项目占地范围内地面较为平坦。大部分用地现在为鱼塘藕塘以及养殖场。 多处分布有层建筑物，但总的来说规模不大。 项目开发规模与目标 项目拟规划建成现代化的具有前瞻性的高尚居住区，物业形态主要有多层 及小高层住宅别墅联排别墅复式洋房等。 根据项目所在地块特点和开发策略分四期实施详见项目开发分期安排， 各期实施后形成四个相对的居住区，各空间既分离又有联系。 项目计划按照总体规划和布局分四期实施，项目开发销售期为年，其中建 设期为年，建设期与销售期重叠共年。 项目总体规划指标见下表表。 表项目总体规划指标 序号项目单位数量 规划用地面积 二总建筑面积 其中 多层小高层高层住宅 别墅联排别墅复式洋房 公建面积 三道路及停车场 四建筑密度 五容积率 六绿化率 项目主要建设条件 已签订项目开发协议书年月。 土地使用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证， 宗地拆迁工作已经进行。 已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已着手开始进行项目的 正式规划设计工作。 项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。 项目建设资金已经准备到位。 项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定，并已取得同意立项的批复 文件。 项目主要经济指标 项目主要经济指标见下表表。 表项目主要经济指标 序号项目单位数量备注 主要经济结果和数据 项目投入总资金万元 建设投资不含建设期利息万元 其中自有资金万元 建设期利息万元 销售收入万元 销售税金万元 销售利润万元 所得税万元 税后利润万元 二主要经济评价指标 项目财务内部收益率基准收益率 税后项目财务内部收益率基准收益率 财务净现值税后万元 财务净现值税前万元 动态投资回收期税后年 动态投资回收期税前年投资利润率 投资利税率 三项目可行性研究报告编制依据 国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版年 建设部房地产开发项目经济评价方法建标号 国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南计办投资号 武汉市城市总体规划年 武汉市及区年国民经济和社会发展统计公报 项目开发用地协议书 武汉市及区以及项目周边地区市场调研和现场勘查资料。 四项目可行性研究报告研究范围 项目开发市场环境分析 项目建设初步方案 项目定位 项目开发经营模式 项目环境影响评价 项目投资估算与资金安排 项目融资方案 项目财务评价 项目风险分析。 五项目建设存在的问题与项目实施建议 项目建设存在的问题 项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不 能最后确定。 项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。 项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况， 不确定因素较多，此方面风险较大。 项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成严重影响。 存在预期利益难以兑现的可能。资金供应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。 存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培 育。 项目实施建议 对本项目的实施建议主要有以下几点 宜迅速解决余下部分土地使用权问题。 及时解决本项目施工临时用水用电问题，开发商要敦促开发区早日启 动本项目的市政配套工程，最迟应在项目期开始销售前完成正式供水供电 通讯等工程。 尽快组织国内外优秀规划建筑园林设计机构完成项目设计。 集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各 项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。 项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市 场调查工作。 既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场 策略。 临环湖公路的期三期项目的绿化和主题景观应先期建成，先树形象 后卖楼。 项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙 伴。以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。 重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设 计上做足文章，为本项目积聚人气。 二项目开发市场环境分析 房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目的定位运作和最终 成效。 项目开发经营机会产生于它所依赖的市场环境之中。 同样地，项目的开发经营风险，也埋藏在项目依赖的市场环境的不确定因素 集合之中。 项目开发经营政策层面分析 由于房地产业是国民经济发展极为重要的基础性产业，它是各行各业必须的 生产资料，又是广大城市居民必要的生活条件，所以它的波动将对国计民生产生 重大的影响。因此，世界各国政府包括经济自由化程度最高的美国政府都密切 关注甚至深刻干预 房地产开发贷款个人住房贷款的风险管理分别提出了要求，并对银监会的相关 风险监管措施进行了规定，要求商业银行建立房地产贷款的风险政策及其不同类 型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准操作程序风险控制 贷后管理以及中介机构的选择。着重规范商业银行如何有效管控房地产贷款，包 括管控开发贷款和个人住房贷款风险的手段和方法，提供和介绍最佳做法。指 引还从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注借款人的偿 还能力，将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在以下含， 月所有债务支出与收入比控制在以下含。商业银行应根据各地市 场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过 。 中国人民银行出台的房地产金融系列新规定旨在从金融政策层面抑制房 地产过热和泡沫现象的出现。 它提高了开发商的入市门槛，资本实力弱的开发商面临出局局面 它将以釜底抽薪强力打压高档高价位物业的发展势头。物业管理政策 年月日物业管理条例于年月日国务院第次常 务会议通过，自年月日起施行中华人民共和国国务院令第号 物业管理条例的实施将 强化开发商承担售后服务的责任 有力促进房地产市场全面健康的发展 使物业管理服务成为物业附加价值的重要组成部分。 房地产业政策调整 年月日，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国 发号 通知指出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产 业。要求完善供应政策，调整供应结构改革住房制度，健全市场体系发展 住房信贷，强化管理服务改进规划管理，调控土地供应加强市场监管，整顿 市场秩序，促进房地产市场持续健康发展。 年月日，国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金 比例的通知国发号 通知要求水泥电解铝房地产开发项目不含经济适用房项目资 本金比例由及以上提高到及以上。 房地产业是国民经济的支柱产业和基础产业，是牵引力大关联性极强的产 业，土地供给房地产投资必须与其他相关产业发展相协调。上述政府出台的 系列房地产宏观调控政策，是针对我国房地产业结构性的区域性的过 热苗头，其目的是为了房地产业的健康持续发展。此次宏观调控不同于上世纪 年代初期的房地产宏观调控，它是发展性调控主动性调控改革性调控， 是在我国房地产市场自我调控能力差的情况下进行的系列政府调控行为。 但从长期来看，政府鼓励支持房地产业的健康持续发展应该是我国政府长 期的政策取向。房地产业政策的调整将继续推进住宅业成为国民经济支柱产业与 消费热点，促进房地产市场持续健康发展。 二项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析 我国国民经济在经历了年代初高速运行与房地产大范围泡沫期年亚洲金融风暴冲击和国内经济低谷期以后，步入健康稳定持续发展期。国 家实施以扩大内需为中心的积极的财政政策和稳健的货币政策对刺激国民经济 发展发挥了重大的根本性的推动作用。进入世纪后，我国国民经济较快增 长，连续几年国内生产总值增长速度保持在左右。 年上半年，中国宏观调控取得明显成效，国民经济保持平稳较快增长， 经济效益继续提高，经济运行中的些不稳定不健康因素得到初步抑制，整体 经济正朝着宏观调控的预期方向发展。经济增长保持了较快速度，同比增 长固定资产投资增速逐步回落市场价格上涨在可控范围，且涨势有所 减弱城乡居民收入增长加快。 上述情况表明，当前经济运行的总体态势良好，为下阶段国民经济持续 平稳较快增长创造了有利的条件。 三项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析 上世纪年代以来武汉市在全国的经济地位中的变化 年到年，作为个拥有近万人口的大城市，武汉经济曾连续 年年均递增，度被称为上世纪年代中国经济的武汉现象。 然而，在中国加入和西部大开发的宏观背景下，以珠江三角洲 长江三角洲环渤海三大经济圈为主要支撑的东部沿海地区引领全国经济增长， 西部地区东北老工业基地也在相关政策的推动下，经济出现集中连片发展振 兴的势头，而作为中部地区惟的特大城市，武汉拥有得中独厚的区位优势 得天独厚的气象优势得水独厚的生态优势得土独厚的资源优势得才独厚的 创新优势，其担纲中国东西部地区资源信息技术交流和交换的战略结点 的功能却出现了日趋弱化的态势。在全国个副省级以上城市中，改革开放之 初综合经济在全国排名第的武汉，到年下滑到第位，落在了青岛和宁 波之后。 年武汉市经济和社会发展状况 年，尽管遭遇了非典疫情持续高温等不利因素的影响，武汉市经济 仍保持了较快发展，多项主要经济指标创近年新高。达到亿元，按 可比价格计算，比上年增长，增速比上年加快个百分点，为以来