区，南至枣园路及丽园路，北至康庄路。项目具体位置如下图所示图地铁大兴线枣园路站项目位置示意图土地规模根据北京大兴新城控制性详细规划，本项目规划总用地面积为公顷，可开发用地主要集中在枣园站站点周边小营村村庄用地及部分国有企业用地。该区域规划以居住为主，规划人口万人。规划总建筑面积万平方米其中经营性建设用地面积为公顷，经营性建筑面积为万平方米非经营性建设用地为公顷，市政道路公顷。开发方式完成项目用地范围内地上现状物拆除工作，用地范围内基础设施达到六通平标准，即完成通上水下水电力燃气通讯道路及场地平整工作，在达到该标准之后，进入土地市场公开交易，并取得土地出让收入，从而回收投资。开发进度本项目进度安排主要依据北京市土地级开发工作流程以及项目实际情况进行计划安排，预计土地级开发工作于年底完成，并在年底后分期完成上市交易工作。开发投资地铁大兴线枣园路站土地级开发项目是大兴新城东片区总体开发部分。预计本项目土地级开发总成本为,万元，折合土地开发成本为万元亩土地面积约为亩。资金筹措本项目总投资估算为,万元人民币，所需资金全部由北京京创投资有限公司自筹解决。二财务评价本项目土地级开发预计总成本为,万元，上市交易后，可收回含贷款利息全部投资，由于政策规定不明确，预期利润为,万元，预期自有资金静态年投资回报率为。本报告预测利润为,万元，自有资金静态年投资回报率为。本项目地块预计从年底至年四季度分期上市，土地上市交易后预期个月内收回交易金，因此本项目投资回收期初步确定为个月。因此，本项目从财务上分析可行。三报告编制依据建设部年发布房地产开发项目经济评价方法北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见通知京政发号中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国国务院令第号招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中华人民共和国国土资源部令第号关于印发北京市土地交易市场管理暂行办法通知京国土房管出号关于印发北京市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定通知京国土市号关于印发北京市土地储备和级开发暂行办法通知京国土前天奖励元标准发给被拆迁人提前搬家奖，奖励费最高不超过元。民宅搬迁补偿方案按照号文相关规定，结合京国土房管征号文并参考北京市大兴区人民政府关于大兴新城拆迁评估基准地价与基准房价批复京兴政复号宅基地房屋拆迁补偿规则标准，民宅拆迁补偿价由宅基地区位补偿价被拆迁房屋重置成新价构成，计算公式为基准地价基准房价被拆迁房屋合法建筑面积被拆迁房屋重置成新价。枣园地区为七级地区，基准地价为元平方米，基准房价为元平方米，取，则宅基地区位补偿价为元平方米。房屋重置成新价按元平方米，则民宅拆迁补偿费为民宅拆迁补偿费元平方米平方米元平方米平第五章拆迁方米万元按照号文相关规定，结合京国土房管征号文宅基地房屋拆迁补偿规则标准，房屋周转费按合法面积每月每平米元标准发放，周转期限为个月，则民宅拆迁周转费为民宅拆迁周转费平方米元月个月万元按照号文绿树成荫宜人景观，得到了社会各界好评。成本优势区域内劳动力成本较低。且目前大兴新城内商品房价格为每平方米元，相对市区北部同等位置新城商品房均价偏低。大兴区政府大力加强软环境建设，采取些列措施，转变工作作风和政府职能，更加突出政府服务效能，加快项目审批速度，从而节约了各入区企业时间和管理成本。第三章土地级开发项目基本情况第三章土地级开发项目基本情况依据北京市国有建设用地供应办法试行北京市土地储备和级开发暂行办法及北京市土地级开发招投标管理办法等相关规定，本项目为大兴区轨道交通大兴线枣园路站土地级开发项目，用地范围主要为小营村客车五厂地块小白羊超市聚莎苑宾馆地块物美超市枣园家具城地块原小营村委会吉星德亿建材城玫瑰城建材城地块如图所示。本项目已通过北京市国土局联席会审议。图大兴线枣园路站土地级开发项目示意图开发目该区域土地级开发实施，将为轨道交通站点建设提供用地条件。第三章土地级开发项目基本情况实现新城规划，完成对城中村改造，提升大兴新城整体形象。在土地级开发阶段对轨道站点及周边土地同步进行规划设计，为实现轨道站点与土地开发项目紧密结合与同步实施奠定基础。二土地利用现状分析根据本项目勘测定界成果及成果图，本项目用地面积为公顷，现状为集体土地和部分国有土地，其中集体土地公顷，国有土地公顷，具体情况如表所示表土地利用现状统计表土地权属土地类型土地面积平方米亩集体土地小营村建设用地小营村委会建设用地小营小学建设用地小营村小白羊超市建设用地原小营村委会建设用地小营村道路用地小计国有土地客车五厂建设用地中建局机械化公司加油站建设用地城建开发公司物美超市枣园家具城建设用地城建开发公司玫瑰城建材城建设用地国有道路小计合计公顷亩第三章土地级开发项目基本情况三地上物现状调查分析区域内有民宅约户，户均建筑面积约为平方米，总建筑面积万平方米区域内有公产约家，总建筑面积约万平方米，其中集体公产万平方米国有公产万平方米。图为项目所在地地上物现状实景，表为地上物现状调查表。物美超市枣园家具城吉星德亿建材城玫瑰城建材市场小白羊超市客车五厂加油站小营村民宅图项目所在地地上物现状实景第三章土地级开发项目基本情况表地上物现状调查表土地权属土地类型建筑面积小计万平方米万平方米民宅建设用地集体公产建设用地国有公产建设用地合计项目规划用地范围内兴华大街康庄路已建成通车，路面情况良好项目规划用地范围内没有古树和文物设施。图为项目所在地地形图。图项目所在地地形图第三章土地级开发项目基本情况四主要规划指标根据北京大兴新城控制性详细规划，本项目规划总用地面积公顷，规划总建筑面积万平方米其中经营性建设用地面积为公顷，规划容积率为，经营性建筑面积为万平方米非经营性建设用地为公顷，市政道路公顷，具体情况如图及表所示。图枣园站可开发土地规划图第三章土地级开发项目基本情况第三章土地级开发项目基本情况表枣园路站项目可开发土地规划指标表第三章土地级开发项目基本情况五开发进度供地数量及时间预测根据规划区现状情况，本项目预计年月供地。第四章征地第四章征地按照北京市建设征地补偿安置办法北京市人民政府令第号文件规定征地补偿费包括土地补偿费安置补助费，涉及青苗或其它土地附着物，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。征地补偿费实施北京市最低保护标准。征地补偿费用在征地批复取得之前，全额支付给被征地农村集体经济组织或者村民委员会。征地补偿费依据号文件要求，征地补偿费包含土地补偿费和安置补助费，涉及青苗或其它土地附着物，还应向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。参照京国征号所制定大兴区黄村镇征地补偿费最低保护标准，经与黄村镇政府协商初步确定按万元亩标准进行征地补偿，该费用中包含了土地补偿费安置补助费地上附着物补偿费及青苗补偿费不含房屋拆迁补偿等费用。本项目土地级开发涉及征用集体土地共平方米,征地补偿费为,万元含土地补偿费劳动力安置费地上物补偿费不含房屋拆迁补偿及青苗补偿费。二青苗补偿及地上物补偿不含房屋拆迁补偿由于上述征地补偿标准中已包含青苗补偿及地上物补偿不含房屋拆迁补偿，此项中不再重复计算。第四章征地三征地相关税费征地相关税费为防洪费，该税费依照国家征地税费标准执行，征地税费共万元，计算明细如表所示。表征地相关税费明细表序号税费名称单价元平方米基数平方米税费万元防洪费四征地总成本本项目在实施过程中共需征地约亩，征地总成本为,万元，其主要规划指标根据北京大兴新城控制性详细规划，本项目规划总用地面积公顷，规划总建筑面积万平方米其中经营性建设用地面积为公顷，规划容积率为，经营性建筑面积为万平方米非经营性建设用地为公顷，市政道路公顷，具体情况如图及表所示。图枣园站可开发土地规划图第三章土地级开发项目基本情况第三章土地级开发项目基本情况表枣园路站项目可开发土地规划指标表第三章土地级开发项目基本情况五开发进度供地数量及时间预测根据规划区现状情况，本项目预计年月供地。第四章征地第四章征地按照北京市建设征地补偿安置办法北京市人民政府令第号文件规定征地补偿费包括土地补偿费安置补助费，涉及青苗或其它土地附着物，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。征地补偿费实施北京市最低保护标准。征地补偿费用在征地批复取得之前，全额支付给被征地农村集体经济组织或者村民委员会。征地补偿费依据号文件要求，征地补偿费包含土地补偿费和安置补助费，涉及青苗或其它土地附着物，还应向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。参照京国征号所制定大兴区黄村镇征地补偿费最低保护标准，经与黄村镇政府协商初步确定按万元亩标准进行征地补偿，该费用中包含了土地补偿费安置补助费地上附着物补偿费及青苗补偿费不含房屋拆迁补偿等费用。本项目土地级开发涉及征用集体土地共平方米,征地补偿费为,万元含土地补偿费劳动力安置费地上物补偿费不含房屋拆迁补偿及青苗补偿费。二青苗补偿及地上物补偿不含房屋拆迁补偿由于上述征地补偿标准中已包含青苗补偿及地上物补偿不含房屋拆迁补偿，此项中不再重复计算。第四章征地三征地相关税费征地相关税费为防洪费，该税费依照国家征地税费标准执行，征地税费共万元，计算明细如表所示。表征地相关税费明细表序号总论项目概况号关于印发北京市收回企业国有土地使用权补偿办法通知京国土用号北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价通知京政发号关于印发北京市征收城市基础设施建设费暂行办法通知京计投资字号。四主要结论本项目实施符合北京城市总体规划年年及大兴新城规划相关要求，同时也是对大兴新城规划和北京市大兴区土地开发整理规划年具体贯彻实施。本项目土地级开发预计总成本为,万元，上市交易后，可收回含贷款利息全部投资，由于政策规定不明确，预期利润为,万元，预期自有资金静态年投资回报率为。本报告预测利润为,万元，自有资金静态年投资回报率为。项目投资回收期初步确定为个月，项目在财务上可行。本项目预计给政府财政带来,万元土地增值收益，还可以为北京市土地交易市场提供定数量土地资源，有利于土地市场有序发展，有利于首都城市与轨道交通建设协调发展，具有良好社会效益环境效益和经济效益。第二章大兴线枣园路站情况简介第二章大兴线枣园路站情况简介大兴线项目概况大兴线是轨道交通号线向南延长线，北起丰台区马家楼站，南至大兴区南兆路站，线路总长约千米，新建车站座，新建车辆段座。大兴区境内新建线路千米，新建车站座如图所示。枣园路站为大兴线所设站点之。图北京轨道交通大兴线线位示意图车辆段南苑西站西红门站金星路站枣园路站清源路站黄村大街站黄村火车站医药基地站南兆路站马家楼站石榴庄路站角门北路站义和庄站五环