录第章项目总论项目背景项目名称项目承办单位承办单位投资部门项目拟建地区地点分析研究报告依据第二章项目背景和发展概况项目提出背景政府及行业发展规划当地政府对项目态度项目发展概况已进行调查研究项目及其成果项目进度情况超市初勘及测量情况超市投资必要性第三章项目地理环境及发展现状舟山市地理位置及发展现状地理位置发展现状旅游业状况普陀及东港开发区地理位置及发展现状地理位置发展现状旅游业发展状况人口状况第四章市场分析市场调查普陀城区超市经营现状调查超市经营理念及服务几大超市前景预测第章消费客流群分析城镇居民经济稳步发展经营净收入大幅增长财产性收入快速增长转移性收入较快增长农村居民工资性收入增长家庭经营现金收入增长非经营性收入增长渔村居民工资性收入增长第三产业人均现金收入增长财产性收入增加旅游客流方面旅游客流量连年上升旅游客流人员方面其综合素质大幅度提高年全市旅游总收入增长第六章营业额估算及敏感性分析普陀区营业额估算定海区营业额估算旅游及流动人口估算敏感性分析项目对国家政治及社会稳定影响项目与当地文化发展水平相互适应性项目与当地宗教民族习惯相互适应性第七章可行性研究结论及建议可行性研究结论建议第八章附件第章项目总论项目背景项目名称碧海莲缘楼盘附属大型超市项目承办单位舟山市海晨房地产开发有限公司承办单位投资部门横店集团浙江丰泽投资管理有限公司项目拟建地区地点舟山市普陀区东港开发区经二路与国道交界处分析研究报告依据政府部门有关规划及决策根据项目实地考察及调查取得资料。拟建地区有关政策法令和法规。建筑设计单位设计基础资料。第二章项目背景和发展概况项目提出背景政府及行业发展规划政府部门对外来投资表现出极大兴趣，定于年为招商投资年。而且又于年下半年出台了关于大力发展临港产业产业政策。其次在行业发水平在三大超市中处于下游水平。几大超市前景预测新百超市该超市由华侨商店全资控股，总体水平正常，经营稳定，是目前普陀城区经营最佳超市。二天天惠超市该超市是天天惠超市连锁分店，经营理念超前，但由于其环境比较差，因此经营额日渐下降。三家得利超市该超市是上海家得利超市舟山分店，总体管理水平比较高，由于属新办企业，加上企业环境及服务质量落后，现阶段属于亏损期间。四台客隆超市该超市属舟山民生商厦分支机构，面向普通百姓，由于超市所处地理环境不理想及经营理念落后，现经营处于中游阶段。第五章消费客流群分析城镇居民经济稳步发展随着我区经济稳步发展，城镇居民可支配收入在去年同期较快增长基础上仍保持较稳定增长。居民生活继续得到改善，生活质量不断提高，城镇居民收入保持稳定增长。城镇居民人均工薪收入约元，比去年同期增长，比重占可支配收入，工薪收入仍是城镇居民家庭收入主要来源。经营净收企业可以获得更大利润以取得最大剩余价值。二企业可以提高品牌声誉，加强市场竞争力。三可以改变舟山超市现状，扩大市场份额。四对本地经济社会发展有积极影响，包括增加税收提高就业率，减轻社会负担，提高超市经营理念，提升舟山超市整体地位。第三章项目地理环境及发展现状舟山市地理位置及发展现状地理位置舟山市位于中国大陆海岸线中部，长江口南侧，杭州湾外缘东海洋面上。舟山群岛共有多个岛屿组成。其中住人岛屿个，其中舟山本岛为最大岛屿。区域面积达平方公里，岛屿总体上呈长条状，岱山岛普陀山朱家尖桃花岛虾峙岛等旅游胜地呈半弧状环绕在其四周。舟山市辖定海普陀岱山嵊泗两区两县，总人口达多万，经济较为发达。发展现状年全市国民生产总值达亿，人均可支配收入从年元上升到元，年增长率在左右，总体消费水平比较高，在华东三省市中位居第六。港口货物吞运量为万吨，在全国沿海港口吞吐量排位中稳居第位，年增幅达，位居全国第。已经新建杭州湾跨海大桥和洋山跨海大桥正日新月益地出现在人们面前，大陆连岛工程已过半，预计年正式通车，这将把舟山群岛与沿海发达城市及大陆内地紧密地联系起来。舟山市建大岛弃小岛城市规划发展战略对舟山市经济发展影响深远，万小岛居民搬迁，对舟山市各行业均有较大带动作用。旅游业状况舟山市年共接待游客多万人次，为自身人口倍，社会消费口零售总额高达亿人民币。随着舟山知名度日益提高，届时年接待游客人数有望突破万。普陀及东港开发区地理位置及发展现状地理位置普陀区及东港开发区位于舟山群岛东南部，临近上海杭州宁波等对外开放大中城市，因境内佛教胜地普陀山而得名。年起对外开放，年被列为沿海经济开发区。丰富海岛自然旅游资源，历史悠久佛教圣地，动人海洋人文景观和特有地理位置，使普陀游人如织，名声鹊起。东港作为我区唯省级经济开发区，地处舟山旅游金三角要冲，区位优势十分显著。发展现状东港经济开发区发展方向，是建成集港口旅游商贸轻加工服务居住为体，各项基础设施公益事业相配套滨海新城。现有常住居民约万人口。并配备建设了中心幼儿园沈家门小学普陀中学东港医院普陀体育馆等系列设施。规划中区政府和区有关机构将逐渐搬迁至东港，东港和普陀山海底观光隧道和大型高档宾馆及娱乐设施也已经提上议事日程，沿海滨海公园占地亩长途客运中心占地亩汽车货运中心占地亩客运船码头占地亩货运船码头等配套基础设施也已规划。东港正成为我区政治文化商贸和居住中心。旅游业发展状况普陀区年旅游人次达万，比年增长。而超市所在地是陆路进入旅游胜地朱家尖和普陀山必经之地，并配有大型停车场。而舟山海洋渔业产品为极佳旅游纪念品，舟山最大超市将因其价格和品牌优势必将成为游客购买纪念品首选之地。到年将建成游船码头和海底观光隧道，将使进入普陀山旅游游客入口全部集中在东港大型超市旁，已经连续举办五届国际沙雕节朱家尖岛，它唯陆路进口朱家尖大桥也在超市旁，从而大大提高了超市商机。人口状况普陀区城区现有人口约万，东港现有人口约万，年内将大到万。郊区人口约万。根据人口普查数据，公里内人口总数万左右。普陀区所辖区域人口包括普陀山约万朱家尖约万桃花岛约万虾峙岛约万。根据人口普查数据，公里内其它岛屿人口总数约万左右。简评目前超市所辐射范围内，人口总数约万左右不包括数量庞大流动人口，据年统计数据显示我区流动人口约万左右。超市消费群体完全有能力实现自给自足，满足超市经营需要。第四章市场分析市场调查普陀城区超市名称新百超市平方米家得利超市平方米天天惠超市平方米。超市特点新百超市优势地理位置优越，处于沈家门闹市中心，经营面积是沈家门三大超市中最建设了中心幼儿园沈家门小学普陀中学东港医院普陀体育馆等系列设施。规划中区政府和区有关机构将逐渐搬迁至东港，东港和普陀山海底观光隧道和大型高档宾馆及娱乐设施也已经提上议事日程，沿海滨海公园占地亩长途客运中心占地亩汽车货运中心占地亩客运船码头占地亩货运船码头等配套基础设施也已规划。东港正成为我区政治文化商贸和居住中心。旅游业发展状况普陀区年旅游人次达万，比年增长。而超市所在地是陆路进入旅游胜地朱家尖和普陀山必经之地，并配有大型停车场。而舟山海洋渔业产品为极佳旅游纪念品，舟山最大超市将因其价格和品牌优势必将成为游客购买纪念品首选之地。到年将建成游船码头和海底观光隧道，将使进入普陀山旅游游客入口全部集中在东港大型超市旁，已经连续举办五届国际沙雕节朱家尖岛，它唯陆路进口朱家尖大桥也在超市旁，从而大大提高了超市商机。人口状况普陀区城区现有人口约万，东港现有人口约万，年内将大到万。郊区人口约万。根据人口普查数据，公里内人口总数万左右。普陀区所辖区域人口包括普陀山约万朱家尖约万桃花岛约万虾峙岛约万。根据人口普查数据，公里内其它岛屿人口总数约万左右。简评目前超市所辐射范围内，人口总数约万左右不包括数量庞大流动人口，据年统计数据显示我区流动人口约万左右。超市消费群体完全有能力实现自给自足，满足超市经营需要。第四章市场分析市场调查普陀城区超市名称新百超市平方米家得利超市平方米天天惠超市平方米。超市特点新百超市优势地理位置优越，处于沈家门闹市中心，经营面积是沈家门三大超市中最大个，有两层楼面，装有自动扶梯，商品品种齐全。劣势和天天惠超市同处相邻地段，生意竞争激烈。没有停车场，而且主入口是水果市场，环境比较差，经常发生人群拥挤现象。天天惠超市优势在舟山老百姓当中有定品牌和口碑，是舟山第家超市，老主顾比较多，处于闹市中心，地理位置比较优越。劣势和新百超市处于同地段，生意竞争激烈，没有停车场，而且经营场所在二楼，楼为小商品市场，三楼以上为迪吧歌厅等娱乐场所，环境比较差，所有楼层出入都在同楼梯，购物环境相当差。家得利超市优势属于东海豪庭楼盘引进项目，超市属于外来强龙入境，有定实力。劣势没有停车场，经营面积偏小，舟山没有家大规模超市，因此引进投资商经营大超市符合这些宏观经济要求。当地政府对项目态度有关部门对项目投资明确表示如果在东港建立大型超市，那么在定海和普陀城区不会建立另外大超市。普陀区政府对东港建立大型超市态度非常热情，各职能机构明确表示在超市筹建过程中将提供优质快捷便利服务。项目发展概况已进行调查研究项目及其成果人力资源调查舟山有浙江海洋学院浙江航海学院浙江电子工业学院舟山分校浙江商校舟山分校等多所大中专学院，保证超市对各类人才需要。二超市市场调查定海捷强超市台客隆超市天天惠超市新贸超市普陀新百超天天惠超市家得利超市三社会设施调查运输条件交通方便，国道就在旁边。连接大陆连岛工程已经过半，预计年正式通车。超市主干道米，次干道也有米宽，对超市运输非常便捷。公用动力供应水电有保证。舟山自己就有火力发电厂并且已与大陆联网，商场保证有生活和营业两路用电。生活用水现自给自足，年已和大陆联网保证供水正常，这将为超市成立提供先决条件。通讯及媒体电信移动联通网络四通八达，整个东港开发区全境覆盖。普陀区广播电视事业局在东港兴建广电大厦已经结顶，不久将搬迁至东港，这将为宣传超市提供非常好便利条件。交通条件公交路路路路直达超市，公交沈展线沈罗线沈朱线过境超市。四生活设施调查学习生活超市附近有整个普陀区最好幼儿园普陀区中心幼儿园普陀区最好小学普陀区中心小学普陀区最好中学普陀中学。居家生活超市附近有汽车修理厂加油站银行医药公司医院邮政局等设施。娱乐生活超市附近有东港山庄宾馆娱乐城疗养院美容美发中心等设施。五超市环境调查污染源及排放状况因东港开发区属新兴城市，基本没有工业及污染源，因此污染源及排放状况非常好。大气水体土壤等状况大气水体土壤等状况在整个舟山属流地段，在整个浙江省也属于甲类地区。六社会环境调查舟山社会稳定，经济繁荣。独特地理条件使舟山犯罪率连续多年处在全省低端水平，这为超市运营提供了坚实基础。项目进度情况超市已正式开工，工程已进入打桩阶段，预计年月主体完工，年底前后可以交付使用。超市初勘及测量情况超市初勘情况超费口零售总额高达亿人民币。随着舟