市貌以及人文环境都得到明显改善。规划中地铁号线沿卫国道修建，东起天津机场，西至地铁线新华路站，中环线以外规划为高架轻轨铁路，在贺兰路与卫国道交口设计有地铁站。为迎接年北京奥运会，地铁号线工程预计年动工兴建，年以前投入使用。地铁号线兴建将为太阳城及周边居民带来极大便利，大幅提升沿线地块区位价值。目前，丽苑期已建有公交总站，现有公交路线为路丽苑至水上公园路丽苑至大同门丁字沽路丽苑至王顶堤路丽苑至中心医院路丽苑至劝业场四周边环境从自然环境看，太阳城地块西侧是月牙河，东北侧为北塘排污河，而且其紧邻程林庄工业区，工业区内多大型工厂，目前仍有部分在生产，自然环境般。但从现场实际调查情况看，上述不利因素影响主要是心理上，实际影响不大。首先，附近工厂近几年经过关停并转，大多已经不再生产，现在对周边环境影响不大其次，天津市夏季主导风向为西南风，排污河处于太阳城地块下风口，而且地块与排污河之间目前有高大树木和围墙相分隔，基本上没有影响，此外，北塘排污河在不久将来将改造为地下暗河，届时，将彻底消除此河对该地块影响另外，作为天津城市景观改造工程之月牙河改造工程目前正在进行，下半年改造完成后，将成为太阳城周边条漂亮景观河。从人文环境看，太阳城地处河东区与东丽区结合部，南侧为万新村居住区。卫国道侧由于人口相应减少，道路两侧状况有较大改观，卫国道沿线聚集了些平均售价在元平方米左右项目，定程度上带动了区域内人文环境改善。五周边生活配套设施太阳城项目周边生活配套设施主要包括商业太阳城起步区地东侧商业街位于天山路上万新村居住区商业中心，包括大荣超市麦当劳快餐店等。教育丽苑小学天津八中太阳城起步区地内双语幼儿园等。交通位于丽苑期公交总站以及太阳城起步区公交车站。公园地块儿童公园欢乐谷位于卫国道沿线新世纪•新生活•新天津主题雕塑公园丽苑期两万平方米居住区公园。娱乐位于地社区综合会所，内有游泳池健身房乒乓球台球壁球等体育娱乐设施。其入花园，之前销售几乎处于停滞状态，经过策划公司重新包装后于年月重新开盘，销售良好。四市场综述综上所述，区域市场具有以下几个特点新项目迭出，项目素质正在不断提高。高素质项目吸引了大量和平河西区居民前来购买。随着河西和平南开居民迁入，人文环境逐渐好转。道路交通发展迅速，出行十分便利。新房上市量增幅大于市内其他各区。价格仍是居民选择住宅最大影响因素。三区域市场消费者行为分析目前河东区大型住宅项目集中于津塘公路，东站后广场卫国道沿线及富民路附近地区。建筑形式上多以多层住宅为主，特色项目不多，产品形式上要落后于河西区和南开区，销售总体上趋于平淡。天津市经过多年开发历程，河西南开等原先热点区域经过几年来高强度大规模开发，发展空间已显局促。现河西区除梅江居住区梅江南居住区以及尚未开发双林居住区外，市区周边区域已无大宗可开发土地。南开区除部分城区拆迁尚未完成，大型可开发项目也寥寥无几，而以上商品房数量比上年提高了个百分点，其中每平方米元元价位商品房购买量提高了个百分点，元元商品房比上年提高了个百分点。住宅改善型消费增加，居民对小户型商品房需求减弱。购买单套面积在平方米以上商品房比上年同期提高了个百分点，其中购买单套面积在平方米平方米商品房同比提高了个百分点，单套面积在平方米以上商品房同比提高了个百分点。经过几年发展，目前天津市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。年，全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额，贷款购房比例达。此外，年天津住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增多，其中表现最为明显是房改房和商品房再上市量增大。这表明，随着天津市居民生活水平不断提高，以前购买商品房和房改房家庭开始进入改善期，从而带动了中高档商品住宅消费。三住宅市场未来发展走势政策支持力度不断加大。从年政府颁布些相关政策来看，住宅市场政策支持力度仍在加大。由于住房消费是启动内需重要因素，所以为了进步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法住房分配货币化住房消费金融加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以保证未来几年天津房地产市场有效增长。市场利好消息年，中国加入成功申办奥运会，以及贷款利率下调等系列消息，可以说是未来几年中国房地产市场较大利好消息，将会对未来房地产市场产生很大影响。房地产价格将稳中有升。随着城市用地日趋减少，土地价格会不断攀升，而且随着生活水平提高，对高质量环境优美中高档项目需求增大，这都将使房地产相对价格稳步上升。改善型需求不断增长。有资料显示，年底全市人均居住面积为平方米，还有非常大上升空间。随着收入水平提高，人们对居住舒适性良好居住环境富有情趣户型设计会有更高追求，从而带动改善型需求持续增长。住宅建设郊区化倾向。首先是由于市中心土地稀缺，城市规模不断扩大，市中心住宅开发量越来越不能满足日益增长需求其次，郊区房地产价格相对较低，居住环境较好，多数为居住新区，规划房型生活配套设施标准高，是吸引改善型需求主要原因再次，随着私家车不断普及，市中心住宅位置优势将不断弱化，相反，近郊住宅由于道路交通状况良好，区位价值会不断提升。市场竞争格局发展趋势近年来，房地产市场出现了定程度市场集约化发展态势，房地产市场以及些与房地产市场相关产业异常繁荣，市场发展趋势主要表现为以下几个方面。房地产市场不断发展，不断成熟，促使更大市场分额掌握在较少开发商手中。利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划有效利用土地资源提供环境优美配套完善居住氛围浓郁住宅区。随着人民生活水平提高，提升了住宅市场多元化需求，第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。随着市场不断成熟，市场竞争已经开始从质量户型环境等标准动作竞争逐渐转化为以生活方式居住理念等为代表自选动作竞争，已经出现了体育产业旅游产业等其他产业与房地产业嫁接复合地产模式。二区域市场分析区域市场概述顺驰太阳城地处河东区与河北区交界处，在行政上隶属于河东区。这两个区整体发展水平落后于和平河西南开三区，但好于红桥区，在天津市属中游水平。河东区居民收入水平不高，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。从年起，河东区商品房销售量已经由过去天津市第二位跃居第位。近几年随着市中心区住宅开发量减小，首先带动了河东临近市区地域房地产开发，形成了东站后广场十经路六纬路沿线地区房地产开发热潮。河东区距离市中心较远区域项目大多数档次不高，定位较低，主要以低价位吸引客户。河北区房地产项目也主要集中在临近市中心区域，但由于距市区中心地带距离较远，这些项目客户群主要以周边区域为主。河北区虽然经济发展水平般，但其购买力不容小视，从年年这年发展情况来看，河北区市场成长速度要高于河东区，其与河东区商品房交易量差距也在逐渐缩小，但从两区各价位间成交量比较来看，河北区主要集中在低档产品市场，这也能说明，河北区市场处于刚刚启动阶段，购买力尚未完全成熟。从河北区项规划有效利用土地资源提供环境优美配套完善居住氛围浓郁住宅区。随着人民生活水平提高，提升了住宅市场多元化需求，第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。随着市场不断成熟，市场竞争已经开始从质量户型环境等标准动作竞争逐渐转化为以生活方式居住理念等为代表自选动作竞争，已经出现了体育产业旅游产业等其他产业与房地产业嫁接复合地产模式。二区域市场分析区域市场概述顺驰太阳城地处河东区与河北区交界处，在行政上隶属于河东区。这两个区整体发展水平落后于和平河西南开三区，但好于红桥区，在天津市属中游水平。河东区居民收入水平不高，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。从年起，河东区商品房销售量已经由过去天津市第二位跃居第位。近几年随着市中心区住宅开发量减小，首先带动了河东临近市区地域房地产开发，形成了东站后广场十经路六纬路沿线地区房地产开发热潮。河东区距离市中心较远区域项目大多数档次不高，定位较低，主要以低价位吸引客户。河北区房地产项目也主要集中在临近市中心区域，但由于距市区中心地带距离较远，这些项目客户群主要以周边区域为主。河北区虽然经济发展水平般，但其购买力不容小视，从年年这年发展情况来看，河北区市场成长速度要高于河东区，其与河东区商品房交易量差距也在逐渐缩小，但从两区各价位间成交量比较来看，河北区主要集中在低档产品市场，这也能说明，河北区市场处于刚刚启动阶段，购买力尚未完全成熟。从河北区项目来看，总体开发水平较低，缺乏中高档项目对市场拉动。二区域市场现状针对顺驰第部分项目总体概况地理位置顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外公里处，东起博山道，西到昆仑北路，北接增产道，南至卫国道。太阳城期为地块，位于东真理道以北。见地理位置图二地块现状顺驰太阳城项目共包含个地块，地块总面积公顷，红线内用地公顷。各地块的用地状况详见下表单位公顷太阳城用地状况表项目地块总面积红线内用地道路用地他丽苑期派出所位于地内电话局。六土地价格按照我公司与天津市安居工程办公室签订土地协议，太阳城期地块分别按红线内用地每亩万和万支付土地及大配套费用，费用总计约为万元。第二部分法律及政策性风险分析合作方式及条件太阳城项目土地合作方为天津市安居建设发展总公司，隶属于天津市安居工程办公室，有较强政府背景。在项目开发过程中将要遇到政府部门协调方面可起到较大作用。二合作方式合作方负责按照现行政府批准详细规划进行征地垫土及小区外市政基础设施大配套工程建设。二法律性风险评估太阳城项目为天津市重点政府工程之，土地合作方具有很强政府背景，与土地相关各项法律手续齐全，几乎不存在法律性风险。三与二期相关规划调整问题原规划中在贺兰路侧，预留有米宽远期发展用地贯穿地块南北，若不变为开发用地，则太阳城项目规划整体性无法保证，而且由此将带来土地及大配套费用大幅上升，所以拟将该用地变性为住宅用地。四政策性风险评估由于太阳城起步区没有调整控规条件，而是采取了在原详细规划基础上调整规划方案做法，所以二期在进行规划调整时任务较重，规划局也要求先期进行控规调整，因控规牵涉面广且难度大，因此规划何时通过等都具有很大不可确定性，由此蕴涵定操作风险。第三部分市场分析天津市住宅市场分析市场回顾近几年，天津市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长支柱产业之，并通过系列控制市场供给培育有效需求等相关产业政策实施，大大减少了天津房地产市场上投机行为，去除了市场中虚热泡沫成分，使天津市房地产市场基本保持了健康稳定均衡快速发展势头。九五期间，天津市实施了大规模危陋平房改造，从年以来，又加大了住房分配制度改革力度，并相继出台了系列房地产相关政策，对刺激住宅市场需求产生了积极影响。年住宅市场