约平方公里。其中广州境内平方公里，佛山境内平方公里。佛山市域涉及南海区大沥镇和桂城街，包核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,括原大沥盐步黄歧桂城平洲地区，广州市域涉及荔湾区海珠区工业大道以西地区，包括白鹅潭城市设计地区和花地河以西地区。规划整合后，该地区定位为珠三角城市体化先行区，辐射珠三角开放性生产力服务簇群广佛同城整合对接示范区，富有岭南特色生态型滨水宜居新城。除了统筹安排主要功能用地，广佛通道建设中广佛线广佛通道三广州号线佛山号线广佛通道四广州号线佛山号线广佛通道七广州号线穗盐路等四条轨道和条道路将对接。交界位置广州花博园地区葵蓬地区被列为重点项目策划。严格控制交接地带开发建设，划定绿线，保留定宽度绿化廊道，绿廊上设置多个生态性景观节点，加强对佛山水道水口水道雅瑶水道等主要河段综合整治。而据白鹅潭经济圈发展概念规划，白鹅潭经济圈以荔湾区三江汇聚白鹅潭为中心，东起人民桥南方大厦，沿六二三路黄沙大道，西至珠江大桥，含大坦沙岛南端不包括污水处理厂，南至芳村大道，东至冲口涌所形成环江区域，总面积约万平方米。白鹅潭地区未来将有三条过江隧道连接珠江两岸，分别是规划位于如意坊附近条过江隧道，已经建成珠江隧道，以及正在建设洲头咀过江隧道。再加上珠江大桥鹤洞大桥和丫髻沙大桥，该地区约公里河道将有处过江设施。规划多年如意坊大桥及其放射线，度被取消，但近年似乎有开始规划，何时动工无法知晓。如意坊大桥系统工程是广州市中心区交通内环路项目放射线工程之，它是规划中连接内环路与环城高速公路主要线路。北起如意坊地区，连接内环路如意坊出口，向南横跨珠江前航道，途经芳村大道穗盐路龙溪大道花地大道南，至海南经济联社与南环高速公路相接。荔湾区区建设部门同时表示，鉴于如意坊大桥系统南段经过芳村大道后向南沿途经过葵蓬生态公园原芳村高尔夫球场本案芳村体育中心市政府居住小区等经济社会发展重点区域，如以高架城市快速路形式建设，不仅会削弱对沿途地区经济带动作用，而且会对沿线城市景观造成较大负面影响。因此，建议在修订规划建设方案中，如意坊大桥跨过珠江并经过芳村大道立交后采用地面方案，不仅可减少对沿途生态景观影响，也能节省定比例资金。荔湾区新建住宅市场发展情况评述近年供应逐年增长，价格稳中有升。向缺货荔湾区近两年来供应逐年增长，供求相对平衡。交易均价稳中有升，可见老城区价格受除了供求影响外，区位价值影响也是很大。今年月新增供应激增，整体供应较为充足。今年以来由于月新增供应激增，但需样预计今年会出来，待到项目开卖都已经是余货了，对项目威胁不大。项目预计最快可以在明年年底左右上市，那时候西区市场比较缺货，是该项目利好所在。项目核心竞争力分析地块本身生态资源，水景湖景园景三景都具备，这在老城区是相当稀少和罕见地段，周边交通网交错，高铁地铁环城高速，形成立体化交通区位，荔湾行政区域，可以报读比较好学校，荔湾区户口。项目发展定位构想发挥优势把握机会整个广州西区即将推货较有影响力楼盘有大坦沙万科柏悦湾金沙洲保利春天里二期以及保利西海岸项目周边芳村花园二期经济适用房都会在今年下半年推出，而同区逸彩新世界翠竹苑等都是尾货销售，等到明年年底之前那段时间，芳村区域特别是龙溪板块是严重缺货，只要项目定位准确，把握住这个市场机会，炮打响不成问题。利用机会克服劣势芳村区未来规划前景美好，在接近高压线及广佛放射线附近建设投资性较强，总价较低小户型，来最大程度规避地块硬伤给项目生大病就得跑远点了。稍嫌不足就是周边金融配套，只有家广州农商银行，以后取钱可能会麻烦点。值得注意是地块是商业用地，也会在年内推出，就紧邻着项目地块，也是大配套利好。车道过窄，公车路线不广，地铁较为方便。在项目南边出口道路只有两车道，比较狭窄，但出去以后就是环城高速，去周边城市都会比较方便。项目附近有三个小型公车站，车量不多。项目离坑口地铁站有余分钟步行时间，只不过行走道路比较脏乱，环境影响较大，区域治安环境也需要警惕。景观资源丰富本案地块景观资源丰富，三江汇聚，绿树环绕，是老城区少有景观地块。花地河广佛河在此交叉汇合，项目前身作为高尔夫球场，绿化也是其卖点，所以地块绿化水准还是相当高。综合来说，整个项目景观资源丰富，线水景，必须利用。而围着项目江面宽余米，深米，属活水，可观赏性还是很不错。地块形状与进深表现地块景观丰富，地块土地方正平整地块形状呈南北狭长型，地块较为方正。地块中间被内河穿过分为二，水景资源丰富。地块北面有湖景，但据规划将会填实，故影响不大。用地地势与坡度表现地块平整地块中间有个内湖，把块土地分为两块，地块坡度不超过米较小，相对来说比较平整。地块有较小不超过米，大体平整。地块空气质量与噪音表现空气质量佳，局部有噪音影响地块空气质量佳，地块内部有内河，有自动过滤系统，水质也比较好。地块距离南边二车道道路有米，中间还有隔音树，南边噪音影响不大。武广高铁距离项目有米左右，噪音影响不大，但地块东北未来如意坊放射线会有较大影响。地块情况总体评述地块南面紧邻龙溪东路，东面北面为城市绿地外延花地河面，西面与地块相联，内有大面积湖面，由于原为高尔夫球场，故植被覆盖率极高，为此次拍卖中首选位置。但该地块被内湖分割为两块，如何利用是需要考虑。地块北面绿化带外延花地河，南面为号路，西面为号路,东面与地块相邻号路，地块内规划为三段，北面地块现为湖面，将规划为公共绿地，中部地块规划为住宅区，限高米，南部地块规划为幼儿园。地块西边有紧邻高压线，对项目规划布局带来难度。地块周边环境较为脏乱，生活及公建配套档次不高，但基本生活可以满足。项目地块旁边地块也有配套，所有项目配套问题不大，主要问题在于周边生活环境，污水狭窄龙溪东路工业区，对项目想打造高档社区存在较大影响。项目经济技术指标理解建筑密度与容积率芳村高尔夫球场地块，总用地面积平方米，就单块地来说，面积不算大。容积率，在老城区来说，该容积率比较适中。建筑密度，计算容积率建筑面积平方米，建筑密度不大，居住舒适度会相应提高。芳村高尔夫球场地块，总用地面积平方米，可建设用地面积平方米，代征城市绿地平方米。面积较地块大，但公建面积和绿地面积也不小。用地面积平方米，容积率，计算容积率面积平方米，建筑密度，绿地率达，建设住宅。这是该地块中实际可利用住宅面积，绿化率高，建筑面积和地块相仿。用地面积平方米，容积率，计算容积率面积为平方米，建筑密度，绿地率，建幼儿园。建筑层高测算芳村高尔夫球场地块建筑高度不大于米，按照米标准层高计算，地块层高不得超过层。根据用地面积与建筑密度乘积得到基底总面积，再由建筑面积除以基底总面积，得到层高，按照这个计算，地块层高为层，不超过层，为小高层。芳村高尔夫球场地块，作为居住用地，建筑控高米，层高同样不能超过层。按照上述公式，地块层高为层，同样不超过，为小高层。建设幼儿园，建筑控高米，不能超过层。车位配置与公建要求芳村高尔夫球场地块，车位配备按照泊平方米建筑面积要求配给，需配置泊。车位数量充足。该地块公建要求项目名称用地面积建筑面积设置要求老年人服务站点文化室居民健身场所社区居委会物业管理含业主委员会办公用房垃圾收集站公共厕所芳村高尔夫球场地块车位配备按照泊平方米建筑面积要求配给，共需配置泊,车位充足。该地块公建要求项目名称用地面积建筑面积设置要求托老所老年人服务站点文化室居民健身场所社区居委会物业管理含业主委员会办公用房垃圾收集站公共厕所同时地块还有用地面积平方米，容积率，计算容积率面积为平方米，建筑密度，绿地率，用来建设幼儿园。建筑退缩要求芳村高尔夫球场地块要求，建筑物退让北面规划路宽为米路道路红线不小于米，退让西面规划路宽为米道路红线不小于米。退让南面规划路宽为米道路红线不小于米。东北面靠着如意坊放射线，不小于米红线，可以部分减弱噪音带来不利影响。芳村高尔夫球场地块要求，建筑物退让北面规划路宽为米路道路红线不小于米，退让西面南面东面规划路宽为米道路红线不小于米。地块西边有高压线，西面红线退让不小于米，对项目来说也是比较好选择。建筑间距要求建筑高度米建筑朝向建筑间距方向建筑间距米南北南北东西东西南北东西注为计算建筑间距建筑高度。建筑高度超过米以上部分不再增加计算建筑间距。根据广州市城乡规划管理技术规定，项目高度米，不得高于米。按照规定，建筑层高超过米积平方米，可建设用地面积平方米，代征城市绿地平方米。面积较地块大，但公建面积和绿地面积也不小。用地面积平方米，容积率，计算容积率面积平方米，建筑密度，绿地率达，建设住宅。这是该地块中实际可利用住宅面积，绿化率高，建筑面积和地块相仿。用地面积平方米，容积率，计算容积率面积为平方米，建筑密度，绿地率，建幼儿园。建筑层高测算芳村高尔夫球场地块建筑高度不大于米，按照米标准层高计算，地块层高不得超过层。根据用地面积与建筑密度乘积得到基底总面积，再由建筑面积除以基底总面积，得到层高，按照这个计算，地块层高为层，不超过层，为小高层。芳村高尔夫球场地块，作为居住用地，建筑控高米，层高同样不能超过层。按照上述公式，地块层高为层，同样不超过，为小高层。建设幼儿园，建筑控高米，不能超过层。车位配置与公建要求芳村高尔夫球场地块，车位配备按照泊平方米建筑面积要求配给，需配置泊。车位数量充足。该地块公建要求项目名称用地面积建筑面积设置要求老年人服务站点文化室居民健身场所社区居委会物业管理含业主委员会办公用房垃圾收集站公共厕所芳村高尔夫球场地块车位配备按照泊平方米建筑面积要求配给，共需配置泊,车位充足。该地块公建要求项目名称用地面积建筑面积设置要求托老所老年人服务站点文化室居民健身场所社区居委会物业管理含业主委员会办公用房垃圾收集站公共厕所同时地块还有用地面积平方米，容积率，计算容积率面积为平方米，建筑密度，绿地率，用来建设幼儿园。建筑退缩要求芳村高尔夫球场地块要求，建筑物退让北面规划路宽为米路道路红线不小于米，退让西面规划路宽为米道路红线不小于米。退让南面规划路宽为米道路红线不小于米。东北面靠着如意坊放射线，不小于米红线，可以部分减弱噪音带来不利影响。芳村高尔夫球场地块要求，建筑物退让北面规划路宽为米路道路红线不小于米，退让西面南面东面规划路宽为米道路红线不小于米。地块西边有高压线，西面红线退让项目背景与研究摘要广州市房管局月日公开挂牌出让荔湾区两块位于旧龙溪路高尔夫球场的地块，这是在今年月新政后广州首次推出的市区土地。自国家出台最严厉调控政策后，楼市受冲击影响较大，全国中心城市成交量萎缩明显，消费者观望情绪浓厚而随着央行逐步收紧流动性，房企的资金压力也开始显现。在这种背景下，两地块仍于月日拍出了较高地价，溢价率均超过。却未见大涨幅，但从整体来看，总趋势是