能技术材料工艺应用二节水措施小区水环境绿化景观用水节水节水器具应用三环境条件调查四施工期环境影响分析施工期污染源施工期环境影响分析项目建成后环境影响影响分析第六章安全与消防篇劳动安全卫生危害因素和危害程度分析安全措施方案二消防设施火灾危险性分析调查项目场址周围消防设施状况消防措施和设施第七章社会评价篇项目对社会影响分析二项目对所在地互适性分析三社会评价结论第八章结论与建议结论二建议第章总论项目背景项目名称雅阁山庄承办单位概况承办单位是海南兆远房地产开发有限公司，注册资本万元，开发资质为级。公司经营范围房地产开发房地产经营商品房销售物业管理等。公司实行规划开发管理销售服务体化，贯秉承诚信合作卓越创新经营理念，开拓进取。海南兆远房地产开发有限公司经营宗旨是为客户创造生活提供高质量住宅产品和服务，让人们生活更加简便高效丰富多彩为社会创造价值服务社会，创造文明进步生活方式，充分实现蒲氏房地产集团社会价值为员工创造机会创造发展空间，提升员工价值，提高蒲氏集团人工作生活质量为股东创造回报以长远利益回报海南兆远房地产开发有限公司股东。可行性研究报告编制依据项目建议书及其批复文件国家及海南省颁布相关法律法规政策海南省国民经济和社会发展十个五计划和远景目标纲要住宅设计规范住宅建筑设计标准夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准定安县城市总体规划修编南丽湖风景名胜区北区控制性详细规划其他材料二项目概况项目所处区域简介项目所处区域为南丽湖风景名胜区，位于海南岛北部定安县，整个风景名胜区规划范围平方公里，湖区平方公里，湖面平方公里。南丽湖距离海口市区和机场约分钟车程。是海南第三大淡水湖，也是海南唯具有旅游开发价值内陆湖。南丽湖气候四季如春，湖水终年清澈，风景秀美，湖中镶嵌有形状各异小岛半岛，从旅游及地产开发角度来讲，南丽湖景观资源环境堪称流。另外，位于湖区南部大部分面积为湿地生态保护区为南丽湖风景区打造良好生态园区提供了景观资源基础。结合南丽湖稀缺湖景资源湿地生态系统现有及规划高尔夫球场，以及规划休闲小镇健康设施等，南丽湖风景名胜区未来总体发展方向是打造国际生态健康度假第品牌。建设规模与目标雅阁山庄项目占地公顷，其中地块面积公顷，地块面积公顷。地块规划建设联排别墅，容积率，建筑面积万平方米，建筑密度，绿星分布如琼山区东山镇有个别投资性度假物业，琼海市博鳌有个别休闲型度假物业，但体量很小，对总体市场影响较小。其中三亚市度假物业开发较之海口市更为成熟及超前，分布特点更为明显，而海口市度假物业虽然三种类型兼备，但总体上以投资型度假物业为主，且布局混杂，没有明显分区。海南度假物业发展面临问题及挑战海南岛直被视为养生休闲疗养佳地，但海南岛度假物业发展过去直处于混沌和朦胧状态，直至近几年才渐渐引起政府媒体及专业人士注意，海南省度假物业发展时间较短，而十五时期又将是海南度假物业关键发展提升期，因此简要分析海南度假物业存在问题及面临挑战，对于本项目定位具有重大意义。粗放型发展阶段，竞争力不强各度假物业尚未形成特色主题，过度依赖海景等自然资源取胜，而非凭借品牌质量取胜，尚未发掘深度度假内涵，尚未进行度假产品深层次开发。由此也导致海南岛旅游业淡旺季明显，度假物业缺乏稳定客源。季度净现金流比同年季度上涨。年，开发商获国内贷款达亿元，增长居民个人按揭贷款总值及其增速均达到年住房改革以来最高，达亿元，增长，而定金及预收款亿元，也增长。开发企业直接从银行获得信贷支持占开发资金总量，而此比例在年为，可见宽松信贷政策大大缓解了开发企业融资压力。线城市地王频出，土地价值体现充分。年全国土地购置面积约亿平方米，同比减少。随下半年市场回暖，政府土地供应由谨慎转向积极，资金充裕及对后市乐观预期使开发企业也转向积极扩张，大力储备土地，全国大总价地王均集中在下半年，其活跃程度超过年。与年地王多集中在二三线城市不同，年地王则回归线城市。面对年下半年以后宏观经济下行房地产市场低迷压力，国家连续出台了系列刺激住房消费金融税收等政策措施，各地政府也纷纷制定相应房地产促进政策，压抑了年多刚性需求和改善型需求开始集中释放。加之货币流动性过多，通胀预期明，投资性投机性需求大幅增加，房地产市场在年二季度以后迅速反弹并不断提高，原本观望市场很快就被交易火爆所代替。年，全国商品房销售面积亿平方米，同比增长商品房销售总额达亿元，同比增长，其中，商品住宅销售额亿元，同比增长。从同比价格来看，房屋销售价格比同比指数在经历个月下降后，于年月出现正增长，并呈现涨幅逐月扩大态势，到月份房价同比增长。从月环比涨幅看，房地产价格指数环比从年月份开始出现正增长，扭转了年月份以后房价环比下降状态，到月份连续个月上涨。从个大中城市销售房价来看，价格回升城市逐渐增多。到月份，个大中城市房屋销售价格环比已经全部实现了增长，楼市普涨局面基本形成。年政策层面趋紧，行业将进入蛰伏期随着经济好转，政府将加强楼市调控以保持市场稳定。随着年房地产市场白热化，年中央将视整体市场环境不断完善调控措施，其中最值得关注是信贷政策。年新增信贷高达万亿，年新增信贷将控制在万亿左右，月份新增贷款已经突破万亿，直接导致央行日上调商业银行存款准备金，但全年大量信贷投入预示市场不差钱。国务院发布年国十条国十条颁布，已明确二套房贷首付不得低于，可见政府已在今年开局发出了收紧信贷信号，年对开发商信贷也将收紧。政府会继续打击捂盘囤地行为，以加大市场供给。根据有保有压抑制投机性购房鼓励自住和改善型购房调控大方向，年楼市调控政策将呈现更大差异化，在经济转好宏观环境下，着力保持房地产市场稳定发展。近期国家政策对房地产影响分析对于政策，基本分为金融信贷加息准备金率交易税费贷款分类供需持有四个方面，主要是前两者，将表现为流动性收紧，抑制了客户需求，进而增加开发商回款难度和现金流困境，土地市场再次趋冷。了相对政策影响分析年政策，年政策层面趋紧，行业将进入蛰伏期显。诸如提高首付利率恢复金融政策对中低收入人群置业影响较大，但对高端支付能力较强人群影响不大，豪宅市场依然会有不错表现。预计年房价将高位盘整，泡沫暂时还不会破灭，其中广大二三线城市可能会出现量价齐升，线城市新房成交量同比将难以再出现较大增长，相比年甚至可能还会出现定下降。年经济危机以及房地产市场相对低迷，使得房地产开发商异常谨慎，大幅减少了计划投资和新开工面积，直接导致年下半年以来供给不足，这种供不应求关系将在今年上半年继续存在。对于深圳，世联董事长陈劲松认为未来年第三产业可能出现爆发式增长。他预计利率提高增加还款成本，贷款额度提高影响中低收入人群置业，对投资需求有抑制，减少市场需求，超过加息对开发商影响差别利率收紧二套房贷政策贷款对新房开发利好收回营业税优惠政策，抑制投资和投机性购房作为重点税费交易类绝对数值变化不大，对负债率高资金实力欠缺中小地产商影响大防通胀，利率上调，存在预期加息准备金率信贷土地市场可能降温，对开发商资金面影响下半年或显现全年信贷额度仍较高，不差钱对市场影响日首次大幅提高，回笼资金，降低了商业银行贷款能力银行信贷额度阶段控制，如月日传闻停止放贷解读金融类政策深圳年会有家企业在中小企业板和创业板上市，这些企业要发展，必然对写字楼有需求。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为，开发商资金充裕主要得力于销售资金回笼，其次是信贷，短期内开发商确实不差钱，也不会很快降价，但随着成交量下滑和房地产开发贷紧缩，预计下半年很多开发商资金链会重新紧张，部分有预见开发商将在上半年降价促销。未来几年房地产预测梳理年房改以来地产发展脉络，政策主导了房地产发展，中央和地方均对地产都有极强依赖。由于具有短期内立竿见影强大拉动和财富积聚效应，房地产已经是各级政府保增长核心支柱产业，可以这样理解，只要政府坚持以经济快速发展为基本原则战略简称保八，在缺少更好选择面前近年数据证实，居民消费铁公基拉动效应很小，而唯有出口可以与房地产媲美，房地产是最重要甚至是唯优势产业，此政策至少到年二届连续执政到期时止。从地方层面而言，年开始中央地方分税制改革导致收支不均，土地出让金收入是地方政府第二财政，房地产更有政策支持背景。年全国土地出让金占同期地方财政收入年，全国财政收入首破万亿，土地出让金占到强年全国土地出让总收入为亿元。中国指数研究院公布数据显示年中国个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了，地方政府土地出让金收益大幅提高，相当于当地财政收入半数以上。在政策呵护下，未来相当段时间房地产仍是上升趋势，对内地房地产市场，近中政策，年政策层面趋紧，行业将进入蛰伏期显。诸如提高首付利率恢复金融政策对中低收入人群置业影响较大，但对高端支付能力较强人群影响不大，豪宅市场依然会有不错表现。预计年房价将高位盘整，泡沫暂时还不会破灭，其中广大二三线城市可能会出现量价齐升，线城市新房成交量同比将难以再出现较大增长，相比年甚至可能还会出现定下降。年经济危机以及房地产市场相对低迷，使得房地产开发商异常谨慎，大幅减少了计划投资和新开工面积，直接导致年下半年以来供给不足，这种供不应求关系将在今年上半年继续存在。对于深圳，世联董事长陈劲松认为未来年第三产业可能出现爆发式增长。他预计利率提高增加还款成本，贷款额度提高影响中低收入人群置业，对投资需求有抑制，减少市场需求，超过加息对开发商影响差别利率收紧二套房贷政策贷款对新房开发利好收回营业税优惠政策，抑制投资和投机性购房作为重点税费交易类绝对数值变化不大，对负债率高资金实力欠缺中小地产商影响大防通胀，利率上调，存在预期加息准备金率信贷土地市场可能降温，对开发商资金面影响下半年或显现全年信贷额度仍较高，不差钱对市场影响日首次大幅提高，回笼资金，降低了商业银行贷款能力银行信贷额度阶段控制，如月日传闻停止放贷解读金融类政策深圳年会有家企业在中小企业板和创业板上市，这些企业要发展，必然对写字楼有需求。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为，开发商资金充裕主要得力于销售资金回笼，其次是信贷，短期内开发商确实不差钱，也不会很快降价，但随着成交量下滑和房地产开发贷紧缩，预计下半年很多开发商资金链会重新紧张，部分有预见开发商将在上半年降价促销。未来几年房地产预测梳理年房改以来地产发展脉络，政策主导了房地产发展，中央和地方均对地产都有极强依赖。由于具有短期内立竿见影强大拉动和财富积聚效应，房地产已经是各级政府保增长核心支柱产业，可以这样理解，只要政府坚持以经济快速发展为基本原则战略简称保八，在缺少更好选择面前近年数据证实，居民消费铁公基拉动效应很小，