超市室内步行街名店坊地下停车位部分将采用租赁方式经营。

经测算，主要技术经济指标见表。

指标值指标值销售部分指标投资利润率全部投资税前财务净现值万元投资利税率财务内部收益率资本金净利润率投资回收期年个月全部投资税后财务净现值万元自有资金税后财务净现值万元财务内部收益率财务内部收益率投资回收期年个月偿债指标年份利息备付率偿债备付率表主要技术经济指标表三开发商概况大连万达集团股份有限公司成立于年，年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之。

经过多年发展，万达集团已成为以商业地产高级酒店文化产业连锁百货为四大支柱大型企业集团。

总资产达到亿元，年销售额亿元，年纳税超过亿元。

商业地产是万达集团第支柱产业，在全国首创了订单商业地产全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第代单店第二代组合店，发展到目前第三代城市综合体，成为中国商业地产龙头企业。

万达集团目前持有收租物业面积万平方米，是亚洲排名第不动产商。

计划到年开业个万达广场，持有收租物业面积万平方米，年租金总收入超过亿元，规模排名全球前四。

文化产业是朝阳产业，也是万达集团支柱产业之。

万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多企业，形成了包括影视基地影视制作电影院线在内完整影视文化产业链。

万达院线是中国排名第院线，目标到年建成家以上多厅影城，银幕总数超过块，占有全国市场份额，到年超过块银幕，占据全国左右市场份额，成为全球排名前五院线。

连锁百货是万达集团新兴支柱产业之，其旗下品牌万千百货，目前已在北京上海南京成都等地开业家百货店，年将开业家店。

计划到年开业家店，营业面积万平方米，年销售额亿元，成为中国流连锁百货企业。

大连万达集团在创造经济效益壮大自身实力同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校小学幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会大连市社会治安基金会和大连市扶贫基金会发起单位。

该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐资超过亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多企业，树立了良好企业公民形象。

兰州万达广场投资有限公司隶属于大连万达商业地产股份有限公司，大连万达商业地产股份有限公司成立于年月，年月整体变更为股份有限公司，注册资本亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营唯业务平台。

公司主营业务为商业地产投资及运，兰州市整体经济处在稳步增长阶段，尤其表现在近两年增幅较快在经济增长组成方面因政府着力对产业经济结构调整，目前已经发展成为以第二产业发展为龙头活力经济体，房地产业作为国民经济增长表征，同样在兰州板块经济增长方面贡献巨大，雁滩区域作预计额亿元年年年年年年为兰州市最早进行房地产规模性开发和商贸行业发展区域，其经济发展活力充沛，不断地吸引外来资金和高素质人口，尤其是高新技术产业开发区概念提出，极大地提升了区域形象，目前雁滩区域已经形成了以房地产业带动基础设施建设商贸专业化市场发展带动物流经济区域规模化发展带动消费市场三维经济结构，本项目所在雁滩板块必将延续其引领兰州市经济结构发展地位。

二区域商业发展状况兰州市商业发展状况兰州市受地域特征限制，商业地产市场发展受市政规划影响较大，在城区主干道人流和商务集中区商业氛围较弱，商业地产发展速度与区域商业活跃程度及城市建设住宅市场活跃度明显趋同。

从市场起始看，以专业市场开发为主雁滩片区是兰州市商业地产兴起区域，先后以雁滩家居市场旧货市场日杂市场古玩市场瓷砖市场灯具市场三森美居等全方位细分专业市场开发，保有租赁开发是本区域主要开发模式，并且以此带动兰州市最先住宅片区式开发区，成为人居和商业共同发展城中新城区。

从影响力来看，与兰州市商业活跃区域发展类似，东城区东部市场区域成为兰州市最早商业地产开发区域，目前已经形成了以东部市场为核心，先后发展起东部品牌服装城西北品牌鞋城新东部品牌服装城新世纪商贸中心开宸名品基地锦绣鞋城易都摩尔综合商业区以及新近开发万商国际及东欧逸景，成为兰州市辐射周边区域商贸集散中心，租售结合保有式开发模式是此片区市场重大特点。

从商业市场活跃度看，兰州市商业地产开发形成了沿庆阳路因市政改造带动开发项目，在主城区范围内，沿城区主干两侧和城中改造区域兴起商业地产开发，其开发模式基本为点状开发为主，以符合沿路商业发展需要开发以商业经营和商务服务为体项目为主，辅以部分大型综合商业开发抢占休闲中心区域和交通节点区域，其开发受地块固有交通环境商业构成消费层级限制较大，无法形成对兰州市商业市场带动作用。

除上述开发现状外，目前，兰州市商业地产开发形成以偏于改造开发为主住宅片区开发辅助开发为辅开发模式，其经营模式以出售为主，从片区分布可用下图表现图兰州市主要商圈分布图兰州市商业地产发展均以点式开发为主，少见片区式综合式开发，其出售和租赁价格受经营方式和消费对象水平影响较大。

西关商圈和东部是目前兰州市商业用房租售价格最高区域，通过调研，商圈内临街商铺租金可比项目中，以位于张掖路中段新建项目为例，经调查紫金广场层租金比商业街内部价格稍高些，约为元月。

层商业整体销售单价万。

而在次级商圈租金水平受商业氛围成熟度是否临主街周边居民人口数量等因素影响租售价格差异较大，商圈临街商铺租金平均元•月。

雁滩商业发展状况随着雁滩区域性经济发展，雁滩大桥良志汽车万佳家居省政协良志嘉年华中广宜景湾御景东方银垠部门积极配合，即可防范此类风险。

同时，随着线城市房价上涨动力不足，投资环境变差，二线三线城市将成为新轮投资重点区域。

更多开发商开始关注二三线省会城市，房地产投资将出现较为明显上涨。

同时游离于调控政策之外商业用房投资将成为下阶段投资热点。

该项目为兰州推动中心城市沿江向海发展重点建设项目，同时大连万达集团作为全国房地产龙头企业之，商业信用颇佳，银行信用等级为，因此，项目受到政策负面影响相对较小。

二市场风险防范目前我国国民经济稳步发展，城市化水平处于加速提高阶段，居民收入水平也在不断提高，兰州作为兰州省省会城市，国民经济产值增长率连年高于全国增长水平，并且兰州市作为海峡西岸经济发展区重点发展城市之，得到众多海内外投资商认可，这些都为兰州房地产市场发展提供了良好支撑。

同时，该项目作为兰州市塑造金山板块旗舰型高端商业综合体项目，出现新竞争对手或替代项目可能性也较小。

另外，项目经营成本在建成后可以通过销售租赁等方式转移给经营商。

所以，所述三种风险虽然存在，但是风险并非完全无法转移和规避。

针对项目存在三种潜在市场风险，建议采取如下转移和规避措施与相关单位签订预定预售协议。

成立专门营销机构，聘请专业经营管理人员，尽早着手项目市场推广工作，采取租售结合营销模式，以应变未来市场不确定性。

三财务风险防范本报告中财务分析表明，项目具有较强债务偿还能力，敏感性分析表明，项目也具备较强抗风险能力。

四自然环境风险防范报告所述风险多数属于同类项目所共有风险，通过采取适当风险应对措施，可以将项目风险转移或规避。

而且，由于项目自身所处宏观环境行业地理位置，项目服务定位，项目经营者能力等等都在同类项目中具备比较优势，所以，只要项目投资者和经营者采取合理风险应对措施，该项目从风险分析角度上是可行。

第八部分结论万达集团兰州万达广场项目建设，将推动兰州市房地产业向高品质和多元化方向发展，是遵循政策导向和市场发展必然选择，也是顺应市场需求必然结果，更是完善企业产品结构展现企业实力和增强企业竞争力客观需要。

通过市场分析，表明宏观环境对该项目建设比较有利，区域市场为项目发展提供了良好预期和升值空间，项目自身市场定位和目标客户群明晰，营销手段多样，市场前景良好。

因此，从市场角度分析，该项目是可行。

通过工程分析，该项目选址合理，工程进度安排有效，工程设计和功能要求规范，消防环保和劳动卫生符合有关部门要求。

因此从工程角度分析，该项目实施是可行。

通过财务效益可以看出，该项目具有较强盈利能力和偿债能力不确定性分析表明，该项目具有较强抗风险能力。

所以，从财务效益角度看，该项目具有实施可行性。

综上所述，该项目实施既有必要，又是可行。

附表附表开发投资估算表附表建筑工程投资估算表附表安装工程投资估算表附表室外基础设施配套工程投资估算表附域性经济发展，雁滩大桥良志汽车万佳家居省政协良志嘉年华中广宜景湾御景东方银垠部门积极配合，即可防范此类风险。

同时，随着线城市房价上涨动力不足，投资环境变差，二线三线城市将成为新轮投资重点区域。

更多开发商开始关注二三线省会城市，房地产投资将出现较为明显上涨。

同时游离于调控政策之外商业用房投资将成为下阶段投资热点。

该项目为兰州推动中心城市沿江向海发展重点建设项目，同时大连万达集团作为全国房地产龙头企业之，商业信用颇佳，银行信用等级为，因此，项目受到政策负面影响相对较小。

二市场风险防范目前我国国民经济稳步发展，城市化水平处于加速提高阶段，居民收入水平也在不断提高，兰州作为兰州省省会城市，国民经济产值增长率连年高于全国增长水平，并且兰州市作为海峡西岸经济发展区重点发展城市之，得到众多海内外投资商认可，这些都为兰州房地产市场发展提供了良好支撑。

同时，该项目作为兰州市塑造金山板块旗舰型高端商业综合体项目，出现新竞争对手或替代项目可能性也较小。

另外，项目经营成本在建成后可以通过销售租赁等方式转移给经营商。

所以，所述三种风险虽然存在，但是风险并非完全无法转移和规避。

针对项目存在三种潜在市场风险，建议采取如下转移和规避措施与相关单位签订预定预售协议。

成立专门营销机构，聘请专业经营管理人员，尽早着手项目市场推广工作，采取租售结合营销模式，以应变未来市场不确定性。

三财务风险防范本报告中财务分析表明，项目具有较强债务偿还能力，敏感性分析表明，项目也具备较强抗风险能力。

四自然环境风险防范报告所述风险多数属于同类项目所共有风险，通过采取适当风险应对措施，可以将项目风险转移或规避。

而且，由于项目自身所处宏观环境行业地理位置，项目服务定位，项目经营者能力等等都在同类项目中具备比较优势，所以，只要项目投资者和经营者采取合理风险应对措施，该项目从风险分析角度上是可行。

第八部分结论万达集团兰州万达广场项目建设，将推动兰州市房地产业向高品质和多元化方向发展，是遵循政策导向和市场发展必然选择，也是顺应市场需求必然结果，更是完善企业产品结构展现企业实力和增强企业竞争力客观需要。

通过市场分析，表明宏观环境对该项目建设比较有利，区域市场为项目发展提供了良好预期和升值空间，项目自身市场定位和目标客户群明晰，营销手段多样，市场前景良好。

因此，从市场角度分析，该项目是可行。

通过工程分析，该项目选址合理，工程进度安排有效，工程设计和功能要求规范，消防环保和劳动卫生符合有关部门要求。

因此从工程角度分析，该项目实