，未来整个地块区位优势非常明显。

项目地块面积较大，项目顺利建设，将成为玉林未来年内规模最大，业态最为丰富个综合性房地产项目，这对于玉林城市运营建设以及集团公司在玉林发展战略起到标杆作用。

项目土地投资回报高，初步测算直接土地投资收益可达亿元，对土地进行开发建设，收益更高。

项目采取不同运作方式，收益与风险各有差异，集团需慎重研究科学决策，在投资决策上回避风险。

玉林市政府年重点推出项目玉林义乌小商品城，因选址不能落实问题，项目暂时被搁置。

玉林二环南路接通玉港高速公路连接玉林级公路建成后，与洛湛铁路形成在项目所在地形成合围，本项目地块独特交通优势条件，将成为玉林义乌小商品城项目理想进驻地。

第二部分玉林宏观经济玉林市城市概况玉林地理位置概述项目所在城市玉林，广西桂东门户，岭南都会，泛北部湾中小企业名城。

现辖玉州区北流市容县陆川县博白县兴业县和福绵管理区，总面积平方公里，总人口万人。

全市有华侨多万人，是全国著名侨乡。

玉林市区位优势明显，交通便利快捷。

地处广西东南部，毗邻广东，背靠大西南，作为广西沿海城市群与区内经济腹地相互对接协调发展重要节点城市，处于多个经济合作区相互重叠区和交叉点，是承载东部产业转移加工基地和东部通向东盟重要陆路通道和跳板。

以玉林为中心，半径公里范围分布着南宁北海钦州防城港贵港梧州柳州湛江茂名等中心城市，辐射人口近万。

国道线与黎湛复线铁路纵横相交，南宁经玉林至广州高速公路洛湛铁路玉林段编织以玉林城区为中心现代交通网络，市内形成了以玉林城区为中心半小时经济圈。

玉林资源与商贸概况玉林市物产景观丰富，商贸发达繁荣。

非金属矿产资源丰富，其中高岭土储量居广西第，花岗岩石灰石莹石等储量也比较丰富。

玉林属于典型亚热带季风气候，是粮食水果禽畜重要生产基地，容县沙田柚原产地，全国著名荔枝之乡桂圆之乡三黄鸡之乡沙田柚之乡。

玉林旅游资源丰富，被誉为天然南国园林，是中国优秀旅游城市，有大容山国家森林公园真武阁勾漏洞云天文化城等多处名胜古迹。

旖旎南国山水风光，奇特古今建筑，特色风味小吃，商品交易市场健全发达，现代物流服务经营体系完备，拥有全国有名中药材市场工业品服装市场等，商贸流通辐射各省市区，岭南都会焕发出新活力与魅力，是区域性商贸物流中心。

玉林市投资环境玉林市投资环境良好，逐步建立起公共服务型政府，电子政务快速发展集售状况有所下滑。

物业销售以多层小高层为主，多层占总量，小高层占。

但受经济形势影响，总销售量与年相比整体下降。

表玉林市物业销售情况项目江南城东中心城北城西面积占比面积占比面积占比面积占比面积占比多层小高层高层总计商业部分销售量分析年玉林城区个项目有新商务物业推出，其它项目基本为消化年剩余量。

市场上有推售项目有华商国际香港城财富金谷广场钻石旺角与岭南都会个项目，推出量与在总市场物业推出量中占较低比例，但与住宅物业相比基本销售情况良好，市场销售率达到以上。

由于受金融危机影响，消费者市场预期降低，对物业消费保持观望和谨慎购买状态，未销售完物业基本留在年初消化，这是上半年玉林楼市回暖缓慢主要因素之，而玉林房地产市场目前还在稳定上升增长阶段，因此整体市场需求量会逐步增加，并且随着城市建设发展，住宅和其他商业物业需求也将会继续保持增大，虽然年经过了些经济层面上负高个百分点，连续年达两位数增长速度。

分城乡看，城市消费品零售额实现亿元，同比增长，县以下消费品零售额实现亿元，同比增长。

分经济类型看，国有经济实现零售额亿元，增长集体经济实现零售额亿元，增长股份制经济实现零售额亿元，增长私营经济实现零售额亿元，增长个体经济实现零售额亿元，增长。

分行业看，批发和零售业住宿与餐饮业消费品零售额分别实现亿元亿元，分别增长与。

全市非公有制经济零售额实现亿元，增长，占全市社会消费品零售总额比重为，其中个体经济零售额占全市社会消费品零售额比重为。

人均可支配收入概况城乡居民收入继续增加，人民生活水平稳步提高。

全市城镇单位在岗职工年平均工资元，比上年增长。

全市城镇居民人均可支配收入元，同比增长农民人均纯收入元，比上年增加元，增长。

小结年玉林市经济总体继续保持平稳较快发展，达到了亿元，年全市人均生产总值超过元，达元。

根据玉林市十五规划，至年玉林约为亿元，人均达到元目标，可以看出玉林市将超额完成十五规划总体经济目标，表明玉林经济发展势头强劲，这有利于房地产项目开发建设。

第三部分玉林市土地市场概况玉林市历年土地市场概况近三年来，政府土地挂牌出让土地面积不断加大，年土地出让面积达到亩，是挂牌出让土地面积倍，说明玉林市城市建设直保持快速发展势态。

经过年玉林房地产迅速发展后，年土地供应宗数虽然与年基本持平，但出让面积有所上升，涨幅在以上。

如表所示表年玉林市土地挂牌出让土地情况年份出让量宗出让面积亩出让金额万元平均出让单价万元亩资料来源玉林市国土局注图上列举年土地情况为已获知成交情况，未包含不了解其它成交情况。

年出让土地面积大，超过亩土地供应多且位置稍微偏，所以平均出让土地单价与年相比下降。

总体而言，玉林市工业建设和房地产开发快速发展，拉动了玉林市整个城市建设土地需求，土地出让价格较高。

玉林市年土地市场成交情况年月份玉林土地出让挂牌宗数以城东区居多有宗，其次为江南宗城西与城北区共有宗，在土地出让面积方面，由于城东区所出让土地面积多数为超过亩，该区域出让土地面积占总量。

随着玉林市政府大楼落成以及奥园康城强势进驻，城东区附近土地价格随之上涨，在年土地出让单价格中，在不考虑市中心土地成交情况下以城东区价格最高。

如表所示。

表年玉林月土地出让情况区域市中心占比江南占比城东占比城西占比城北占比合计出让宗数出让面积亩出让总价万元出让单价亩万元可以看出，玉林市东扩南拓城市发展格局在逐步推进，玉林房地产市场将以城东区江南区为投资建设热点。

玉林市年上半年土地市场交易情况年上半年，玉林市总共挂牌宗土地，其中宗是工业用地，土地均价较低，范围从万至万宗可用做城镇住宅用地，土地均价范围为万元至万元，其中江南区金港路与中山路交叉口西侧块土地可用做商服用地，即可做农贸市场之用，其余两块用地为教育用地和加油站用地。

土地位置总面积亩土地用途起始价万元挂牌起始时间单亩地价万元亩玉林市岭塘工业区金港路西侧工业用地玉林市玉柴工业园，二环环南路北侧玉公公路东侧地块四约亩批发零售用地加油站用地玉林市玉柴工业园坡塘工业区玉公公路西面工业用地玉林市江南区金港路与中山路交叉口西侧商服用地城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十五城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十六商服用地城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十三科教用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十九商服用地城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块二十城镇住宅用地玉林市经济开发区东区，燕京啤酒公司南面地块工业用地玉林市经济开发区东区，燕京啤酒公司南面地块二工业用地从总体上说，月仅有宗土地拍卖，主要是受金融危机影响，企业投资谨慎，政府避免流拍造成负面影响而暂停土地挂牌月份，受全国楼市普遍回暖以及玉林市政府公布玉林市城市总体规划影响，玉林房地产市场有所好转，玉林市土地拍卖量逐步增加。

上半年玉林市平均土地挂牌价为万元亩，主要是上半年出让工业用地较多，总体价格下降幅度较大，出让宗房地产开发用地，均价达到了万元亩，这反映了玉林房地产市场回暖在拉动土地市场需求。

江南片区仅有宗土地拍卖，为作商服用地及城镇住宅用地，规划建筑至二层均须设置农贸超市，受年江南区各大楼盘去化量较低影响，年上半年在售物业均为年剩余量，出于对房地产市场保护和房地产商投资积极性考虑，上半年政府减少江南区土地出让，将更多投资集中在城东区，其他片区房地产发展较为缓慢。

根据房地产行业经验，在二级市场，土地竞拍最终价格般是挂牌价万元左右。

目前玉林经济开发区土地拍卖价已达万元，最近玉柴附近拍宗地，拍价为万元每亩。

根年上半年，玉林市总共挂牌宗土地，其中宗是工业用地，土地均价较低，范围从万至万宗可用做城镇住宅用地，土地均价范围为万元至万元，其中江南区金港路与中山路交叉口西侧块土地可用做商服用地，即可做农贸市场之用，其余两块用地为教育用地和加油站用地。

土地位置总面积亩土地用途起始价万元挂牌起始时间单亩地价万元亩玉林市岭塘工业区金港路西侧工业用地玉林市玉柴工业园，二环环南路北侧玉公公路东侧地块四约亩批发零售用地加油站用地玉林市玉柴工业园坡塘工业区玉公公路西面工业用地玉林市江南区金港路与中山路交叉口西侧商服用地城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十五城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十六商服用地城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十三科教用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块十九商服用地城镇住宅用地玉林市城东新区石棠片，市国防教育训练基地东侧片，人民东路北侧地块二十城镇住宅用地玉林市经济开发区东区，燕京啤酒公司南面地块工业用地玉林市经济开发区东区，燕京啤酒公司南面地块二工业用地从总体上说，月仅有宗土地拍卖，主要是受金融危机影响，企业投资谨慎，政府避免流拍造成负面影响而暂停土地挂牌月份，受全国楼市普遍回暖以及玉林市政府公布玉林市城市总体规划影响，玉林房地产市场有所好转，玉林市土地拍卖量逐步增加。

上半年玉林市平均土地挂牌价为万元亩，主要是上半年出让工业用地较多，总体价格下降幅度较大，出让宗房地产开发用地，均价达到了万元亩，这反映了玉林房地产市场回暖在拉动土地市场需求。

江南片区仅有宗土地拍卖，为作商服用地及城镇住宅用地，规划建筑至二层均须设置农贸超市，受年江南区各大楼盘去化量较低影响，年上半年在售物业均为年剩余量，出于对房地产市场保护和房地产商投第部分总论项目名称玉林交通商贸物流地产项目编制依据投资项目可行性研究指南建设项目经济评估办法与参数第三版房地产开发项目经济评价方法房地产估价规范玉林市城市总体规划年玉林市国民经济和社会发展统计公报玉林市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要年玉林房地产统计数据，玉林市规划局国土资源局公布的土地出让拍卖数据。

项目实地考察和周边楼盘调研核准通过，归档资料展，站式服务机制初步形成。

电力通信供水等基础设施日臻完善，玉林经济开发区等十大工业园区集中区成为投资发展洼地。

玉柴机器三环陶瓷成为中国