经济快速发展下合理因素，也有利益驱动下投机行为有住房消费观念影响，也有深层次制度制约。这些因素共同作用，最终体现为房地产市场供求关系过度失衡。房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛结果。从理论上讲，房价上涨或下跌，其根本动因都是由供求关系所决定。在当前，又主要表现在房地产市场需求过度旺盛上。城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求快速增加。年，国务院下发了关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知，实施了积极税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。各地区各部门认真落实国务院关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设决策部署，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑购房需求，住房消费有效需求迅速释放，使住房销售市场合理需求增加另方面，从年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化发展城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场被动需求也不断增加。年，全国城市房屋拆迁量约为亿平方米。在国务院办公厅下发关于控制拆迁规模规范拆迁行为通知之后，年全国城市房屋拆迁量有所下降，但也达到相当规模。生活需求和改善需求是刚性，其变化是有规律可循。但投资性需求和投机性需求变化是迅速，也是房地产市场泡沫产生基础。而实际上，当前房地产市场中投机现象客观存在，在部分地方表现得十分突出。如在长三角部分城市，投机性购房占左右，少数区域个别楼盘甚至占以上。据上海市统计局调查，年底上海投资购房占，已经超出了国际警戒线。从更深层次讲，房地产市场需求旺盛，房地产业快速发展还得益于国民经济持续快速健康发展人民收入水平提高。年至年，我国国内生产总值由亿元，增长到年亿元，扣除物价因素，年均增长城镇居民人均可支配收入由元增长到年元，年均增长。年底，我国城乡居民人民币储蓄存款余额高达万亿元，客观上也具备了较强消费能力。而从实际平均竣工造价为每平方米元，比上年增长。从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力煤炭石油供应紧张局面仍将持续铁路运输紧张局面难以得到根本缓解建材价格仍将维持在高位。另方面，随着人们需求层次不断提高，商品房品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在定程度上加大了商品房开发成本人力成本项目期间费用和开发利润都难以明显下降。由于工资刚性特征，房地产开发企业人力成本将会持续上涨项目期间费用多是由政府部门征收，也都是经过相关部门批准，这部分成本短期内也不可能下降而对于企业开发利润，由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设整顿规范市场秩序等宏观调控政策，这部分可能会下降些。但房地产企业作为市场中法人主体，其着眼点只能以盈利为中心。所以从长期看，这部分成本也不会有太多下降空间。从房地产市场主体行为看，房价下跌年增长。资金问题同样表现为房地产市场银行资金易获得性。资金背后是银行等金融机构。如果银行资金管理比较严格，不仅可以控制银行自身风险，也约束了贷款人行为。但是，大多国内商业银行为了降低不良贷款，放松了对个人住房消费信贷审查。信贷资金易获得性不仅导致大量购房条件不足消费者轻易地进入房地产市场，个人消费信贷快速增长，而且导致了个人住房消费快速膨胀房地产市场炒作盛行房价快速上涨等。根据央行中国房地产发展与金融支持报告，中国房地产信贷在整体信贷中比例由年急剧提升到年。从土地角度看，主要来源于地方政府利益驱动。自从银行管辖权上划以后，来自土地收入成为地方政府财政支柱。房价地价上涨，有助于地方政府获取更多收入，房地产膨胀得越大，地方政府收益就越大。而与此同时，地方政府成本却是零。正是这种成本和收益极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展动因。尤其是在实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让政策后，土地价格大幅上涨，部分城市土地价格成数倍增长。据统计，年土地交易价格比上年上涨，涨幅比年高个百分点年季度，又上涨了。土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。信息系统不畅进步加剧了房价上涨。目前，我国还没有个统规范完善房地产市场信息发布平台，各政府部门相互，信息之间互相矛盾情况时有发生。另方面，少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价有开发商囤积土地囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。这种虚假信息，严重误导了广大居民市场预期，造成了部分消费者恐慌心理。在房价快速上涨同时，大量居民盲目跟进，加剧了房地产市场供需矛盾，刺激了房价进步抬升。另外，向广大居民宣扬正确住房消费观也非常重要。如前几年，由于政府住房信贷政策误导，银行超低利率及银行资金易获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量没有支付能力民众纷纷进入房地产市场，导致中国房地产市场才发展几年就远远超过国外发展几百年市场。据统计，我国城镇居民已拥有自己住房，而发达市场经济国家个人住房拥有率，法国与德国仅，美国仅。二今年乃至以后几年房价变化趋势分析在国家出台系列调控措施之后不久，中国人民银行公布二季度全国城镇储户问卷调查结果表明，炒房者投机行为受到了遏制，近期有购房意向和为买房而储蓄居民人数所占比重双双回落。然而，在全国多个城市居民购房意愿下降同时，北京和广州反而上升了和个百分点。另据国家统计局提供数据，年月份，房地产开发投资同比增长，比月份回落了个百分点商品房和住宅平均销售价格分别同比增长和，比月份回落和个百分点住宅平均销售价格增长速度比月份升高省份仍有个。从以上信息可以看出尽管扣除政策时滞影响，房地产价格增长速度也只是略有回落，并没有出现大幅度下降情况，部分地区甚至逆市上扬。那么，在宏观调控大背景下，我国房地产价格将向何处发展呢我们可以从以下三个角度加以分析从供需趋势看，长期内房价下跌可能性不大。如前所述，房地产市场需求分为生活需求改善需求投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性，其变化也是有规律可循。在宏观调控新形势下，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价进步回落而持币待购，但从长期看，这部分需求是客观存在而且数量巨大，也是必然要释放出来。而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降。但是，从长期看，在利率汇率政策不发生大改变，而投资渠道单状况不可能好转情况下，这部分从楼市中撤出资金流向何方，今后仍然是个问题。如果没有更好投资渠道，这些资金也许还会重新回到楼市中来，在下波行情中继续推高房价。供给状况近期内难以有大改观。长期看，随着我国二手房市场逐步规范，房地产市场化进步发展等因素影响，我国住房市场有效供给将会不断增加。但房地产市场供给主要来源于房地产开发，在目前房地产开发售价格分别同比增长和，比月份回落和个百分点住宅平均销售价格增长速度比月份升高省份仍有个。从以上信息可以看出尽管扣除政策时滞影响，房地产价格增长速度也只是略有回落，并没有出现大幅度下降情况，部分地区甚至逆市上扬。那么，在宏观调控大背景下，我国房地产价格将向何处发展呢我们可以从以下三个角度加以分析从供需趋势看，长期内房价下跌可能性不大。如前所述，房地产市场需求分为生活需求改善需求投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性，其变化也是有规律可循。在宏观调控新形势下，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价进步回落而持币待购，但从长期看，这部分需求是客观存在而且数量巨大，也是必然要释放出来。而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降。但是，从长期看，在利率汇率政策不发生大改变，而投资渠道单状况不可能好转情况下，这部分从楼市中撤出资金流向何方，今后仍然是个问题。如果没有更好投资渠道，这些资金也许还会重新回到楼市中来，在下波行情中继续推高房价。供给状况近期内难以有大改观。长期看，随着我国二手房市场逐步规范，房地产市场化进步发展等因素影响，我国住房市场有效供给将会不断增加。但房地产市场供给主要来源于房地产开发，在目前房地产开发投资规模依然过大，房价上涨过快前提下，房地产开发投资进步加快是不现实。因此，从供需双方发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供全国房产市场分析近几年房价上涨的主要原因何在二今年乃至以后几年房价的变化趋势分析二青岛房产市场分析青岛市房地产回顾二年青岛市房地产市场综述三上半年青岛市房地产各项数据统计分析四青岛现行主要房地产政策三青岛市民购买力分析，我国城镇人均住宅居住建筑面积，也由年平方米，提高到年平方米左右，城镇住宅成套率超过。房价快速上涨是房地产市场供给结构失调体现。供给结构不合理主要表现在三个方面是房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺二是房屋租赁市场还不够完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题三是房地产级市场中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。房地产二级市场是级市场延续和有效补充。完善二级市场不仅能够实现存量和增量市场联动，进步搞活房地产市场，也能够促进住宅资源合理使用，满足不同层次居民购房需求。但由于住宅产权不明晰中介不成熟手续繁杂等原因影响，我国住宅二级市场发展存在着严重不足。二手房市场没有发展起来，需求都被挤压到了住房级市场，造成了房价持续攀升。住宅租赁市场也是住宅市场体系重要组成部分。流动人口大量存在，决定了住宅租赁市场需求旺盛。而我国当前住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。租赁市场低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无疑导致了房地产级市场需求过度旺盛。房地产级市场上，面向中低消费阶层中低档住房比重偏低。导致了需求结构和供给结构错位，有效供给不足继续扩大。年全国商品住宅施工面积竣工面积同比分别增长和，其中经济适用房却分别下降和。这造成了真正有居住需要占社会人群之大多数中低收入居民住房得不到解决，而房地产投资投机市场却大行其道。信贷资金激增土地交易价格上涨是促使房价过快上涨重要动力。房地产业是个资金密集性产业，房地产业发展离不开资金支持和土地供应。近几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业过度繁荣，间接推动了房价急剧上涨。从资金角度看，是随着房地产金融支持力度逐年加大，在商业贷款和公积金贷款双重支持下，市民潜在购买力成为现实购买力，巨大市场需求快速形成。二是利率过低和投资渠道单，国内大量储蓄资金以及闲散资金找不到更好投资渠道时，纷纷流入国内房地产市场。三是人民币升值压力存在，吸引了大量国际游资。自年起，由于中国外贸大量顺差，国际上要求人民币升值压力很大。在人民币升值预期影响