项目是解决省直机关企事业单位干部职工房改遗留问题省直专用房建设项目。为加快项目建设进度，省政府成立了浙江省省直经济适用房建设联席会议，负责协调省直单位专用房建设管理和销售中有关事宜，并将此项工程列入省重点工程项目，要求严格按照基本建设程序抓好项目开发建设管理工作。根据浙江省省直经济适用房建设联席会议号会议纪要精神，项目前期准备工作进展顺利。项目建设主体杭州恒丰置业有限公司已组建。项目计划已报经浙江省发展和改革委员会浙江省建设厅浙江省国土资源厅浙发改函号文批准正式立项。项目规划条件已申领，通过招投标确定了设计单位浙江华坤建筑设计研究院，完成了项目规划设计方案编制，并按程序报规划主管部门批准。第二节项目建设主体简介杭州恒丰置业有限公司由杭州银河房地产开发有限公司和萧山地方建设发展有限公司出资组建。杭州银河房地产开发有限公司成立于年月，具备相应房地产开发资质，现有各类工程技术及经济管理人员多人，其中硕士研究生人，本科及大专以上学历人员多人，具有中高级专业技术职称人员近人。历年来，杭州银河房地产开发有限公司开发建设了银河小区银河商务中心银通大厦银河公寓西仓弄公寓等多个项目，累计竣工面积万平方米。第三节项目主要经济技术指标根据项目规划条件和主管部门要求，初步确定该项目主要经济技术指标项目基本指标毛地亩建设用地公顷总建筑面积平方米地上建筑平方米其中住宅平方米公建配套及商业平方米地下建筑平方米其中全地下室平方米半地下室平方米容积率绿化率建筑密度住宅总户数户小区总人数人机动车位配比第四节项目开发建设意图由于本项目是为解决省直属机关企事业单位干部职工房改遗留问题而建设专用房，因其特殊性，项目住宅部分受到相关政策性条件限制而无法按市场化原则来实现其利润最大化，因此在本次专用房开发建设中，我们把提供高质量住宅产品，满足特定居住人群现代居住行为方式，提高住宅居住环境质量,完善住宅使用功能，构建生态居住空间，最大限度提高省直属机关企事业单位干部职工满意度，来获得良好口碑，充分提升公司社会形象和品牌认同度作为本次项目开发建设前提性目标在实现以上目标同时，应充分挖掘各方资源和发挥自身优势，实现预期效益。为此我们确立了本次项目开发建设总体目标在提高本项目特定居住人群满意度前提下实现该项目预期经济效益。第二章项目市场分析及定位根据本项目开发意图和总体思路，滨江项目分为两大部分是住宅部分，主要满足省直机关干部人群住房问题二是公建配套及商业部分，主要满足对小区内业主日常居住需要计审查确定施工和监理单位并签定合同工程报建交费并取得两证市政配套工程全面验收合格且整个小符合造价控制指标区具备交付使用条件综合楼持有经营项目可行性研究报告市场调研报告完成勘察设计报告取得开发资质第四章项目投资估算第节项目物业分类物业名称单位数量备注总建筑面积万地上建筑面积万住宅万可售住宅万物业经营性用房万物业管理及社区用房万公共厕所万架空层万公建配套及商业用房万南面层商铺住宅底万南面层商铺万北面层商铺层高万北面层商铺万公建配套综合经营楼万公建配套综合经营楼架空层万二地下建筑面积万住宅基底车位万个个住宅基底设备用房面积万包括设备等用房地下车库万个约个地下车库设备用房地下车库延伸部分万个夹层非机动车停放位面积万公建配套好。地域优势本项目位于省属滨江用地内，且沿江带多为高档楼盘，对于提升楼盘档次起到较大带动作用。配套优势本项目周边有公建中心青少年活动中心和自身商业配套，对小区居民生活带来很大便利。规模优势本项目占地亩，适中面积可以充分展示小区规划，利于塑造小区整体品质。项目劣势项目所在省属滨江用地范围内列入建设计划项目相对较少，周边缺乏必要人气，大家对于项目价值认知有待段时间过渡。项目地块不方正，西北角为中铁住宅项目，这对于项目规划设计来讲，会形成定制约。项目以提高得房率为主要目标，对于高层建筑来讲，必然会存在梯多户结构布局，这在定程度上影响住宅房屋通风效果和居住品质。本项目为省直专用房，在定价与成本控制方面有严格政策性限制，方面直接影响项目住宅部分赢利能力，另方面在控制成本前提下为提高楼盘品质带来较大挑战。四住宅产品定位住宅产品定位主要依据是项目整体开发建设意图和目标在提高本项目特定居住人群满意度前提下实现该项目预期经济效益项目优劣势因素分析住宅特定居住人群需求分析。规划设计理念坚持以人为本设计原则，以现代家庭居住行为方式为依据，着重提高住宅居住环境质量,完善住宅使用功能，构建生态居住空间，充分满足住宅功能性安全性方便性经济性舒适性和耐用性等，并考虑持续发展需要，同时应满足老年人儿童残疾人等居住者使用要求经济合理有效利用土地交通路网和城市自然及人文景观等资源要充分体现人与人人与建筑人与环境和谐统，体现整个居住小区与周边环境及城市总体规划协调与统规划设计总体上要体现高起点高水平高水准，经济性适用性前瞻性创造性，营造个现代化生态化信息化居住小区项目设计最终成果要满足社会经济与环境三方效益同步提高。总体规划原则按规划设计条件和有关设计规范标准要求，在确保住宅建筑总量前提下，综合平衡住宅品质住宅朝向通风采光得房率等造价投资和小区整体环境景观等因素，以改善布局结构提高环境质量为宗旨，力求空间组织丰富多样而有层次，为居民多方面多层次需求组织和配置好住宅群体公共设施道路网络绿化系统建筑小品等，做到使用方便功能合理丰富多彩景观宜人。建筑及景观设计建议建筑设计以现代风格为主流，讲究开放性，重视立面造型，克服呆板单调和千篇律状况，努力创造丰富新颖建筑形式，反映时代风貌和地区特色，体现稳重大气而不失个性。在经济合理情况下，建议尽量布置高层，提高项目绿地率。景观设计以江南园林风格为主，注重自然生态，要充分处理好景观与建筑道路及周边环境关系，提高小区景观整体均好性。交通布局规划小区交通布局要合理有效有序组织小区内交通，满足消防通道及登高场地要求,实现交通便捷性与通达性，充分提高人流车流效率，实现人车分流，停车位配比不小于。小区入口设置与布局要在满足规划条件前提下，尽量有利于小区人车出入包括出租车停放位外来人车登记处和交通组织安全防范及物业管理，并能充分考虑与商业配套建筑有机结合。建筑设计建议户型面积及比例户型面积及比例按照省直专用房有关政策规定执行，具体指标如下表所示。提高住宅平面利用率及得房率，在满足主要居住功能要求基础上，提高居住舒适度健康性和环保性。户型面积比例户数户平方米以下平方米左右平方米左右平方米左右合计本项目住宅为万平方米住宅设计要适度超前这里超前不仅仅是面积问题，更重要是功能质量方面适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数年内人们生活方式与需求变化。应充分体现以人为本原则，想住户之所想，每细节处理都应体现出对人关怀和尊重，实现动静分开，洁污分离。每户型内部布置都应按内外分区动静分区生理分室功能分室等要求设计。五住宅价格定位经济适用房销售价格主要根据当前政府规定价格构成来估算，考虑到本项目土地前期及建安成本管理费用税金以及固定利润，当前杭州市经济适用房高层住宅最高销售价格为元规定，以及本项目为省直专用房性质，住宅销售价格暂定元。第二节公建配套及商业市场分析及定位在前期市场调查同时，我们对本项目公建配套及商业部分进行了专项市场调查研究，这为本项目进行科学合理市场定位和产品定位提供基础性资料和重要依据。公建配套及商业物业定位本项目定位为以服务社区居民日常生活为根本，以餐饮休闲类业态为特色，以汽车美容青少年教育家居橱柜等特定需求为延展。二产品定位根据预规划方案，建议项目由临街住宅底商和集中式公建配套组成临街住宅底商根据规划条件要求，临街住宅底商分布在南北两边。集中式公建配套依据规划条件及地块基本情况，在地块西南角安排集中式公建配套综合经营楼，以满足社区居民大众餐饮青少年教育老年人活动休闲娱乐与健身配置游泳池乒乓球羽毛球篮球壁球器械健身体操房等健身项目等需求。三公建配套及商业产品价格定位根据现在市场价格结合今后发展趋势，建议销售价格如下南北层临街商铺每平方米元平方米住宅车位万元个综合经营楼按成本持有经营。第三章项目建设计划及工作分解本项目建设周期计算起点以项目取得立项批复时间为准，即及周边环境关系，提高小区景观整体均好性。交通布局规划小区交通布局要合理有效有序组织小区内交通，满足消防通道及登高场地要求,实现交通便捷性与通达性，充分提高人流车流效率，实现人车分流，停车位配比不小于。小区入口设置与布局要在满足规划条件前提下，尽量有利于小区人车出入包括出租车停放位外来人车登记处和交通组织安全防范及物业管理，并能充分考虑与商业配套建筑有机结合。建筑设计建议户型面积及比例户型面积及比例按照省直专用房有关政策规定执行，具体指标如下表所示。提高住宅平面利用率及得房率，在满足主要居住功能要求基础上，提高居住舒适度健康性和环保性。户型面积比例户数户平方米以下平方米左右平方米左右平方米左右合计本项目住宅为万平方米住宅设计要适度超前这里超前不仅仅是面积问题，更重要是功能质量方面适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数年内人们生活方式与需求变化。应充分体现以人为本原则，想住户之所想，每细节处理都应体现出对人关怀和尊重，实现动静分开，洁污分离。每户型内部布置都应按内外分区动静分区生理分室功能分室等要求设计。五住宅价格定位经济适用房销售价格主要根据当前政府规定价格构成来估算，考虑到本项目土地前期及建安成本管理费用税金以及固定利润，当前杭州市经济适用房高层住宅最高销售价格为元规定，以及本项目为省直专用房性质，住宅销售价格暂定元。第二节公建配套及商业市场分析及定位在前期市场调查同时，我们对本项目公建配套及商业部分进行了专项市场调查研究，这为本项目进行科学合理市场定位和产品定位提供基础性资料和重要依据。公建配套及商业物业定位本项目定位为以服务社区居民日常生活为根本，以餐饮休闲类业态为特色，以汽车美容青少年教育家居橱柜等特定需求为延展。二产品定位根据预规划方案，建议项目由临街住宅底商和集中式公建配套组成临街住宅底商根据规划条件要求，临街住宅底商分布在南北两边。集中式公建配套依据规划条件及地块基本情况，在地块西南角安排集中式公建配套综合经营楼，以满足社区居民大众餐饮青少年教育老年人项目概况第节项目基本情况第二节项目建设主体简介第三节项目主要经济技术指标第四节项目开发建设意图外体化综合商业物业经营需求。第节住宅市场分析及定位住宅市场背景及政策因素分析从本项目所处市场背景层面上分析，随着国民经济快速增长，房地产业得到了突飞猛进发展，固定投资增长速度过快，房地产开发商为追求利润最大化，盲目开发中