（新增项目）莱芜市房地产开发项目（莱芜市住宅小区项目）项目可行性方案（项目计划书）㊣精品文档值得下载

文化北路号工程咨询等级丙级工程咨询资格等级证书编号发证机关国家发展和改革委员会第二节可行性研究依据与范围可行性研究依据国家和山东省经济和社会发展规划国家和山东省有关房地产开发法律法规和政策现行有关房地产开发技术规范标准和定额国家发展和改革委员会关于项目可行性报告内容和深度规定要求莱芜市钢城区新轮城市总体规划莱芜市国民经济和社会发展第十个五年规划莱芜市钢城区关于房地产建设有关政策项目承办单位提供有关基础资料数据项目承办单位委托编制本项目可行性研究报告委托书其他有关资料。

二可行性研究范围项目提出背景及建设必要性市场预测及建设规模建设地点和建设条件总体规划方案环境保护节能与节水措施物业管理项目实施方案与进度安排投资估算及资金筹措经济评价第三节研究结论建设规模及建设内容本项目总建筑面积平方米，其中多层住宅建筑面积平方米，高层住宅建筑面积平方米，商业网点面积平方米。

二投资估算及资金来源该项目总投资共计万元，全部用于开发房地产投资，其中土地费用万元，前期费用万元，基础设施建设费万元，建筑安装工程费万元，上缴政府费用万元，不可预见费用万元。

本项目总投资万元，全部由项目承办单位自筹解决。

三项目建设期本项目建设期为个月。

四项目效益分析项目建成后，可实现销售收入万元，可实现利税万元。

该项目建设符合莱芜市新轮城市总体规划，环境优美，交通方便。

项目建成后，可进步缓解城市住宅紧张状况，特别是满足莱钢集团职工及钢城区居民对住房需求，对提高居民生活质量将起到积极推动作用，其经济效益和社会效益显著。

附主要技术经济指标指标名称单位数量备注建设用地面积亩其中总建筑面积平方米其中多层住宅面积平方米高层住宅面积平方米商业网点面积平方米住宅户数户日照间距系数不低于倍容积率绿地率建筑密度停车位地面停车位辆室内停车位辆第二章项目提出背景与建设必要性第节项目提出背景莱芜市概况莱芜市位于泰山东麓，东经，北纬，北邻济南，东邻淄博，西邻泰安。

总面积平方公里，辖莱城区钢城区高新区雪野旅游区四大城区。

全市共个乡镇办事处个行政村，个自然村，总人口万人其中钢城区总人口人，非农业人口万人。

近几年，莱芜市加大城市基础设施投资力度，城市综合整治取得新进展，城乡绿化覆盖率为，人均公共绿地达到了平方米。

年新增道路公里，城区道路网络进步完善。

新建城信路北坦北路沿河北路滨河东路，续建汶源西大风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。

多年平均降水量为毫米。

全年主导风向为东北西南风。

二地温与冻土区内年均地温为，地面温度变化趋势是春季地温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在以上然后地温开始逐渐下降，冬季最低，平均地温在以下。

月份地温均在以下，月份均在以下，月份平均达到，月份均降至以下。

三配套条件给排水项目区位于莱芜市钢城区自来水公司供水范围内，本项目拟采用自来水公司提供自来水利用城区已有雨污干管，可就近排入。

供电莱芜市电力供应充足，用电有保证。

燃气和供热城区敷设有燃气和热力管道，项目用气和供热比较方便，本项目可根据需要灵活考虑气源和热源。

通讯钢城区通讯网络已经健全，网通铁通联通电信等通讯网络部门均可供选择并能保证项目通讯网络需要。

交通项目位于钢城区力源大街南，方便交通条件为居民出行带来了便利。

四工程地质条件本项目区址内地质情况满对促进莱芜市房地产市场健康发展，扩大内需保持国民经济发展良好势头推动经济结构调整提高居民消费水平和质量扩大就业促进科技进步和可持续发展都有着重要意义。

第三章市场分析及建设规模第节莱芜市房地产宏观状况分析近年来，随着我市国民经济持续快速增长，经济实力逐年增强，城市面貌焕然新，城镇居民收入持续增加。

在诸多利好因素和相关政策影响和推动下，我市房地产开发投资持续升温，呈现快速发展良性发展态势，对拉动国民经济增长改善居民居住条件发挥了重要作用。

目前我市房地产业运行基本特点房地产开发投资快速增长，投资规模继续放大。

自年启动开发区以来，外来资金蜂拥而入，吹响了我市房地产开发号角，大批花园式住宅小区拔地而起，我市房地产市场由初创进入到了快速发展时期。

年城市居民人均住房使用面积达到平方米，比上年增加平方米农村居民人均居住面积达到平方米，比上年增加平方米。

供需基本平衡，产销两旺。

从需求来看，莱芜房地产市场发展具备充分需求支撑，具体表现在以下三个方面换房高峰即将到来。

从时间来推算，今年是全面房改第十个年头，由于旧房在结构面积位置等方面都不同程度地存在定缺陷，已经越来越不能满足较富裕阶层要求，新房市场需求潜力比较大。

城市建设步伐加快，城区面积扩大，城镇人口迅速膨胀，为房地产开发提供了载体。

收入不断增长，为购房提供了经济基础。

年城市居民人均可支配收入元，增长人均消费性支出元，增长。

农民人均纯收入元，增长人均消费性支出元，增长。

城市居民恩格尔系数，农村居民恩格尔系数。

城乡居民人均储蓄元，比上年增加元。

从供给看，良好经营业绩为开发商持续增加投入提供了可靠资本保证。

据初步测算，全市完成建筑业总产值亿元，增长。

全年房屋建筑施工面积万平方米，增长房屋竣工面积万平方米，其中住宅竣工面积万平方米。

考虑到结算迟缓预售房未纳入销售等原因，商品房供销基本平衡，产销两旺房地产企业对行业发展态度乐观，企业家信心足。

从市企调队今年季度房地产景气调查数据来看，我市房地产业景气指数直处于非常景气区间，在工业建筑业交通运输及邮电通信批发零售贸易餐饮业等行业中独领风骚。

可见乐观看好仍是我市房地产企业对本行业判断与预期，企业家对投资房地产业信心足。

第二节市场风险分析项目决策时，应充分考虑各种风险，并在实施和经营中注意防范和控制风险，这样不仅可以改善决策分析工作并提高风险意识，而且在降低投资风险方面将起到事半功倍效果。

建设风险本项目工程建设施工阶段风险，主要包括自然条件新工艺带来挑战工程变更等风险。

自然条件风险主要表现在两个方面是由于自然条件复杂多变，容易发生严寒酷暑多雨塌方等对工程质量进度和投资影响。

二是当地出现异常地质气候水文等不可抗拒自然灾害。

规避以上风险主要策略有搞好水文地质勘探工作搞好项目建设招标工作做出工程施工进度详细计划，购买工程保险进行风险转移等。

政策风险目前，我国在房地产开发行业出台了大量行之有效政策，保障该种类市场良好经营，并发挥了定作用。

但是，还有很多薄弱环节有待加强，仍需要全社会全方位共同努力多策并举。

外部环境风险外部自然环境社会环境经济环境和政府相关政策等因素变化，也可能引起风险。

该项目所在位置交通便利，环境优美，将能够给房地产开发商提供个方便开发环境，增加该项目收益。

但仍要注意和周围人文环境以及市场政府衔接，避免形成矛盾，规避不必要损失。

其他风险随着钢材价格不断升高，产品成本不断增加，导致产品价格波动，从而给投资者带来风险。

总之，应提高风险意识，实施风险控制，以尽可能低风险成本来降低风险发生可能性，并将风险损失控制在最小程度。

第三节项目市场需求及价格分析项目市场前景分析通过对莱芜市房地产行业研究分析，我们认为该项目市场定位以人为中心，以整体社会效益，经济效益与环境效益三者统为基准点，以现代生活方式为导向，通过对居住环境营造，使消费群体在日常生活中体验种新生活方式突出文化氛围与绿色环境，以特色景观设计为主题，让本项目成为城市居住最佳选择地。

销售对象主要定位于莱钢集团职工，销售对象工作稳定，收入较高。

通过市场调查，可以预测未来几年钢城区房地产市场形势依然良好，支撑房地产市场走势因素主要有以下几个方面莱钢经济快速平稳发展，不仅使得职工生活水平有了较大提高，也带动了周边地区经济发展。

居民住房消费观念从经济性到舒适性转变，从小户型到大户型转变，推动了房地产市场发展部分莱钢职工出于对子女未来安置考虑，预先购房部分莱钢职工基于对未来几年房地产市场良好预期，进行置业投资正是由于以上因素存在，带动了近期房地产市场热销和房地产价格走高，并且这种趋势在未来几年之内不会停止。

因此，本项目多雨塌方等对工程质量进度和投资影响。