积率建筑密度绿地率道路及停车场平方米项目总投资万元项目总体经营成本万元项目总体经营收入万元项目总体经营税费万元项目总体经营利润万元项目总体经营净利润万元项目静态投资净利润收益率项目静态投资回收期年项目总建设年限年表第二期可行性研究指标汇总名称单位数据或指标备注总用地面积亩约平方米总建筑面积平方米建筑占地面积平方米不包含道路容积率建筑密度绿地率道路及停车场平方米项目总投资万元项目经营成本万元项目经营收入万元项目经营税费万元项目经营利润万元项目经营净利润万元项目静态投资净利润收益率项目静态投资回收期年项目总建设年限年研究结论养老机构养老行业是个朝阳行业，有很大发展前途，市场巨大，具有较强抗风险能力，如今竞争格局尚未形成，需求大于总供给。本项目建有较强市场竞争力，符合国家政策精神，是企业资源优势经营优势及市场需求有机结合经市场财务等综合初步分析，经济效益和社会效益突出，总体方案可行性和可操作性较为明显。但同时，养老行业也是个相对微利行业，它回报较长别长，需要投入较大量流动资金。第二章养老专题研究我国老龄情况老龄化概念人口老龄化指总人口中因年轻人口数量减少年长人口数量增加而导致老年人口比例相应增长动态说明过程。国际上通常把岁以上人口占总人口比例达到，或岁以上人口占总人口比重达到作为国家或地区进入老龄化社会标准。我国老龄化现状及面临问题随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。据预测，再过年，我国老年人口将达到亿再过年，将达到亿再过年，将达到亿年，将达到亿，届时，总人口中将是岁以上老人。近年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭，些大城市空巢老人问题更为突出。全国独居老人比例也从年近上升到，这给城市社区养老服务工作提出了严肃课题。专家预测，到年前后，中国真正进入到所谓重度老龄化阶段。到这个阶段以后，中国老龄人口将达到亿左右，在全球人口排第三位，个人中就有个是老人。作为个以人口发展起来国家，青年中年代人是主要劳动力。而随着人口老龄化日趋严重，中国将面对不仅是巨大养老压力人口年龄段分布不均衡，而且还将会处于国未富，人先老境地。老年人口快速增加，特别是岁以上高龄老人和失能老人年均万增长速度，对老年人生活照料康复护理医疗保健精神文化等需求日益凸显，养老问题日趋严峻。与我国人老床位。目前国际社会机构养老通行般规律是养老床位约占老年人口总数左右。钦州地区老年人口总数万，按北京市入住比例计算应有张床位。实际约床位，差距约。鉴于农村人口中家庭养老仍为主流，主要考虑钦州城区老年人口万人，按国际通行比例计算需要床位，即使按北京市标准计算仍需床位，但是目前区养老院床位只有约左右。差距甚大。按北京市第第四第五福利院等公立养老机构排队等候人数计算个公立养老院，排队等待约人，北京市城镇人口万，比例为,钦州城区人口万计算，如建设张床位规模养老机构，除入院人数外，仍将有人等候进入该机构。本项目建成后可以极大缓解当地老年养老紧张状况，替政府分忧，为老年人谋福利。项目选址条件及意向选址条件综合型养老机构选址应当考虑三个影响因素环境交通和配套。些较大养老院通常靠近城市周边城乡交界处，或者毗邻景观资源，其位置既有相对宜人居住环境，又能够方便地到达。有养老院府福利型主要是由政府组织和经营管理社会福利性老年机构，即属于传统养老院与福利院。企业盈利型由企业投资开发建设及运营初级大型老年综合社区，拥有基本老年社区设计配套设施。养老服务现状分析公共资源紧缺目前我国正处于家庭养老向现代居家养老模式过渡时期。老龄化加剧，老人增多，导致公办养老机构床位紧张，床位缺口大，很难住进去。养老机构管理水平与相关人才缺乏老年人生理需求安全需求归属与爱需求尊重需求自我实现需求既有普遍性又有特殊性。根据老年需求，借鉴世界上福利型国家和地区经验，结合我国国情，开展和加强社区养老助老服务已成为我国老年社会福利工作当务之急。目前我国社区养老助老服务与老年人迫切需求相距甚远，存在观念认识不到位，政策法规不健全，基础设施差，硬件设备和服务水平跟不上需要，专业工作人员缺乏，志愿者队伍不足等现状和问题。缺乏资金中国在经济不太发达条件下进入了老龄型社会，老年人口已经形成个有特殊需求庞大群体。而此时国家相关部门虽然重视，但投入太少，致使公立养老机构不能及时满足大量老年人群。北京养老机制发展创新与研究北京养老机构生存现状调查截至年年底，北京市养老机构共有家。而这家养老机构床位总数仅仅只有万张，即便是现有床位全住满，每百名老人拥有机构养老床位仅为张，床位十分紧缺。北京市养老主要问题是排队严重，就近养老难。公办养老院直很难满足普通人群养老需求。以北京市第社会福利院为例，第福利院由政府出资承办，条件好，价钱又便宜，地理位置好。年，中国经济周刊记者从福获悉，福床难求，目前有多人在排号等待入住。全部满足预计要等十几年。此外，在市区条件稍微好点收费较贵，大月收费在四五千元左右，加上医疗等常规等花费，以目前北京市老人养老金来支付养老费用，相对困难。北京目前主要养老运营模式面对近年来老龄化趋势逐渐加剧现状，北京市政府积极探索通过政府企业医院社区等多种方式办养老机构，为辖区老人提供形式多样养老服务，出台不少优惠政策，鼓励和扶持外资在内社会力量进入养老服务市场，借鉴与学习发达国家先进养老管理模式，以此积极探索出公办民营新尝试。所谓公办民营模式，是政府将办养老服务机构所有权和经营权相分离，采取承包租赁股份制等形式，把经营权管理权服务权交由企业社会组织等非政府部门或个人，吸收民间资本，转变经营机制，实现养老服务机构法人实体运营，并根据有关政策，减免相关契税给予定财政补贴。实行公办民营模式养老服务机构应保持福利服务性质，三无五保老人和孤残儿童供养水平要符合政府有关规定，并逐步有所提高要预留为本区域其他困难老人提供福利服务空间。通过这样模式，降低社会力量进入养老行业门槛，进而压低养老院入住价格，吸纳更多老人入住。公办民营养老模式也是国际社会福利服务主流趋势。北京市在最近几年对公办民营模式做了大量工作。中国社会科学院社会政策研究中心组织人员于年月年月就北京市社会福利社会化面临问题与对策课题进行了专题研究，研究结果表明早在年，在北京市民政局备案公办民营养老服务机构就已经达到家，在数量上占到了全市公办养老服务机构总数，涉及房山通州丰台门头沟昌平海淀朝阳等个区县，床位总数张。据北京市民政局官网显示，大部分该种类型养老院与北京市第社会福利院第四社会福利院第五社会福利院样，都隶属于北京市民政局。北京盈利水平较好福利院主要模式分析公立养老机构模式选址•北京目前床位供不应求第第四第五福利院地址普遍都位于城市三四环之间，周围公共设施发达，交通便利，利于老年人保持和社会家庭接触。满足老人家庭亲情和社会交往需要。•周边医疗资源丰富。利于满足住院老人医疗应急需求。二政府充分资源投入带来服务质量优势有政府集中持续不断资源投入。政府将主要资源集中投入在这几个福利院。造成福利院本身设施设备基础非常好。政府对养老机构每张床位有次性补贴政策，但是私立机构般由于土地产权问题不能适用该政策。三价格优势由于公立性质和政府资源投入优势，北京公里福利院床位价格相对私立结构比较低廉，造成质优价廉明显特色，并导致排队等候人数往往超过实际服务能力十倍以上情况。私立养老机构模式规模大自身投入大，依靠政府资源较少。私立养老机构由于资金压力，对于每张床位投入无法达到公立养老院水准。二采用金融养老模式，入住需缴纳万押金，养老机构通过收取押金后用其资金做投资获取回报。三采用地产养老模式，将养老结构房地产销售给入住人员，获取利润。四收费较高。私立机构因成本原因价格趋高。五盈利艰难，私立机构因资金问题导致服务质量不良，价格普遍高于公立，床位很难住满，而金融养老和地产养老模式需求量又难以达到设计规模，利服务空间。通过这样模式，降低社会力量进入养老行业门槛，进而压低养老院入住价格，吸纳更多老人入住。公办民营养老模式也是国际社会福利服务主流趋势。北京市在最近几年对公办民营模式做了大量工作。中国社会科学院社会政策研究中心组织人员于年月年月就北京市社会福利社会化面临问题与对策课题进行了专题研究，研究结果表明早在年，在北京市民政局备案公办民营养老服务机构就已经达到家，在数量上占到了全市公办养老服务机构总数，涉及房山通州丰台门头沟昌平海淀朝阳等个区县，床位总数张。据北京市民政局官网显示，大部分该种类型养老院与北京市第社会福利院第四社会福利院第五社会福利院样，都隶属于北京市民政局。北京盈利水平较好福利院主要模式分析公立养老机构模式选址•北京目前床位供不应求第第四第五福利院地址普遍都位于城市三四环之间，周围公共设施发达，交通便利，利于老年人保持和社会家庭接触。满足老人家庭亲情和社会交往需要。•周边医疗资源丰富。利于满足住院老人医疗应急需求。二政府充分资源投入带来服务质量优势有政府集中持续不断资源投入。政府将主要资源集中投入在这几个福利院。造成福利院本身设施设备基础非常好。政府对养老机构每张床位有次性补贴政策，但是私立机构般由于土地产权问题不能适用该政策。三价格优势由于公立性质和政府资源投入优势，北京公里福利院床位价格相对私立结构比较低廉，造成质优价廉明显特色，并导致排队等候人数往往超过实际服务能力十倍以上情况。私立养老机构模式规模大自身投入大，依靠政府资源较少。私立养老机构由于资金压力，对于每张床位投入无法达到公立养老院水准。二采用金融养老模式，入住需缴纳万押金，养老机构通过收取押金后用其资金做投资获取回报。三采用地产养老模式，将养老结构房地产销售给入住人员，获取利润。四收费较高。项目总论项目概要项目名称滨海康乐家园项目概况滨海康乐家园项目拟选址于，规划总用地面积约亩，其中第期主体建筑占地面积约平方米，计划总投资约万元人民币。第二期主体建筑占地面积约平方米，计划化现象并存社会问题是城市化进程加快，独生子女政策带来家庭在缩小人口流动速度加快，加上人口长寿，使得养老问题面临诸多内容和挑战。到这个阶段以后，如果单纯依靠家庭来养老，肯定是不现实，那么养老社会化与市场化是个大趋势，而且是不可逆转个趋势。钦州地区人口结构与老龄情况据全国人口普查条例和国务院决定，我国以年月日零时为标准时点进行第六次全国人口普查调查结果。全市常住人口万人中，岁人口为万人，占岁人口为万人，占岁以上人口为万人，占其中，岁及以上人口为万人，占。同年第五次全国人口普查相比，岁人口比重下降个百分点，岁人口比重上升个百分点，岁及以上人口比重上升个百分点,其中，岁及以上人口比重上升