着房地产市场整体高涨，酒店式公寓市场也开始走出低谷。年，上海金融中心地位进步确立，众多外资公司中国区总部乃至亚太区总部纷纷迁往上海，同年，上海取得年世博会举办权，这些因素都促进了酒店式公寓市场稳步发展。年内并轨等系列政策出台，更激发了海内外投资性臵业热潮。为了适应这种投资需求，近几年上海房地产市场出现了向客户分散出售产权式酒店公寓。该新兴投资品种经面世即引起良好市场反响。产权式酒店公寓作为风靡全球发达地区种投资类型引进上海，不仅是上海与国际链接发端，也是对上海房地产物业形态丰富。未来随着上海经济发展，沪人对酒店式公寓投资热情将会持续高涨。二酒店式公寓概念界定根据目标客户和物业特征，上海酒店式公寓大致可以分为两类类是小户型酒店式公寓，此类物业可算是上海商住两用小户型二代产品，其代单身公寓于年末大量上市，当时也曾引起市场极大关注。而小户型酒店式公寓更是以小户型低总价和酒店式服务作为其主要卖点，赢得了大量上海新兴白领年轻购房群和投资客。比较典型楼盘有东方时空蓝朝部落骏豪国际等。另类即从年代初期开始，伴随着上海对外贸易增多，以上海商城酒店式公寓为代表物业类型。这类物业主要为在上海从事商务活动外籍人士提供国际化居家服务设施。从最初上海商城，到目前以品牌优势取胜雅诗阁，形成了上海房地产市场独具特色物业类型。以上两类物业虽然都称为酒店式公寓，但是由于新建小户型酒店式公寓绝大多数在产权分散出售后，并不是由高水准物业管理公司提供统管理，并且大都还没有交房，承诺服务兑现状况未知。三酒店式公寓主要特点及市场竞争分析主要特点酒店式公寓具有如下鲜明特点提供完善服务和管理现时酒店式公寓借鉴酒店服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务包括室内清洁干湿洗衣等安全服务小时客房服务，小时保安等交通服务机场接送出租车预定停车设施等等。比酒店更进步是，酒店式公寓由于长租客比较多，更体现种家庭式服务，例如小时送餐社区聚会幼儿看护等等。酒店式公寓物业营竞争力明显增强。部分酒店也采用折扣方式与酒店式公寓争夺短期客源。出售产权套现酒店式公寓，多是平均月租金在美元平方米和美元平方米中档中高档物业。这部分物业在市场上竞争力不强，既没有高档酒店式公寓国际性固定客源，又没有低档物业价格竞争优势。同时有些产品本身也存在定问题，如长宁区丽晶大厦徐汇金苑亦苑，房型都在房以上，面积也都在平方米以上。目前古北徐汇地区高档房价格达到万元以上，这部分物业于是借此时机上市销售，以求规避风险，尽快套现。酒店式公寓出售产权，还有市场需求方面原因。目前房产投资市场具有高额稳定回报特点，出现不少投资客。在经历了传统住宅投资，小户型投资等几轮投资热潮后，许多以基金为主投资客看准了酒店式公寓稳定回报，积极介入。目前产权在售酒店式公寓有爱俪轩亦园芝大厦金苑和丽晶大厦，售价在每平方米美元美元之间。上海市出售产权酒店式公寓汇总表项目名称房型面积范围平方，并不适合长期居住。随着住宅小区居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居家者会越来越少。从年季度高端租赁市场表现来看，高档公寓平均租金和平均入住率增幅都高于酒店式公寓。在这方面，酒店式公寓对比高档公寓明显居于竞争劣势。二酒店式公寓市场状况酒店式公寓分类根据物业档次划分由于投资商不同，他们财力和开发理念不同，选择区域和进入该行业渠道不同，决定了不同档次不同类型酒店公寓，因此也满足了不同市场需求。高档型上海芝大厦衡山路号嘉里中心上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。它们号称星级酒店公寓，房价也向星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨国公司中高层外籍管理者，以长期租赁为主。中高档型汇金广场盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性物业，他们是市场主体力量，满足了酒店公寓市场大多数客人需求。此类物业长租短住皆宜，经营灵活，承上启下。普通型天赐公寓新黄浦酒店公寓是其代表。此类物业与前两类相比，设施设备家居装饰较为简单普通，他们满足了部分预算较低客人需求，也是市场不可或缺组成部分。另外还有更低层经济型酒店式公寓，此类物业往往从般房转变而来，会所和其他设施很少，其租金接近高级公寓，他们满足了部分国内企业中高级白领需求。从投资商盈利模式划分全出租酒店公寓前面提到高档型公寓基本都属于这类，部分普通型如新黄浦酒店公寓也属此类型。这类公寓投资方是将物业以酒店方式进行长期经营，通过租金取得利润。此类酒店式公寓般由个业主进行经营，管理较为单，容易创品牌但同时又具有资金回收期长投资风险高特点。可租售酒店式公寓目前上海大多数酒店式公寓都属于此类。发展商先卖掉部分单元，收回部分投资，再留部分出租，这样可以降低投资风险。但由于有较多小业主，经营管理有定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成定经营麻烦。产权式酒店公寓产权式酒店公寓特点是开发商将物业每个单元分割为产权出售，而投资者购买时支付物业总值投资款，余款由开发商或银行提供按揭贷款。同时投资者在按揭期内将使用权委托给开发商指定著名管理公司统经营统管理统支付按揭款，至按揭期满，各业主便可收回使用权。对于产权式酒店公寓，投资者般不在酒店居住，而是将物业委托给酒店管理公司统出租经营，或者自我出租，获取年度红利。因此，年度利润分红通常足以抵消分期付款费用，并有可观赢余。业主般只需投入金额不多首期，就可以不再投入，大约至年后取得完全产权,之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市出售，经营有方酒店式公寓通常可以获得可观增值回报。产权式酒店公寓是上海酒店式公寓市场上新兴产品，以中福地产金银汇和年新上市世福汇为主要代表。二供需状况相对于每年多万平方米普通住宅供应量，酒店式公寓市场总量则要小得多年上海酒店式公寓供应约万平方米。从上海酒店式公寓历年发展情况来看，年代中期是较为集中供应期，年达到顶峰，年代末开始转淡，目前年供应量基本徘徊在万平方米左右。年间，酒店式公寓需求状况比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷到了年需求量明显加大，空臵率也不断下降，酒店式公寓表现出供不应求局面。供应供应量出现波动近两年逐渐提高近年上海酒店式公寓市场供应波动较大。上个世纪年代末，受东南亚金融危机影响，些住宅采用租赁方式来加快资金回笼，致使年上市量骤增，当年新增供应量为套，共个楼盘。包括上海盛捷香港广场世纪阁嘉里公寓衡山路号以及浦东汤臣中心等几个大型楼盘，其中仅上海盛捷就提供个单元。年，随着市场好转，批管理优秀设备精良高品质项目开始走俏租赁市场，形成了市场供应次高峰，当年推向市场共有个楼盘，共计套单元。相比年第次高峰，年推出楼盘规模相对比较小，每个楼盘般在个单元左右，如时代豪庭鸿艺豪庭亦园等。近年开发商考虑到酒店式公寓市场总量和空臵率等情况，对酒店式公寓开发持谨慎态度，致使年供应量不到个单位。年黄浦区威斯汀公寓卢湾希尔福公寓，长宁区嘉里华庭二期瑞峰公寓酒店和柏华丽豪华公寓上市，使全年年上海酒店式公寓市场供求情况供应需求价格卖给管理公司，或自行上市出售，经营有方酒店式公寓通常可以获得可观增值回报。产权式酒店公寓是上海酒店式公寓市场上新兴产品，以中福地产金银汇和年新上市世福汇为主要代表。二供需状况相对于每年多万平方米普通住宅供应量，酒店式公寓市场总量则要小得多年上海酒店式公寓供应约万平方米。从上海酒店式公寓历年发展情况来看，年代中期是较为集中供应期，年达到顶峰，年代末开始转淡，目前年供应量基本徘徊在万平方米左右。年间，酒店式公寓需求状况比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷到了年需求量明显加大，空臵率也不断下降，酒店式公寓表现出供不应求局面。供应供应量出现波动近两年逐渐提高近年上海酒店式公寓市场供应波动较大。上个世纪年代末，受东南亚金融危机影响，些住宅采用租赁方式来加快资金回笼，致使年上市量骤增，当年新增供应量为套，共个楼盘。包括上海盛捷香港广场世纪阁嘉里公寓衡山路号以及浦东汤臣中心等几个大型楼盘，其中仅上海盛捷就提供个单元。年，随着市场好转，批管理优秀设备精良高品质项目开始走俏租赁市场，形成了市场供应次高峰，当年推向市场共有个楼盘，共计套单元。相比年第次高峰，年推出楼盘规模相对比较小，每个楼盘般在个单元左右，如时代豪庭鸿艺豪庭亦园等。近年开发商考虑到酒店式公寓市场总量和空臵率等情况，对酒店式公寓开发持谨慎态度，致使年供应量不到个单位。年黄浦区威斯汀公寓卢湾希尔福公寓，长宁区嘉里华庭二期瑞峰公寓酒店和柏华丽豪华公寓上市，使全年年上海酒店式公寓市场供求情况供应需求空置率套供应达到个单位。年季度，徐汇区概论酒店式公寓的市场形成酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住宅，这种物业就是酒店式公寓的雏形在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海北京等中心城市陆续出现。年，上海最早的酒店式公寓上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到年，上海共有酒店式公寓家本报告选取有代表性的家进行分析，预计到年底，其总面积可达到万平方米。业管理融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较般公寓更完善，服务内容更多。家庭式居住布局与传统酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，更重要是它在定程度上提供了家庭式居住布局。与酒店标房不同，酒店式公寓功能空间比较齐备，般客厅卧室厨房和卫生间应俱全布局也更加合理，比较注重动静分区，干湿分离等设计理念，再加上提供家居式服务，使酒店式公寓增添了家味道。竞争性分析目前在高端租赁市场上，与酒店式公寓进行市场竞争主要包括高档公寓别墅和酒店等物业。而在居住性商务性娱乐性休闲形四大功能以及经济性方面，其竞争优劣势表现如下表。酒店式公寓及竞争物业比较表高档公寓别墅酒店酒店式公寓商务性娱乐性居住性经济性上表中表示项性能最好或相对最便宜表示该项性能次之或较便宜表示该项性能更次之或经济性适中，表示该项性能较弱或较为昂贵，而表示基本不具备该项功能或最昂贵。竞争优势酒店式公寓具有服务优势对比高档公寓传统酒店和租赁型别墅，酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜筹。它精心考虑常住客需求，比传统酒店提供更多设施设备，如小厨房立体音响系统洗衣机和烘干机等。至于其他些设施，如商务中心室内电脑网络游泳池健身中心网球场等，酒店式公寓也应有尽有，与高档酒店不分上下。有些甚至还设臵了金钥匙注委托服务，和客房送餐服务。实际上，酒店式公寓还有酒店所没有设施，如儿童游乐场图书馆阅览室等，在这方面，酒店式公寓又占得先机。与高档酒店相比，酒店式公寓有价格优势下表将高档酒店式公寓与星级酒店租价之间作比较高档酒店式