方米每户人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供万户，万人新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。年商品房销售量分析年月销售面积比年同期增长，比年增长由于统计口径变化，我们不考虑年以前数据。如果不考虑年这个特殊因素话，可以看到年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。图年年月销售面积及增长情况月月月月月月月月商品房销售面积销售面积增长率数据来源国家统计局中国指数研究院为对年销售量下滑这现象分析得更加透彻，我们对年年这三年前个月住宅日均销售套数进行分析，其中年和年套均建筑面积是以年和年全年住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而年套均建筑面积是以中国指数研究院对国内主要城市年前个月住宅成交监测数据计算得出。我们可以看到，年前个月日均销售住宅约万套，比年同期下降了，与年同期相比，增长了，年复合增长率在左右，可见，如果不考虑过热市场带来销售量大幅上涨年，仅与年比较，年销售量增长仍处于合理区间。另外从这些数据也可以看到，年销售面积下降，个重要原因是套均面积下降，或者说中小户型住房比例增长，中小户型住房在总价上减轻了购房者压力，也有利于节约资源和能源，这点与国家调控方向是致。房地产市场供求关系分析由于供给类指标快速增长，年商品房销竣比路下跌，由年上半年下降到月。应该注意是，尽管销竣比仍然超过了，但由于中国商品房销售面积中以期房为主，静态销竣比往往无法表现当前供需状况，所以我们采用施工面积销售面积这个指标，对市场进行分析年月商品房施工面积销售面积高达，而年年同期该比例分别为和，同时月商品房空臵面积达到亿平方前言项目概述项目名称项目承办单位项目主管单位项目建设地点建设性质新建。项目建设期二年。主要建设内容项目投资安臵房建设项目总投资万元。二项目建设单位概况市投资集团注Ⅰ项目总投资万元建筑工程费用万元设备及工器具购置费用万元安装工程费用万元工程建设其它费用万元含迁安置费预备费用万元铺底流动资金万元建设期贷款利息万元Ⅱ资金来源项目资本金万元银行贷款万元Ⅲ财务分析年运营收入万元年总成本费用万元年经营成本万元年利润总额万元年上缴营业税及附加费万元年上所得税万元年净利万元Ⅳ财务评价指标财务内部收益率财务净现值万元动态投资回收期年静态投资回收期年投资利润率投资利税率六研究结论与建议该项目建设符合国家及省市产业政策，符合社会和经济发展战略目标。改革开放使江州经济快速发展，西部大开发战略实施，使城市建设日新月异，为促进城市现代化建设，满足人民日益增长物质文化生活水平需要，完善城市基础设施建设，加快进行旧城改造步伐，改善该地域生活环境，建设本项目是必要适时。项目建设所需要各项市政配套均可解决，为项目建设创造有利条件。经济评价结果表明，项目经济效益略有赢余，社会效益和环境效益显著。拟定建设规模和方案切实可行。综上所述，本项目财务评价指标达到政府房屋微利行业基准指标，随着开发项目工程实施，将进步改善江州关市八里屯区人民居住生活环境及政府安臵需要，提到人民生活质量，并将进步推动地方经济和城市化进程发展，造福当地人民，建议尽早实施。第二章项目建设地区概况地理概况市处在中国陆地域版图几何中心，即北纬，东经距西北其他四省自治区省会平均距离最近。市区南北，群山环抱，东西黄河穿流而过，枕山带河，依山傍水，平均海拔米，具有盆地城市特征。二气候特征江州地处内陆，大陆性季风气候明显，特点是降水少，日照多，光能潜力大，气候干燥，昼夜温差大，年日照时数为小时，无霜期为天，年平均降水量在毫米，并集中分布在月。年平均气温。三地形地貌特征市位于黄土高原西部黄河河谷盆地内，周围群山环绕。市中心海拔约，南北两山