非农人口市域城市化率主城总人口主城非农人口主城城市化率主城暂住人口从上面表中反映，桂林市主城区人口增长缓慢，为了保护桂林山水风景，政府始终计划控制着城市人口膨胀，这跟桂林市特殊地位关系紧密。

人口就业情况及工资水平桂林市房地产市场分析房地产业宏观政策分析桂林市房地产行业自年以后高速发展，除了年底开始进行大规模旧城改造引发房屋拆迁增加，吸引了大量房地产投资外，另个主要原因就是国家鼓励房地产业发展系列政策。

从区域看，推动桂林市房地产业发展政策措施主要有根据国务院关于深化城镇住房制度改革决定，桂林市停止了住房实物福利分配，逐步实施住房分配货币化建立了住房公积金制度。

在进步深化住房制度改革同时，为鼓励住房消费，推出暂停征收固定资产投资方向调节税土地增值税，降低普通住宅契税以及免征空置房契税营业税等政策。

桂林市从年元月起停止单位自筹建房，单位职工住房主要通过全额集资建房方式解决，这政策也在定程度上刺激了个人住房消费。

桂林市于年月发布了桂林市土地储备和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定。

这规定，提高了市场进入门槛，提高了土地供应透明度。

年月桂林市出台桂林市个人住房公积金委贷款试行办法，办法放宽了贷款尺度和贷款额度标准。

本项目周边区域分析桂林国家高新区和桂林市七星区是年月合并新区，位于桂林市区漓江东畔，总面积平方公里，总人口万，区域内风景秀丽，位置优越，依山傍水，交通便捷，资讯发达，设施完善。

桂林国际会展中心桂林体育馆都是辖区标志性建筑。

大致分为几个板块以国际会展中心为核心，依托原有七星路和漓江路商业气氛，形成桂林新经济商业中心，现已有甲天下休闲购物广场，桂林国贸展览中心和喜洋洋购物广场等。

科教区区内科研实力雄厚，智力资源丰富。

拥有所大中专院校，所部省属科研院所，处国家级和部级产品检测中心，个国际贸易展览科研交流科技培地居民消费能力相对有限，造成了桂林市房地产市场上商铺租售情况疲软，除了处于正阳街和中山路核心地段商铺情况稍微理想点外，其他区域商铺情况不甚理想，几乎没有家二楼商铺经营成功。

好多在售商铺价格和铺位分割迟迟不能出来，退铺现象普遍存在，整个市场呈现供大于求局面。

机会点户籍政策放松桂林作为世界著名旅游城市，具有良好自然环境，每年都能吸引成千上万国内游客来此观光旅游。

桂林城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲度假地方，而桂林政府有政策规定，外地人在桂林每购买平方米商品房就奖励个入户指标，外来人口特别是周边县市人口将是桂林房地产重要买家。

房地产市场处于上升阶段桂林房地产市场正处于上升阶段，桂林城市化进程加快与房地产市场发展不断深入，人民生活水平不断提高，桂林居民购房观念不断转变为项目提供机会。

城市规划根据桂林市十五规划，市政府将重点向新城市新方向，严格控制旧城区商品房开发。

桂林作为世界级旅游城市，其市区内可供开发土地资源相当有限，且对政府城市建筑容积率有严格控制。

在市中心开发像本项目样规模楼盘几乎没有。

所以本项目拥有在市区内大面积土地开发机会优势。

周边项目给本项目带来机会本项目临国际会展中心和体育中心，政府在很大程度上会打旅游会展牌，扩大桂林市在国内和国际上知名度，吸引国内外有关企业投资，推动桂林全市经济发展，因此对扩大本项目知名度有利，为本项目建造具有定办公职能酒店式公寓提供了机会点。

旅游名城效应随着人民生活水平不断提高，尤其是我国沿海经济发达地区经济高速发展，出现了批先富起来人们，他们在繁忙工作之余，正努力寻找休闲放松地方，交通发达，距离已经不再是鸿沟，无疑桂林山水和桂林不算太高房价对他们置业有定吸引力，有点投资和休闲两不误感觉。

从目前桂林房地产市场来看，外地置业者偏好小户型，为本项目修建酒店式公寓提供了机会点。

住宅区体量小，区内配套差由于各种综合原因，桂林市区内住宅区体量都相对较小，建筑密度大，区内配套和景观都相对较差。

总来说，桂林市房地产企业提供给桂林市民大多数是个狭义居住空间。

随着人民生活水平提高，人们不仅需要是个居住空间，而且是居住环境和更多附加值，比如小区景观小区物业小区人文环境等等。

这就要求房地产开发企业细分市场，同时也为本项目提供了机会点。

威胁旅游业相对脆收入为万元，扣除相关税销售收入后，毛收入为万元，在考虑相关支出和收入不变情况下，盈亏平衡点在销售率为。

所以本项目风险合理，考虑到高宏项目是高宏公司进入南京后第个项目，公司并没有把利润放在第位，至在打造公司品牌，树立公司公众形象。

所以这样盈亏平衡点对公司来说可以接受，公司将加强管理，减少费用，争取把项目风险减少到最低点。

敏感性分析影响本项目财务效益主要不确定性因素为开发成本售价水平销售税率建设周期长短。

根据市场预测，在项目开发过程中最有可能发生波动变化是建安工程费和售价水平。

因而，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标财务内部收益率财务净现值和投资利润率，分别计算售价上下波动和建安工程费上下波动时，对经济指标影响。

计算结果详见敏感性分析表。

项目变幅建安成本费标准方案投资利润率变化幅度净现值万元变化幅度项目变幅销售收入标准方案投资利润率变化幅度净现值万元变化幅度售价建安工程费变动对财务净现值影响当售价下降时，财务净现值将为。

当建安成本上升时，财务净现值将为。

由此可见，财务净现值对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入，同时要做好成本控制工作，规避项目不确定因素。

售价建安工程费变动对投资利润率影响当售价下降时，投资利润率将为基准投资利润率。

当建安成本上升时，财务净现值将为基准投资利润率。

由此可见，投资利润率对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入。

风险规避及控制措施风险类型及防范措施成本风险从现时社会物价情况看，由于能源比较紧张，尤其是电力能源缺乏，建材价格上涨比较快，但与由于决策和管理失误导致成本上升，还是相对较小，换句话说，就是会有较大公司风险。

因此在重要决策上要避免个人说了算，避免主观和舞弊现象出现。

同时，可以与承包商签定有效承包合同，让承包商承担部分风险。

市场风险现在房地产市场竞争激烈，本项目主要市场风险是销售价格和销售率不能达到预期目标。

风险控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到南京地区正常雨季和其他恶劣天气情况，使工期尽量不受正常天气环境影响。

其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，充分发挥监理公司作用。

投资决策上层决策机构决策水平对本项目发展起着关键作用，因此要深入进行市场调查，密切关注市场动态，根据市场变化及时作出相应措施调整，降低决策风险，从而降低投资风险，减少不必要损失。

项目综合效益分析项目关支出和收入不变情况下，盈亏平衡点在销售率为。

所以本项目风险合理，考虑到高宏项目是高宏公司进入南京后第个项目，公司并没有把利润放在第位，至在打造公司品牌，树立公司公众形象。

所以这样盈亏平衡点对公司来说可以接受，公司将加强管理，减少费用，争取把项目风险减少到最低点。

敏感性分析影响本项目财务效益主要不确定性因素为开发成本售价水平销售税率建设周期长短。

根据市场预测，在项目开发过程中最有可能发生波动变化是建安工程费和售价水平。

因而，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标财务内部收益率财务净现值和投资利润率，分别计算售价上下波动和建安工程费上下波动时，对经济指标影响。

计算结果详见敏感性分析表。

项目变幅建安成本费标准方案投资利润率变化幅度净现值万元变化幅度项目变幅销售收入标准方案投资利润率变化幅度净现值万元变化幅度售价建安工程费变动对财务净现值影响当售价下降时，财务净现值将为。

当建安成本上升时，财务净现值将为。

由此可见，财务净现值对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入，同时要做好成本控制工作，规避项目不确定因素。

售价建安工程费变动对投资利润率影响当售价下降时，投资利润率将为基准投资利润率。

当建安成本上升时，财务净现值将为基准投资利润率。

由此可见，投资利润率对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入。

风险规避及控制措施风险类型及防范措施成本风险从现时社会物价情况看，由于能源比较紧张，尤其是电力能源缺乏，建材价格上涨比较快，但与由于决策和管理失误导致成本上升，还是相对较小，换句话说，就是会有较大公司风险。

因此在重要决策上要避免个人说了算，避免主观和舞弊现象出现。

同时，可以与承包商签定有效承包合同，让承包商承担部分风险。

市场风险现在房地产市场竞争激烈，本项目主要市场风险是销售价格和销售率不能达到预期目标。

风险控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到南京地区正常雨季和其他恶劣天气情况，使工期尽量不受正常天气环境影响。

其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，充分发挥监理公司作用。

投资决策上层决策机构决策水平对本项目发展起着关键作用，因此要深入进行市场调查，密切关注市场动态，根据市场变化及时作出相应措施调整，降低决策风险，从而降低投资风险，减少不必要损失。

项目综合效益分析项游。

桂林城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲地方，在国内外享有很高声誉和知名度。

地块环境优势本项目所处地块，自然生态环境保护良好，各种乔木生长繁荣茂盛，且地形从高到低，层次分明，对规划片区建筑产生良好视觉效果。

项目内有近十几亩湖泊，对本项目区内景观规划和配套设施建立有利，降低开发成本，而且地块面积相对较大，容易精心规划，制造出高水平物业。

劣势开发模式复杂本项目所处地块原为七星大酒店和松园渡假村，本项目开发利用涉及了很大部分酒店渡假村改造。

酒店旅游业本身是种专业性强资金密集度高利润高风险高产业，必须拥有专业经营管理水平，整合外部众多社会资源，才能实现期望利润水平。

因此，本项目开发模式复杂，为项目具体运作造成定困难。

拆迁安置难本项目涉及两个酒店职工宿舍区拆迁，需要对他们进行安置，由于原有职工收入有限，对于能否承受住为之安置房房价不能确定。

再加上新城市拆迁安置补偿办法实施，定程度上提高了拆迁安置成本。

周边小区对本项目外部景观影响由于周边项目七星花园建筑层数过高，已经影响到松山视野，使小区外部景观受到定影响，对开发松山别墅用地造成了难度。

桂林市商铺租售情况疲软通过对桂林市有关商铺租售情况了解，由于桂林本地居民消费能力相对有限，造成了桂林市房地产市场上商铺租售情况疲软，除了处于正阳街和中山路核心地段商铺情况稍微理想点外，其他区域商铺情况不甚理想，几乎没有家二总论项目简介项目的开发模式展，因此对扩大本项目知名度有利，为本项目建造具有定办公职能酒店式公寓提供了机会点。

旅游名城效应随着人民生活水平不断提高，尤其是我国沿海经济发达地区经济高速发展，出现了批先富起来人们，他们在繁忙工作之