由衡阳市政府在年中国中西部招商会中引资过来加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立家房地产开发销售为体综合性开发经营企业，公司下设管理部技术部财务部工程部销售部等，现有职员人，其中高级职称人，中级职称人，公司人员大都是经验丰富专业人员，年开发能力为万多平方米。公司负责人吴小平先生于年开始涉及房地产,并于次年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积余万平方米中高档住宅，总开发套数多套，销售业绩直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长吴小平先生也多次荣获花都区先进民营企业家荣誉称号，花都区主要领导都称该公司实力较雄厚，开发建设能力较强。年月，由衡阳市委领导带队考察组行人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期天考察并参观了其开发建设翠华花园阳光花园等四个楼盘。通过考察致认为广州市富邦升辉房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中人文和谐小区。衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产亿，其中已拥有土地使用权面积为亩，按每亩万元估价已完成征地拆迁近亿，另外风光带建设投资万元。编制依据农村普通中小学建设标准建标东乡县教育事业十二五发展规划东教发号文。关于加强汶川地震后我省城乡规划编制及房屋建筑和市政基础设施抗震设防工作意见甘肃省建设厅甘肃省抗震办公室建筑抗震设计规范投资项目可行性研究指南试行年国家计委办公厅建设项目经济评价方法与参数第三版国家发展和改革委员会计办投资号文投资项目可行性指南试用版相关现行国家法规与规范，如建筑设计规范无障碍设计规范民用建筑设计通则以及严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准公共建筑节能设计标准等城市普通中小学校校舍建设标准建标号建设单位提供相关基础资料和文件。编制范围依据国家有关政策法律法规规程规范，对湘水明珠居住小区期号楼项目建设目必要性项目区域概况项目规划方案及建设内容项目建设组织管理项目招标方案投资估算融资方案与效益分析财务分析项目风险分析等方面进行全面论证和研究。项目提出理由项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于个特殊发展时期，为了促进国民经济稳步健康发展，必然要求扩大内需政事业性单位均已入驻该片区，已形成定规模，政府机关搬迁工作已基本完成，区域后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大发展和潜力。衡阳市民对华新区认可度是比较高，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高。由于片区拥有良好区位优势和优美片区环境，现已成为衡阳市民购房置业首选区域。主要特征普遍楼盘规模比较大,档次相对其他几个区域要高,户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,般做到平方米,平方米三房旺销,四房面积般在平方米。楼盘在同等档次情况下，销售速度比其它几个区快。立新片区板块相对其它几个区域而言，立新区虽然离老城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区域形象不佳，规划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通购物休闲商业生活配套也未完全上来，并且档次不高，缺乏基本生活配套设施，生活氛围远未形成。主要特征片区市场在售楼盘少，先号楼建设项目是湘水明珠房地产开发项目部分，该项目分城市基础设施建设沿江风光带和商住房开发两部门进行，项目以建筑自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵健康运动休闲生态养生水岸生活。为了加快招商引资力度，加快衡阳城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把衡阳建设成为区域性中心城市，珠晖区启动了湘江东岸南段沿江风光带堤路工程建设。经考察，在中国年中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产开发有限公司，对该项目进行投资建设，并成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部门领导及珠晖区负责人担任成员。将东岸风光带南段建设项目纳入省市重点项目。考虑到该项目投资大建设周期长，带来经济效益及社会效益明显，对该项目享受相关优惠政策，并下发了衡政发号文，关于湘江东岸南段堤路建设工程实施细则通知，该通知第五条规定用地控制范围。在湘江东岸南段堤咱东厢可开发土地范围内，根据投资方从事基础设施建设投资额加回报率确定补偿用地面积，作为投资方开发用地，由市规划国土资源等部门经依法批准后将用红线划归投资方实行控制开发。第六条规定了东厢用地出让价。已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权正在改制企业，按市政府和省政府相关文件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，市天翔公司原三机厂市住宅公司砂石公司等单位座落在湘江东岸南段土地纳入投资方总体开发，市建衡实业有限公司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地综合开发。主要技术经济指标序号项目单位数值总用地面积,规划总建筑面积,其中住宅建筑面积,其中层商铺建筑面积其中地下停车场建筑面积建筑密度容积率绿地率项目总投资万元,财务净现值万元,财务内部收益率静态投资回收期年动态投资回收期年问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家及衡阳房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计销售价格销售率条件下，本项目具备良好可行性。衡阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源与知名专业设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第章项目投资环境与市场研究投资环境分析国家政治经济形势及有关政策年全年国内生产总值,亿元，比上年增长。分产业看，第产业增加值,亿元，增长第二产业增加值,亿元，增长第三产业增加值,亿元，增长。第产业增加值占国内生产总值比重为，与上年持平第二产业增加值比重为，上升个百分点第三产业增加值比重为，下降个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资,亿元，比上年增长。在城镇投资中，第产业投资,亿元，比上年增长第二产业投资,亿元，增长第三产业投资,亿元，增长。全年房地产开发投资,亿元，比上年增长，其中商品住宅投资,亿元，增长。商品房竣工面积,万平方米，增长。商品房销售面积,万平方米，增长，其中商品住宅,万平方米，增长。中央经济工作会议将年调控政策业位于紧缩，为防止经济增长由偏快转向过热防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，年月日，央行将存款利准备金率提高个百分点同年月同比上涨随后央行银监会明确规定第二套房贷以户为单位月国务院发出禁令城镇居民不得到农村购买小产权房，继年经来，因家出台宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以管严土地，看紧信贷为主宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业健康稳定发展产生了巨大作用。项目开发地区经济社会情况及管理政策因素年，衡阳市实现生产总值初步核算亿元，增长。其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。按常住人口计算，全市人均生产总值元，比年增长，翻了番。近五年，是衡阳经济发展较快五年，经济总量从年亿元，增加到年亿元，年均增长速度达到。经济结构发生明显变化，第二产业比重上升，年二产业占比重达到，比年上升个百分点。产业占比重较年下降个百分点。主要经济结构比重见图。就业再就业成效显著。年末就业劳动力万人，新增就业人员万人，其中城镇新增就业人员万人，其中下岗失业人员再就业万人。组织农村劳务输出万人。年末城镇登记失业率为，就业形势保持稳定。物价总水平温和上涨。全年居民消费价格总水平比年初上升个百分点，其中,服务价格上涨个百分点。商品零售价格上涨个百分点。食品类价格上涨个百分点。房屋销售价格上涨，其中商品房销售价格上涨。安全生产形势好转，全年共发生各类安全事故起，同比下降死亡人，同比下降亿元生产安全事故死亡率为，道路交通万车死亡率煤炭百万吨事故死亡率工矿商贸企业十万从业人员生产安全事故死亡率，四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度下降。年，衡阳市人口和计划业增加值,亿元，增长第三产业增加值,亿元，增长。第产业增加值占国内生产总值比重为，与上年持平第二产业增加值比重为，上升个百分点第三产业增加值比重为，下降个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资,亿元，比上年增长。在城镇投资中，第产业投资,亿元，比上年增长第二产业投资,亿元，增长第三产业投资,亿元，增长。全年房地产开发投资,亿元，比上年增长，其中商品住宅投资,亿元，增长。商品房竣工面积,万平方米，增长。商品房销售面积,万平方米，增长，其中商品住宅,万平方米，增长。中央经济工作会议将年调控政策业位于紧缩，为防止经济增长由偏快转向过热防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，年月日，央行将存款利准备金率提高个百分点同年月同比上涨随后央行银监会明确规定第二套房贷以户为单位月国务院发出禁令城镇居民不得到农村购买小产权房，继年经来，因家出台宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以管严土地，看紧信贷为主宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业健康稳定发展产生了巨大作用。项目开发地区经济社会情况及管理政策因素年，衡阳市实现生产总值初步核算亿元，增长。其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。按常住人口计算，全市人均生产总值元，比年增长，翻了番。近五年，是衡阳经济发展较快五年，经济总量从年亿元，增加到年亿元，年均增长速度达到。经济结构发生明显变化，第二产业比重上升，年二产业占比重达到，比年上升个百分点。产业占比重较年下降个百分点。主要经济结构比重见图。就业再就业成效显著。年末就业劳动力万人，新增就业人员万人，其中城镇新增就业人员万人，其中下岗失业人员再就业万人。组织农村劳务输出万人。年末城镇登记失业率为，就业形势保持稳定。物价总水平温和上涨。全年居民消费价格总水平比年初上升个百分点，其中,服务价格上涨个百分点。商品零售价格第章总论项目背景与概况项目名称湘水明珠居住小区项目承办单位概况单位名称衡阳富邦升辉房地产开发有限公司单位性质有限责任公司外国自然人独