区，项目主办者对西乡塘区各个楼盘进行详细研究了解和对现在楼盘市场价格作出分析，还将会对该项目作出客观评估，最后根据该项目所在地形位置做别具匠心设计。项目概况该项目用地面积是平方米，容积率是，建筑密度是，绿地面积,该项目位于南宁鲁班路西侧，东临鲁班路，南临大学路，西临科园大道，北面是快速环道。附近经济相同房地产项目有，韩林华府盛天熙园荷塘月色。距南宁市火车站公里左右，有路等公车经过，交通条件较好。附近有广西大学广西银行学校广西民族大学等学校，有北京华联超市五里亭水果批发市场五里亭农贸市场，有瑞士花园高新苑等住宅小区还有广西武警医院区人民医院二附院等医院。周围公共服务设施及城市基础设施较完善。获得市政建设条件可能性很大，项目建成后服务对象是主要是有能力购买中阶级人层和有稳定收入年轻人群，还有吸引外来投资客。开发项目现状调查该土地批准用途是用来做城镇住宅和做批发零售，东临鲁班路，南临大学路，西临科园大道，北面是快速环道。项目用地市政基础设施完善，不存在对项目建设不便。二市场研究宏观环境层面调查政治环境政府近年来制定了很多相关有利于房地产开发发展政策，鼓励房地产产业发展经济环境南宁市作为广西壮族自治区首府，其经济能力，南宁这几年变化很大，具体就是在江南区和朗东区域，方面是工程实施,方面是东盟加入，技术环境南宁房地产经过几年发展，已经成为广西壮族自治区典范，也走进了全国前列，无论是开发技术建筑技术营销技术还是管理技术，都达到了个理想高度。然而正因为房地产技术提高，在南宁市范围内房地产竞争自然非常激烈，在技术条件相差不太大情况下，如何抢占市场铸造名牌就更是明显了,南宁房产环境有绿城之称南宁市是个人口众多大都市，是广西壮族自治区首府，是广西经济文化中心，许多因素都越来越有利于房地产发展。广西许多地方高级人才都涌向南宁，这既有利于南宁经济与城市建设，更为南宁带来了许多新生就业群体。区域环境层面调查城市规划随着广西南北钦防和两廊圈经济发展战略全面实施和南宁市经济战略部署调整，西乡塘区已逐步发展成商品流通集散地工业发展集中区城郊型经济重点区域。而未来西乡塘区将发展成为新廊东。房地产供给与需求情况所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查居民人口及经济能力西乡塘区总人口约万人，其中，常住人口万人，流动人口约万人，是南宁市人口最多建成区人口密度最大城区。西乡塘区城乡贸易仓储服务个体私营经济迅速发展，专业市场建设加快，以及商线向银行贷款形式解决。贷款总额为万元其中，贷款本金为万元建设期利息万元。申请银行贷款方式有两种选择是提供足够数量优质抵押物，通过办理抵押获得贷款二是以项目法人已经投入自有资金和项目未来取得销售收入及经营利润作为担保，通过项目自身获得贷款。鉴于国内普遍采用做法，暂按抵押方式考虑。银行贷款在建设期内逐年足额付息，视还款资金来源情况按最大还款能力偿还贷款本金。项目进入现房销售期后主要是偿还贷款包括计入本金建设期利息本金。还款期内利息作为财务费用计入项目经营总成本当中。建设期内利息为万元。本项目开发投资总计需万元。资金来源有三个渠道，是企业自有资金二是银行贷款三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金万元作为启动资金，其中第年投入约,第二年投入约，第三年投入约从银行贷款万元，全部于第年投入不足款项根据实际情况通过预售收入解决。见下表销售收入比例预测单位下室建筑面积建筑密度绿地率停车位车库地面停车位地下停车位户数户方案总面积层高层层为商铺为住宅户数户型梯户两种户型依据从市场角度，米以上大户型是最不好销这是幢层商住综合楼宇，楼宇设两层地下停车库，裙楼共层，层为商业用途，以配套公建为主，包括社会文化活动中心，业主委员会，物业管理办公室。裙楼顶层作平台花园，塔楼个，均为层高，为住宅用途。分析建议户型设计建议动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以室厅卫为主立户型，大户型可做室厅卫，每户两卫，复式卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免黑屋，总公摊不包括地下室控制在，户内有效使用面积尽量大以内开发进度本项目计划在左右时间内建成，建设进度计划如下年月日项目建设书批复年月日年月日编制可行性开行性研究报告并报批，。年月日年月日建设方案设计。年月日综合网管设计。年月日年月日施工图设计。年月报建领取建设规划许可证。年月日工程开工。年月完成投资，开始预售。年月主体工程开始断水。年月年月单体工程验收。年月年月分项工程验收。年月正式入住。市场营销策略前期在南国早报做些关于楼盘基本情况宣传和在网上发布，中期可以在南宁主要路道做广告销售，后期可以通过搞系列活动来提高消费者对楼盘详细了解，吸引更多买楼人群来关注楼盘。后期服务要酒店化，良好售后服务，将大大促进项目楼盘销售。环境影响分析建设中环境影响缓解措施减少扬尘工程施工中旱季风扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民和商业活动，为了减少工程扬尘和周围环境影响，建议施工中遇到连续晴好天气又起风情况下，对堆土表面洒上些水，防止扬尘，同时施工者应对土地环境实行保洁制度。施工现场废物处理工程建设需要工人多，实际需要人工数决定于工程承包单位机械化程序。应尽量阻止施工单位在临时工作区域内为工人提供临时膳宿，工程承包单位必须在临时工作区域内为工人提供临时膳宿时，项目开发者及工程承包单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场生活废弃物工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。倡导文明施工制定废弃物处置和运输计划工程建设单位应会同有关部门，为本工程废弃物制定处置计划。项目开发单位应与运输部门共同做好驾驶员职业道德教育，按规定路线运输，并不定期地检查执行计划情况。施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保卫生部门联系，经他们采取措施处理后才能继续施工。项目建成后对周边环境没有什么大影响，反而会极大改善周边人居环境。四项目经济评价投资与收入估算土地使用权出让金为万元拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地拆迁补偿费为万元综合上两项合计万元项目投资估算前期工程费估算表本项目前期工程费主要包括项目前期规划设计可行性研究水文地质勘探以及七通平等阶段费用支出。单位万元序号项目计算依据金额规划设计费建安工程费可行性研究费建安工程费水文地质勘探费建安工程费通水通电通路费建安工程费场地平整费元平方米总计建安工程费估算表单位万元序号项目建筑面积多层小高层商铺合计元元元小高层多层商铺合计基础设施估算表项目基础设施建设费主要指小区建筑物以外，规划用地红线以内各种管线道路工程等。包括供水供电排污道路绿化公共照明环卫设施等工程费用。单位万元序号项目单价计价数量单位合计供电工程元供水工程元道路工程元绿化工程元其他工程占建安工程费合计开发期税费估算表单位万元序号项目金额估算依据固定资产投资方向调节税建安工程费分散建设市政公用设施建设费建安工程费建筑工程质量费建安工程费其他建安工程费合计不可预见费取以上之和则费用为万元开放成本万元投资与总成本费用估算单位万元序号项目金额估算说明住宅建房成本单价元商铺建房成本单价元开发成本以下项合计土地费用前期工程基础设施费建安工程费开发期税费不可预见费开发费用以下合计管理费用销售费用销售收入财务费用合计管理费用取表中项中，万元销售价格估算销售价格估算采用市场比较法和成本法确定。住宅部分市场价格比较法定价过程在市场上收集到与该住宅所在区域个别因素交易情况及交易日期或接近四个比较案例。其中项目交易日期均为年月日左右。已知年下装年至今，南宁市住宅和商铺价格变动呈上升趋势，月平均变动率为。其他见和考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数。确定本项目住宅价格元详见表四和表五本项目住宅价格市场比较法系数修正表序号项目名称成交价交易日期修正区域因素修正个别因素修正比较价格元交通配套环境小计装修使用率小计销售状况权重系数修正表单位元项目名称合计比准价格元平方米销售状况权重销售率加权相对价格元平方米本项目住宅销售价格成用权出让金为万元拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地拆迁补偿费为万元综合上两项合计万元项目投资估算前期工程费估算表本项目前期工程费主要包括项目前期规划设计可行性研究水文地质勘探以及七通平等阶段费用支出。单位万元序号项目计算依据金额规划设计费建安工程费可行性研究费建安工程费水文地质勘探费建安工程费通水通电通路费建安工程费场地平整费元平方米总计建安工程费估算表单位万元序号项目建筑面积多层小高层商铺合计元元元小高层多层商铺合计基础设施估算表项目基础设施建设费主要指小区建筑物以外，规划用地红线以内各种管线道路工程等。包括供水供电排污道路绿化公共照明环卫设施等工程费用。单位万元序号项目单价计价数量单位合计供电工程元供水工程元道路工程元绿化工程元其他工程占建安工程费合计开发期税费估算表单位万元序号项目金额估算依据固定资产投资方向调节税建安工程费分散建设市政公用设施建设费建安工程费建筑工程质量费建安工程费其他建安工程费合计不可预见费取以上之和则费用为万元开放成本万元投资与总成本费用估算单位万元序号项目金额估算说明住宅建房成本单价元商铺建房成本单价元开发成本以下项合计土地费用前期工程基础设施费建安工程费开发期税费不可预见费开发费用以下合计管理费用销售费用销售收入财务费用合计管理费用取表中项中，万元销售价格估算销售价格估算采用市场比较法和成本法确定。住宅部分市场价格比较法定价过程在市场上收集到与该住宅所在区域个别因素交易情况及交易日期或接近四个比较案例。其中项目交易日期均为年月日左右。已知年下装年至今，南宁市住宅和商铺价格变动呈上升趋势，月平均变动率为。其他见和考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数。确定本项目住宅价格元详见表四和表五本项目概况项目总说明项目概况开发项目现状调查二市场研究宏观环境层面的调查政治环境经济环境技术环境区域环境层面的调查城市规划房地产的供给与需求情况居民的经济能力购房特征消费趋势同个区内楼盘的总体价格水平微观环境层面的调查周边的市政交通基础设施核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,生态环境状态项目定位项目的优势分析项目的机会分析业网点形成网络，服务设施日益完善，使城区商贸服务网络逐渐成形。而居民经济能力也逐渐上升，能购得起房人也逐渐增多。购房特征消费趋势西乡塘区各大楼盘二房和三房比较受广大购房者喜好，其面积在平方米这个范围内。同个区内楼盘总体价格水平西乡塘楼盘均价元。房产论坛,装修论坛,业主论三微观环境层面调查周边市政交通基础设施西乡塘雄踞南宁西北部，区域交通路便利，公车有路路路路路路路路路路路路路路路路。生活设施齐全，附近有北