个穿越千年鲜活生命，这个生命至今依然在演绎着多年前王安石那首京口瓜洲水间绝句泊船瓜洲，弹奏着张若虚那曲孤篇概全唐千古绝唱春江花月夜。

或许短暂之间难以诠释瓜洲全部真谛，但是，我们仍以颗倾注全部热情心去对待瓜洲这个让我们无比尊敬生灵，正是这个浩荡长江与古运河交汇处千年古渡给予了我们如登山颠俯视大地样俯视生命机会，正是这个荒草残城中文化重镇无可争议打动了我们灵魂，让我们瞬间明白了什么是沧桑，什么是浪漫，什么是永恒。

于是，尽管本次研究对象是瓜洲国际露营地，但是我们仍然强调首先必须通过区位资源市场创新分析，特别是对整个瓜洲文化内涵有准确把握，才能够使得营地开发与瓜洲度假区整体开发形成和谐统，从而构筑幅独具吸引力完美画卷。

特别说明我院对本项目高度重视，及时组织专门会议进行多次讨论，林峰院长李明伟顾问谢邦林总设计师等公司主要领导全部参加会议，经过数次研究与反复修改，就本项目形成以下初步认识，供汪总参考。

本建议书仅为我院专家考察项目后形成初步思路，并不代表项目组进入该项目后经过详细考察与系统分析得出正式方案。

创意经典落地运营瓜洲度假区旅游开发总体分析区位分析长三角旅游圈区位背景带来两面性方面，长三角庞大客源市场为瓜洲度假区开发奠定了强大市场基础另方面，瓜洲度假区开发又不可避免面临着来自长三角众多强势景区激烈竞争。

如何扬长避短发挥区位优势正面效应，关键在于面向市场整合优势资源，提炼差异化卖点，打造出独特性产品，才能够真正在长三角旅游圈内横空出世炮打响。

宁镇扬都市圈中沿江度假区区位宁镇扬都市圈是长三角城市带重要组成部分，围绕南京镇江扬州三个沿江大城市展开。

瓜洲度假区是宁镇扬都市圈中生态最好大型沿江度假区之创意经典落地运营，与三大城市交通时间均在小时之内，宁镇扬发达区域经济与庞大城市人口为瓜洲度假区旅游休闲开发提供了现实客源基础。

京杭大运河上重要节点作为千年古渡，瓜洲古镇是京杭大运河上最为著名渡口之，随着大运河保护和申遗工作深入推进，这个世界知名人文遗产作为国际级旅游产品正呼之欲出，旦申遗成功，必将带来庞大国际客源瓜洲作为京杭大运河旅游开发重要节点，吸引国际客源，潜力极大，关键在于提出瓜洲在运河旅游带中独特定位并打造出高品质旅游产品。

二资源分析核心资源梳理六个和首诗词我们认为，要开发瓜洲旅游，建设国际露营地，必须梳理瓜洲核心资源闲度假地产开发。

第二，强调用文化来包装地产，形成文化地产概念，实现价值极大提升。

以黄山脚下许多度假村成都芙蓉古城为代表，都造就了文化地产经典，获得了极大市场成功。

在瓜洲古镇难以在近期内建成前提下，本项目完全可以利用浪漫文化，打造文化型地产包括文化商业地产与文化度假地产，必将超越般郊野地产层面，实现价值提升，突破商业模式。

三瓜洲国际露营地整体定位设计总体定位春江花月夜，浪漫瓜洲营瓜洲古渡长江国际露营地阐释本项目既要占领露营地市场空缺，也要突出位于古渡口长江畔唯性权威性排他性特色。

二形象定位春江花月夜，浪漫瓜洲营阐释本项目是诗词文化以春江花月夜为重点所蕴含浪漫特色创意经典落地运营为内涵与现代时尚充分结合郊野浪漫度假营浪漫瓜洲营。

三市场定位核心市场宁镇扬休闲市场含家庭休闲度假自驾车休闲市场婚礼婚庆市场商务公务休闲长三个已建成项目培育，营地休闲市场需求正在扩大，本项目位于汽车保有量居全国前列旅游消费观念先进长三角地区，市场潜力极大。

所以，我们肯定，国际露营地是个非常具有创新性休闲产品。

如果能够在瓜洲打造出来，势必占领镇扬都市区市场空缺甚至可以打造润扬中央郊野露营地概念，同时也是长三角旅游圈内稀缺产品长三角地区目前仍然非常缺乏个高品质知名露营地，市场潜力巨大，有助于开发获得成功。

其二，条件极佳项目场地建设国际露营地具备五大优势区位营地东邻瓜洲古镇，西望润扬大桥，南朓长江，天际线开阔，气势浩荡，极有利于景观构造营地产品设计，区位优势突出交通本项目地位于宁镇扬都市圈交通中心，交通条件优势突出创意经典落地运营生态长江边与运河渡口造就了无工业污染湿地生态环境条件森林湿地湖泊芦苇荡，生态优势突出土地项目地块无工厂无农保田无搬迁问题，土地条件优势突出文化润扬两个国家历史文化名城瓜洲历史文化名镇所造就深厚文化积淀与丰富文化旅游资源，文化优势突出因此，本项目综合条件非常适合建设营地虽然临近扬州市未来副中心区，但仍不失郊野特色，是典型离尘不离城中央郊野营地特色。

二瓜洲国际露营地具备运营基础，但存在三大限制瓜洲露营地具备运营基础露营地项目属于整个瓜洲度假区个部分，可以看作是整个瓜洲度假区建设期工程，但在其他板块没有启动之前，露营地自身必须有自身市场吸引力与合理收益回报，特别是具有食住行游购娱兼具复合功能结构，能够进行运营。

我们认为这个基础完全具备第，规模足。

从场地规模上看，亩地块规模已经超过国内绝大多数郊野营地面积，完全可以作为个发展结构如度假营来运作。

第二，功能全。

从功能结构上看，可以超越纯营地层面，而成为个融合郊野营地生态观光商业休闲街区旅游地产度假酒店高尔夫球场等诸多旅游休闲项目于体综合度假营。

瓜洲露营地存在三大发展限制其，整体发展限制。

作为瓜洲古镇国际旅游度假区个部分，露营地需要古镇古渡文化品牌拉动和瓜洲度假区其他旅游产品丰富补充。

但目前古镇古渡受现实条件制约，在较长时期内难以建成年，这使营地发展将承担更大市场风险和建设成本。

其二，社会道路制约。

营地位于润扬南路最南端，从度假区入口广场至营地距离较长而且是社会道路过境道路，改道可能性不大，营地以北诸多项目包括工厂社区等和道路景观对营地引导预热效应目前难以控制。

创意经典落地运营其三，场地布局受限。

由于高尔夫和别墅区已经实行建设运营，对场地造成了定影响，在未来开发建设中，营地空间布局和项目落地会受到定局限。

三瓜洲露营地完全有资本拒绝平庸，超越般营地仅仅依托湿地森林生态基础建设郊野营地，难以形成强大竞争力由于难以借用瓜洲古镇景观吸引力，瓜洲露营地所在地块只是长江沿岸块普通湿地森林，整体吸引力并不突出。

若仅仅依托滨江湿地森林生态基础来建设个郊野营地，哪怕是打造个复合型营地融房车营地自驾车营地拓展营地露营营地及郊野休闲项目于体，尽管由于镇扬区域内类似资源稀缺性与营地产品市场空缺性，仍有获得成功基础，但难以在长三角旅游圈乃至全国范围形成更大吸引力，顶多就是个普通郊野营地，没有特色竞争力可言。

跳出营地做营地，瓜洲露营地完全有资本拒绝平庸其，尽管瓜洲古镇景观风貌已消失殆尽，但悠悠古渡浩浩长江生态意境仍然存在，加上中国第世界第三特大跨径悬索桥润扬长江公路大桥汽渡高尔夫别墅区，完全可以跳出亩地块范围，将这些资源整合成为瓜洲露营地生态观光吸引核，卖瓜洲古渡卖长江卖高尔夫，从而形成综合吸引力，在长三角旅游圈中占据席之地，关键在于建设观光设施，创新观光方式。

其二，瓜洲虽然是个因水运而兴盛千年渡口，但更是个因诗词而闻名文化重镇。

因其地处长江与运河交汇处独特地理位置，而成为个特别容易引发诗性和感触之地发生各种浪漫故事之所，更为甚者，描绘瓜洲渡许多诗词，最终都穿越了时空，成为了千古绝唱，如王安石泊船瓜洲如张若虚春江花月夜„„由此，我们发现，瓜洲露营地完全有资本拒绝平庸，通过融入诗词文化创造特色卖点，超越般郊野营地层面，创新地打造文化与时尚完美融合文化创意经典落地运营主题型郊野营地就像富春山居高尔夫把富春山居图所反映宋代文化与时尚高尔夫完美融合样，就像广东南昆山十字水把现代豪华度假酒店与岭南文化相结合样，都形成了文化型时尚度假产品经典之作，关键在于挖掘提炼诗词文化内涵特色，并与时尚休闲项目充分结合。

四以春江花月夜为魂，整合资源，打造浪漫文化露营地在所有描绘瓜洲古诗词中，以泊船瓜洲和春江花月夜最富盛名，特别是春江花月夜，其境界之美达到登峰造极极限名字美，春江花月夜，无不美被闻多誉为诗中诗，顶峰上顶峰。

我们认为，春江花月布局和项目落地会受到定局限。

三瓜洲露营地完全有资本拒绝平庸，超越般营地仅仅依托湿地森林生态基础建设郊野营地，难以形成强大竞争力由于难以借用瓜洲古镇景观吸引力，瓜洲露营地所在地块只是长江沿岸块普通湿地森林，整体吸引力并不突出。

若仅仅依托滨江湿地森林生态基础来建设个郊野营地，哪怕是打造个复合型营地融房车营地自驾车营地拓展营地露营营地及郊野休闲项目于体，尽管由于镇扬区域内类似资源稀缺性与营地产品市场空缺性，仍有获得成功基础，但难以在长三角旅游圈乃至全国范围形成更大吸引力，顶多就是个普通郊野营地，没有特色竞争力可言。

跳出营地做营地，瓜洲露营地完全有资本拒绝平庸其，尽管瓜洲古镇景观风貌已消失殆尽，但悠悠古渡浩浩长江生态意境仍然存在，加上中国第世界第三特大跨径悬索桥润扬长江公路大桥汽渡高尔夫别墅区，完全可以跳出亩地块范围，将这些资源整合成为瓜洲露营地生态观光吸引核，卖瓜洲古渡卖长江卖高尔夫，从而形成综合吸引力，在长三角旅游圈中占据席之地，关键在于建设观光设施，创新观光方式。

其二，瓜洲虽然是个因水运而兴盛千年渡口，但更是个因诗词而闻名文化重镇。

因其地处长江与运河交汇处独特地理位置，而成为个特别容易引发诗性和感触之地发生各种浪漫故事之所，更为甚者，描绘瓜洲渡许多诗词，最终都穿越了时空，成为了千古绝唱，如王安石泊船瓜洲如张若虚春江花月夜„„由此，我们发现，瓜洲露营地完全有资本拒绝平庸，通过融入诗词文化创造特色卖点，超越般郊野营地层面，创新地打造文化与时尚完美融合文化创意经典落地运营主题型郊野营地就像富春山居高尔夫把富春山居图所反映宋代文化与时尚高尔夫完美融合样，就像广东南昆山十字水把现代豪华度假酒店与岭南文化相结合样，都形成了文化型时尚度假产品经典之作，关键在于挖掘提炼诗词文化内涵特色，并与时尚休闲项目充分结合。

四以春江花月夜为魂，整合资源，打造前言瓜洲度假区旅游开发总体分析，可以概括为六个和首诗词瓜洲度假区资源梳理表江长江，与长城黄山黄河并称中国四大名片桥润扬长江公路大桥，中国最壮观大桥之，江泽民题写桥名河古运河瓜洲段，古时候最繁华运河段之渡瓜洲古渡，千年渡口，在这里曾经有着以鉴真东渡十娘沉宝等众多经典故事发生，曾建有锦春园和大观楼等众多著名遗迹镇瓜洲古镇，极富盛名，但老瓜洲已经沉入江底，目前古镇建于民国，整体风貌已经遭受极大破坏园润扬森林公园，是典型长江沿岸湿地森林公园，环境优美，但郊野特色不足，林相景观单，主要包括洞高尔夫球场生态别墅区和国际露营地三大项目首诗词瓜洲古渡被称为诗渡，留下了众多诗词作品，尤其以王安石泊船瓜洲张若虚春江花月夜白居易长相思为代表创意经典落地运营资源开发评价千年诗渡是纲客观评价，瓜洲度假区中润扬森林公园瓜洲古镇大运河这三个看起来非常重要资源