郑州市建委郑州市土地局土地储备中心郑州市房管局郑州市规划局，文中所涉及统计数据均来源于各职能部门项目经济可行性分析部分有些估算数据是参照政府规费标准和公司项目数据进行测算另外，鉴于佛岗城中村改造项目位于郑州市南区，属郑州市城中村改造范畴，因此本报告选择了郑州市南区和城中村改造代表性项目进行调研分析。

这些楼盘调研过程中通过电话现场考察寻访房管局等多种方式，深入调研了其户型配比销售情况配套设施配备及建材选用等情况，以提高可比性。

本报告根据国家对可行性研究阶段工作范围和深度规定，对项目建设背景及必要性进行论述，对建设规模及内容项目建设条件工程建设方案公用工程消防环境保护劳动安全卫生节能项目组织管理及实施进度，投资估算及资金筹措等方面进行综合性研究分析和评价，为项目建设提供可靠依据。

第章项目概论第节项目区位概况区域发展综述项目区域为传统物流批发基地，受传统经济基础和产业规划影响，该区域多是传统小工业和商业物流，该区域有多家大型批发市场如中陆物流万客来等等。

但近年，尤其是年以来，该区域市政配套建设力度加大，各项生活设施逐步完善两纵两横淮河路长江路嵩山路兴华街该区域城市主干道相继扩宽南水北调工程开工建设以及两岸沿河绿化工程实施，区域生态环境将得到进步改善环城高速公路筹建和穿越该区域轻轨项目逐步实施等，都将会吸引更多物流人流信息流汇集于此，共同带动城市该区域发展，对该区域居住板块崛起提供更为强大动力支持。

在这个潜力日益凸显板块上，房地产市场也日益活跃起来，在过去几年里，该区域楼盘也为中原楼市创造了不少亮点，进入年，该区域更是新盘迭出，派繁荣景象。

龙湖做越好，相应地，客户消费能力越来越高。

销售状况多层已售完。

三房销售情况较好，四房顶层复式有些许剩余，号楼小户型认筹剩余面积较大产品。

销售速度较快是平方米三房二厅，其次是平方米二房二厅，平方米四房销售速度较慢。

郑州市南区典型项目亚星盛世家园亚星盛世家园基本情况•项目位臵二七区嵩山南路与长江路交汇处•占地面积万平方米•建筑面积万平方米•建筑形式多层小高层高层•层板楼梯户•开盘情况分七期，二三期均已入住四五期已交房六期还有两房三房户型剩余，七期即将清盘•开盘时间•工程情况在售第期高层户型配比项目名称户型配比情况居二居三居四居面积区间比例面积区间比例面积区间比例面积区间比例平方米平方米平方米平方米七期亚星盛世家园卖点总结规划策略提出构建西南高尚居住核心宏大规划，满足人们对绿色和宁静需求，而且为这种国际水准人居模式注入步提升这为郑州房地产业高速发展创造了个良好基础条件。

第节郑州市城市国民经济发展状况快速增长。

二郑州市全面建设小康社会发展规划根据河南省全面建设小康社会发展纲要，郑州要建设成为真正全国区域性中心城市全国重要枢纽城市和全国重要商贸城市，作为中原城市群经济隆起带龙头城市，强化郑州对河南辐射带动功能。

根据郑州市全面建设小康社会发展纲要，到年，郑州市基本实现全面建设小康社会目标。

到年，郑州市国内生产总值占全省比重达到左右。

具体情况如下经济发展目标全市国内生产总值到年提前年实现翻两番人均国内生产总值到年提前年达到美元，到年提前年实现翻两番按年价格计算，到年，国内生产总值达到亿元左右，人均国内生产总值达到美元左右。

具体发展步骤第步，到年，国内生产总值达到亿元左右，十五期间年均递增左右人均国内生产总值超过美元第二步，到年，国内生产总值达到亿元左右，年均递增，人均国内生产总值达到美元左右第三步，到年，国内生产总值达到亿元左右，年均递增，人均国内生产总值达到美元左右。

城市化水平年郑州全市总面积平方公里，市区面积平方公里，总人口万到年，建成区面积平方公里左右，预计人口万左右。

到年，建城区面积平方公里左右，预计人口万左右，城市化率左右。

每年人口自然增长率。

人民生活水平郑州国民经济三产业占比重走势年郑州市全市城镇居民人均可支配收入元，增长居民人均消费性支出元，增长。

国际上普遍认为，恩格尔系数才是衡量生活质量标准，为富裕，低于为最富裕。

恩格尔系数由年下降到年。

郑州市居民生活水平不断提高。

到年，城镇居民人均可支配收入万元左右，农民人均纯收入元左右，城镇居民人均住房建筑面积平方米。

到年，城镇居民人均可支配收入万元左右，农民人均纯收入万元左右。

产业支撑体系坚持以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，走新型工业化道路，打造以高附加值特色加工制造业与现代装备制造业协调发展先进制造业和高新技术产业基地。

加快商贸城建设，构建现代服务业中心包括建设国家重要现代物流中心区域性会展中心中原购物名城历史文化旅游名城，培育中部地区金融中心。

推进农业现代化，建成全省现代农业示范区。

第二节郑州市房地产市场发展状况年月郑州市商品房整体市场运行情况商品房整体投放情况年月郑州市商品房供求走势第三节郑州市南区房地产市场状况﹑区域经济状况通过调查我们发现，南区批发物流市场可谓异常活跃。

航海路沿线自东向西依次有轮胎市场汽配城摩配城电动车市场润滑油市场华中食品城钢材市场茶叶市场鞋城西建材等十多个专业批发市场。

南三环沿线自东向西分布有汽配市场建材陶瓷市场金海粮油市场达发新鞋城万客来食品城等近十家专业批发市场和中陆物流等众多物流市场，另外建设及规划中还有佛岗东部摩托电动车批发市场，西部二七区服装工业城。

南区已经形成了具有区域特色专业批发物流市场，并且拥有良好发展前景。

众多市场带动了区域经济，也为区域居民提供了更多就业机会，增加了当地居民租赁经营居住仓储等房屋收入，吸引更多人到此区域经商或就业。

﹑区域人口结构航海路以南由于属新开发区域，居住人口以原城中村居民和租房流动人口为主。

航海路与南三环之间共有七里河冯庄花寨老代庄孙八砦后河芦等近三十个城中村。

随着城区南扩，这些城中村已成为郑州南部流动人口个主要聚积区。

紫荆山路以东区域因批发市场密集，聚集有大量商户。

随着区域内金色港湾美景天城等大型楼盘入住，大量市区居民及外来人口入住此区域。

紫荆山路与京广路之间，因京广铁路线从中穿过，区域内有较多铁路机关和它们家属区，因此这个区域除冯庄村村民和大量流动人口外，还有很多铁路职工及其家属。

京广路以西区域居住人口相对复杂，除孙八砦张魏寨高砦等多个城中村村民和流动人口外，还有较多单位家属区及近几年新开发住宅小区。

如郑飞公司家属区所家属区等单位居住区，开元丽城书香名邸亚星盛世家园帝湖花园等众多已入住新开发小区。

﹑交通状况目前交通大动脉东西向主要有航海路南三环长江路。

南北向主要有西环嵩山路大学路京广路中州大道。

京广路以西区域道路网络发达道路状况明显好于京广路以东。

因此此区域近几年发展也明显快于东部。

帝湖花园亚星盛世家园书香名邸开元丽城等楼盘在此区域都取得了不俗销售形式。

京广路以东区域紫荆山南路石柱路冯庄路花寨路未来路长江路等工程实施，必将使此区域将会迎来个发展高潮。

﹑生活配套目前，政府及企业对此区域教育投入有所增多。

近两年内新建学校有兴华南街小学亚星小学八十四中长江路小学八十三中花寨小学金色港湾小学。

这些新建学校硬件条件相比以前明显提升，师资力量及教育水平也将会进步提高。

郑州市各级政府在创国家建园林城市过程中，在市政游园建设上投入较大，目前在我们调查区域内有郑密路游园长江路大学路游园石柱路游园佛岗村小游园长江路冯庄绿化广场航海路水上乐园绿化广场等。

这些游园建设改善了此区域居民生活环境，为以后区域开发奠定了良好基础。

﹑房地产市场形式南区房地产市场在郑州金海粮油市场达发新鞋城万客来食品城等近十家专业批发市场和中陆物流等众多物流市场，另外建设及规划中还有佛岗东部摩托电动车批发市场，西部二七区服装工业城。

南区已经形成了具有区域特色专业批发物流市场，并且拥有良好发展前景。

众多市场带动了区域经济，也为区域居民提供了更多就业机会，增加了当地居民租赁经营居住仓储等房屋收入，吸引更多人到此区域经商或就业。

﹑区域人口结构航海路以南由于属新开发区域，居住人口以原城中村居民和租房流动人口为主。

航海路与南三环之间共有七里河冯庄花寨老代庄孙八砦后河芦等近三十个城中村。

随着城区南扩，这些城中村已成为郑州南部流动人口个主要聚积区。

紫荆山路以东区域因批发市场密集，聚集有大量商户。

随着区域内金色港湾美景天城等大型楼盘入住，大量市区居民及外来人口入住此区域。

紫荆山路与京广路之间，因京广铁路线从中穿过，区域内有较多铁路机关和它们家属区，因此这个区域除冯庄村村民和大量流动人口外，还有很多铁路职工及其家属。

京广路以西区域居住人口相对复杂，除孙八砦张魏寨高砦等多个城中村村民和流动人口外，还有较多单位家属区及近几年新开发住宅小区。

如郑飞公司家属区所家属区等单位居住区，开元丽城书香名邸亚星盛世家园帝湖花园等众多已入住新开发小区。

﹑交通状况目前交通大动脉东西向主要有航海路南三环长江路。

南北向主要有西环嵩山路大学路京广路中州大道。

京广路以西区域道路网络发达道路状况明显好于京广路以东。

因此此区域近几年发展也明显快于东部。

帝湖花园亚星盛世家园书香名邸开元丽城等楼盘在此区域都取得了不俗销售形式。

京广路以东区域紫荆山南路石柱路冯庄路花寨路未来路长江路等工程实施，必将使此区域将会迎来个发展高潮。

﹑生活配套目前，政府及企业对此区域教育投入有所增多。

近两年内新建学校有兴华南街小学亚星小学八十四中长江路小学八十三中花寨小学金色港湾小学。

这些新建学校硬件条件相比以前明显提升，师资力量及教育水平也将会进步提高。

郑州市各编制说明项目概论第节项目区位概况第二节项目概况第二章项目投资环境可行性分析第节郑州市城市国民经济发展状况第二节郑州市房地产市场发展概况第三节郑州市南区房地产市场状况第四节郑州市代表楼盘个案分析第三章项目自身分析第节项目建设背景及必要性中心第二节项目概况宗地位臵宗地位臵示意图宗地位臵南三环以北长江路以南大学路以东京广路以西和南三环以南厂以东京广路以西环翠路以北用地。

地块濒临南水北调运河北岸，景观优势明显。

项目名称与承办单位项目名称王胡砦城中村改造项目项目承办单位项目负责人项目承办单位河南德润臵业有限公司项目负责人郭锋项目概述项目位臵总占地总规模建设内容本项目位于长江路以南大学路以东京广路以西环翠路以北即南水北调运河以北，为线沿河地块。

项目总占地约亩，其中建筑用地约亩，总建筑面积约万平方米其中安臵房万开发商品房万。

建设内容本项目定位为高品位住宅小区，建设内容有小高层高层住宅楼公用配套设施商业用房大型专业市场地下车库等。

本规划区用地主要由居住用地商业金融用地教育科研市政公共绿地防护绿地道路交通用地等组成。

规划范围内总面积公顷。

规划人口万人左右，为个居住区规模，人均居住用地平方米左右。

横跨南三环两侧，东至京广路西至大